第四章　FM：設施管理

一、FM品類概述

（一）FM定義及類別

大家可能不熟悉什么是“設施管理”，它的英文是facility management，簡稱FM。其實“設施管理”這一術語可以追溯到1979年美國密歇根州的安·阿波設施管理協會的成立，以及1980年美國國家設施管理協會的創建，后來國際性專業組織——國際設施管理協會成立。

在實踐中，人們比較容易混淆“設備”和“設施”這兩個詞。“設施”是為開展某項工作或滿足某種需要而建立的系統、建筑物或成套設備；“設備”是由多個單元和所需組件、零件連接而成或聯合使用，并能夠完成某項使用功能的組合體。形象地打個比方，我們家里的房子叫設施，房子里的家具、電器叫設備。在一個工廠里，公共部分如廠房、泵房、變壓器等稱為公共設施，生產產品的設備稱為工廠設備。這兩個部分在有的公司由不同部門負責，工廠設備由設備部門或維修部門負責，而公共設施由公共設施部門或行政部門負責。

設施管理不僅成為一個專業，還成為一個行業，真正得到世界范圍的認可還是近幾年的事。越來越多的企業開始相信，保持管理上的井井有條和高效率的設施管理對其業務的成功是必不可少的。設施管理包括兩部分，如圖4-1所示：一部分是設施運營，它看得見、摸得著，如設施的維修；另一部分是設施服務，它看不見、摸不著，如各種人工服務。

圖4-1　設施管理分類示意圖

（二）FM采購特點

設施管理有什么不一樣？作為一個新興行業，設施管理有其自身的特點，有專家將其總結歸納為“六化”：專業化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化。

專業化。設施管理提供策略性規劃、財務與預算管理、不動產管理、空間規劃及管理、設施設備的維護和修理、能源管理等多方面內容，需要專業的知識和管理，有大量的專業人才參與。另外，化工、制藥、電子技術等不同的行業和領域，對水、電、氣、熱等基礎設施以及公共服務設施的要求不同，所涉及的設施設備也不同，需要實行專業化服務。

精細化。設施通常就是一個系統，管理上必須以業務規范化為基礎，以精細化流程控制為手段，運用科學的方法對客戶的業務流程進行研究分析，尋找控制重點并進行有效的優化、重組和控制，實現質量、成本、進度、服務總體最優。

集約化。設施是耗能大戶、管理重點，管理上要致力于資源、能源的集約利用，通過流程優化、空間規劃、能源管理等服務對資源、能源實現集約化的經營和管理，以降低運營成本，提高運營收益，最終提高客戶的運營能力。

智能化。數字化時代，設施管理必須充分利用數字化技術，實現智能化服務與管理，如智能家居、智能辦公、智能安防系統、智能能源管理系統、智能物業管理維護系統、智能信息服務系統等。在此基礎上，實現智能樓宇、智能工廠。

信息化。堅持與高新技術應用同步發展，大量采用信息化技術與手段，實現業務操作可視化、平臺化、自動化。在降低成本、提升效率的同時，信息化保證了管理與技術數據分析處理的準確性，實現科學決策。

定制化。每個公司都是不同的，專業的設施管理供應商根據客戶的業務流程、工作模式、經營目標，以及存在的問題和需求，為客戶量身定制設施管理方案，合理組織空間流程，提高物業價值，最終實現客戶的經營目標。

FM品類采購的基本特征為：

（1）通常不涉及企業戰略資產，屬于非核心業務。

（2）人工成本是主要的成本驅動因素，屬于勞動密集型。

（3）管理降本機會多，服務成本可壓縮空間相對較小。

（4）會計科目為費用支出，節省基于歷史支出數據。

（5）在供應商選擇上，FM部門話語權較大，通常傾向于使用本地供應商。

（6）很多時候，需要關注政府的相關管理規定。

（三）FM供應市場分析

設施供應商大的大，小的小，有的與政府密切相關，有的市場充分競爭。如果我們對FM行業做供應市場分析，就可以發現：

首先，最具戰略性的是設施設備的維護保養品類，比如廠房基建、高壓配電房及配電柜、空調暖氣等。這部分專業性較強，對企業的正常運營有重要影響，需要供應商的快速響應和高度配合。

其次，是危廢管理等品類。廢油、廢漆、廢氣等排放涉及環保要求，政府有嚴格的管控，有些復雜度較高的危化品處理，甚至難以找到更多的供應商，采購議價權也比較薄弱。該品類需要謹慎處理，處理不當容易導致政府監管處罰，影響企業的正常運營。

再次，則是管路及供電設施類。該品類可以引入市場充分競爭，但需要注意的是，一定要選擇有資質的大公司，如果操作不當，可能引發停機、停電，對企業業務的影響較大。可以引入機電工程公司做年度維保，以保持業務的穩定性。

最后，相對來說，市場競爭比較充分的是維護保潔類。這個品類技術門檻低，對企業的正常運營影響較小，可以競爭采購。

（四）FM成本驅動因素

以建筑工程為例，FM項目成本影響因素有施工組織設計、合同條件、當地物價水平、技術規范等，如圖4-2所示。其中占比最大的是施工成本，占比約38%，如圖4-3所示。而施工成本在核算時，大部分勞工是按工作時間計酬（比如小時、天、工作日等），所以控制好施工工時，把控好施工總進度，可以有效控制此品類的總成本。

圖4-2　建筑服務成本影響因素

圖4-3　項目成本分解示意圖

材料類的成本通常占到18%～30%（根據行業不一樣，略有區別）。因為材料類的市場價格可查，預先商定價格與市場行情指數掛鉤，可以有效控制此成本浮動。客戶通常只在價格超出約定范圍時才會介入，價格可以與指數掛鉤（指數化定價）。表4-1提供了建筑服務合同定價策略，供采購同行在管理實踐中參考。

表4-1　建筑服務合同定價策略

（五）FM采購流程關鍵控制點

施工管理采購與傳統工廠生產物料采購流程大相徑庭，涉及項目管理、環境安全、政府法規等多方面要求，主要關鍵控制點有：

（1）科學劃分相對獨立的施工工程段，每個工程段管理清晰，化整為零，逐個擊破。

（2）利用監理公司的質量監理權威性加強質量管理。

（3）讓專業廠商和專業隊伍參與施工。

（4）利用社會資源為工人后勤工作、生活提供保障。

（5）科學合理地安排材料供應，既不影響進度又不占用大額資金。

（6）儲備充足的工人資源作為后備力量，可隨時調用。

（7）以圖、表等書面形式向施工班組進行技術交底，并做詳細解釋。將設計圖、施工方法等內容清楚地傳遞給施工班組，工序交接以書面形式做交接記錄，并對工人進行安全文明施工和工程質量要求崗前培訓，嚴格執行現場巡查制度和現場技術員全過程監控重要工序施工的制度。

（8）建立與質量標準掛鉤的獎罰制度，管理人員分段管理。各段施工班組掛牌施工，責任明確區分，獎罰分明，嚴格執行。

（9）與各專業隊伍共建完成工程段保護制度，統一保護標志并全場掛牌。

（六）FM常見采購策略

1.FM常用采購策略：招標采購

（1）依法必須進行招標的工程項目，在進行施工招標前應具備以下條件：

①招標人已經依法成立。

②初步設計和概算應當履行審批手續的，已經獲得批準。

③招標范圍、招標方式和招標組織形式應當履行核準程序的，已經核準。

④相應的資金或資金來源已核實，有招標所需的設計圖紙和技術資料。

（2）招標的組織形式有自行招標和委托招標。

·自行招標：當業主有與工程項目規模及復雜程度相適應的工程技術、工程造價和工程管理人員，具備編寫招標文件和評標能力時，可以自行招標。

·委托招標：如果工程任務量大且復雜，或業主缺乏有經驗、有技術的招標技術人員，或時間緊迫等，開發企業可以委托有相關資質的專業機構來組織招標。

（3）招標方式有公開招標、邀請招標。

·公開招標：招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標，也稱為競爭性招標，即由招標人在報刊、電子網絡或其他媒體上刊登招標公告，吸引眾多企業單位參加投標競爭，招標人從中擇優選擇中標單位（招標流程如圖4-4所示）。

·邀請招標：招標人以投標邀請的方式邀請特定的法人或其他組織投標，也稱為有限競爭招標，即由招標人選擇若干供應商或承包商，向其發出投標邀請，由被邀請的供應商、承包商投標競爭，從中選定中標者。

圖4-4　公開招標工作流程

2.整合設施管理（integrated facility management，IFM）

隨著我國采購模式不斷完善，IFM采購模式開始在大型企業流行并迅速擴展開來，常見于大型商業空間或工業園區；簡單理解，就是業主從傳統的采購物業服務，擴展到采購以提高員工滿意度為結果導向的綜合服務，包括基礎的設備、安全、安保、清潔，以及其他圍繞滿意度衍生的所有服務。甲方以整體外包的形式，提出工作說明書（statement of work，SOW）、服務級別協議（service level agreement，SLA，是指提供服務的企業與客戶之間就服務的品質、水準、性能等方面所達成的雙方共同認可的協議或契約）以及關鍵績效指標（key performance indicator，KPI），供應商提供系統解決方案并報價。

如表4-2所示，FM轉型為IFM成為趨勢，轉型過程中采購應抓住機會。

表4-2　IFM轉型的驅動因素