“房子是用來住的，不是用來炒的！”對于當前的樓市，官方態度十分堅定。今年以來，房產調控并無松動，于是媒體上頻頻出現“跌”“下降”“慘淡”等字眼。

正當大伙糾結在“買或不買、賣或不賣”之中時，北京的房產圈開始流傳這樣一句話：開春不買房，一年又白忙。

大家不愿看到的事情又出現了。盡管統計局數據顯示，北京新房價格平穩回落，但不在調控范圍內的二手房市場居然活躍起來了。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年第9周（2月27日—3月5日），北京全市二手住宅共網簽3896套，環比第8周增長26.5%。

相比之下，深滬二手房“冷靜”多了。2月上海二手住宅成交1萬余套，為正常年份的一半；2月深圳二手住宅成交2240套。

另外，還有數據顯示，北京一套均價格已經比滬深貴35%-40%。嚴控之下，北京的二手房市場為何會脫韁，價格還如此之高？接下去一線城市樓市趨勢如何，該買嗎？小巴采訪了幾位專家，他們從各個角度進行了分析。

林采宜——國泰君安首席經濟學家；《大頭圓桌會》導師

“未來一線城市住房的消費性需求依然堅挺”

今年的中央經濟工作會議中提出給我國的房地產市場重新定調的目標。其核心是要“穩”：

既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。對于一線城市，重點詞是“疏解”和“帶動”。

然而值得注意的是，盡管北京、上海等一線城市人口規模已經很大，但是按照齊普夫定律來看，這些超級城市還不夠大，小于該定律揭示的最優“規模”（齊普夫定律在城市經濟學方面是一個基于統計數據得到的結論，是指城市人口的自然對數與其人口排序的自然對數的乘積為一個常數）。

這實際上說明，盡管面臨政府的人口控制，但一線城市在創造就業和醫療、教育等方面的優勢仍可能繼續吸引人口流入。從這個層面來說，一線城市尤其是北京和上海房地產市場的消費性需求仍然向好，深圳和廣州作為第二梯隊要弱于京滬。

另一方面，每一次房價上漲，都伴隨著房價是否有泡沫的討論。然而從本質上看，危害經濟的是泡沫的破滅而非泡沫本身。通常而言，泡沫破滅的前提是居民開始競相拋售持有的房產，造成市場上的供給劇增，供大于求從而房價下跌。

中國的實際情況是，城市化進程及土地供應的限制這些慢變量支撐了人們對一二線城市尤其是一線城市房價長期上漲的預期，只要持有房屋的成本不劇烈上升，比如開征房屋持有稅，不論居民是出于投資還是投機需求目的，都不會急于出手持有的房產。

因此，限購政策往往充當了房價泡沫破裂的保護傘，在房價沒有上漲到足夠高，以至于有一部分理性人開始拋售離場的時候，通過強迫房地產市場的供需雙方暫時離場觀望，一定時期內避免了泡沫被刺破時的房價大幅下跌。

在短期內，政府明確的限購態度確實可以起到抑制對房地產投資性需求的作用，改善房地產市場的供需格局，從而保護房地產市場平穩發展。但是這種限購政策并不能從根本上消除投資性需求。

劉德科——德科地產頻道總編輯

“調控之前六七人搶一套房，現在二三人搶一套房”

那些說房價在跌的新聞，當然是對的；但是房價有很多維度，由于各個熱點城市一手房實行“政府指導價”，所以房價當然是不漲的。之所以有些城市出現跌，那主要是因為低價位的樓盤成交放量，均價自然就跌了。

所以，現在一手房到底有沒有漲，差不多是個懸案。但有一點可以肯定，在熱點城市，買房的難度在增加，準確說是跟地產商買到一套房子的難度在增加。

因為實行“政府指導價”，很多一手房的單價低于同地段同年代的二手房，購房者的熱情就激發出來。簡單說調控之前是六七個人搶一套，現在是二三個人搶一套，地產商的難點在于，該把房子賣給誰。

如果一定要說北京二手房比上海、深圳貴很多，那只有一個原因，那就是北京行政區劃內的郊區開發還不夠密集。簡單說，就是北京郊區低價位的樓盤還不夠多。這不怪北京，而是上海的山比較少，深圳的行政區劃面積比較小，各自的原因造成了樓盤分布密集度會相對高一些。

事實上，說北京二手房比深圳貴很多，這個論斷是不成立的。從行政區劃的地理因素來說（北京的行政區劃面積比深圳大太多），深圳的二手房肯定會比北京貴——當然，我們說的是均價。

總之，現在看關于房價的一切數據，差不多都是盲人摸象，有人說摸到堅硬的大腿，有些說摸到了柔軟的耳朵。

至于今年北京二手房價格會不會上漲，只能說就算今年不漲，以后也得漲。而且，京滬深是中國永遠的紅太陽，不必在意短期的漲跌，長線趨勢一定是向上。

齊俊杰——投資人、財經專欄作家

“整個北方的購買力都集中涌向北京”

樓市明顯進入了反身性階段，完全金融化。北京二手房炒作的點更多，因為上海旁邊有長三角，深圳有珠三角，北京周邊并沒有明顯的階梯城市。整個北方就只有一個北京是超級城市，其他城市都不足以跟北京相提并論。所以整個北方的購買力都集中涌向北京。

去庫存不止，樓市上漲不會完結，因為漲價才是最好的宣傳。北京漲價才能帶動河北去庫存。所以必須調動熱情，然后充分利用各個城市的限購，引導資金去三四線城市接盤。而全民狂歡中，也是互相壯膽、互相加價。

炒過股票的人都知道，股市在牛市后期，是越漲越快的。我不知道拐點何時到來，我只知道絕大部分買了房子，投資房子的人，再也不可能把房子換成錢了。現在上漲他們舍不得賣，以后也一定不舍得賣，而真的開始跌了，就更不舍得賣，當然也賣不出去了。

現在的房子根本不是商品而成為了100%的金融品，只有在金融市場上，這些東西才能被解釋，就是說因為它漲價了，所以它才漲價，任何基本面分析都是徒勞的。

說到最近被炒得很熱的學區房，就是這個概念，當自信心不足的時候，才往往會需要編個勵志的故事來鼓勵自己，給自己壯膽。

天價學區房無非是家長們想既能解決孩子上學問題還能以后再賣高價，繼續坑后面的買房者。但殊不知，在聰明人都撤出后，市場上只剩下了傻瓜在騙傻瓜，至于誰是傻瓜，取決于誰先退出這個游戲，剩下的另外一方就是傻瓜。

yevon_ou——資深地產投資人

“2017年深滬樓市黯淡、北京上漲”

在我的印象中，任何一個月份，新聞從來沒有播“房價就要大漲，大家快去搶房，誰晚誰后悔”；在任何時候，新聞報道永遠都是“議價空間拉大，賣家驚惶，買家悠閑似大爺”。

如果跟著新聞去買房的話，經過連續180個月的下跌，房價應該早已無限接近于零了吧。

至于北京的房價比上海、深圳貴，當然是應該的。北京是超一線城市，從城市角度而言，已遠遠把上海，深圳拋開，實力雄渾不在同一個數量級。歷史上，僅有極少數時期例外，90%時間北京房價都比上海貴。

從另一個角度來說，2017上海和深圳的樓市都是黯淡的，屬于盤整和補漲的年份，所以沒必要太過關注。

至于2017年北京的樓市，當然是漲，目前業內情報是每周3%的速度。即使夸大了一點，但超大牛市毫無意外。漲得最快的板塊依然是學區房，越小的房子漲得越快。但學區房本身有“價值”風險，并不建議大倉位撲入。