產權過度分散是發展樓宇經濟的“大忌”

在樓宇經濟1.0時代，房地產商們一定程度上掌握著城市發展的主導權，尤其是在欠發達地區，政府對好不容易才招商而來的房地產商，自然是笑臉相迎地奉為“座上賓”，甚至是它們看中了哪個地塊就給批哪個地塊。這就不難理解為何許多地方政府的辦公大樓都會給房地產商“讓路”了。也正因此，開發商群體曾一度被定義為“野蠻生長”的群體。當然，我們不能否認地產商對城市發展的貢獻。

在地產開發銷售中，通常情況是住宅好于公寓、公寓好于商鋪、商鋪好于商務樓。因此，開發商們自然都樂意開發住宅，即使是地方政府想建造幾幢像樣的商務樓，也會被開發商以平衡資金為由“配套”幾幢住宅。為了更多、更快地實現資金回籠，建樓賣樓、分割銷售的“一錘子買賣”，就成為大多數開發商樂此不疲的“伎倆”，它們賺了個盆滿缽滿，然后拍拍屁股走人。待享受完高速增長的GDP、稅收排名快感后的政府官員幡然醒悟的時候，為時已晚。面對開發商留下的“一地雞毛”，政府不得不花費更多的人力、物力、財力來收拾這堆“爛攤子”，盡管有時會抓耳撓腮，卻只能“打掉牙齒往肚子里咽”。當然，往往這些都是后來人的事情了，因為前任領導可能因“政績突出”早就調離了，多數都是升遷了。

正是一地一地、一任一任的領導都秉持這樣的思維，導致當前不少城區存在“商務樓、商住樓混建、不同業態混雜的樓宇多，專業化的樓宇少；重開發樓宇的多，重經營樓宇的少；產權分散、所有權與經營權分離的樓宇多，整體出售、自我經營的樓宇少”的“三多三少”現象。這在一定程度上影響了樓宇的品位和效益。尤其是許多開發商對商務樓宇實行分割銷售，造成了許許多多分散的小產權。某地曾有一幢總建筑面積不過1萬平方米的商務樓，業主卻多達幾百個，業主持有的房屋面積最少的只有二三十平方米。

產權過度分散、所有權與經營權分離，無形中增加了樓宇資源調控、物業統一管理、招商導向選擇的難度，給樓宇經濟發展帶來了極為不利的長期制約因素，也導致了招商的低效率和企業入駐的短期化。2010年，深圳福田區曾對50幢“億元樓”做過一次調查，有關數據表明，單一業主的樓宇單位占地面積、單位建筑面積稅收產出分別是多業主樓宇的2.9倍、2.1倍?？梢?，產權過度分散是發展樓宇經濟的“大忌”。

2018年6月6日，在第四屆中國樓宇經濟峰會上，就“樓宇經濟：從高速增長到高質量發展”進行嘉賓對話。

2019年8月9日，接受南京市融媒體新聞中心采訪。