上篇

人物角色表

肖受歷：圖靈公司老板

趙笑律：圖靈公司策劃

林　沛：圖靈公司策劃

郭三胖：圖靈公司策劃

輝　哥：圖靈公司文案

大　熊：圖靈公司設計

劉　白：圖靈公司設計總監

梅　哲：蘭園營銷總監

景　麗：蘭園銷售經理

夏　芒：蘭園策劃經理

崔　華：蘭園策劃專員

文　第：蘭園置業顧問

周　愛：蘭園置業顧問

趙笑律筆記

時間：2月23日　地點：蘭園售樓部

蘭園情況介紹：

蘭園，位于京州市清水區，東三環與藍玉路交會處向東2公里，隸屬主城區“京州新區北部區域”核心發展區，清水區東移版塊，也是區域最后一個地塊。

京州市是一個人口過千萬的省會級城市，其中，北部區域總規劃面積約111平方公里，將以電子信息、金融服務、科技研發為主導產業，同時，依托芙蓉湖CBD和萬畝生態濕地、27公里森林保護帶、鴻溝河等四條濱水廊道、十余個公園系統，建成一座低碳生態、宜居宜業的現代化新城。如圖1-0-1所示。

整個區域住宅限高45米，規劃容積率低于2.5，沒有15層以上的高層建筑，主要以洋房別墅為主。

蘭園西側緊鄰東三環，南側緊鄰云斯高速和北三環湖底隧道，加之東四環和北四環也在項目附近，出門即可直接上高速路或快速路，能瞬時通往京州市任一方向。

蘭園距京州大學城約3公里，到芙蓉湖CBD僅需20分鐘車程，到高鐵站也不過15分鐘車程，到一路之隔的芙蓉湖更是10分鐘車程即達。

蘭園總占地面積3000畝，是京州市三環旁“見林不見墅”的高端別墅區。整體容積率1.3、綠化率38.6%，堪稱“芙蓉湖CBD修養身心的城市后花園”。

蘭園也是一個追求極致藝術的樓盤。在京州市，如果蘭園稱自己是藝術樓盤第二，沒有任何一個樓盤敢自稱第一。它對藝術的偏執，從案名上就可見一斑。

一期名為塞尚的森林，產品為法式獨棟+聯排別墅；

二期名為達利的花園，產品為法式雙拼別墅+洋房+小高層；

三期名為盧梭的藝境，產品為新亞洲風格洋房+小高層；

四期名為莫奈的湖，產品為法式疊拼別墅+洋房+小高層。

每一期的園林景觀都傾注了開發商總裁的個人情懷：向日葵主題園林、玫瑰主題園林、滿天星主題草坪、印象派風格全齡兒童活動區。就像蘭園早期廣告所寫的那樣：蘭園的理想，就是成為蘭園。

現在，蘭園推出的是五期純疊墅組團——梵高的院子，依然延續了追求極致藝術的基因，不僅打造了梵高主題兒童樂園、星空主題藝術園林，而且對樣板間進行了迭代升級——裝飾成了愛馬仕風格。

五期梵高的院子，總占地面積50畝，容積率僅0.87，綠地率為35%。該地塊本是二期達利的花園的景觀示范區，隨著前四期產品售罄，蘭園就對景觀示范區進行了地產開發。不過，這也直接導致五期疊墅緊鄰二期和三期的小高層。再加上蘭園拿地時間早，目前，梵高的院子還剩51年產權。

所不同的是，五期梵高的院子并沒有延續之前的法式建筑風格，而是采用了現代風格。外立面以黃金麻石材、深棕鋁型材、大面積落地窗構成，并配以GRC混凝土掛板，這樣能帶來大面積的采光面，以及良好的觀景效果。

五期梵高的院子，其產品為170—210平方米的疊拼別墅（上疊+下疊），總價在500萬—700萬元，累計16棟200套。電梯直接入戶。上下疊均贈送挑高約5.6米（可以將三房分隔成五房）、面積約39—138平方米的地下室，斜坡式采光+三扇采光面滿足地下室使用要求。同時，戶戶送花園（北院26—33平方米，南院56—132平方米）。

雖然每戶都有兩個車位的配置，但是跟其他別墅項目送車位不一樣的是，蘭園的車位需要花50萬元購買。

蘭園所處區域路網實在太差，僅有北邊的幾條新路正在修建。唯一能通往項目的主干道藍玉路，在貨車的頻繁碾壓下，路面早已坑坑洼洼、破爛不堪，開車經過時顛簸不已。尤其遇到下雨天氣，積水現象非常嚴重，實在影響項目形象。

加之梅笛思國際軟件園、銀柯智慧谷剛剛開始建設，整個區域幾乎就是一個大工地。如圖1-0-2所示。

區域里僅有蘭園和紫晶苑（機關家屬院）兩個高端社區，十分缺乏人氣。生活配套設施更是嚴重不足，商業街僅有一家便利店和一家藥店開業，集中式商場還停留在規劃圖紙上；雖然簽約的艾利斯頓國際小學已經開學，但是幼兒園和中學何時落地還在洽談中。

在營銷推廣上，蘭園更是要將“藝術”進行到底。售樓部活動是梵高藝術展、3D沉浸式藝術展、米其林夢幻美食節；廣告打造的視覺效果是蒂芙尼藍，主畫面風格是安迪沃霍爾的波普藝術，廣告語調性十足——“一號人物的世界名片”“世界豪宅　獻禮大人物”。

實際銷售情況是，200套疊墅，累計去化39套。2021年蓄客三個月，6月份開盤賣了32套，之后的兩個月每個月能賣兩三套，但是最近半年只賣了2套。

銷售業績一直不見起色，集團頻頻施壓，各條線領導紛紛指導救火，操盤手幾度換人，仍無濟于事。眼下，營銷費用更是捉襟見肘，而傭金提高到30萬元/套，分銷都不愿意合作。更嚴重的是，團隊士氣低落，已經掀起離職風波。