戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：基于遠(yuǎn)見的共贏模式

金融街控股的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型模式可總結(jié)為基于戰(zhàn)略遠(yuǎn)見的共贏發(fā)展模式，包括方向、核心和基礎(chǔ)三個部分（見圖2-1）。方向是公司的使命——“建筑城市精神，提升區(qū)域價(jià)值”，這是形成發(fā)展模式的統(tǒng)帥，也為發(fā)展模式明確了未來前進(jìn)方向。核心是“遠(yuǎn)見”和“共贏”——“遠(yuǎn)見”體現(xiàn)在升級業(yè)務(wù)模式獲得持續(xù)發(fā)展、借助資本市場獲得跨越發(fā)展、創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)贏得品牌聲譽(yù)；“共贏”則體現(xiàn)在承擔(dān)社會責(zé)任，為政府分憂，協(xié)助政府完成城市發(fā)展等目標(biāo)，獲得政府信任和后續(xù)發(fā)展資源，為金融結(jié)構(gòu)等客戶提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)，獲得其忠誠，并結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，以此為基礎(chǔ)，企業(yè)獲得長足發(fā)展。發(fā)展模式的基石是組織資本、人力資本和信息資本。

1.業(yè)務(wù)升級，實(shí)現(xiàn)模式轉(zhuǎn)型

戰(zhàn)略遠(yuǎn)見對于房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。因?yàn)椋@個行業(yè)生存在政府不斷出臺的各種政策下。即使在最美好的年景，企業(yè)拼的仍舊是對整體形勢的把握。中國授命于政府建設(shè)意志成立的開發(fā)公司不只金融街控股一家，而金融街控股之所以能夠在出色完成政府任務(wù)的同時，歷練出核心競爭力，走上自我發(fā)展道路，源于對戰(zhàn)略的清醒認(rèn)識和把握。金融街控股沒有將業(yè)務(wù)局限于土地開發(fā)，適時地展開房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并走向全國通過市場化手段獲取更多發(fā)展資源，在具備資金條件后進(jìn)而持有大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這些戰(zhàn)略選擇為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

同時，金融街控股熟諳商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)律，根據(jù)市場的變化不斷調(diào)整經(jīng)營活動，求得公司的更快發(fā)展，同時為投資者帶來更多的回報(bào)。

總之，從土地一級市場開發(fā)者到房地產(chǎn)開發(fā)，從出租到自持物業(yè)，從純商務(wù)地產(chǎn)到涵蓋住宅地產(chǎn)的綜合房地產(chǎn)企業(yè)，金融街控股的業(yè)務(wù)模式順利升級到一個全新的業(yè)態(tài)。

2.立足北京，布局全國重點(diǎn)區(qū)域

“立足北京，面向全國重點(diǎn)城市，通過開發(fā)和持有城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)產(chǎn)品，為國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)集團(tuán)和城市中高端消費(fèi)者提供高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)，致力于提升城市價(jià)值，打造金融街公司綠色商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)、健康、穩(wěn)健成長”，這是金融街控股清晰明確的發(fā)展戰(zhàn)略，最終使企業(yè)成長，也與城市共贏。

與北京毗鄰的天津，是金融街布局全國重點(diǎn)區(qū)域的第一站。2011年7月7日，天津環(huán)球金融中心商務(wù)體驗(yàn)區(qū)正式開放，預(yù)示著天津第一高樓“津塔”寫字樓正式進(jìn)入試運(yùn)營階段。已建成的天津環(huán)球金融中心即“津塔”位于海河之畔，樓高336.9米，地上75層，地下4層，該樓借鑒了中國傳統(tǒng)折紙藝術(shù)形式，是天津第一高樓。

這似乎宣告著金融街模式從北京成功移植到天津。2005年8月，金融街控股競得津塔津門項(xiàng)目用地使用權(quán)時，正值天津搭乘“北方經(jīng)濟(jì)中心”的東風(fēng)，擴(kuò)容解放北路金融城、打造天津金融城之際。

而早在2002年，金融街控股就已走出北京金融街，進(jìn)入重慶；2005年則先后進(jìn)入天津和惠州。公司的業(yè)務(wù)模式發(fā)生過兩次最大的轉(zhuǎn)變：最初單純的土地開發(fā)向房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變，再由房地產(chǎn)開發(fā)向“房地產(chǎn)開發(fā)+持有經(jīng)營”轉(zhuǎn)變。

3.善于捕捉機(jī)會，借力資本市場

比較上市之前進(jìn)行商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的種種艱難，金融街控股在打開通往資本市場之路后的高速發(fā)展，難免讓人感嘆資本市場對于一個公司發(fā)展“點(diǎn)石成金”的戰(zhàn)略意義。金融街控股的資本運(yùn)作過程充分體現(xiàn)出其捕捉機(jī)會的能力。

自2000年借殼上市成功進(jìn)入資本市場后，金融街控股憑借持續(xù)增長的良好業(yè)績，于2002年、2004年、2006年、2008年，按照隔一年融資一次的節(jié)奏，相機(jī)成功實(shí)施了四次增發(fā)融資，并于2009年發(fā)行一次公司債。至此，公司通過資本市場累計(jì)融資161億元，其中股權(quán)融資105億元，占公司2010年年末凈資產(chǎn)的61%。2010年和2000年相比，公司凈資產(chǎn)規(guī)模增長了86倍（復(fù)合增長率54%），凈利潤增加了45倍（復(fù)合增長率31%），為公司實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。這種持續(xù)融資的效率在中國資本市場通過收購重組間接上市的公司中是不多見的創(chuàng)新案例。金融街控股也因此榮獲第22屆北京市企業(yè)管理現(xiàn)代化創(chuàng)新成果一等獎。

自2010年起，經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，政策市場多變，住宅市場呈現(xiàn)觀望與低迷態(tài)勢，酒店、商業(yè)、寫字樓物業(yè)為主的商務(wù)地產(chǎn)市場行情企穩(wěn)反彈，走出行業(yè)周期低點(diǎn)，市場動蕩和政策多變給各個地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的機(jī)會和挑戰(zhàn)。在行業(yè)低迷之際，資產(chǎn)優(yōu)良且現(xiàn)金充足的金融街控股又開始了新一輪擴(kuò)張之旅，以總價(jià)18.07億元拿到昌平北七家工業(yè)區(qū)配套住宅項(xiàng)目用地（配建中小戶型普通商品住房）土地使用權(quán)，接著又斥資38.8億元拿得重慶兩塊地。此外，為更好地為入駐機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，金融街控股再次組織優(yōu)勢資源，從區(qū)域的軟環(huán)境建設(shè)入手，進(jìn)行金融街深耕，并積極關(guān)注金融街拓展。

4.勇于承擔(dān)責(zé)任，獲得政府信任支持

金融街控股始終將城市發(fā)展的需求放在第一位，勇于幫政府分憂，承擔(dān)社會責(zé)任。北京金融街、天津環(huán)球金融中心、重慶金融中心……一個個成為城市名片的建筑群拔地而起，工程進(jìn)度、銷售業(yè)績等一個個超乎社會預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，為金融街控股贏得了良好的口碑。金融街控股在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌影響力已經(jīng)確立并快速提升，得到更多地區(qū)政府的肯定。

在作為公司發(fā)源地的北京，金融街控股成功將北京“金融街”打造成為資金密集、市場活躍、資訊發(fā)達(dá)、配套齊全、服務(wù)完善的國家級金融管理中心，并正在向國際化金融中心快速發(fā)展。聚集于金融街地區(qū)的金融產(chǎn)業(yè)已成為推動首都經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長的優(yōu)勢行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。金融街地區(qū)每平方米年貢獻(xiàn)稅收超過4萬元，從2006年開始，金融街對西城區(qū)稅收的貢獻(xiàn)比例超過55%，對北京市稅收的貢獻(xiàn)比例在20%以上；2009年，這個比例上升到75%和30%，實(shí)現(xiàn)了跳躍式增長。2006年起，金融街已經(jīng)被北京市政府外事（港澳事務(wù)）辦公室列為“市屬重點(diǎn)對外參觀單位”，接待國內(nèi)外和港澳臺地區(qū)的各級政府領(lǐng)導(dǎo)、社會團(tuán)體和友好機(jī)構(gòu)的參觀訪問。來訪客人和已經(jīng)入駐金融街區(qū)域的中外金融人士對金融街中心區(qū)的建設(shè)水平給予了高度評價(jià)，金融街的模式獲得了社會的廣泛認(rèn)可。屹立于西二環(huán)內(nèi)側(cè)的金融街區(qū)域成為展示新時期北京城市建設(shè)成就的一個嶄新亮點(diǎn)。

在天津，津塔土地是2005年8月5日中標(biāo)的，做完前期準(zhǔn)備，于2007年開工。當(dāng)時規(guī)劃條件是限低260米，而天津市政府希望不低于國貿(mào)三期330米的高度，這意味著成本增加。金融街控股沒有辜負(fù)政府的信任，克服了經(jīng)濟(jì)壓力，津塔最終落成高度為336.9米。金融危機(jī)期間，當(dāng)時銷售前景不明朗，原材料價(jià)格處于高點(diǎn)，幾乎全世界的高層建筑都停工了，但津塔沒有停工。津塔用的是鋼板剪力墻結(jié)構(gòu)，用鋼量6萬～7萬噸，2007年毛板的價(jià)格是7000～11000元/噸，加工費(fèi)每噸也要3000元，到2008年下半年，價(jià)格降了30%～50%。金融街控股頂著壓力完成了任務(wù)，由于其按期竣工、質(zhì)量可靠，取得了非常好的銷售業(yè)績。

在重慶，重慶金融中心籌備開工的時候，整個江北金融城出讓地塊至少有20個，卻沒有一個開工樓。當(dāng)時重慶渝中區(qū)寫字樓租金為每月每平方米90～100元，一天一平方米3元多，售價(jià)也就1萬上下，成交量稀少。政府很著急，希望金融街控股能帶頭開工。公司頂著市場的巨大壓力表示堅(jiān)決按重慶市政府的要求干。4月份開工剪彩，重慶市市長親自出席，并在與項(xiàng)目部全體人員合影時說：“今天我們合影，后面還什么都沒有，是4平方公里的一片空地，希望幾年以后，等你們竣工的時候，咱們再來照張相，那時候后面就有內(nèi)容了。”金融街控股在建設(shè)重慶金融中心的過程中，引進(jìn)了4個主要的金融機(jī)構(gòu)，包括人民保險(xiǎn)、國家開發(fā)銀行、平安保險(xiǎn)、華夏銀行，使得江北金融區(qū)有了好的開頭。重慶主管城建的副市長在房地產(chǎn)調(diào)控工作的會上表揚(yáng)金融街控股，不僅是來重慶謀利益的，更為重慶的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

正是由于金融街控股不計(jì)企業(yè)私利，勇于為政府分憂，承擔(dān)社會責(zé)任，獲得了政府的信任和后續(xù)資源上的支持。邀請金融街控股參與本區(qū)域開發(fā)的各級政府越來越多。繼天津環(huán)球金融中心后，金融街控股在天津又取得了大都會項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。天津市領(lǐng)導(dǎo)在津塔封頂?shù)涠Y上致辭時說：“只要是金融街控股的項(xiàng)目，天津市委、市政府各職能部門要全力以赴給予支持。”這是對金融街控股追求卓越、不斷進(jìn)取所付出努力的最好肯定。對于中國的房地產(chǎn)公司，毋庸置疑，政府的信任和支持是至關(guān)重要的。

“建筑城市精神，提升區(qū)域價(jià)值”，這一使命是金融街控股勇?lián)鐣?zé)任精神的高度濃縮。將社會責(zé)任置于首位使金融街控股獲得了政府信任。

5.客戶利益至上，謀求共贏

房地產(chǎn)行業(yè)需要分工協(xié)作，從設(shè)計(jì)、拆遷、建造到銷售和后期物業(yè)管理，都有第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)參與。金融街控股明晰所承擔(dān)的資源整合者的角色，非常關(guān)注相關(guān)利益人，尤其是合作伙伴、供應(yīng)商和客戶。

金融街控股非常注重對合作伙伴和供應(yīng)商的遴選，從不與實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好、做事一般的供應(yīng)商合作，始終將好的合作伙伴和供應(yīng)商視為完成任務(wù)不可或缺的資源，強(qiáng)調(diào)平等對待，與其實(shí)現(xiàn)互利共贏。

對于客戶，金融街控股更是將其視為立身之本。金融街人具有榮譽(yù)感驅(qū)動的追求卓越的精神，這種精神被視為企業(yè)的靈魂。完美地做事，為城市留下永恒的建筑精品，為客戶提供滿足需求的好產(chǎn)品及不斷提升的服務(wù)，一直是金融街人的奮斗目標(biāo)。2003年，北京金融街經(jīng)過10年的開發(fā)建設(shè)已初具規(guī)模，金融街控股發(fā)現(xiàn)隨著硬件環(huán)境的完善，區(qū)域軟環(huán)境建設(shè)和細(xì)分服務(wù)需求隨之產(chǎn)生。因此，金融街控股發(fā)起設(shè)立了北京金融街商會，以提供務(wù)實(shí)的服務(wù)發(fā)展成為受金融企業(yè)信賴和政府倚重的平臺和窗口，成為金融街軟環(huán)境建設(shè)的重要標(biāo)志之一。北京金融街商會成立之后，依托此前已經(jīng)存在的金融街控股服務(wù)中心，很快進(jìn)入角色，成為服務(wù)區(qū)域企業(yè)和增強(qiáng)金融街吸引力的重要窗口。截至2009年年底，經(jīng)金融街商會受理兌現(xiàn)的金融企業(yè)申請市區(qū)兩級政府的金融產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策兌現(xiàn)金額超過10億元，包括購租房補(bǔ)貼、高管退稅等，使區(qū)域內(nèi)符合條件的金融企業(yè)及時得到了政策優(yōu)惠。金融街商會已把金融街大講堂、金融街論壇、金融街沙龍做成了系列、定期舉辦的高端業(yè)務(wù)交流平臺。金融街商會還以教育、醫(yī)療、單身聯(lián)誼服務(wù)為重點(diǎn)，發(fā)揮商會整合區(qū)域資源的優(yōu)勢，為會員單位提供一系列務(wù)實(shí)服務(wù)，這些都在不斷提升金融街區(qū)內(nèi)企業(yè)所獲得的價(jià)值。即使對已經(jīng)成熟的硬環(huán)境，金融街控股仍在不斷精耕。金融街上原來有一排樹采用了比較矮的樹種，公司為了給客戶創(chuàng)造更好的環(huán)境，主動投資將這些樹全部更換成了更高大粗壯的樹種。

對于處于建設(shè)期的項(xiàng)目，金融街人對細(xì)節(jié)的追求近乎苛刻，在項(xiàng)目建設(shè)過程中經(jīng)常發(fā)生追加項(xiàng)目預(yù)算的情況，目的就是為客戶提供更好的產(chǎn)品。

正是這種精益求精、追求卓越的對待產(chǎn)品和服務(wù)的精神，使金融街控股獲得了客戶的忠誠。很多客戶追隨著金融街控股外拓購買其產(chǎn)品，從北京買到天津，接著買到重慶。公司的很多幢樓還在挖地基就被客戶買下了，甚至有的客戶在建筑外立面還沒有設(shè)計(jì)完就與公司簽約。正是因?yàn)榭蛻粝嘈沤鹑诮挚毓刹粫倒p料，不會把公司的利益最大化，不會侵害客戶的利益。