本章提要：本章主要介紹業主大會成立、業主委員會選舉過程中遇到的典型案例和問題。從籌備組成立、籌備組組成、籌備組業主代表的產生，到業主大會議事規則、管理規約的制定，再到業主委員會成員候選人的產生，以及首次業主大會會議的召開等。

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場景

2021年10月12日，黑龍江省哈爾濱市某小區業主大會籌備組成立，所在的街道辦事處作出《小區業主大會籌備組成員公告》，將籌備組11名成員信息進行了公告。2021年10月19日，街道辦事處將小區業主委員會籌備組專用章在小區進行了公告。其后，經過一系列籌備、開會等相關工作，業主大會得以成立。2022年6月7日，街道辦事處為業主委員會備案。2022年6月16日，城市建設管理局為業主委員會備案。

業主鮑某認為，街道辦事處、城市建設管理局在該小區成立業主大會并選舉產生業主委員會時，未盡到指導義務。在收到業主委員會備案表時，也未對該小區成立業主大會時存在的違法行為盡到適度審查的義務，對物業管理區域劃分存在認定事實不清，對業主委員會予以備案的主要證據不足：《全體業主名冊》中共有920名業主，地址記載分別為3棟至12棟。而業主委員會在備案時填寫的《業主委員會成立備案表》中記載的業主總人數為922名，小區業主大會的成立未包含1棟與2棟的業主。雖然1棟與2棟歸屬南崗區，3棟至12棟歸屬香坊區，但小區12棟樓共用一套水、電等設施設備，各棟樓也均在同一院內，應該成立一個統一的業主大會。

問題

物業管理區域如何劃分？本小區的12棟樓應當劃分為一個物業管理區域、成立一個業主大會嗎？

解析

一、一個物業管理區域成立一個業主大會。如果這12棟樓在一個物業管理區域，那么這12棟樓就應當統一成立一個業主大會，而不應將1棟與2棟排除在外。

二、根據《物業管理條例》，物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。根據《哈爾濱市物業管理條例》，物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。分期開發建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。可見，物業管理區域劃分非常重視物業的共用設施設備因素，附屬設施設備是共用的，則應當劃分為一個物業管理區域。因此，雖然1棟與2棟歸屬南崗區，3棟至12棟歸屬香坊區，但該小區12棟樓共用一套水、電等設施設備，各棟樓也均在同一院內，所以該小區在物業管理區域劃分上應為同一物業管理區域。

法條鏈接

《物業管理條例》

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

《業主大會和業主委員會指導規則》

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

《哈爾濱市物業管理條例》

第二十一條 物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。

已經建成交付使用、自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再按照本條前款規定重新劃分。

第二十二條 分期開發建設或者由兩個以上單位共同開發建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業管理區域。

第二十三條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持建設用地規劃許可證和建設項目規劃設計圖紙，向區、縣（市）物業行政主管部門提出劃分物業管理區域的書面申請。

區、縣（市）物業行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內，在征求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設單位。

經驗分享

一、有人認為分期開發的項目可以分別成立業主大會，實則不然，分期開發的各期項目如果設施設備共用，仍應算為一個物業管理區域，成立一個業主大會。

二、有的地方對于新建物業管理區域的劃分、調整都有比較詳細的規定，有章可循。部分地方對此并未作出細化規定，由監管部門按照《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》關于物業管理區域劃分的基本原則進行判定，協調處理相關矛盾糾紛。