城市運營比地產開發更重要

曾有評論說：“城市的成功，就是國家的成功。城市的命運，決定著地球的命運。”這似乎有些道理。古希臘哲學家亞里士多德有句名言：“人們來到城市是為了生活，人們居住在城市是為了生活得更好。”從這個意義上說，我覺得城市應該是個充滿生活意蘊的“綜合體”。

當前，許多城市片面追求GDP，一談發展就想到蓋高樓、圈地皮。其實，政府提供土地、開發商蓋樓賣樓，這種“攤大餅式”的粗放型發展，不利于資源的合理配置，不符合可持續發展的要求，也不符合高質量發展的要求。有人說，城市高高低低大樓的增加、大大小小廣場的出現，和自己實實在在的收益其實沒有多少關系，似乎只跟地方政府的政績、樣板工程、拉動內需，還有最終要出現在統計表上的數字有關。當然，這種說法多少有失偏頗，卻從側面給了我們警醒，那就是我們要思考：人們真正需要的是什么？正是這種以房地產商為主角的粗放式發展“大劇”，在讓城市發展持續了10多年高速增長“黃金時間”的同時，也讓城市累積了大量的閑置樓宇。當然，話說回來，如果不是城市中建造了這么多的閑置樓宇，就不會有今天的“樓宇經濟”這個名詞的誕生。

在城市發展過程中，開發商和運營商扮演著不同階段的角色，承擔著兩種不同的任務，也構成了城市發展進程中的兩個階段、兩種模式。如果說城市開發商關注的是城市的前期建設，那么城市運營商注重的則是城市的后期管理。作為承載現代服務業、都市工業、現代農業的樓宇經濟，其體現的是一種運營城市的理念，它倡導的是有機更新、可持續發展、不做“一錘子買賣”、追求“畝產效益”。這也正好契合了高質量發展的理念。

房地產行業有句話，叫“三分建設，七分管理”。城市發展的好壞，往往不在于前期的建設，而在于后期的運營與管理。對于現代樓宇而言，其品質包括樓宇前期建設的品質和樓宇后期管理的品質。決定一幢樓宇或一個樓宇集群品質的，往往不是初期的建設水平，而是后期的運營、管理水平。因此，樓宇經濟從高速增長階段轉向高質量發展階段要避免“三個舊”的現象發生：

要由“重開發”轉向“重運營”，盡力避免重蹈房產開發的“舊路子”。樓宇經濟發展，既包括樓宇的建設，也包括樓宇的運營，如樓宇物業的管理、樓宇業態的培育、樓宇資源的盤活等。樓宇能否發揮出更大的效益，關鍵不在于建設而在于運營。不少城市仍在以房地產開發的思路發展樓宇經濟，建樓賣樓，做“一錘子買賣”，造成大量的樓宇閑置和產權分散，給后續的樓宇招商、運營造成了很大的影響。如不及早避免此類現象，必將重蹈房地產開發的“舊路子”，將房產開發的隱患和泡沫引向商業地產。

要由“重形態”轉向“重業態”，盡力避免片面追求租金的“舊思維”。發展樓宇經濟并不是單一的城市商業地產開發，而是一個城市功能的再造工程。相對于樓宇的整體規劃、布局、建設，樓宇內業態的布局、集聚、招商顯得更加重要，也更難做好。現實中存在的一個大問題是，由于樓宇建設初期的短視和缺少統一規劃，不少城區的樓宇空置率很高、產權過度分散、業態缺少規劃，導致出現了“樓宇建成之日，就是虧損之時”的尷尬局面。

要由“重綜合”轉向“重特色”，盡力避免陷入同質化競爭的“舊戰場”。樓宇經濟發展絕不是對企業的“歸大堆”“1+1=2”，而是要借助樓宇這一載體，梳理企業形態、集聚產業業態、提高稅收“畝產”。從樓宇經濟產生的效益看，稅收貢獻大的樓宇大多是有特色的主題樓宇；而從業態布局看，不同業態特色樓宇的錯位發展，能夠更好地體現產業特色、人文特點、自然特征，避免陷入“同質化”的惡性競爭。