和你們對話，我心里挺感動的。你們有原則，有理念，有這么純潔的想法。我把你們講的話做個總結，你們的理論基礎，基本上都是基于一個假設前提，什么前提呢？房價未來一定會平穩，或者是小幅下降。你們租房子也好，換房子也好，在這個考慮之下，才有意義。比如你剛剛講換房，如果房價一直上漲，你把房子賣了，到時候買的還是一樣的房子。

十一、2007年房地產關鍵詞之三：“上手段”

2007年第三個現象非常值得我們關切：2007年下半年，尤其是8、9、10月份以后，我們在媒體上經常看到的字眼就是廉租房、經濟適用房。經濟適用房和廉租房差別在哪里？一個可以買，一個可以租，這兩個事物我認為是來自于中國香港和新加坡的政府。各位千萬不要認為市場化可以解決住房問題，那是不可能的。全世界沒有哪個國家是全部依賴市場化的，我們對于所謂的這個市場化，要有一個新的認識。

市場化一定要建立在政府的某種管制之上，這樣的市場化才有價值。我想舉個例子，香港的樓盤特別貴，像在尖沙咀，靠海的樓盤是一平方尺就是1萬～2萬港元；如果換算成平方米，一平方米就是10萬～20萬港元，跟深圳華僑城差不多水平。香港的房非常貴，可是為什么香港的老百姓就沒有抗議的？香港老百姓為什么就沒有罵街的？因為香港有非常健全的廉租房和經濟適用房制度。也就是說，對于整個社會的低收入者以及弱勢群體，香港政府通過廉租房和經濟適用房政策進行了補貼，滿足了社會低收入階層的需求。在這個基礎之上，才能搞市場化。

你是有錢人，你可以買最貴的樓盤。同時，香港的每一個老百姓，基本上都有住房的保障。你一旦住上了廉租房或經濟適用房，對于出售或轉租都有非常嚴格的法律規定。廉租房以及經濟適用房是一個非常公平的制度，這是香港法治化建設的可貴之處。我可以這么講，香港是有腐敗的，香港也有一些不公平的地方，這是肯定的。但是整體而言，香港的司法制度是干凈、公平、公正的。我舉個例子，在香港你要想請法官出來吃頓飯，可能性是零，根本不可能。

還有，如果你和香港的一些執行官員談判補地價的問題，我10年之前買的地，我現在建樓盤，我補地價，這整個談判過程就是公開、公正、公平的，很少牽涉到腐敗。由于廉租房跟經濟適用房的選擇公平、公正、干凈，所以不會產生社會的不安，也不會產生民眾的抱怨。在內地，各地政府把廉租房以及經濟適用房議題已經列入日程。在這個節目里面，綜合中國香港以及新加坡的經驗，我們不能只是簡單引進廉租房和經濟適用房這兩種制度。在中國香港和新加坡，這個制度能夠貫徹，能夠得到老百姓的支持，能夠給每一個需要住房的老百姓帶來實惠。其原因不只是有廉租房以及經濟適用房制度，更重要的是，整個分配過程是干凈、透明、公平、公正的。這個很重要，如果你做不到這一步，就不是一個公平的分配過程。不公平的分配就是濫用國家資源，制造社會的不安。所以我今天呼吁各地政府，要注意你的分配過程是否干凈、公平、公正，這一點也應該是考核干部的重要指標。

這是一個新思維，我不想看到這樣的現象：一方面各地推出廉租房和經濟適用房，另一方面它們的分配產生巨大的漏洞。這是2007年第三個關鍵詞。

十二、2007年房地產關鍵詞之四：“上市”

第四個現象也是電視機前的觀眾以及現場來賓所關切的，那就是上市的問題。在2007年，很多人因為地產而突然暴富，成為中國的富豪。那么，大家可能會有這樣的疑問：2007年企業上市還有意義嗎？企業上市有一個原則，通常在股市環境好的時候，大量上市；股市環境不好，延緩上市。香港的股市是這樣，上海的股市也是這樣。可以在前年上市，為什么要拖到今年才上市？因為今年股價高，企業上市之后，能夠募集更多的錢。對于今年所謂的地產股上市風潮，我希望大家不要把它誤解為地產行業的獨特現象。不是的，所有企業（包括國有企業、民營企業）的上市在2007年都是非常瘋狂的。瘋狂到什么地步呢？很多國內的資金就專門搞上市基金——把老百姓的錢匯集在一起，專門去買新股，買了新股就一定能漲，就一定能賺錢。例如這次鬧得沸沸揚揚的中石油，你打新股賺十幾倍，不打新股賠錢。為什么有這種現象？并不是中石油有錢，而是市場看好它的時候，我們投資人的沖動是無法解釋的。世界上有名的經濟學家凱恩斯說股票市場的行為是“獸性的沖動”。這個“獸性的沖動”是凱恩斯第一個提出來的，我覺得他這句話解釋2007年上市風潮是適合的。只要推出新股，它就會被市場賦予極高的市值，而這個市值往往都是高估的。

這個高估的股票上市之后，一定會跌回來。這種現象如果成為常態的話，有可能一開盤就跌，連賺錢的機會都沒有。這一點我提醒電視機前的觀眾。

所以到了2007年年底，通過地產股上市的問題，我想為各位提出建議：第一，“獸性的沖動”會把大量的股民套牢。以中石油為例，很有可能邁入香港股市的后塵，也就是說，定價過高的股票有可能一開盤就跌。

十三、小結關鍵詞

第一個叫上漲，第二個叫上調，第三個叫上手段，第四個叫上市。就是這“四上”。對于這四個關鍵詞，我想最后做一個摘要。

第一，“上漲”指的是什么？2008年之后，由于宏觀調控的政策，房價會稍微下滑。我最擔心由于虛擬資金再次進入，把這個房價抬高了，然后下跌，再抬高，再下跌……我最擔心2008年樓市形成波浪型的上漲，因此我們要避免。怎么避免呢？就是改善投資經商環境，防止虛擬資金沖擊樓市。

第二，我們小結一下“上調”。按照目前中國人民銀行的思路，我認為這種調高利率，調高銀行準備金率，收縮信用的政策應該是不會變的。這種政策會使得房價穩定下滑，但是解決不了房價反復波動的問題，無法避免房價產生波浪型的上漲。

第三是“上手段”。2007年年底，各地政府紛紛推出了廉租房和經濟適用房。通過這個節目，我想給各地政府提一個中肯的建議：廉租房和經濟適用房是中國香港和新加坡成功的經驗，但那是一個表面現象。真正重大的問題是分配的過程是否干凈、公平、公正，這才是各地政府首先應該關切的目標。

第四是“上市”。我們的媒體對于地產公司上市的報道過分渲染。由于股市情況不錯，除了地產公司之外，其他的企業也是紛紛上市。這種上市是一個大面積的上市，不光是地產股的集中上市。到了2007年年底以后，對于這種上市，我們老百姓有什么需要注意的呢？以中石油為例，為什么那么多人被套牢？套牢的原因就是“獸性的沖動”，一開盤價格過高，后來回調。大家痛定思痛，可能大陸股市會和香港股市一樣，新股上市一開盤就跌。所以，我們到了2008年必須特別注意。

以上就是我們今天對于房地產關鍵詞的解讀。謝謝各位現場來賓，謝謝電視機前的觀眾觀看我們的節目。再見！