2.6 小結(jié)

通過對(duì)以上各種市場(chǎng)形態(tài)的分析結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策可知：在治理泡沫化的商品房住宅銷售市場(chǎng)所主要采用的價(jià)格、數(shù)量調(diào)控政策中，罕有繁榮住宅租賃市場(chǎng)的具體手段。其結(jié)果是：基于投資預(yù)期（租金回報(bào)）購(gòu)買所產(chǎn)生的租賃市場(chǎng)供給與城市化所帶來的長(zhǎng)期強(qiáng)勁租賃需求之間存在相當(dāng)規(guī)模（且越來越大）的缺口，即租賃市場(chǎng)的供給方越發(fā)顯得不足。因此，城市居民獲得居住權(quán)的唯一方式即傾其所有儲(chǔ)蓄（或者幾代人的儲(chǔ)蓄）在銷售市場(chǎng)購(gòu)買商品房住宅，持續(xù)推高商品房住宅銷售價(jià)格。銷售價(jià)格持續(xù)上漲的市場(chǎng)信號(hào)形成投機(jī)者的價(jià)格預(yù)期，進(jìn)而投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)，從而進(jìn)一步抬高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的年度平均價(jià)格上漲速率超越全社會(huì)普遍資本紅利時(shí)，大量投機(jī)資本涌入，剛性需求方不得已接受早已虛高的價(jià)格，此時(shí)體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化。若以獲取資本利得而非租金收入為目的的投機(jī)行為持續(xù)，則由于購(gòu)轉(zhuǎn)租的高成本，住房租賃市場(chǎng)的供給將進(jìn)一步萎縮，且該萎縮趨勢(shì)不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控銷售市場(chǎng)而逆轉(zhuǎn)，租金水平在中長(zhǎng)期將呈現(xiàn)顯著上升的態(tài)勢(shì)。但在短期內(nèi)，由于價(jià)格預(yù)期導(dǎo)致的應(yīng)然性租賃需求離開租賃市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而成為銷售市場(chǎng)的購(gòu)買需求，則租賃市場(chǎng)需求減少，抵消了投資性供給的減少，使租金水平在短期內(nèi)維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平上。但長(zhǎng)此以往，當(dāng)租賃市場(chǎng)流量供給短缺積累到一定程度且存量耗盡，則租金水平將大幅度持續(xù)上升，此現(xiàn)象現(xiàn)在已經(jīng)成為中國(guó)一線城市的客觀現(xiàn)實(shí)，特別體現(xiàn)在“限購(gòu)令”頒布以后。扭曲的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)所帶來的后果是：地產(chǎn)商利潤(rùn)不僅從銷售樓盤過程中獲得，也可從租賃市場(chǎng)中取得。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，可以采用維持更高的房?jī)r(jià)且自己轉(zhuǎn)而成為租賃市場(chǎng)的做市商，進(jìn)而推高租金的“雙高”博弈方式對(duì)沖“限購(gòu)令”的政策效果。至此，“限購(gòu)令”無效。它所帶來的后果只會(huì)將剛性購(gòu)房需求傳送到租賃市場(chǎng)成為租賃需求方。城市中普通安家者面臨的困境最終體現(xiàn)為“不能買，租不起”，這種現(xiàn)象造成社會(huì)福利普遍降低，人均真實(shí)可支配收入實(shí)際下降。