第二節 房地產調控措施評價

一、調控的成效

首先，每次調控都在一定程度上延緩了房價快速上漲的勢頭。例如，2010年為遏制房價快速上漲，政府出臺“國四條”等調控措施，利用差別化的信貸政策遏制投機需求，部分城市開始實行限購。調控實施后，房價回落，庫存積壓。總體來看，歷次調控后房價都有不同程度的回落，房價快速上漲的動能減弱。如果沒有這些調控，房價的上漲幅度也許將很難想象。

其次，調控使得住宅供應結構更加優化。熱點城市中小套型、中低價位的普通商品房占比增加，別墅供應規模明顯減小；租賃房和保障房占比偏小，但隨著租賃住房和保障房的不斷興建并入市，住房供應結構將持續優化。

最后，多次調控使得市場秩序逐步健全。圍繞土地出讓而進行的權力尋租現象大大減少；新房銷售實行嚴格管理，一次性公開全部房源，明碼標價，搖號選房，禁止巧立名目收取訂房誠意金、入會費等；嚴禁開發商、中介利用虛假信息制造緊張氣氛，哄抬房價；二手房交易市場中的不規范行為也得到了一定程度的控制。

二、調控的不足

第一，行政措施過多，市場手段不足。行政手段主要包括限購、限貸、限售和限價。限購、限貸、限售對抑制需求尤其是投資性需求具有十分明顯的效果。一般來講，實施限購、限貸和限售后，成交量會首先下降，隨后，房價開始下降。限價是指控制新房銷售價格，這對控制新房價格具有直接作用，但無法控制二手房價格。行政管制見效快，但也存在損害市場機制，干擾企業自主經營的問題。這種“治標不治本”的調控措施未能抑制房價和投機炒房，反而使市場運行更加扭曲和不公平，未來應更多考慮使用經濟手段。

第二，需求端調控過多，供應端調控不足。過去的調控都是短期行為，缺乏長期發展規劃。當政府認為需要對房價進行調控時，主要考慮的是調節需求，即通過差別化信貸政策抑制或刺激需求尤其是投機性需求，會收到明顯的效果。供給端調控相對較少，主要是因為房地產的生產周期較長，遠水解不了近渴。

第三，短期措施太多，長效機制缺失。2016年以前，我國將房地產確定為國民經濟的支柱產業。這決定了房地產在經濟生活中必然成為經濟調節的重要工具。當經濟存在下滑趨勢時，通常放松對投資需求的限制，增加需求總量，刺激房地產價格；當房價過高時，出于民生考慮，又加大對投資需求的限制，降低需求總量，打壓房地產價格。我國的房地產調控主要在刺激與打壓之間頻繁轉換，速度較快，周期一般為2～3年。由于調控方向轉換較快，管理部門主要采用見效快、效果明顯的措施，主要是利用差異化的信貸措施和限購、限貸和限售等行政措施調控投資需求，有效的中長期措施相對不足。

第四，租賃市場發展滯后。目前，新房供應中，租賃房源占比偏小，主要為商品房；可供租賃的房源中，公共租賃住房占比極小，很難形成長期租賃。因此，應大力發展房地產租賃市場，探索租賃創新，加快推進“租購并舉”等改革措施，從而為房地產有序發展創造條件。