從“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”到“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，哪里不一樣？

美國(guó)著名建筑師、杰出的建筑理論家伊利爾·沙里寧指出，“城市是一本打開(kāi)的書(shū)，從中可以看到它的抱負(fù)”。城市發(fā)展研究中的理論問(wèn)題與實(shí)踐問(wèn)題是上下啟承的關(guān)系。城市發(fā)展水平有多高，城市的研究就會(huì)有多深。反過(guò)來(lái)，城市的研究有多深，城市的發(fā)展就會(huì)走多遠(yuǎn)。從20世紀(jì)70年代末至今的短短40多年里，我們的城市化進(jìn)程走過(guò)了西方社會(huì)百年才走過(guò)的里程，但城市發(fā)展水平與國(guó)際先進(jìn)城市相比還有很大差距，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)一直“在路上”。

在城市建設(shè)、發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)商無(wú)疑是一支不可或缺的重要力量，其對(duì)城市發(fā)展的貢獻(xiàn)不容置疑。但房地產(chǎn)商大量占用土地、推高城市房?jī)r(jià)、形成城市繁榮“虛胖”，也是有目共睹的，甚至可以說(shuō)，房地產(chǎn)商是城市高速發(fā)展、粗放式發(fā)展時(shí)代的典型代表。只要你所處的城市還在大量開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，城市就不愁經(jīng)濟(jì)不處于高速增長(zhǎng)階段，而正因?yàn)槌鞘刑幱诟咚僭鲩L(zhǎng)階段，注定了其還在持續(xù)粗放式的發(fā)展。在《中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2015）》中，我們提出了樓宇經(jīng)濟(jì)2.0時(shí)代的概念，指出2.0時(shí)代的樓宇經(jīng)濟(jì)在載體、功能、產(chǎn)業(yè)、要素、空間、模式、物業(yè)、管理、效益等9個(gè)方面都有別于1.0時(shí)代，是一種升級(jí)版。與“樓宇經(jīng)濟(jì)1.0時(shí)代”的目標(biāo)、手段、訴求不同，樓宇經(jīng)濟(jì)2.0時(shí)代要解決城市的粗放式發(fā)展問(wèn)題，把城市從靠土地、靠資源、靠建設(shè)的粗放式發(fā)展方式轉(zhuǎn)到靠人才、靠技術(shù)、靠管理的集約式發(fā)展方式上來(lái)。

我們常常說(shuō)，樓宇經(jīng)濟(jì)2.0時(shí)代是一個(gè)注重生產(chǎn)、生活、生態(tài)的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代的人們不再是“為了生活而工作”，而是學(xué)會(huì)了“在工作中享受生活”；樓宇經(jīng)濟(jì)2.0時(shí)代是一個(gè)注重“精神、精細(xì)、精品”的時(shí)代，城市人文、城市設(shè)計(jì)、城市雙修將成發(fā)展“新寵”；樓宇經(jīng)濟(jì)2.0時(shí)代是一個(gè)注重“品質(zhì)、品牌、品位”的時(shí)代，在這個(gè)時(shí)代的城市發(fā)展大舞臺(tái)上，城市運(yùn)營(yíng)商將取代房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸走向舞臺(tái)中央。因此，運(yùn)營(yíng)、服務(wù)將取代開(kāi)發(fā)、管理，成為樓宇經(jīng)濟(jì)2.0時(shí)代的兩大關(guān)鍵詞，而“去庫(kù)存”則是樓宇經(jīng)濟(jì)從1.0時(shí)代邁向2.0時(shí)代的標(biāo)志性事件。為何要去庫(kù)存？就是要把房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的“列車(chē)”拉回到高質(zhì)量發(fā)展的“軌道”，就是要從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)時(shí)代邁向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。

這一轉(zhuǎn)折發(fā)生于2015年前后，如果從全國(guó)的角度看，則發(fā)生于2018年前后。因此，某種程度上說(shuō)，2019年是一個(gè)新的起點(diǎn)。如果以2018年為分界線，樓宇經(jīng)濟(jì)“一半是海水、一半是火焰”。10多年前的“樓宇經(jīng)濟(jì)1.0時(shí)代”，地產(chǎn)是被作為第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支來(lái)對(duì)待的，那個(gè)時(shí)候建設(shè)樓宇是主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是作為第二產(chǎn)業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，人們習(xí)慣上叫它“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”；10多年后的“樓宇經(jīng)濟(jì)2.0時(shí)代”，人們開(kāi)始以產(chǎn)業(yè)的理念來(lái)運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)樓宇成為“主業(yè)”，人們開(kāi)始發(fā)展“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。從“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”到“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，盡管只是文字順序上的小小變化，折射出的卻是城市發(fā)展理念的又一次飛躍、城市發(fā)展方式的又一次變革、城市發(fā)展模式的又一次突破，從產(chǎn)業(yè)政策到運(yùn)營(yíng)主體、從發(fā)展方式到發(fā)展模式，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展正經(jīng)歷著一場(chǎng)“基因”的“變異”。

具體表現(xiàn)之一，是樓宇業(yè)態(tài)的實(shí)體化。長(zhǎng)期以來(lái)，樓宇的入駐主體受政策的影響較大，甚至一味地“跟風(fēng)”：電商興起的時(shí)候，電商產(chǎn)業(yè)園、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園如雨后春筍般出現(xiàn)；國(guó)家提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)候，樓宇入駐了大量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，包括后來(lái)許多“爆雷”的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)。這也直接導(dǎo)致了樓宇空置率的再次攀升，因?yàn)檎鍪执驌舴欠ㄈ谫Y后，許多公司紛紛倒閉。隨著國(guó)家對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重新重視，商務(wù)樓宇中入駐的企業(yè)也逐漸“由虛轉(zhuǎn)實(shí)”，相比之前流行的互聯(lián)網(wǎng)金融、電商等虛擬經(jīng)濟(jì)而言，無(wú)疑是樓宇經(jīng)濟(jì)新發(fā)展的又一個(gè)窗口期。

具體表現(xiàn)之二，是運(yùn)營(yíng)主體的專(zhuān)業(yè)化。樓宇經(jīng)濟(jì)進(jìn)入2.0時(shí)代之后，過(guò)去那種開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓宇、派幾個(gè)人組建一個(gè)團(tuán)隊(duì)管理樓宇的“肥水不流外人田”的時(shí)代已基本告一段落。人們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到，好的物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司對(duì)于樓宇品位提升十分重要，從而更信奉“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事”“好馬配好鞍”。于是，越來(lái)越多專(zhuān)門(mén)從事樓宇運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商有了更廣闊的施展舞臺(tái)，從而形成開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)、運(yùn)營(yíng)商受雇運(yùn)營(yíng)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式。

具體表現(xiàn)之三，是物業(yè)載體的自持化。在趨勢(shì)展望、形勢(shì)逼迫、政策鼓勵(lì)等多重因素影響下，越來(lái)越多的樓宇開(kāi)發(fā)商選擇了自持物業(yè)，以便能有更多的招商經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，從而逐漸形成一個(gè)能運(yùn)營(yíng)且盈利的、細(xì)水長(zhǎng)流的閉環(huán)。目前，一線城市、二線城市核心地段的樓宇基本實(shí)現(xiàn)了自持，三線城市商務(wù)樓宇自持比例也在持續(xù)上升。當(dāng)然，這不僅需要理念，更需要實(shí)力，實(shí)現(xiàn)起來(lái)有個(gè)過(guò)程。