原序三：
REITs模式是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向

宋廣菊

據(jù)民政部統(tǒng)計，截至2014年年底，我國60周歲及以上老年人口為2.12億，占總?cè)丝诘?5.5%，2025年將突破3億，屆時老齡人口的占比將超過20%，我國正式步入深度老齡化社會。社會老齡化是我國現(xiàn)在和未來相當(dāng)長一段時間都要面對的基本國情之一，這昭示著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇。

然而，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體仍處在發(fā)展的初級階段，存在很多不足。目前沒有統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)去推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位不夠高導(dǎo)致相關(guān)的法律體系和政策支持不夠完善，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈還沒有建立。

從主要發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗來看，養(yǎng)老地產(chǎn)在整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面具有不可替代的作用。然而，當(dāng)前我國養(yǎng)老地產(chǎn)處在發(fā)展初級階段，難以擔(dān)當(dāng)起整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的重任。一方面，各方投資力量仍在摸索養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展之路，沒有形成成熟的盈利模式，也沒有整合好養(yǎng)老地產(chǎn)自身的產(chǎn)業(yè)鏈條（包括投資、開發(fā)、運(yùn)營、配套和服務(wù)等）；另一方面，缺乏統(tǒng)一的推動機(jī)構(gòu)和針對性的法律政策，這一點(diǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前的狀況一致。

養(yǎng)老地產(chǎn)的突破點(diǎn)是REITs，REITs的落腳點(diǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)。任何產(chǎn)業(yè)鏈的形成都是一個完整的資本循環(huán)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也不例外。REITs模式非常有可能成為中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展之路。只要養(yǎng)老地產(chǎn)能夠提供長期穩(wěn)定的回報給REITs投資者，REITs就能夠為養(yǎng)老地產(chǎn)提供低成本的資金支持，快速形成專業(yè)化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。

以美國為例，它是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化程度最高、資本運(yùn)作最成熟、產(chǎn)業(yè)鏈最完整、管理模式最先進(jìn)的國家之一。VENTAS是目前美國擁有養(yǎng)老社區(qū)和床位數(shù)最多的投資商。2011年，它通過收購ASLG公司，控股NHP公司，將自身總資產(chǎn)擴(kuò)大3倍，成為美國最大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資商。它的快速擴(kuò)張主要得益于REITs強(qiáng)大的股權(quán)融資能力。

發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們要向美國學(xué)習(xí)專業(yè)合理的產(chǎn)業(yè)分工、完整的產(chǎn)業(yè)鏈條、細(xì)膩的企業(yè)投資管理及金融政策對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持。面對挑戰(zhàn)和機(jī)遇，保利集團(tuán)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是基于企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略。它希望全鏈條介入，搭建全景式的、開放的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，使自己成為中國式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的引領(lǐng)者。保利集團(tuán)推崇“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式，同時成立專業(yè)介護(hù)養(yǎng)老公司，以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”為服務(wù)特色，提供專業(yè)介護(hù)養(yǎng)老，打造“和熹會”專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品牌。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃是：短期內(nèi)為投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)、改造已有社區(qū)的適老配套設(shè)施，建設(shè)新社區(qū)；中期用3～5年的時間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營階段，通過不斷提高配套和服務(wù)水平，獲得更多養(yǎng)老人群的認(rèn)同，實現(xiàn)盈虧平衡；從長期來看，用8～10年的時間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道、實現(xiàn)REITs上市。

相比于IPO等融資方式，REITs更加適合養(yǎng)老地產(chǎn)。很多發(fā)達(dá)國家REITs主要依靠物業(yè)租金收入派發(fā)股息，分紅比例高達(dá)90%以上。REITs每股年化收益要求一般在6%～10%即可，每年可以定向增發(fā)進(jìn)行多次融資。REITs是資產(chǎn)證券化的產(chǎn)物，因此持股人只需要關(guān)注REITs項下資產(chǎn)運(yùn)營情況，隔絕了母公司或者企業(yè)控制人等因素的影響，因此REITs股票波動性比較小，價格比較平穩(wěn)，能夠比較好地反映房地產(chǎn)周期和具體企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營情況。REITs不要求上市企業(yè)有非常好的題材和非常高的預(yù)期收益，只要求管理者能夠?qū)I(yè)化地管理企業(yè)資產(chǎn)，盡可能提供長期穩(wěn)定高比例的分紅收益。REITs的上市要求不高，所以它能夠快速地為養(yǎng)老地產(chǎn)縮短資金回報周期，盡快完成養(yǎng)老地產(chǎn)的資本循環(huán)。

REITs的落腳點(diǎn)也在養(yǎng)老地產(chǎn)。對比國外REITs的運(yùn)營經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)REITs之所以發(fā)展迅速，是因為REITs作為投資管道免除了企業(yè)層面的稅收。當(dāng)前中國物業(yè)租金收入稅收高企，稅點(diǎn)普遍在12%以上，由此導(dǎo)致REITs實際收入偏低。由于中國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，物業(yè)升值已經(jīng)使房地產(chǎn)租金免稅失去了道德支撐，REITs免稅無從談起。然而養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展利國利民，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式不能滿足日益增長的養(yǎng)老需求，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是解決中國養(yǎng)老問題的關(guān)鍵。REITs在養(yǎng)老地產(chǎn)上享受免稅待遇在道德上是站得住腳的。甚至政府應(yīng)該像對幼兒園一樣，對養(yǎng)老場所免地價，對于單純養(yǎng)老社區(qū)，至少給予保障房地價待遇。這樣，REITs便能夠在養(yǎng)老地產(chǎn)上實現(xiàn)項目落地，打通養(yǎng)老REITs的金融模式。

未來中國國情是人口老齡化，未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向是養(yǎng)老地產(chǎn)，未來地產(chǎn)金融的發(fā)展方向是養(yǎng)老REITs。養(yǎng)老REITs是養(yǎng)老地產(chǎn)和金融的結(jié)合，是當(dāng)前最前沿的研究課題。我的師弟高旭華先生在百忙之余所著的《REITs：顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)的金融模式》是時代需要的作品，同時又超越了時代的局限性，相關(guān)方面的理論研究在未來很長的一段時間內(nèi)都具有指導(dǎo)意義。這本書是地產(chǎn)金融領(lǐng)域的一本力作，非常適合作為大型地產(chǎn)行業(yè)公司董事長、總經(jīng)理等高級管理人員進(jìn)行REITs研究和項目操作的參考書。

中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委已經(jīng)發(fā)文啟動REITs試點(diǎn)工作，這必將極大助力地產(chǎn)企業(yè)融資。保利集團(tuán)亦將打造一個全景式的、開放性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺，有興趣進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資金、企業(yè)和個人都有機(jī)會參與其中，我們歡迎各方力量前來和我們共商大業(yè)。同時我為高旭華先生能夠?qū)⑦@本書出版，為推進(jìn)中國REITs的發(fā)展，為房地產(chǎn)金融貢獻(xiàn)自己的一份力量而感到高興！