再版前言：
道阻且長，行則將至

光陰荏苒，距離本書第一次出版不知不覺已過了4年多。由于受到廣大讀者的認可，其間書稿已印刷6次發行數萬冊。正如“中國REITs之父”孟曉蘇教授所言：“中國目前房地產金融創新除了REITs，沒有更好的可講?！盧EITs在這4年多時間里，又有了許多可喜的發展：深圳公租房開始試點REITs，深創投安居集團人才租賃住房資產支持專項計劃獲深交所評審通過；一些長租公寓完成了類REITs在深交所掛牌上市，先后有魔方公寓、自如1號、新派公寓、保利地產、招商蛇口及旭輝領寓等7單產品落地；甚至一些機場物業也對REITs模式躍躍欲試，目前我國機場建設項目融資缺口較大，機場REITs正當時。但隨著互聯網對實體經濟的進一步沖擊以及2020年新冠肺炎疫情的突然打擊，房地產市場遭受了嚴峻的考驗，諸如蛋殼公寓這類較為激進的商業模式發生了“暴雷事件”。REITs這個新的商業模式正在以中國特有的方式發展，相信隨著不斷摸索，時間將會成為REITs的朋友。

本書的再版，是因為考慮到廣大金融從業者和房地產從業者的不同專業基礎水平和背景，而本書的主題REITs金融模式又涉及金融、房地產、企業管理等領域，因此從專業背景和目前中國REITs的發展水平綜合考慮，本書務實平衡不同讀者的需求，在綜合第一版讀者的反饋和建議以及作者在REITs領域新的研究成果后，形成了本書第二版。在此特別感謝陳樂天（Austin Chen）先生對本書的貢獻，他在紐約金融業有超過20年的工作經驗，且任職于華爾街頂級金融機構，該機構同時也設有世界上最科學嚴謹的REITs指數研究中心，管理資產超過1萬億美元，陳先生為本書提供了廣泛且精辟的論點及見解。

就像羅素所言：“一部人類的文明史就是規則與自由的探索?！?/p>

一直以來許多人談到REITs，都在盡可能地陳述REITs能夠為機構及個人投資者、國家稅務部門、房地產及金融行業帶來許多好處，最終所有的問題又回到了REITs是否應該借鑒并實施房產免稅制度的討論當中。這不得不讓人思考其鼓吹REITs的立場和目的：REITs及其免稅制度可以使房地產資產以證券化的方式變現，解決房地產資產堰塞湖效應，盤活存量房地產，提高換手率，完成整個社會對房地產財富的大洗牌，在避免政府稅務部門高額稅收的情況下，實現房地產高位套現和對大眾的財富收購。

所謂“天之道，損有余而補不足。人之道則不然，損不足以奉有余”，金融本質就是“損不足而益有余”，金融行業的馬太效應非常明顯。REITs也未必就像某些專家學者說的那樣能“包治百病”。REITs本質上就是房地產證券化，是一種股票或者債券。投資REITs必然承擔相應風險，不僅要考慮房地產實體資產價格的波動，也要考慮資本市場的周期波動。在中國這種以散戶為主的資本市場，機構投資者和價值投資理念還未起到主導作用，上市公司的誠信體系還不夠完善，在市場化不足的背景下，投機炒作也會使得這些證券的波動非常劇烈，類似于REITs這樣低風險較高回報的資產組合在證券市場其實也并不少見。

道阻且長，行則將至；行而不輟，未來可期。一直以來中國版REITs遲遲不能正式實施，只能以類REITs的方式試行，本質上是商業地產抵押貸款支持證券或者干脆就是明股實債。然而，2020年8月實施的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》規定，公開募集基礎設施證券投資基金采用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，使得基礎設施REITs終于邁開了由私募轉公募的關鍵一步。

本書曾經基于中國國情做了一個預測：“REITs在國外是對企業層面免稅，對個人層面征稅，而中國版的REITs很大的概率是對企業層面征稅，對個人層面免稅。綜合來看，國內國外兩者REITs稅率將差別不大，收益水平趨向合理水平?！惫蓟鹪趥€人投資者層面價差收入是免稅的，看來我們這個預測是正確的。

李大釗先生說：“不馳于空想，不騖于虛聲，而惟以求真的態度作踏實的工夫?！敝挥姓_認識了REITs的本質屬性及其優缺點，才能更好地推動及預測REITs在中國的發展。本書主要站在企業經營管理者的角度介紹REITs的基本內容，同時也詳細介紹了REITs組織管理模式和投融資理論研究，旨在讓廣大的REITs從業人員更加清晰地認識REITs的內涵，有自己的思考從而不再人云亦云。

投資和管理需要有自己的判斷，希望廣大讀者在本書的閱讀中有所收獲，在REITs相關行業的工作實踐中不斷有心得。畢竟風險來自你不知道自己在做什么。