場景

山東省煙臺市萊山區某小區業主紀某認為，屬地街道辦事處應以法律授權主動展開工作，但其在六年的時間里未依職權主動向小區建設單位和前期物業服務企業督促催要業主入住情況，或積極通過供電、供水、供暖等單位對小區的業主入住情況進行了解掌握，判斷其是否符合召開首次業主大會會議的條件，主觀上放棄了法律賦予其的職責，并對建設單位和前期物業服務企業作為義務人怠于履行將入住情況報告給街道辦事處義務的行為予以放任，理應構成行政不作為。后經前期物業服務企業核實，該小區已交付的業主人數的比例已超過50%。

紀某將街道辦事處訴至法院。原告紀某稱其向被告口頭提出成立業主大會籌備組的申請，被告對此不予認可，原告亦未提交證據證明其向被告提出組建籌備組的申請。法院認為，被告履行組建籌備組法定職責的前提是建設單位或者前期物業服務企業將業主入住情況及時報告給被告，或業主提出申請。最終，法院判決駁回了紀某的訴訟請求。

問題

本案中，小區符合成立業主大會的條件，街道辦事處必須成立籌備組嗎？

解析

一、從本質上說，組建籌備組、成立業主大會要看業主的意愿，而非有關政府部門的意愿。如果達到法定比例的業主有這個意愿，街道辦事處當然有指導、協助的法定職責。但是，該法定職責并非依職權主動履行，而是依申請的行政行為。

二、本案中，該小區已交付的業主人數的比例已超過50%，按照《山東省物業管理條例》的有關規定，已經符合召開首次業主大會會議、組建業主大會籌備組的條件。按規定，建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。當然，此時業主也可提出申請。符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。

三、在建設單位或者前期物業服務企業未將業主入住情況報告給街道辦事處以及業主亦未提出書面申請的情況下，不能認定街道辦事處不作為或不履行法定職責。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十七條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

《物業管理條例》

第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

《山東省物業管理條例》

第二十條 房屋的所有權人為業主。

建設單位或者前期物業服務人應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）已交付的業主專有部分面積的比例達到百分之五十以上；

（二）已交付的業主人數的比例達到百分之五十以上；

（三）向首位業主交付滿兩年且已交付的業主人數的比例達到百分之二十五以上。

第二十一條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在六十日內組建業主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數組成，可以由建設單位、前期物業服務人、業主和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。

籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業服務區域內進行書面公告。

《業主大會和業主委員會指導規則》

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

《中華人民共和國行政訴訟法》

第三十八條第一款 在起訴被告不履行法定職責的案件中，原告應當提供其向被告提出申請的證據。但有下列情形之一的除外：

（一）被告應當依職權主動履行法定職責的；

（二）原告因正當理由不能提供證據的。

經驗分享

一、不論是業主還是有關政府部門，都應盡量通過書面方式提出申請或做出答復，以便可能作為證據。

二、對于依申請行政行為，何種條件下可以認定有關行政主體不作為或不履行法定職責？一是行政主體有相應職權，二是行政相對人已經提出申請，三是行政主體對行政相對人的申請“不聞不問”或“不做處理”。作為行政相對人，首先要證明其已向行政主體提出履行法定職責的申請或要求。