本書的第一版問世于2008年8月，恰好遇上了房價波動引發的金融危機，隨后一個月左右的時間里，雷曼兄弟公司、美林公司和美國國際集團相繼衰敗，可以說這個時點標志著一次惡性危機的全面發端。我曾在第一版中說過，這本書的寫作初衷就是在人們都還沒有看到危機最惡劣的影響之前，充分揭示真正值得大家擔憂的問題：我們需要的是擔憂惡劣的經濟狀況可能會持續許多年，或許會經歷一個“失去的10年”。如果用最悲觀的心態來預測，未來幾十年間，這種危機還會不斷重演。因此，寫書的短期目的在于應對已經發生的危機，長期目的則在于預防21世紀未來幾十年中危機的重現。

確實，我們現在已經明白了，擔憂未來的經濟狀況是合情合理的：因為自2008年以來，世界上許多國家的經濟狀況都持續惡化。根據世界銀行發布的數據來看，2010年時，所有北美洲經濟體、3/4的歐洲經濟體、澳大利亞、新西蘭，以及印度等地的就業人口比例比2008年危機爆發時還低，這說明它們的經濟狀況在持續惡化。到2012年，上述國家和地區當中，某些經濟體的情況比之前還要糟糕。

我在本書中強調，這場被人們稱作次貸危機的風波，實質上是房地產泡沫破裂帶來的惡果。盡管在房地產泡沫破裂之后又出現了許多吸引人們注意力的事件，即使這個本質論斷放到今天來看仍然是正確的。房地產泡沫，以及促使泡沫產生并擴大的心理因素，是這場危機的真正成因。雖然人們對金融創新橫加詬病，但是金融創新既不是這次危機的主要成因，更不可能是其根源性成因。當然，我承認在創新的過程中肯定會觸及某些人的痛處，這與此次危機確實有較高的關系。危機爆發之前，監管者和央行的疏失都對泡沫的產生和發展造成了重要的影響，但這并不能成為危機爆發的核心原因，相反的，正是由于泡沫的存在，使得整個社會充斥著自負的情緒，這才導致了監管的缺位。

此次危機因次級貸款而得名，這種貸款確實在世界各國的房地產泡沫中扮演了一定的角色，盡管全球都以次級貸款來命名此次危機，但實際上使用次級貸款最多的國家還是美國，也就是此次危機的發源地。隨著危機在世界范圍內蔓延，人們的注意力逐漸從次級貸款轉到了政府債務問題上，目前危機最新的發展階段（尤其是希臘、西班牙、意大利和其他一些歐洲國家發生的問題）被稱為歐洲主權債務危機，這已經成為目前最應該擔憂的問題。此次危機爆發前的10年間，房地產泡沫的出現使得人們非常自負，從而使得美國政府對高額債務視而不見，最終導致次貸的爆發式增長和破滅，同樣的自負情緒也是導致歐洲各國政府高額債務的“幕后黑手”。除此之外，正是由于次貸危機使得人們對整個金融體系失去信心，所以才在2009年引發了歐洲主權債務危機。僅以21世紀的標準來判斷，世界各國的金融體系都是相互關聯的，不僅從書面合同上有關聯，從內在的文化和制度上都有高度的相似性。

顯然，我們在次貸危機中遭受了嚴重損失。本書的主旨就在于解釋次貸危機的成因及其發展過程——也就是試圖說明為什么次貸危機引發了更為嚴重的金融危機。除此之外，我也試圖通過這本書向讀者們說明，社會需要某些可靠的金融制度來保證資產市場的穩定以及經濟的健康，我們需要不斷地革新這些制度，以促使其不斷向前發展。

自本書第一版問世后4年，世界金融史可謂極盡悲涼，在這種背景下，我們一方面需要采取一些立竿見影的措施，另一方面也需要考慮進行一些長期的制度改革。我所鐘意的長期改革，包括在本書第五章當中介紹的更為靈活的抵押貸款工具，我堅信這種改革能夠取得成功。與此同時，我們還是需要采取一些立竿見影的措施來幫助那些抵押貸款完全無望還清的房屋購買者。

住房融資業務的興起與崩潰

用事件發生幾年后的眼光來回想當年的情境，我們會問：為什么次貸市場的產生和破滅都發生得如此迅猛？其實，導致問題產生的原因很多，也很復雜。根源性的錯誤理念就是似乎所有人都認為房價永遠不可能下跌，至少長期內不會持續下跌，人們相信房價永遠都處于一條上升的通道里。

2011年，卡爾·凱斯和我對4個城市里的新近購房者進行了訪談，我們向他們提問：“你是否同意下列說法？‘住房價格永遠不會下跌，即便短期內下跌也會很快漲回來?！蔽覀冞M行這個訪談項目的時候，美國的住房價格已經連續5年實質性下跌了，即便如此，仍有20%的受訪者同意上述說法?？梢酝茰y，在次貸危機爆發之前，持有這種觀點的人肯定不在少數?；蛟S大多數普通人都不會認真地思考這個問題，也不會達成房價不會下跌的結論，但大多數人都相信，由于人口越來越多，對經濟發展的需求越來越旺盛，所有這些長期的社會壓力加在一起，肯定會促使房價不斷攀升。

如果一個人相信房價不會面臨持續下跌的風險，那么這個人肯定也就認為抵押債券都是相當安全的金融產品。如果購房者無力償還貸款，那么放款人可以取消房屋的贖回權，把房子賣掉，這樣就能獲得足夠的資金抵充貸款余額。甚至人們認為現實操作當中都不會出現取消房屋贖回權的做法，因為當住房所有者不愿意繼續償還抵押貸款時，他可以把房子轉賣，自己獲得現金，既可以避免被取消贖回權，又可以免除后續可能出現的損失。

此次危機爆發之前，為數眾多的公眾都不相信房價會在長期內持續下跌，這種盲目的信念讓我感到非常疑惑。對我而言，這種房價下跌顯然會發生，因為自21世紀初開始，房價就以極高的速度攀升，到危機爆發的前夜，房價已經飆升至一個不正常的高位，這種情況顯然不能持續，當越過臨界點之后，房價肯定要下跌，而且會在很長一段時間內停留在較低的水平。不用多說，這種情況已經構成了房地產泡沫，并且有很多人持有和我相同的觀點。但持有這種觀點的人在整個社會中仍然只占到極少數。每當我和那些堅信房價不會長期低迷的人交談時，我總能發現，這些人要么沒有讀過歷史，要么沒有接觸過有關房價的數據，他們的觀點完全盲從于社會的主流觀點。

我們不應該盲從于社會的主流觀點，而應該相信通過對歷史的嚴肅分析，以及運用社會科學原理進行分析之后得出的結論。更為重要的是，我們必須信任數理金融學的理論，畢竟這些理論是在經歷了行為金融學革新之后，經過學者們的分析和修訂才形成的。

另一個令人費解的謎題是：住房抵押貸款支持證券（RMBS）是一種在20世紀70年代之前完全沒有市場需求的證券，但為什么短短幾年之內，這個證券的交易市場竟能夠成長得如此巨大？在房利美和房地美開始發行住房抵押貸款支持證券之前，投資者一般都是投資持有抵押貸款的銀行的股票，那么投資這些銀行的股票與購買住房抵押貸款支持證券之間到底有什么本質差別呢？

放眼世界大多數國家，證券化業務從來沒有發展成為一種主流業務。而證券化業務在美國的興盛也完全根植于政府的支持。如果美國政府沒有實質上構成對房利美和房地美的資助，那么抵押貸款證券化業務或許根本無從起步。

危機爆發之前，許多理論家認為抵押貸款證券化是一項重要的創新。證券化的抵押貸款幫助人們解決了一個“檸檬市場”困境。最早提出所謂“檸檬市場”困境的是喬治·阿克爾洛夫，他的這套理論大意是，普通人通常都不愿意購買未經標準化處理的商品，或者是無法驗證品質的商品，比如說二手車，他們擔心自己沒有足夠的經驗來判斷商品是否存在缺陷，而且猜疑商家會故意向自己推銷“檸檬市場”的商品。商家當然知道商品的好壞，但是買家無從得知。如果一個人先入為主地認為商家出售給自己的一定是不好的東西，那這個人肯定只愿意支持同類商品的最低價。惡性循環之下，商家根本就不會拿出好東西來賣，于是整個市場就變成一個只賣劣質商品的地方。之所以把證券化業務稱為一項創新，就是由于它能夠解決“檸檬市場”的問題。

“檸檬市場”這個問題是有藥可解的。通過金融創新至少能在一定程度上進行緩解。將抵押貸款做成證券，交給獨立的第三方評級機構進行估值，并且把同一個機構發行的證券拆分成不同的等級，交給不同的專業機構進行評估，這樣能夠有效降低投資者買到“檸檬市場”中那些次品的風險。根據這個理論，投資者應該能夠信任較高等級的擔保債務權證（CDOs），至少信任度要比任何抵押貸款放款機構自行設計的貸款池或其公司股票要高。所以，投資者也更愿意購買高等級的擔保債務權證，從而也給住房貸款放款機構開辟了新的資金來源。