任務一 現代飯店的分類和產權所屬

一、按接待對象分類

根據客源市場和接待對象可將飯店劃分為：商務型飯店、長住型飯店、會議型飯店、度假型飯店、機場飯店、公寓式飯店、主題式飯店以及其他類型。

1. 商務型飯店

商務型飯店一般位于城市的中心地區，主要的功能是為了滿足商務客人的生活和業務需要，要求設施和設備具有較高的舒適性，飯店的功能和結構也必須滿足客人一定的炫耀性。商務型飯店主要接待商務客人、旅游客人及因各種原因作短暫逗留的其他客人，適應性強，在飯店業中占有較大的比例。同時根據商務類細分市場的需求，商務型飯店分為各種不同的星級，以滿足不同客人的需求。

2. 長住型飯店

現代人口的移動性非常強，長住型飯店的出現和普及極大地滿足了這部分客人的需要。長住型飯店主要接待住宿時間較長，在當地短期工作或度假的客人或家庭。飯店與賓客之間簽定長期租約，建筑布局多采用家庭型，以套房為主，提供廚房設施，賓客可自理飲食。長住型飯店服務親切、周到、針對性強，飯店的組織、設施、管理較為簡單，價格也相對優惠。長住型飯店與套間飯店有些相似，但是客房通常都帶有全套的廚房設施，這一點與全套間飯店不盡相同。中國目前全套間飯店或者純粹的長住型飯店尚不多見，但是有的飯店由于地理位置優異，被市場不自覺地選為長住型飯店。這一類飯店專門為打算居住在飯店3天或以上的賓客設計，這些飯店的賓客一般都希望減少一些日常的服務項目，減少費用的同時可以增加賓客的舒適度。有的長住型飯店不設行李服務和餐飲服務，客房服務也不是每天都進行的日常工作，但是可以提供一些自助式的服務項目，比如開放式的洗衣房。整個的設計比較趨向于家居的模式。

3. 會議型飯店

一般的經濟型以上的飯店都設有會議場所，即使不具備召開大型會議的大型會議中心也都會具備中小型的多功能廳。無法區別專門的會議型飯店，一般我們將飯店的重點客戶群關注于會議型團隊的飯店稱為會議型飯店。因為關注的目標是會議市場，所以會議型飯店非常強調設施設備的完善和合理化。會議飯店必備的設備包括：必備的現代電子教具（數碼投影、無線電聯絡裝置）、音像設備、同聲傳譯設備和人員、可移動式調整座椅等。

一般的會議式飯店由于功能的基本要求，多建立在遠離市區的不繁華地帶，但是受到會議參加人員的影響還要求交通比較便利。環境的要求也比較高，或者具有良好的自然風景或者具備優質的人文景觀。另外，其他一些設施的建立和維護也是會議型飯店的必備條件，比如：小型高爾夫練習場、大型的餐飲條件、游泳健身設備、美容美發中心。例如燕京飯店就是典型的會議型飯店。

4. 度假型飯店

賓客常常選擇度假型飯店（又叫度假村）作為他們計劃中的目的地或休假地——這是將度假飯店與其他類型飯店相區別的主要一點。度假村可以建在山旁，在島上，或在其他奇特的地方，總之遠離人口密集處。完備的娛樂設施、清新的空氣、宜人的風景是大部分度假飯店與其他類型飯店的不同之處。度假飯店大都提供多種餐飲服務、泊車服務及房內用膳服務。許多度假飯店還舉辦各種活動如跳舞、高爾夫、打網球、騎馬、遠足、駕船、滑雪和游泳。度假飯店大都通過對賓客提供各類設施和各式活動，讓賓客廣泛選擇，流連忘返，而努力使自己定位為度假“目的地中的目的地”。

度假飯店常常較商業飯店有更多的輕松、休閑的氣氛，這是個大的區分點。度假飯店希望通過豐富的住店活動來吸引回頭客，建立良好的口碑。經常為團隊或個人安排像跳舞、高爾夫、網球、騎馬、遠足等活動。度假飯店常聘請社交活動指導來策劃、組織和指導這類賓客活動。

度假村社區是度假業中快速成長的一個部分。這類社區的發展可以通過對已建飯店設施采用分時產權或共管產權的銷售辦法來獲得，或者讓一些新的目的地的設施特定地發展成度假村社區。

二、按消費水平分類

1. 經濟型飯店

經濟型飯店是指能夠提供經濟等有限度服務的飯店企業。經濟型飯店起源于20世紀70年代的美國，提供“床+早餐”（B&B）的核心服務，由于高星級飯店的價格居高不下，低檔招待所的設施陳舊，經濟型飯店正好滿足了廣大中檔消費者的需求。30多年前美國南達科他州的公路邊，Super8（速8）豎起了第一塊招牌。從此，經濟型飯店這一全新的飯店模式在世界各地迅速發展起來。如今，這股風潮已經刮到中國，無論在資本市場還是其他國家，經濟型飯店正大受追捧。

經濟型飯店提供廉價舒適的客房來滿足賓客的基本需求。經濟型飯店的基本客源來自于希望用合適的價格來獲得舒適的居住設施的人，他們不要求接受其他不必要的昂貴服務。最早的經濟型飯店只能提供非常基礎的服務和設施，現代經濟型飯店則可以提供一般商旅客人的基本要求，比如餐飲、商務會客、簡單的健身、網絡設備等。

中國的經濟型飯店增長速度非常驚人，其中比較著名的國內外品牌包括如家、上海莫泰連鎖飯店、上海錦江之星、7天連鎖飯店、漢庭飯店、格林豪太、七斗星商旅飯店、宜家、宜必思等。目前，隨著經濟型飯店的迅猛發展，針對經濟型飯店的一系列法規也應該適時出臺，并且經濟型飯店的分級制度也醞釀之中。

2. 舒適型飯店

目前，我國的飯店分為5個星級，一星、二星為經濟型飯店，三星為舒適型飯店，四星、五星為豪華型飯店。三星級飯店或汽車飯店一般應包括三星級飯店可能具備的設施及服務。如果缺少某些項目，但又定為三星級飯店，那么這一飯店的某些設施應該是非常突出的。三星級飯店應當為客人提供十分舒適和愉快的旅居服務。

舒適型飯店也是提供中檔等級服務的飯店，其目標市場是最大數量的公眾旅行者。舒適型飯店的服務樸實無華且能滿足需求。盡管員工配備充足，但不必想方設法提供精細復雜的服務。一家中等級的飯店可以提供行李服務、機場接送服務及房內用膳服務。像國際等級和一流飯店一樣，實施中檔等級服務的飯店其規模也大小不等。典型的中檔服務飯店的規模，其房間數通常在100間至250間之間。

飯店也許設有供應特定風味的餐廳或者一個24小時營業的便餐廳和茶廊酒吧，以便接待內外的賓客。在旅行的旺季，飯店還有可能準備一些適時的節目用以增加趣味性，吸引顧客。

3. 豪華型飯店

四星級飯店僅占飯店總數的29%，因此，可以說這些飯店是很出眾的。四星級飯店的臥室比一般的大，要求有高質量的家具，最主要的是額外服務要齊全，全體員工必須經過良好的培訓，要有禮貌，能夠主動幫助客人解決困難或解決客人希望解決的問題。由于質量要求高標準，所以價格也高于一般飯店。但無論飯店的設施與裝飾多么豪華，若有任何形式的賓客投訴，就不能評為四星級飯店。五星級飯店的數量比較少，入住應極為舒適，服務質量要求全國一流：必須有一個高級餐廳（盡管這個餐廳的等級不一定與該飯店等同，但必須提供一日兩次的客房用膳服務）；大堂美觀，通常裝飾精美的古董；若飯店大樓四周有空地環繞，則必須精心布置并設置園林，使每一個客人都覺得自己在這個飯店享受著貴賓的待遇。

飯店提供國際等級的服務——有時也稱其為豪華服務——其目標市場為高檔商務行政人員、演藝界名流、高級政要以及其他顧客。國際等級的飯店提供高檔次的餐廳、酒吧、茶廊，還有精美的裝潢、委托代辦服務、多種會議設施和私密性用餐設施。客人會看到寬敞的客房，房內有加厚的毛巾、大塊的浴皂、洗發香波、淋浴帽、帶鐘收音機、飲品臺、昂貴的家具、豪華的裝潢和藝術品。

飯店提供國際等級的服務，飯店有大面積的公共區域且裝潢精細，設施豪華。通常會有不同風味的餐廳來滿足店內外客人的需要，還會有商店如禮品、服裝和珠寶，有特色的零售店和供應報紙、雜志的書報亭。

此外，國際等級的飯店還強調個性化的對客服務，保持相對較高的服務人員與客人的比例。這種比例使飯店有可能向賓客提供細致和有特色的服務，能對客人的要求做出快速的反應。在一些亞洲的頂級飯店內，每位客人配有2名或2名以上的服務人員。在北美洲的大部分國際級飯店為每位賓客配備的員工數是1名或1名以上。國際級飯店常常聘請通曉多種語言的大廳服務主管，他為賓客提供許多額外服務，例如幫助賓客辦理人住；購買車船機票和演出門票；提供旅行指南和觀光信息；還可代為安排秘書和各類商務服務。行政樓層在一些飯店內，有幾層是專為住客提供國際級服務而設計的。飯店為行政樓層（有些也稱為樓中樓，或管家樓，或俱樂部樓）的住客提供高于全店標準的設施和服務。行政樓層的客房通常比一般客房更大、更豪華，還會配備一些獨特的設施。近幾年的趨勢是在這些樓層配備房內傳真機、錄像機、大屏幕的電視機，有的甚至配有電腦。在行政樓層的客房或套間內還可能有房內飲料臺、繡上住客姓名的浴衣，以及擺放鮮花和新鮮水果。

通常行政樓層提供的豪華服務還不僅局限在客房內，在每個樓層還可能安排一位服務主管或貼身管家。要想進入那些樓層需要搭乘專用電梯，確保只有該層住客才能進入。許多行政樓層還有專用的休息區，那里在晚上提供特制的免費食物和飲料，早上提供歐陸早餐。同時還有其他的便利服務，如秘書服務和專為行政樓層提供的入住及離店的安排。

4. 超豪華型飯店

世界上誕生超豪華飯店的地區大多數是經濟比較發達的地方。超豪華飯店的定義目前還沒有比較官方的說法，是一個正在逐漸興起的飯店業態。超豪華飯店所具備的基本特點包括：投資巨大，一般是普通豪華飯店的幾十倍或幾百倍；從建筑到室內裝飾都由世界著名設計師參與設計；凸現奢華的消費理念；鎖定上流社會、明星、富翁、政客等客戶群。

超豪華飯店的服務產品包括私人電梯、私人餐廳、游艇、保姆服務、貼身管家、套房內現場餐飲服務、翻譯、保安等服務項目。比如阿拉伯聯合酋長國的Jumeirah海灘飯店（久美拉海灘飯店）、Burj Al-Arab（阿拉伯塔飯店）、迪拜棕櫚飯店，美國賭城拉斯維加斯的Bellagio飯店（拉估飯店）都是超豪華飯店的杰出代表。

三、按經營方式分類

1. 獨立經營飯店

我國獨立經營的飯店占全部星級飯店的比例比較高，約35%左右。獨立經營的飯店也有不同的產權結構，比如可以租賃（一般租期較長）、簽訂管理合同。

2. 連鎖飯店或集團經營的飯店

連鎖飯店集團業主通常會制定一些必須的標準、規章和規定程序對加盟者的行為加以規范。一般來說，越是集權的公司對下屬飯店的控制越嚴，而集權程度較小的連鎖集團，下屬飯店可有更多的創新和自主決策權。

連鎖飯店有好幾種組織形式。一些連鎖飯店集團擁有下屬飯店的產權，但大多數情況并非如此。有些連鎖飯店集團在建筑形式、管理方法和標準制定方面對下屬飯店均有嚴格要求；其他一些連鎖飯店公司只是把關注點放在廣告宣傳、市場開拓和采購方面；還有一些連鎖集團只是一個小型公司架構，對加盟者的人會要求較少，也因此不可能對當地飯店業主提供較大的幫助。

連鎖飯店的形式可以分為管理合同型、特許加盟型和自由聯盟型。下面將重點說明每種形式的連鎖飯店是如何運行的，它們之間又有什么區別。

管理合同型管理公司負責運行的飯店其產權屬于其他企業。這類企業的范圍從私人企業到合伙經營的公司，直至大型保險公司都有。下面舉例說明管理公司是如何受到聘請負責運轉一家飯店的。一群商人感到建造一家飯店會改善當地的經商環境。在對這一投資機會進行初步考察后，一致認為可行，那么這個團體便會設法取得建造飯店的資金。許多投資機構在批準貸款申請前要求申請方聘請專業飯店管理公司，這些專業飯店管理公司大部分是連鎖飯店集團。此時，這個發展商團體就會尋找一家專業飯店管理公司簽訂經營管理合同，通常是長期性質的合同。如果該家飯店管理公司被貸款方認可并接受，那么管理合同就由發展商與管理公司方簽訂。

簽訂此類合同后，業主或發展商對飯店的責任通常僅限于財務和法律方面。管理公司負責經營管理，負責招聘員工，支付運轉費用，并按與業主或發展商簽訂的合同條款收取費用。支付了經營費用和管理費用后，剩下的就是業主的收入，業主以此支付借款、保險、稅金等。

管理合同是一種成功的方式，在許多重要的連鎖飯店集團都得到驗證。有些管理合同公司并沒有自己的品牌，這些公司通常為特許加盟店和獨立經營的飯店業主工作。特許經營授權公司提供統一采購、統一廣告以及集團統一訂房系統支援，而管理公司提供管理專家。以管理合同方式管理會使一家飯店管理公司迅速擴展業務，比直接投資一家飯店資金要少得多。有些管理公司成立的初衷就是為其他投資者管理飯店。

3. 特許經營飯店

較早出現的特許方式被稱為產品商標型特許經營，又稱產品分銷特許，是指特許者向被特許者轉讓某一特定品牌產品的制造權和經銷權，特許者向被特許者提供技術、專利和商標等知識產權以及在規定范圍內的使用權，對被特許者的生產經營活動并不做嚴格的規定。這類特許形式的典型例子有汽車經銷商、加油站以及飲料的罐裝和銷售等。目前在國際上這種模式發展趨緩逐漸向經營模式特許演化。

經營模式特許被稱為第二代特許經營，目前人們通常所說的特許經營就是這種類型。它不僅要求加盟店經營總店的產品和服務、質量標準、經營方針等都要按照特許者規定的方式進行，被特許者繳納加盟費和后繼不斷的權利金，這些經費使特許者能夠為被特許者提供培訓、廣告、研究開發和后續支持。這種模式目前正在快速發展。

有些美國最著名的飯店分別屬于特許加盟或自由聯盟集團。在大部分城鎮，在州級公路沿線和度假地區都能找到這類飯店。特許加盟和自由聯盟集團是近年來住宿業在世界范圍增長最快的部分。因為旅游者喜歡住在他們認可的品牌飯店，業主也相信通過利用信譽好的品牌能吸引生意，但是這兩種方式在組織形式上有區別。

特許經營簡言之是一種配進方式，通過這一途徑，一家已建立特定經營方式的企業——特許品牌持有者，準許其他企業——特許加盟者，引進這種經營方式的權力。在住宿業，大部分提供特許經營的集團首先通過發展母企業（特許品牌持有者擁有產權的飯店）確立產品質量和運轉專業技能。特許經營組織也在設計、裝潢、裝備和經營程序方面制定標準，加盟飯店必須遵守這些標準。這些標準化的措施使連鎖飯店集團在保持產品和服務的特定水準的同時拓展整體的業務。

加盟飯店之所以會購買特許經營權，除了特許品牌持有者的強大的品牌聲望外，還有其他一些理由。這些理由包括特許品牌持有者的國際國內的中心預訂網、全國性的廣告推廣活動、管理培訓課程、先進的技術手段以及集中采購服務。有些特許經營集團還提供建筑工程和內裝潢方面的咨詢服務。一些著名的特許經營公司有如巴斯飯店和度假集團的假日飯店品牌，國際選擇集團（Choice International）的品質飯店（Quality Hotel And Inns）品牌，森丹集團的華美達和戴斯旅館（Days Inns）品牌、仕選屋集團的喜來登和威士汀飯店品牌。有些情況下，一家公司既可以提供管理合約服務，又可以銷售特許經營權。比如，大多數的福波茨飯店（Four Points Hotels）都是特許加盟喜來登飯店集團的，而大多數喜來登品牌的飯店或是為喜來登所擁有，或是由喜來登根據合約來管理。特許加盟的形式并不適用于所有飯店。有些飯店情況特殊，如果將它歸入一個特許經營體系，執行一套既定的標準，將有害無益。對于這些飯店，加入一個自由聯盟集團也許更有利。自由聯盟集團把一些獨立經營的飯店聯合起來，結成統一品牌，為一個共同目標而努力。在一個自由聯盟集團中各家飯店并不雷同，他們可在質量方面堅持自己的標準，滿足客人的期望。集團內的飯店相互介紹客源，一家獨立經營的飯店通過加入自由聯盟的飯店集團，也可擴大其知名度。最佳西方國際（Best Western International）是世界最大的自由聯盟飯店集團，也是自由聯盟的一個范例；普雷弗飯店集團（Preferred Hotels）和世界一流飯店組織是由高檔飯店組成的自由聯盟集團。

加入特許經營或自由聯盟集團的好處是顯而易見的：廣泛密集的預訂系統和更為集中的廣告投向會產生更大的效應。