原序四：
“REITs+文旅地產”引領地產行業轉型

梁上燕

非常開心看到同門師弟高旭華先生完成《REITs：顛覆傳統地產的金融模式》這本著作，高旭華先生作為有多年從事地產金融投資行業經驗的專家，在事業的高峰時期，能夠放慢腳步，進入校園學習，進行博士科學研究，并且以國際視角及嚴謹態度對所從事的工作進行更加深入的思考和研究，這是需要很大勇氣和魄力的，也是非常值得尊重和敬佩的。

現代REITs在美國經過了50多年的發展，從緩慢發展期、成長期、調整期到后來高速擴張和非常成熟的階段，已得到了很好的運用和實踐。很多國家都已設立了REITs，這足以表明，REITs是一種可行的房地產金融模式，所以，高旭華先生的確是前瞻性地看到了中國房地產金融未來的發展趨勢。

REITs是一種新的金融商品，我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，如能盡早對房地產投資信托進行認真細致的研究，并推動政策的市場化，創造適合其生長和發展的條件，以達到房地產證券化的目的，對于解決我國商業地產運營以及投資渠道單一問題將起到很大作用。

在這本書中，作者也對我國房地產的概念進行了剖析，90%的國人認為房地產就是住宅地產。而我們也能清晰地看到，中國所謂的房地產行業經過幾十年的粗放式發展，在給我國經濟帶來長足進步的同時，諸多問題正逐步暴露。政府接連出臺各種措施調控住宅地產市場，不斷動用房產稅、銀行貸款利率和限制購房者購買商品住宅等手段對住宅地產市場進行調控。從今天的房地產市場來看，其發展所受到的干擾因素越來越多，不確定性因素在不斷增大。人們都說，現在整體地產市場從“黃金時代”向“白銀時代”過渡，相對下行。因此，前些年，很多地產企業開始轉向商業地產，但經過十幾年的探索和實踐，中國商業地產發展的情況并不是十分樂觀。

多數REITs是在商業地產中進行，這也讓我們有理由相信，REITs或許可以讓我國商業地產找到新的發展機遇，但由于前些年眾多地產商紛紛轉向商業地產，加之國際、國內經濟形勢不樂觀，導致商業地產的發展空間極其有限。恰恰相反，近幾年，國家開始大力支持我國文化、旅游業的發展，這使得諸多房地產開發商和投資者像當初進入商業地產一樣，開始了旅游地產市場的爭奪，大量資金開始轉向投資回報期相對較長的旅游業。因此，旅游地產為傳統地產商關注，在旅游業迅猛發展的支撐下，旅游地產將會獲得更多機遇。

首先，居民可支配收入不斷增加，國人對旅游的需求越來越大。國家旅游局（現為中華人民共和國文化和旅游局）公布的數字顯示，2005年，我國旅游業總收入為5 285.86億元，人均花費為436.1元；2015年，我國旅游業總收入預計將突破5萬億元，人均花費將超過2 600元。其次，隨著旅游者消費的日益成熟，旅游動機不再局限于觀光的單一需求，消費觀念日益向健康、休閑、度假轉變，向綜合旅居轉變。

在此之外，國家政策的引導，為旅游地產帶來利好。《國務院關于促進旅游業改革發展的若干意見》中提到，加快旅游業改革發展，是適應人民群眾消費升級和產業結構調整的必然要求。旅游業發展應與新型工業化、信息化、城鎮化和農業現代化結合。由此可見，跨界融合不僅是行業發展趨勢，更是政策鼓勵的方向。

我國旅游業和文化業正在步入黃金年代，旅游和文化成為國人生活中越來越重要的環節，并發展成我國的支柱產業。當同為支柱產業的房地產與旅游、文化結合，文旅地產作為一種房地產新業態，其產業化創新、社會資源整合、社會生態升級以及在地化可持續發展等，受到政府、投資者及消費者的關注和熱捧。

所以，旅游房地產更多的應該是滿足消費者新興生活方式的經營性、服務性物業，而不是在旅游目的地占地建房。如果按照過去的發展模式，REITs難與旅游房地產高效結合發展。

而文旅地產恰恰解決了這一矛盾點。

我通過20多年的實踐，并通過3年對典型旅游房地產品牌的案例研究和深度分析，探索出在當前背景下的旅游房地產開發運營模式—— “文客商”金字塔模型。在此基礎上，揭示中國旅游房地產企業發展過程中的顧客需求、品牌偏好關系，找出促使旅游房地產成功向文旅產業地產經營開發轉型的核心因素，大膽提出了文旅地產——這一房地產新的業態形式。

文旅地產已經超越了傳統的旅游房地產開發思維，其依據市場導向與市場需求，建立開放式的合作、創新、創意、交流等平臺，充分發揮產業的定位與管理運營優勢；將城市運營、旅游目的地經營管理、在地化資源、產業模式、土地價值運用、生態保護、旅居需求、圈層社群消費、文化藝術資源開發植入、旅游產品等多種跨界業態有機整合。尋求文旅項目的社會價值、產業價值、人文價值、品牌價值最優化。

文旅地產不僅結合了文化和旅游的元素，同時還可以引進和融合其他相關元素，比如商業、養老、酒店等。此外，文旅地產也同時具備了住宅和商業運營的特性，其產品可以采用多種方式在消費者、開發商以及運營商中進行轉換，例如自營、合營和自持等方式。但我們也很清楚地知道，文旅地產必將是一個長周期的投資過程，這就需要足夠的資本支持以及項目自身的“造血”能力。從這本書中，我們也了解到，REITs的商業模式依靠提高租金收入，完善物業功能，提升資產的使用價值，并通過REITs上市融資，縮短回報周期，并以此進行反復。這種模式將極大地增加開發商、運營商的資本周轉能力，助力企業輕資產運營，給企業帶來不斷的資本支持，企業也必將加快進程，大大縮短回報周期。

不過，我們也看到，由于國內目前金融行業的整體發展水平有限、金融法律法規不完善、我國信用體制水平不高、專業從業人員極其缺乏，導致REITs在國內的實踐情況不是特別理想，推動進度不快。但我們有理由相信，隨著我國逐步加強房地產行業規范化，加快房地產行業發展模式的轉型升級，國內服務體系、信用體系逐漸完善，再加上國家政策層面的大力支持，法律法規的進一步健全，REITs一定會在我國有很好的發展前景。此外，我們更加期待REITs可以與文旅地產進行很好的結合，這不僅可以給目前我國房地產行業帶來新的轉型方向，還能使REITs模式更好地在我國落地和實踐。

“想象可能，可持續的商業模式、文化發展及生命延續”，REITs必將顛覆傳統地產的金融模式，“REITs+文旅地產”必將引領地產行業成功轉型，讓我們拭目以待！