第四章　FM：設(shè)施管理

一、FM品類概述

（一）FM定義及類別

大家可能不熟悉什么是“設(shè)施管理”，它的英文是facility management，簡稱FM。其實(shí)“設(shè)施管理”這一術(shù)語可以追溯到1979年美國密歇根州的安·阿波設(shè)施管理協(xié)會(huì)的成立，以及1980年美國國家設(shè)施管理協(xié)會(huì)的創(chuàng)建，后來國際性專業(yè)組織——國際設(shè)施管理協(xié)會(huì)成立。

在實(shí)踐中，人們比較容易混淆“設(shè)備”和“設(shè)施”這兩個(gè)詞?！霸O(shè)施”是為開展某項(xiàng)工作或滿足某種需要而建立的系統(tǒng)、建筑物或成套設(shè)備；“設(shè)備”是由多個(gè)單元和所需組件、零件連接而成或聯(lián)合使用，并能夠完成某項(xiàng)使用功能的組合體。形象地打個(gè)比方，我們家里的房子叫設(shè)施，房子里的家具、電器叫設(shè)備。在一個(gè)工廠里，公共部分如廠房、泵房、變壓器等稱為公共設(shè)施，生產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)備稱為工廠設(shè)備。這兩個(gè)部分在有的公司由不同部門負(fù)責(zé)，工廠設(shè)備由設(shè)備部門或維修部門負(fù)責(zé)，而公共設(shè)施由公共設(shè)施部門或行政部門負(fù)責(zé)。

設(shè)施管理不僅成為一個(gè)專業(yè)，還成為一個(gè)行業(yè)，真正得到世界范圍的認(rèn)可還是近幾年的事。越來越多的企業(yè)開始相信，保持管理上的井井有條和高效率的設(shè)施管理對(duì)其業(yè)務(wù)的成功是必不可少的。設(shè)施管理包括兩部分，如圖4-1所示：一部分是設(shè)施運(yùn)營，它看得見、摸得著，如設(shè)施的維修；另一部分是設(shè)施服務(wù)，它看不見、摸不著，如各種人工服務(wù)。

圖4-1　設(shè)施管理分類示意圖

（二）FM采購特點(diǎn)

設(shè)施管理有什么不一樣？作為一個(gè)新興行業(yè)，設(shè)施管理有其自身的特點(diǎn)，有專家將其總結(jié)歸納為“六化”：專業(yè)化、精細(xì)化、集約化、智能化、信息化、定制化。

專業(yè)化。設(shè)施管理提供策略性規(guī)劃、財(cái)務(wù)與預(yù)算管理、不動(dòng)產(chǎn)管理、空間規(guī)劃及管理、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和修理、能源管理等多方面內(nèi)容，需要專業(yè)的知識(shí)和管理，有大量的專業(yè)人才參與。另外，化工、制藥、電子技術(shù)等不同的行業(yè)和領(lǐng)域，對(duì)水、電、氣、熱等基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的要求不同，所涉及的設(shè)施設(shè)備也不同，需要實(shí)行專業(yè)化服務(wù)。

精細(xì)化。設(shè)施通常就是一個(gè)系統(tǒng)，管理上必須以業(yè)務(wù)規(guī)范化為基礎(chǔ)，以精細(xì)化流程控制為手段，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)客戶的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行研究分析，尋找控制重點(diǎn)并進(jìn)行有效的優(yōu)化、重組和控制，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度、服務(wù)總體最優(yōu)。

集約化。設(shè)施是耗能大戶、管理重點(diǎn)，管理上要致力于資源、能源的集約利用，通過流程優(yōu)化、空間規(guī)劃、能源管理等服務(wù)對(duì)資源、能源實(shí)現(xiàn)集約化的經(jīng)營和管理，以降低運(yùn)營成本，提高運(yùn)營收益，最終提高客戶的運(yùn)營能力。

智能化。數(shù)字化時(shí)代，設(shè)施管理必須充分利用數(shù)字化技術(shù)，實(shí)現(xiàn)智能化服務(wù)與管理，如智能家居、智能辦公、智能安防系統(tǒng)、智能能源管理系統(tǒng)、智能物業(yè)管理維護(hù)系統(tǒng)、智能信息服務(wù)系統(tǒng)等。在此基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)智能樓宇、智能工廠。

信息化。堅(jiān)持與高新技術(shù)應(yīng)用同步發(fā)展，大量采用信息化技術(shù)與手段，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)操作可視化、平臺(tái)化、自動(dòng)化。在降低成本、提升效率的同時(shí)，信息化保證了管理與技術(shù)數(shù)據(jù)分析處理的準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策。

定制化。每個(gè)公司都是不同的，專業(yè)的設(shè)施管理供應(yīng)商根據(jù)客戶的業(yè)務(wù)流程、工作模式、經(jīng)營目標(biāo)，以及存在的問題和需求，為客戶量身定制設(shè)施管理方案，合理組織空間流程，提高物業(yè)價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)客戶的經(jīng)營目標(biāo)。

FM品類采購的基本特征為：

（1）通常不涉及企業(yè)戰(zhàn)略資產(chǎn)，屬于非核心業(yè)務(wù)。

（2）人工成本是主要的成本驅(qū)動(dòng)因素，屬于勞動(dòng)密集型。

（3）管理降本機(jī)會(huì)多，服務(wù)成本可壓縮空間相對(duì)較小。

（4）會(huì)計(jì)科目為費(fèi)用支出，節(jié)省基于歷史支出數(shù)據(jù)。

（5）在供應(yīng)商選擇上，F(xiàn)M部門話語權(quán)較大，通常傾向于使用本地供應(yīng)商。

（6）很多時(shí)候，需要關(guān)注政府的相關(guān)管理規(guī)定。

（三）FM供應(yīng)市場分析

設(shè)施供應(yīng)商大的大，小的小，有的與政府密切相關(guān)，有的市場充分競爭。如果我們對(duì)FM行業(yè)做供應(yīng)市場分析，就可以發(fā)現(xiàn)：

首先，最具戰(zhàn)略性的是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)品類，比如廠房基建、高壓配電房及配電柜、空調(diào)暖氣等。這部分專業(yè)性較強(qiáng)，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)營有重要影響，需要供應(yīng)商的快速響應(yīng)和高度配合。

其次，是危廢管理等品類。廢油、廢漆、廢氣等排放涉及環(huán)保要求，政府有嚴(yán)格的管控，有些復(fù)雜度較高的危化品處理，甚至難以找到更多的供應(yīng)商，采購議價(jià)權(quán)也比較薄弱。該品類需要謹(jǐn)慎處理，處理不當(dāng)容易導(dǎo)致政府監(jiān)管處罰，影響企業(yè)的正常運(yùn)營。

再次，則是管路及供電設(shè)施類。該品類可以引入市場充分競爭，但需要注意的是，一定要選擇有資質(zhì)的大公司，如果操作不當(dāng)，可能引發(fā)停機(jī)、停電，對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)的影響較大?？梢砸霗C(jī)電工程公司做年度維保，以保持業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性。

最后，相對(duì)來說，市場競爭比較充分的是維護(hù)保潔類。這個(gè)品類技術(shù)門檻低，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)營影響較小，可以競爭采購。

（四）FM成本驅(qū)動(dòng)因素

以建筑工程為例，F(xiàn)M項(xiàng)目成本影響因素有施工組織設(shè)計(jì)、合同條件、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平、技術(shù)規(guī)范等，如圖4-2所示。其中占比最大的是施工成本，占比約38%，如圖4-3所示。而施工成本在核算時(shí)，大部分勞工是按工作時(shí)間計(jì)酬（比如小時(shí)、天、工作日等），所以控制好施工工時(shí)，把控好施工總進(jìn)度，可以有效控制此品類的總成本。

圖4-2　建筑服務(wù)成本影響因素

圖4-3　項(xiàng)目成本分解示意圖

材料類的成本通常占到18%～30%（根據(jù)行業(yè)不一樣，略有區(qū)別）。因?yàn)椴牧项惖氖袌鰞r(jià)格可查，預(yù)先商定價(jià)格與市場行情指數(shù)掛鉤，可以有效控制此成本浮動(dòng)?？蛻敉ǔＶ辉趦r(jià)格超出約定范圍時(shí)才會(huì)介入，價(jià)格可以與指數(shù)掛鉤（指數(shù)化定價(jià)）。表4-1提供了建筑服務(wù)合同定價(jià)策略，供采購?fù)性诠芾韺?shí)踐中參考。

表4-1　建筑服務(wù)合同定價(jià)策略

（五）FM采購流程關(guān)鍵控制點(diǎn)

施工管理采購與傳統(tǒng)工廠生產(chǎn)物料采購流程大相徑庭，涉及項(xiàng)目管理、環(huán)境安全、政府法規(guī)等多方面要求，主要關(guān)鍵控制點(diǎn)有：

（1）科學(xué)劃分相對(duì)獨(dú)立的施工工程段，每個(gè)工程段管理清晰，化整為零，逐個(gè)擊破。

（2）利用監(jiān)理公司的質(zhì)量監(jiān)理權(quán)威性加強(qiáng)質(zhì)量管理。

（3）讓專業(yè)廠商和專業(yè)隊(duì)伍參與施工。

（4）利用社會(huì)資源為工人后勤工作、生活提供保障。

（5）科學(xué)合理地安排材料供應(yīng)，既不影響進(jìn)度又不占用大額資金。

（6）儲(chǔ)備充足的工人資源作為后備力量，可隨時(shí)調(diào)用。

（7）以圖、表等書面形式向施工班組進(jìn)行技術(shù)交底，并做詳細(xì)解釋。將設(shè)計(jì)圖、施工方法等內(nèi)容清楚地傳遞給施工班組，工序交接以書面形式做交接記錄，并對(duì)工人進(jìn)行安全文明施工和工程質(zhì)量要求崗前培訓(xùn)，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場巡查制度和現(xiàn)場技術(shù)員全過程監(jiān)控重要工序施工的制度。

（8）建立與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)掛鉤的獎(jiǎng)罰制度，管理人員分段管理。各段施工班組掛牌施工，責(zé)任明確區(qū)分，獎(jiǎng)罰分明，嚴(yán)格執(zhí)行。

（9）與各專業(yè)隊(duì)伍共建完成工程段保護(hù)制度，統(tǒng)一保護(hù)標(biāo)志并全場掛牌。

（六）FM常見采購策略

1.FM常用采購策略：招標(biāo)采購

（1）依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程項(xiàng)目，在進(jìn)行施工招標(biāo)前應(yīng)具備以下條件：

①招標(biāo)人已經(jīng)依法成立。

②初步設(shè)計(jì)和概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)獲得批準(zhǔn)。

③招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)程序的，已經(jīng)核準(zhǔn)。

④相應(yīng)的資金或資金來源已核實(shí)，有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)資料。

（2）招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)。

·自行招標(biāo)：當(dāng)業(yè)主有與工程項(xiàng)目規(guī)模及復(fù)雜程度相適應(yīng)的工程技術(shù)、工程造價(jià)和工程管理人員，具備編寫招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)能力時(shí)，可以自行招標(biāo)。

·委托招標(biāo)：如果工程任務(wù)量大且復(fù)雜，或業(yè)主缺乏有經(jīng)驗(yàn)、有技術(shù)的招標(biāo)技術(shù)人員，或時(shí)間緊迫等，開發(fā)企業(yè)可以委托有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來組織招標(biāo)。

（3）招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。

·公開招標(biāo)：招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)，也稱為競爭性招標(biāo)，即由招標(biāo)人在報(bào)刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其他媒體上刊登招標(biāo)公告，吸引眾多企業(yè)單位參加投標(biāo)競爭，招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位（招標(biāo)流程如圖4-4所示）。

·邀請招標(biāo)：招標(biāo)人以投標(biāo)邀請的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)，也稱為有限競爭招標(biāo)，即由招標(biāo)人選擇若干供應(yīng)商或承包商，向其發(fā)出投標(biāo)邀請，由被邀請的供應(yīng)商、承包商投標(biāo)競爭，從中選定中標(biāo)者。

圖4-4　公開招標(biāo)工作流程

2.整合設(shè)施管理（integrated facility management，IFM）

隨著我國采購模式不斷完善，IFM采購模式開始在大型企業(yè)流行并迅速擴(kuò)展開來，常見于大型商業(yè)空間或工業(yè)園區(qū)；簡單理解，就是業(yè)主從傳統(tǒng)的采購物業(yè)服務(wù)，擴(kuò)展到采購以提高員工滿意度為結(jié)果導(dǎo)向的綜合服務(wù)，包括基礎(chǔ)的設(shè)備、安全、安保、清潔，以及其他圍繞滿意度衍生的所有服務(wù)。甲方以整體外包的形式，提出工作說明書（statement of work，SOW）、服務(wù)級(jí)別協(xié)議（service level agreement，SLA，是指提供服務(wù)的企業(yè)與客戶之間就服務(wù)的品質(zhì)、水準(zhǔn)、性能等方面所達(dá)成的雙方共同認(rèn)可的協(xié)議或契約）以及關(guān)鍵績效指標(biāo)（key performance indicator，KPI），供應(yīng)商提供系統(tǒng)解決方案并報(bào)價(jià)。

如表4-2所示，F(xiàn)M轉(zhuǎn)型為IFM成為趨勢，轉(zhuǎn)型過程中采購應(yīng)抓住機(jī)會(huì)。

表4-2　IFM轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)因素