從美國1960年修訂《美國稅法典》正式創立REITs以來，REITs作為投資工具經歷了曲折跌宕的發展過程，如今已經成為美國房地產金融市場上的重要組成部分。北美、澳洲、歐洲的REITs成熟經驗已經總結了一整套相對完善的制度規范，與當前我國信托基金等方式設立的類REITs有很大區別。本書的第一部分就是了解REITs的基本概念，力求根據美國法律條文和證券監管機構規章詳細而全面深入地展示REITs的本質。

REITs作為一種特殊的組織形式，《美國稅法典》明確將REITs界定為符合特定條件的公司、信托或協會。另外組織形式是由托管人或董事進行管理、以股票或收益權證為所有權憑證、所有權人不少于100名；對投資領域的限制是所持房地產資產的價值不低于資產總值的75%、來自房地產渠道的收入不低于總收入的75%、且相關業務收入不低于95%、作為股息分配給投資者的數額不低于年度應稅收入的90%等。這一系列限制條件在無形中確定了REITs這種投資工具的特性。REITs將90%以上的應稅收入分配給投資者，是REITs免繳公司所得稅的前提，這是REITs作為利益傳遞體的特性。

REITs的性質決定了它是立足于房地產行業的投資工具，絕大部分資產必須是房地產，絕大部分收入必須來源于房地產，正是這種性質決定了REITs在金融市場的表現，當然其也受到投資市場的影響。與投資于股票、外匯、期貨等其他領域的投資基金相比，REITs的最大不同就在于投資對象。有研究表明，地產行業里的酒店類公司股票和酒店類REITs之間的表現并沒有太大的差異。REITs對于市場的定位就是房地產行業的投資工具，這點毋庸置疑，投資者眼里的REITs就是一個有高比例分紅的房地產股票。除了直觀的印象，REITs還具有下列特點：

（1）在出資方式上，REITs是資金信托和財產信托的結合。一般的投資基金，需要投資者支付貨幣資金來交換收益憑證。而REITs除了接受投資者的貨幣資金，還接受房地產類的實物資產。對于房地產企業而言，發行REITs證券能將手中的物業變現，從現有的房地產中解放其資本，用于其他投資或收購活動，從而有效地優化資本結構。與發行股票相比，發行REITs證券的程序更為快捷。

（2）在權利內容方面，與股票和一般債券相比，REITs單位所代表的不是對某一經營實體的利益要求權，而是對特定資產池所產生的現金流或剩余利益的要求權。因此，REITs的持有者只享有收益權與知情權，如果對REITs的管理者不滿，他們只能“用腳投票”，即在市場上賣出或要求REITs發起人贖回其發行的資產受益憑證。而股票持有者除了享有受益權和知情權，還擁有通過股東大會選擇管理者、參與重大決策的權利等。當然REITs投資人并不是什么保護都沒有，畢竟對REITs的一系列法律限制已經非常嚴格了。

（3）在證券價格的確定上，REITs的證券價格與它擁有的房地產基礎價值關聯較為緊密。相比之下，普通股票的價格更多地依靠其當期和預期收入，與股票所代表資產的賬面價值關聯程度不大。然而，在高透明度和專業水準的經營方式下，REITs的總體價值往往會高于其凈值，這可能也是其優于一般上市融資方式的地方。

對于REITs的運營者而言，REITs是一個免稅工具。為了獲得免稅，REITs也在結構上付出了巨大的代價。REITs作為企業的組織結構，將在很大程度上喪失經營靈活性。任何擬采用REITs結構的企業，都不得不事先衡量清楚這樣做的意義能否超過所有潛在的負面代價。所有結構上的限制概括起來有4個方面：

（1）所有權結構上的限制。例如5人或5人以內的投資者直接或間接持有的股份，不得超過REITs股份價值總數的50%。

（2）收入來源和所持資產的限制。例如特定比例的收入和資產必須與房地產或地產抵押權相關，雖然具體比值會隨著時間的流逝而變動。在稅務年度內出售短期持有資產的收入所占的比例，也必須限制在一定范圍內。

（3）公司經營結構上的限制。例如以前的REITs不得親自經營其資產，而是必須雇用外部顧問進行經營管理。

（4）財務政策上的限制。例如為保持REITs資格，必須將90%以上含資本收益的應稅收入分配給股東。

這些限制導致REITs成立后的運營出現了一系列后果，導致一系列的內在邏輯驅動REITs的發展。比如REITs必須將90%以上的應稅收入分配給投資者這一要求，意味著REITs只能將很少的內部資本留下來用于企業進一步發展。REITs結構的最大代價就是未來發展能力受限，這是個極為嚴重的問題。有期限的REITs的業績遠遠不及普通REITs股票的業績。有期限的REITs到了一個期限（比如10年）就要自行清算，很顯然是沒有太多的增長潛能的，所以難以達到特別優良的業績。

毫無疑問，REITs擁有的房地產資產是成熟的，收益是穩定的。想要進行REITs上市融資的企業在選擇是否設立REITs的時候，需要權衡再三，詳細認真地考察REITs設立的稅法規定和組織結構，了解成熟國家尤其是美國REITs的概念和特征，并對其發展進行詳細分析。