剛剛過去的春節(jié)，樓市似乎進(jìn)入了休眠狀態(tài)，成交量慘淡。但親朋好友聚餐聊天時(shí)，都免不了說房價(jià)二字。大家最關(guān)心的還是，今年的房價(jià)趨勢如何，到底該不該買？

小巴先列幾條給大家看看：

△2017年房屋銷售面積下降幾乎是定局。最悲觀的是中投證券，預(yù)計(jì)跌18%，最樂觀的方正證券也預(yù)測要跌6%。

△上半年全國熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控整體趨嚴(yán)，三四線城市依然以去庫存為主，第四季度可能會出現(xiàn)政策上的松動(dòng)。

△2017年，我們可能會看到更多房企并購案例。

除了機(jī)構(gòu)的預(yù)測，小巴還采訪了幾位業(yè)內(nèi)資深人士，來看看他們對2017年樓市趨勢的判斷，以及給買房者給出的相關(guān)建議。

丁建剛——浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長

“2017年的房產(chǎn)走勢，存在極大的不確定性”

今年樓市主要的影響因素，現(xiàn)階段主要是調(diào)控政策。而除了政策以外，2017年的國際政治、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、金融貨幣、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等因素都極為復(fù)雜。所以現(xiàn)階段的市場，是在政策強(qiáng)力干預(yù)下的動(dòng)態(tài)平衡。

但限購、限貸、限價(jià)，這種平衡能夠持續(xù)多久，要打一個(gè)極大的問號。由于存在著極大的不確定性，2017年樓市的走勢也非常難判斷。

當(dāng)然，如果如官方所愿的話，那只有一個(gè)字——穩(wěn)。但有形之手，是否能夠如此如愿控制住市場，很難說。我們甚至不能完全排除極端情況的可能性，這一點(diǎn)比較令人擔(dān)心，比如再次出現(xiàn)暴漲。那么官方，一定會用更極端的手段來控制市場。

但政府的有形之手，在緊急情況下很難避免犯錯(cuò)誤。當(dāng)年日本的崩盤，就是他們的央行連續(xù)五次加息，刺破泡沫。

當(dāng)然，各城市間的分化仍會存在。除個(gè)別受一線城市溢出效應(yīng)以外，絕大多數(shù)三四線城市不存在暴漲的可能。一二線城市就很難說，只能走一步看一步。

至于2017年是否為買房的好時(shí)機(jī)，對每一個(gè)人來說，是完全不同的結(jié)論。比如，以舊換新，以劣換優(yōu)，永遠(yuǎn)是好時(shí)機(jī)。

但對于剛性需求購房者來說，特別是購房能力較弱的剛性需求購房者，我很難說現(xiàn)在是好時(shí)機(jī)了，因?yàn)檫x擇實(shí)在太難了。對于投資型需求購房者而言，也很難說，原因基于以上的判斷。

張大偉——中原地產(chǎn)首席分析師

“影響2017年樓市走勢，最關(guān)鍵的因素是資金價(jià)格的變化”

春節(jié)期間，大部分城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，從市場恢復(fù)看，預(yù)期要到正月十五前后，才能回到1月上半月的網(wǎng)簽水平。相比2016年春節(jié)的政策刺激，2017年春節(jié)前后，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期。

影響2017年樓市走勢最關(guān)鍵的因素是資金價(jià)格的變化，目前看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。

△信貸是絕對短期房價(jià)的最最重要因素。判斷2017年北京或者全國房價(jià)走勢可以說主要看資金價(jià)格和是否認(rèn)房又認(rèn)貸，這個(gè)政策是否會出現(xiàn)影響非常大。如果認(rèn)房又認(rèn)貸，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價(jià)的跌幅甚至?xí)咏?014年。

△是否會加息？資本流出的壓力以及國際收支問題會使得央行考慮加息。人民幣貶值的趨勢是否會延續(xù)也會影響未來房地產(chǎn)市場的走勢。

國內(nèi)近期PPI連創(chuàng)新高，市場對于PPI連續(xù)上漲導(dǎo)致通脹上行的預(yù)期不斷加強(qiáng)，如果由PPI推升CPI接近3%，央行采取加息應(yīng)對通脹就成了一種被迫之舉。

從國際收支視角來看，美聯(lián)儲去年12月份加息并給予3次加息預(yù)期，會給資本流出巨大壓力，采取加息的策略可以有效遏制資本流出。

當(dāng)然，如果一旦加息（或者資金價(jià)格上漲過速），代表了金融政策的取向出現(xiàn)變化，房價(jià)的跌幅將有失控的可能性。但目前看，資金價(jià)格的確在逐漸上行，這對于房地產(chǎn)來說影響非常大。

△兩會窗口期的政策預(yù)期。從目前市場走勢看，包括經(jīng)濟(jì)工作會議的內(nèi)容，兩會將是一系列房地產(chǎn)長效機(jī)制可能出現(xiàn)的窗口期。當(dāng)然，我們不認(rèn)為房地產(chǎn)稅中大家認(rèn)為的存量征收會短期落地執(zhí)行，但如果兩會期間出現(xiàn)時(shí)間表，對市場的負(fù)面影響將會非常大。

住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系是很難調(diào)整，但如果兩會期間出現(xiàn)政策加碼的預(yù)期，對2017年上半年的房價(jià)影響將會較大。

整體看，2017年北京及其他主要一二線城市的房價(jià)調(diào)整預(yù)期越來越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。

齊俊杰——投資人、財(cái)經(jīng)專欄作家

“房地產(chǎn)走出了暴漲行情，暴跌一定來得比暴漲更加慘烈”

這段時(shí)間我正在重新研讀索羅斯的自反理論，他總結(jié)了一個(gè)暴漲暴跌模型，一般分為八個(gè)步驟：

△1.并不會有明顯趨勢產(chǎn)生；

△2.加速區(qū)，大家注意趨勢變化，并產(chǎn)生流行偏見來增強(qiáng)趨勢；

△3.考驗(yàn)期，價(jià)格開始回調(diào)，如果偏見和趨勢順利度過這個(gè)時(shí)期，還能繼續(xù)向上，價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離均衡狀態(tài)；

△4.一般基本面分析無法解釋價(jià)格現(xiàn)象，需要找出很多新的特殊性理由解釋價(jià)格；

△5.真實(shí)回歸期，開始真實(shí)的價(jià)格下跌；

△6.朦朧期，大家還在參與其中，并覺得這里就是價(jià)格的右肩位置，并默默念誦口訣，千金難買牛回頭，大量進(jìn)場準(zhǔn)備抄底；

△7.臨界點(diǎn)，趨勢開始掉頭向下。偏見看似呈現(xiàn)翻轉(zhuǎn)，預(yù)期180度變化，原來的俠之大者為國接盤，變成了暴跌股災(zāi)的心驚膽戰(zhàn)；

△8.崩盤，也是下跌的加速期。

把房子套在這里面，是不是非常吻合？

第一階段：2005年之前大家不知道趨勢。

第二階段：2005年—2007年房價(jià)上漲，第一波，大家開始關(guān)注了房價(jià)要上漲，且喊出高房價(jià)的社會問題，比如當(dāng)時(shí)的小說《蝸居》。

第三階段：2008年全國受金融危機(jī)影響房價(jià)下跌，深圳出現(xiàn)了斷供。但很快四萬億拉起了房價(jià)，房價(jià)度過考驗(yàn)期進(jìn)入自反階段。

第四階段：各種調(diào)控，各種看多，北上深永遠(yuǎn)漲已深入人心，無論用什么估值方法來比較，房價(jià)都貴得離譜，但大家仍愿相信，中國土地制度的特殊性是房價(jià)的背后推動(dòng)力。這個(gè)特殊性不解決，房價(jià)不會跌。

大家仍愿相信土地制度在推動(dòng)房價(jià)。

第五階段：2014年出現(xiàn)過一次，杭州、溫州的房價(jià)開始下跌，后來政策救市讓房地產(chǎn)的8個(gè)階段循環(huán)從第五階段退回到了第三階段。

房地產(chǎn)經(jīng)過多重考驗(yàn)期，在2016年度過了最危險(xiǎn)的加速期，2017年會不會是第五階段？目前還并不清楚，但按照索羅斯模型唯一肯定的是，既然房地產(chǎn)走出了暴漲行情，那么暴跌一定來得比暴漲更加慘烈。這種偏見形成的市場價(jià)格，最終的結(jié)局必然是大多數(shù)人賠錢，進(jìn)而形成財(cái)富的再分配。

至于房價(jià)的調(diào)控也就是宏觀經(jīng)濟(jì)的管理，在索羅斯的理論中也有自反階段，即房價(jià)調(diào)控通常的意圖是防止房價(jià)暴漲暴跌，但政策滯后于價(jià)格的暴漲，當(dāng)政策進(jìn)行調(diào)整時(shí)，往往市場就已進(jìn)入自反階段，而價(jià)格的不斷強(qiáng)勁，反而刺激著政策不斷加碼，最后政策的層層施壓反而刺破了泡沫形成了暴漲之后的暴跌。

Yevon_ou——資深地產(chǎn)投資人

“建議購房者放棄幻想、直面現(xiàn)實(shí)、立即買房”

2017年影響房價(jià)的因素中，最重要的是貨幣政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、美國大選、國內(nèi)利率？以上全錯(cuò)。影響房價(jià)最重要的，就是去年的房價(jià)。

去年如果漲得高，今年就漲得少。去年如果硬憋著不漲，今年就漲得多。2016年房價(jià)漲得很多，2017以消化漲幅、橫盤待漲為主。

2016年房價(jià)幾乎翻倍的行情，摧毀了很多人的心理預(yù)期。隨著2017年十二個(gè)月的消化，購房者會逐漸熟悉并接受現(xiàn)有的價(jià)格體系，并在下一輪大浪潮口入場。

因?yàn)槿丝诘募映勺饔茫欢木€城市房價(jià)會分化調(diào)整如下（M代表大盤指數(shù)）：

△一線城市：M+5%

△二線省會：M

△三線城市：M-5%

△四線城市：M-10%

因此，我對2017年購買房者的建議是放棄幻想、直面現(xiàn)實(shí)、立即買房。