前天，兩會結束了，大家最關注的還是總理答中外記者提問。其中，澎湃新聞的記者提了個大伙都很關心的話題——房屋產權70年到期后怎么辦？

總理是這么答的：“可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。當然，也可能有人說，有法律保障嗎？我在這里強調，國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案。”

總理的話感覺讓大家吃了顆定心丸，但若有人覺得可以高枕無憂了，那未免也太單純了。畢竟可以續期不代表可以免費續期。

確實，這個產權問題如果處理不好，一定會是個大問題。那么，房屋產權70年到期可以續期的背后，還有哪些值得深思的問題？小巴采訪了幾位大頭，來聽聽他們的分析。

丁建剛——浙報傳媒地產研究院院長

“住宅土地使用權到期續期問題仍需法定”

“房屋產權70年到期后怎么辦？”事實上，昨天記者的問題本身就不夠準確，產權是永恒的，但土地使用權是70年。

李克強總理的回答也引發了公眾輿論熱議，他回答的語境，應該是針對去年溫州有一宗住宅用地，當時開發商只購買了二十年的使用權，現在使用權已經到期，面臨著土地是否能繼續使用，產權能否正常交易等問題。

后來國土部門給出的解決方案是過渡性的，按照“兩不一正常”原則：“第一個‘不’是不需要提出續期申請。第二個‘不’，不收取費用。第三個是‘正常’辦理交易和登記手續。”國土部強調，這一原則只適用于當時土地使用年限購買不到70年，現在已經到期的極少數住宅用地的特例。

“對帶有普遍性70年住宅土地使用權期間屆滿后的續期問題，關系到廣大人民群眾的切身利益，國土資源部高度重視，我們將繼續加強調查研究，在相關工作中積極建言獻策，配合相關部門盡早地完成研究，出臺相關的法律安排。”

關于住宅用地70年使用權到期后的現有法律體系是：

△《憲法》：城市的土地屬于國家所有。

△《土地管理法》：城市市區的土地屬于國家所有。

△《物權法》：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

但當時沒有規定，續約是無償還是有償。基于以上憲法和法律規定，關于土地使用權到期續期的問題，必須是法定的。但有幾點可能可以推斷：

△不太可能將使用期延長至無限。如果這樣，無限期的使用權等于產權，等于土地私有，這與憲法相悖。

△不太可能在70年土地使用權到期后，按當時的土地評估價格讓業主再繳納一次土地出讓金。如果這樣，社會和公眾根本無法接受。恒產和恒心，無從談起。

△最大的可能是，延長土地使用期限和未來的房地產稅相結合。不需要重新繳納土地出讓金，但每年交一定的房地產稅。

韓世同——廣東省房地產研究會副會長

“大家的擔憂依舊沒解除；關鍵在于交多少費用”

我國《物權法》第一百四十九條明確規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。所以，總理的回答并沒有超出物權法所表達的范圍，也沒有解決大家最關心的點，因此也不會對當前的房產市場帶來任何的影響。

關鍵點在于，續期是否要交費，需要交多少費用？

但目前來確定交費這個問題，還不太容易。如果交費比重較高，按照之前溫州的傳聞，占房子市值的30%，大家肯定接受不了；如果像深圳曾經的一個版本，按照土地基準價格的30%，應該不會引起太大的爭議。

不過，這個問題可能會涉及到房地產稅的改革，將來可能以自動無償續期來換取房地產稅的開征，已經有一些學者這樣建議，具體是否可行還需要研討。

另外，是否有更好的辦法，或者借鑒國外的一些做法，目前還不清楚。畢竟中國在土地制度、所有權和產權方面，跟其他國家不一樣，所以這方面不具備太大的可比性。除非我們進行土地制度的改革，但目前這并沒有被納入議程。

至于小產權房，目前還沒有明確的規定。廣州有些城中村拆遷后的返遷房，房主都不愿意辦成商品房，反而這樣有可能變得沒有期限了。

另外，目前酒店式公寓逐漸升溫，跟小產權是不掛鉤的。酒店式公寓屬于商業性質，主要是寫字樓、酒店、商場物業提供的40-50年期限的房子，在一些中心城市賣得火爆是因為不限購，有些地方還不限貸。

劉德科——德科地產頻道總編輯

“70年后具體怎么辦，關鍵還是看房地產稅怎么設計”

這次，總理主要重復和強調了之前官方已經說過的觀點。但總理在這樣的場合說出“有恒產者有恒心”這句名言，是值得我們關注的。

因為這句話你說我說都沒什么大不了，總理說就不一樣了。至少，這意味著，“70年到期后要把土地交還給國家”的擔憂不必要存在了。

目前，針對20-30年產權房的歷史遺留問題，采取“兩不一正常”的過渡性解決辦法。至于70年產權的房子怎么辦？目前為止，是有理念性的共識，也就是總理所說的，“可以續期，不需申請”；但目前尚沒有具體的辦法，不過總理說正在抓緊研究。

其實，針對這個問題，學術界的其中一個共識是，產權到期后，以交房地產稅的方式來平穩過渡。具體來說，普通人買的房子都是70年產權，地產商買地時已經交過土地出讓金；理論上，70年之后我們應該向國家交錢，但實際上我們不可能再去交土地出讓金。所以，最好的、最穩妥的辦法是，用房地產稅來平穩過渡，這樣就非常合理。

如果是這樣，相信大部分人不會有怨言，也解決了我們在公有制土地下“有恒產者有恒心”的住房問題。不過，這只是學術界的一種觀念。

但這并不代表，一定要在70年產權結束之后才交房地產稅，70年之內也可能征收房地產稅。當然，70年內房地產稅的稅率和70年后房地產稅的稅率理論上應該是不一樣的。

另外，總理在回答時并沒有提到房地產稅，我認為有兩個原因：

△房地產稅到底如何安排才最恰當還不確定；

△總理沒有提房地產稅，可能是為了避免不必要的猜想。因為房地產稅已經被炒得太熱，但幾乎所有的在職官員都沒有在公開場合談過房地產稅，除了人大的相關人士提及過，但他們說的是房地產稅的立法籌備進程。

因此，對未來的展望，也就是70年后到底怎么辦，歸根結底還是回到目前尚無定論的房地產稅上。可以說，絕大多數中國房地產的制度化問題，最終幾乎都會匯聚到房地產稅這個焦點上。這也是房地產稅這么難出臺的重要原因，因為牽涉面實在太大了。