發展樓宇經濟不能只關注稅收和租金

被譽為“世界生態建筑之父”的意大利裔美籍建筑師、城市規劃理論家保羅·索萊里指出，“建筑是環境的一部分，因此也是景觀的一部分”。樓宇與樓宇集群的關系好比樹與森林，死一棵樹的概率遠比死一片森林的概率大。因此，不能讓樓宇孤立無援，而應引導連片規劃、街坊開發、樓宇與特色街系統開發等，提高樓宇的規模、集聚效應，營造樓宇經濟發展的“生態圈”。這就是我們所強調的樓宇的“集群效應”，一定程度上也可以理解為是中央商務區、中央活力區的形成背景。

發展樓宇經濟并不是單一的城市商業地產開發，而是一個城市產業的再造過程。相對于樓宇的整體規劃、布局、建設，樓宇內產業業態的布局、集聚、招商顯得更加重要，也更難做好?，F實中，由于樓宇建設初期的短視和缺少統一規劃，導致不少城區的樓宇空置率很高、產權過度分散、業態缺少規劃，業主片面追求出租率和出租價格，而忽視了樓宇業態的規劃、稅源的培育、環境的營造，出現“有樓無市”“有樓無人”“有樓無產”的情況，甚至出現“樓宇建成之日，就是虧損之時”的尷尬局面，從而影響了樓宇經濟的整體發展質量。我想，這應該也是中央經濟工作會議強調“去庫存化”的原因之一吧。當然，就某一區域而言，這其中也有樓宇體量與產業發展不匹配所導致的“僧多粥少”的因素。

樓宇能否最大限度地發揮效益，關鍵不在于建設而在于運營。而現實生活中，往往許多樓宇業主關心的、感興趣的是如何盡快地將樓宇租出去、如何讓租金更高點，對樓宇業態的定位、樓宇環境的打造、樓宇配套的完善、樓宇生態的持續、樓宇產生的稅收等，則不太關心，或者說興趣不濃。其實，這是一種眼光不長遠的表現。只有整個樓宇好了、整體環境好了、整片生態好了，樓宇的租金才能上得去。

樓宇周邊環境生態圈的營造是最重要的。樓宇生態圈的營造，從經濟學角度來看，屬于我們通常所說的樓宇經濟效益、社會效益、人文效益、生態效益這“四大效益”中的生態效益的范疇，諸如樓宇的容積率、建筑高度、區塊景觀、空間布局，以及樓宇周邊的交通、綠化、燈光、停車、餐飲等產業的配套。生態圈的好壞可以放大或抵消商務樓宇的自身優勢。比如一幢硬件設施條件非常好的樓宇，如果周邊被小吃店、菜場、攤販所圍繞，這幢樓宇的效益肯定好不到哪里去，樓宇的品質也肯定高不了。因此，要注重商務區的地面空間設計、地下空間建筑設計、環境設計、色彩視覺設計，以及樓宇周邊道路、餐飲場所、休閑場所、文化娛樂、金融服務、停車場地等的配套建設，創造綠色、休閑、智慧化的生態空間。

也許，只有在生態圈的營造與培育方面吃過苦頭的人們，才會對此有更深切的體會，觀念上也更能接受。當然，這有個從“無視”到“在意”再到“重視”的過程。某種程度上可以這么說，正是人們重視了樓宇生態圈的建設，才有了中央商務區、中央文化區、中央活力區的出現。這其中涉及樓宇規劃、管理、運營的問題，是一個系統工程，其形成也需要一定的時間。