本書的第一版問世于2008年8月，恰好遇上了房價波動引發(fā)的金融危機(jī)，隨后一個月左右的時間里，雷曼兄弟公司、美林公司和美國國際集團(tuán)相繼衰敗，可以說這個時點(diǎn)標(biāo)志著一次惡性危機(jī)的全面發(fā)端。我曾在第一版中說過，這本書的寫作初衷就是在人們都還沒有看到危機(jī)最惡劣的影響之前，充分揭示真正值得大家擔(dān)憂的問題：我們需要的是擔(dān)憂惡劣的經(jīng)濟(jì)狀況可能會持續(xù)許多年，或許會經(jīng)歷一個“失去的10年”。如果用最悲觀的心態(tài)來預(yù)測，未來幾十年間，這種危機(jī)還會不斷重演。因此，寫書的短期目的在于應(yīng)對已經(jīng)發(fā)生的危機(jī)，長期目的則在于預(yù)防21世紀(jì)未來幾十年中危機(jī)的重現(xiàn)。

確實(shí)，我們現(xiàn)在已經(jīng)明白了，擔(dān)憂未來的經(jīng)濟(jì)狀況是合情合理的：因?yàn)樽?008年以來，世界上許多國家的經(jīng)濟(jì)狀況都持續(xù)惡化。根據(jù)世界銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2010年時，所有北美洲經(jīng)濟(jì)體、3/4的歐洲經(jīng)濟(jì)體、澳大利亞、新西蘭，以及印度等地的就業(yè)人口比例比2008年危機(jī)爆發(fā)時還低，這說明它們的經(jīng)濟(jì)狀況在持續(xù)惡化。到2012年，上述國家和地區(qū)當(dāng)中，某些經(jīng)濟(jì)體的情況比之前還要糟糕。

我在本書中強(qiáng)調(diào)，這場被人們稱作次貸危機(jī)的風(fēng)波，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的惡果。盡管在房地產(chǎn)泡沫破裂之后又出現(xiàn)了許多吸引人們注意力的事件，即使這個本質(zhì)論斷放到今天來看仍然是正確的。房地產(chǎn)泡沫，以及促使泡沫產(chǎn)生并擴(kuò)大的心理因素，是這場危機(jī)的真正成因。雖然人們對金融創(chuàng)新橫加詬病，但是金融創(chuàng)新既不是這次危機(jī)的主要成因，更不可能是其根源性成因。當(dāng)然，我承認(rèn)在創(chuàng)新的過程中肯定會觸及某些人的痛處，這與此次危機(jī)確實(shí)有較高的關(guān)系。危機(jī)爆發(fā)之前，監(jiān)管者和央行的疏失都對泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展造成了重要的影響，但這并不能成為危機(jī)爆發(fā)的核心原因，相反的，正是由于泡沫的存在，使得整個社會充斥著自負(fù)的情緒，這才導(dǎo)致了監(jiān)管的缺位。

此次危機(jī)因次級貸款而得名，這種貸款確實(shí)在世界各國的房地產(chǎn)泡沫中扮演了一定的角色，盡管全球都以次級貸款來命名此次危機(jī)，但實(shí)際上使用次級貸款最多的國家還是美國，也就是此次危機(jī)的發(fā)源地。隨著危機(jī)在世界范圍內(nèi)蔓延，人們的注意力逐漸從次級貸款轉(zhuǎn)到了政府債務(wù)問題上，目前危機(jī)最新的發(fā)展階段（尤其是希臘、西班牙、意大利和其他一些歐洲國家發(fā)生的問題）被稱為歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)，這已經(jīng)成為目前最應(yīng)該擔(dān)憂的問題。此次危機(jī)爆發(fā)前的10年間，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)使得人們非常自負(fù)，從而使得美國政府對高額債務(wù)視而不見，最終導(dǎo)致次貸的爆發(fā)式增長和破滅，同樣的自負(fù)情緒也是導(dǎo)致歐洲各國政府高額債務(wù)的“幕后黑手”。除此之外，正是由于次貸危機(jī)使得人們對整個金融體系失去信心，所以才在2009年引發(fā)了歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)。僅以21世紀(jì)的標(biāo)準(zhǔn)來判斷，世界各國的金融體系都是相互關(guān)聯(lián)的，不僅從書面合同上有關(guān)聯(lián)，從內(nèi)在的文化和制度上都有高度的相似性。

顯然，我們在次貸危機(jī)中遭受了嚴(yán)重?fù)p失。本書的主旨就在于解釋次貸危機(jī)的成因及其發(fā)展過程——也就是試圖說明為什么次貸危機(jī)引發(fā)了更為嚴(yán)重的金融危機(jī)。除此之外，我也試圖通過這本書向讀者們說明，社會需要某些可靠的金融制度來保證資產(chǎn)市場的穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)的健康，我們需要不斷地革新這些制度，以促使其不斷向前發(fā)展。

自本書第一版問世后4年，世界金融史可謂極盡悲涼，在這種背景下，我們一方面需要采取一些立竿見影的措施，另一方面也需要考慮進(jìn)行一些長期的制度改革。我所鐘意的長期改革，包括在本書第五章當(dāng)中介紹的更為靈活的抵押貸款工具，我堅信這種改革能夠取得成功。與此同時，我們還是需要采取一些立竿見影的措施來幫助那些抵押貸款完全無望還清的房屋購買者。

住房融資業(yè)務(wù)的興起與崩潰

用事件發(fā)生幾年后的眼光來回想當(dāng)年的情境，我們會問：為什么次貸市場的產(chǎn)生和破滅都發(fā)生得如此迅猛？其實(shí)，導(dǎo)致問題產(chǎn)生的原因很多，也很復(fù)雜。根源性的錯誤理念就是似乎所有人都認(rèn)為房價永遠(yuǎn)不可能下跌，至少長期內(nèi)不會持續(xù)下跌，人們相信房價永遠(yuǎn)都處于一條上升的通道里。

2011年，卡爾·凱斯和我對4個城市里的新近購房者進(jìn)行了訪談，我們向他們提問：“你是否同意下列說法？‘住房價格永遠(yuǎn)不會下跌，即便短期內(nèi)下跌也會很快漲回來。’”我們進(jìn)行這個訪談項目的時候，美國的住房價格已經(jīng)連續(xù)5年實(shí)質(zhì)性下跌了，即便如此，仍有20%的受訪者同意上述說法。可以推測，在次貸危機(jī)爆發(fā)之前，持有這種觀點(diǎn)的人肯定不在少數(shù)。或許大多數(shù)普通人都不會認(rèn)真地思考這個問題，也不會達(dá)成房價不會下跌的結(jié)論，但大多數(shù)人都相信，由于人口越來越多，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求越來越旺盛，所有這些長期的社會壓力加在一起，肯定會促使房價不斷攀升。

如果一個人相信房價不會面臨持續(xù)下跌的風(fēng)險，那么這個人肯定也就認(rèn)為抵押債券都是相當(dāng)安全的金融產(chǎn)品。如果購房者無力償還貸款，那么放款人可以取消房屋的贖回權(quán)，把房子賣掉，這樣就能獲得足夠的資金抵充貸款余額。甚至人們認(rèn)為現(xiàn)實(shí)操作當(dāng)中都不會出現(xiàn)取消房屋贖回權(quán)的做法，因?yàn)楫?dāng)住房所有者不愿意繼續(xù)償還抵押貸款時，他可以把房子轉(zhuǎn)賣，自己獲得現(xiàn)金，既可以避免被取消贖回權(quán)，又可以免除后續(xù)可能出現(xiàn)的損失。

此次危機(jī)爆發(fā)之前，為數(shù)眾多的公眾都不相信房價會在長期內(nèi)持續(xù)下跌，這種盲目的信念讓我感到非常疑惑。對我而言，這種房價下跌顯然會發(fā)生，因?yàn)樽?1世紀(jì)初開始，房價就以極高的速度攀升，到危機(jī)爆發(fā)的前夜，房價已經(jīng)飆升至一個不正常的高位，這種情況顯然不能持續(xù)，當(dāng)越過臨界點(diǎn)之后，房價肯定要下跌，而且會在很長一段時間內(nèi)停留在較低的水平。不用多說，這種情況已經(jīng)構(gòu)成了房地產(chǎn)泡沫，并且有很多人持有和我相同的觀點(diǎn)。但持有這種觀點(diǎn)的人在整個社會中仍然只占到極少數(shù)。每當(dāng)我和那些堅信房價不會長期低迷的人交談時，我總能發(fā)現(xiàn)，這些人要么沒有讀過歷史，要么沒有接觸過有關(guān)房價的數(shù)據(jù)，他們的觀點(diǎn)完全盲從于社會的主流觀點(diǎn)。

我們不應(yīng)該盲從于社會的主流觀點(diǎn)，而應(yīng)該相信通過對歷史的嚴(yán)肅分析，以及運(yùn)用社會科學(xué)原理進(jìn)行分析之后得出的結(jié)論。更為重要的是，我們必須信任數(shù)理金融學(xué)的理論，畢竟這些理論是在經(jīng)歷了行為金融學(xué)革新之后，經(jīng)過學(xué)者們的分析和修訂才形成的。

另一個令人費(fèi)解的謎題是：住房抵押貸款支持證券（RMBS）是一種在20世紀(jì)70年代之前完全沒有市場需求的證券，但為什么短短幾年之內(nèi)，這個證券的交易市場竟能夠成長得如此巨大？在房利美和房地美開始發(fā)行住房抵押貸款支持證券之前，投資者一般都是投資持有抵押貸款的銀行的股票，那么投資這些銀行的股票與購買住房抵押貸款支持證券之間到底有什么本質(zhì)差別呢？

放眼世界大多數(shù)國家，證券化業(yè)務(wù)從來沒有發(fā)展成為一種主流業(yè)務(wù)。而證券化業(yè)務(wù)在美國的興盛也完全根植于政府的支持。如果美國政府沒有實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對房利美和房地美的資助，那么抵押貸款證券化業(yè)務(wù)或許根本無從起步。

危機(jī)爆發(fā)之前，許多理論家認(rèn)為抵押貸款證券化是一項重要的創(chuàng)新。證券化的抵押貸款幫助人們解決了一個“檸檬市場”困境。最早提出所謂“檸檬市場”困境的是喬治·阿克爾洛夫，他的這套理論大意是，普通人通常都不愿意購買未經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理的商品，或者是無法驗(yàn)證品質(zhì)的商品，比如說二手車，他們擔(dān)心自己沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)來判斷商品是否存在缺陷，而且猜疑商家會故意向自己推銷“檸檬市場”的商品。商家當(dāng)然知道商品的好壞，但是買家無從得知。如果一個人先入為主地認(rèn)為商家出售給自己的一定是不好的東西，那這個人肯定只愿意支持同類商品的最低價。惡性循環(huán)之下，商家根本就不會拿出好東西來賣，于是整個市場就變成一個只賣劣質(zhì)商品的地方。之所以把證券化業(yè)務(wù)稱為一項創(chuàng)新，就是由于它能夠解決“檸檬市場”的問題。

“檸檬市場”這個問題是有藥可解的。通過金融創(chuàng)新至少能在一定程度上進(jìn)行緩解。將抵押貸款做成證券，交給獨(dú)立的第三方評級機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值，并且把同一個機(jī)構(gòu)發(fā)行的證券拆分成不同的等級，交給不同的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，這樣能夠有效降低投資者買到“檸檬市場”中那些次品的風(fēng)險。根據(jù)這個理論，投資者應(yīng)該能夠信任較高等級的擔(dān)保債務(wù)權(quán)證（CDOs），至少信任度要比任何抵押貸款放款機(jī)構(gòu)自行設(shè)計的貸款池或其公司股票要高。所以，投資者也更愿意購買高等級的擔(dān)保債務(wù)權(quán)證，從而也給住房貸款放款機(jī)構(gòu)開辟了新的資金來源。