2.5 管制性商品房住宅均衡價格決定

為平抑商品房住宅銷售價格，給過熱的商品房住宅市場降溫，政府于2010年9月29日頒布 “新國五條”，要求房價過高、上漲過快的城市限定居民購房套數。2011年1月26日出臺的國務院常務會議八條住宅市場調控措施（簡稱“新國八條”）又進一步加強了這一措施。限購政策開始全面施行，并進一步擴散到二三線城市，實施“限購令”的城市數量也由最初的20個大幅增加到50個。由于政府單市場調控政策未考量租賃市場均衡，對于租賃市場并無政策干預，所以對均衡情況很有可能產生意想不到的后果。

如圖2—5所示，在配額管制期間的租賃市場中由于大量新增（流量）應然性租賃需求不再能轉化為購房居住需求，所以導致持續膨脹的承租方需求。因此調控的關鍵在于：是否存在大量的投機需求開始在銷售市場賣出商品房住宅，即增加商品房住宅總供給，同時意味著該政策成功打破投機者對于銷售價格的普遍看漲預期。但是，如果僅僅討論單一商品房住宅銷售市場，則不能準確分析政策效果，所以，必須結合租賃市場來對管制政策的有效性進行進一步的深入分析。

圖2—5 配額管制下的二手房（商品房住宅）銷售市場與租賃市場均衡價格決定

由于租賃市場在此狀況下相對自由，并無政策調控，則基于單市場（銷售市場）數量調控下的均衡狀況可能有如下效果：“限購令”必須維持相當長的時期才能產生政策效果，即讓投機需求方轉而進行價值投資（抑或在銷售市場拋售），補足總居住需求，即限購下的均衡形式至少令投機需求對租賃市場預期流量供給產生正向作用；但同時，“限購令”的效應具有不可預測性，即有可能不能完全對沖租賃需求增長，則總效應仍然為租賃市場預期價格大幅上揚。

綜合商品房住宅銷售市場和租賃市場均衡可進一步得如下結論：

結論：在銷售市場實行配額制行政管制，直接效果是在人為降低銷售市場總需求的同時造成超量的租賃市場需求，其結果是形成商品房住宅租賃市場供給持續不能滿足租賃需求的預期，繼而造成租金價格持續上漲預期。配額制總的效果為：市場參與者對于租賃市場價格的看漲預期會對沖銷售市場政策效果。從而，存量投機方不愿意賣出，轉而進行價值投資，即銷售市場相對泡沫化市場而言，購房需求、供給同時銳減（見圖2—5）。供求同方向運動造成均衡價格水平波動且具有不確定性。但如果政府在長期進行積極干預，則結合外生新生商品房供給，可以預測將會出現商品房住宅銷售價格長期穩中有降但租賃市場租金水平大幅上揚的局面。