·我最討厭文過飾非的學(xué)者，你以為把事情壓著，問題就解決了嗎？

·我希望我們政府看到我的節(jié)目之后，能夠擬定出更積極有效的政策，能夠讓老百姓過更好的日子。

·中國樓市產(chǎn)生泡沫，是中國的投資經(jīng)商環(huán)境持續(xù)惡化造成的。

2007年是房地產(chǎn)市場(chǎng)不平靜的一年。對(duì)于政府來說，如何進(jìn)行調(diào)控是關(guān)系到國計(jì)民生的大事。對(duì)于開發(fā)商來說，這一年是亢奮的，市場(chǎng)形勢(shì)一路高歌，業(yè)績成倍增長。對(duì)于購房者來說，2007年是理智的，越來越多的購房者不再急于為驚心動(dòng)魄的房價(jià)買單。2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了太多事情，那么，有沒有幾個(gè)關(guān)鍵詞能概括出一年的顯著特點(diǎn)呢？

一、批評(píng)房地產(chǎn)，是為了老百姓能過上好日子

各位現(xiàn)場(chǎng)來賓，各位電視機(jī)前的觀眾，大家好。今天很高興能夠和各位談一談2007年的房價(jià)走勢(shì)。我在做這個(gè)節(jié)目之前，制片人就告訴我：“郎教授，你千萬不要談太敏感的話題。”可是，請(qǐng)各位注意一件事情，我們今天對(duì)于房地產(chǎn)的批評(píng)不是為了批評(píng)而批評(píng)，我是為老百姓能過上更好的日子而批評(píng)。

我最討厭文過飾非的學(xué)者，你以為把事情壓著，問題就解決了嗎？不可能！你拖到最后，真正買單的就是我們社會(huì)大眾，這是我這幾年在國內(nèi)發(fā)言的最重要的目的。我的發(fā)言，目的是希望老百姓過上好日子，我因此才把一些錯(cuò)誤的現(xiàn)象提出來。你把問題解決了不就好了嘛，為什么我們對(duì)問題這么怕？為什么不能談敏感話題呢？這對(duì)我們每個(gè)人太重要了，這就是我做這期節(jié)目的目的。

我希望我們的政府看到我們的節(jié)目之后，能夠擬定出更積極有效的政策，能夠讓老百姓過更好的日子。對(duì)于在座的大學(xué)生來講，你們這么年輕，每個(gè)人都有一張純真的臉，但你們畢業(yè)之后還買得起房嗎？我相信各位同學(xué)都是搖頭的。因此，宏觀調(diào)控的迫切性與重要性不言自明，非常清楚。

我給你看幾個(gè)數(shù)據(jù)，深圳在2007年1月的平均房價(jià)是每平方米1萬元，到了10月份變成每平方米17000元。不到1年，漲了70%。深圳到底有什么活力？經(jīng)濟(jì)躍升70%是不可想象的，我們中國的經(jīng)濟(jì)增長率也不到10%，為什么房價(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)的漲幅差別這么大？這個(gè)現(xiàn)象不合理。

我剛才說的還是平均樓價(jià)，我告訴你實(shí)際樓盤的價(jià)格。比如深圳東部的華僑城，目前每平方米賣到多少錢呢？20萬！對(duì)于我們這些大學(xué)生而言，你掙多少年的錢才能買到1平方米的房子？你說這種樓盤、這種奇怪的現(xiàn)象值不值得我們關(guān)注？前一陣子，我的助理打電話到高爾夫球場(chǎng)詢問房價(jià)，他們推出很多很漂亮的別墅，到2007年漲到了9000萬，而且很多人是用現(xiàn)金來購買。各位同學(xué)，誰在買這些房子？另外一個(gè)奇怪現(xiàn)象也出現(xiàn)了，深圳的樓盤很多是有房無市，為什么？大量資金進(jìn)入深圳，裝修行業(yè)生意好不好？家具生意好不好？和建筑有關(guān)的行業(yè)，包括家具、裝修行業(yè)，生意并不好。

二、房地產(chǎn)的問題不是流動(dòng)性過剩

這些現(xiàn)象不是一個(gè)簡單的“流動(dòng)性過剩”所能解釋的。流動(dòng)性過剩為什么造成這種現(xiàn)象？假如我們老百姓真有很多錢，應(yīng)該是樓盤價(jià)格上升，不應(yīng)該有樓無市，應(yīng)該整個(gè)社會(huì)各個(gè)行業(yè)都會(huì)同時(shí)起飛，或者同時(shí)變得更熱。而這一次房價(jià)上漲很奇怪。我國的宏觀調(diào)控政策一直是以抑制流動(dòng)性過剩為目標(biāo)，所以不斷提高銀行利率。請(qǐng)問政府官員、各位同學(xué)、電視機(jī)前的觀眾，如果宏觀調(diào)控的目標(biāo)是錯(cuò)的，怎么辦？

各位同學(xué)，全國各地一片呼聲：流動(dòng)性過剩。你有沒有想過，“流動(dòng)性過剩”這個(gè)提法是正確的嗎？中國現(xiàn)在的問題沒有一本教科書能講清楚，中國的現(xiàn)象是特殊的現(xiàn)象。今天要解決樓市泡沫，就必須先解決投資經(jīng)商環(huán)境惡化的問題。我們并沒有這么做，反而不斷依賴金融手段。同學(xué)們，這都是錯(cuò)的。今天你不要管我講得對(duì)不對(duì)，這不是我今天講課的目的。我是希望我們的專家學(xué)者和觀眾有一個(gè)逆向的思維，不要大家想的都是一樣的。我們國家需要更多的意見，我們來幫助政府、幫助老百姓走向一個(gè)更光明的未來，而不是全部用一樣的方式來思考。

如果深圳房價(jià)上漲不是因?yàn)榱鲃?dòng)性過剩呢？你有沒有想到這是什么結(jié)果？這個(gè)結(jié)果就是中央政府宏觀調(diào)控的思想沒有被徹底地貫徹，到最后由于調(diào)控的手段出了問題，而使得4年來的宏觀調(diào)控基本失效。這就是我的判斷。因此我有一個(gè)新的想法，造成2007年樓市泡沫的原因是什么？我的觀點(diǎn)和國內(nèi)幾乎所有人都是不一樣的。但是你們知道，我一定是對(duì)的。

三、樓市泡沫是投資經(jīng)商環(huán)境惡化的結(jié)果

我認(rèn)為，樓市泡沫的產(chǎn)生是由于這一兩年來我們中國的投資經(jīng)商環(huán)境繼續(xù)惡化，所以很多企業(yè)家把應(yīng)該投資其他行業(yè)或是還沒有進(jìn)行投資的錢匯集成為“虛擬資金”打入樓市。這筆錢數(shù)量非常龐大，它的去向基本上就是買高價(jià)樓盤。這筆錢是造成樓市泡沫的真正主因，我們稱之為第一項(xiàng)資金。那么第二項(xiàng)資金是什么錢呢？就是某些干部的腐敗款。

前一陣子溫家寶總理對(duì)深圳的地下金融進(jìn)行了一番整頓，其中一個(gè)目的就是對(duì)這種資金進(jìn)行查處規(guī)范。可是這種資金已經(jīng)不僅僅是在深圳出現(xiàn)。我們發(fā)現(xiàn)，這筆貪污款在全國各地大量進(jìn)入股市。第三項(xiàng)資金就是各位所熟悉的國際熱錢。第四項(xiàng)資金就是老百姓的錢，包括我本人在內(nèi)。其實(shí)我混得不怎么樣，買房我也買不起，看得上的買不起，買得起的看不上。

宏觀調(diào)控的問題在哪里呢？我們所有的宏觀調(diào)控都是針對(duì)國際熱錢和老百姓的錢，沒有一個(gè)宏觀調(diào)控手段是針對(duì)第一項(xiàng)資金和第二項(xiàng)資金。我們談?wù)劚本本┎粶?zhǔn)外國人買房，給你諸多限制，就是限制第三項(xiàng)資金。最近政府有關(guān)單位推出各項(xiàng)錯(cuò)誤政策，包括你要賣房子的話，你必須先還貸，然后再買第二套房，或者買第二套房的貸款利率要提高。這些措施是針對(duì)第四項(xiàng)資金，即老百姓的資金。但是郎教授很清楚，不是說第三項(xiàng)、第四項(xiàng)資金完全不重要，而是其重要性不如第一項(xiàng)、第二項(xiàng)資金。

4年來，宏觀調(diào)控打擊的對(duì)象都是對(duì)房價(jià)上漲不起決定作用的資金。因此，樓市泡沫依然存在。我們從來就沒有針對(duì)第一項(xiàng)資金、第二項(xiàng)資金進(jìn)行過任何的宏觀調(diào)控。當(dāng)然了，像這種所謂的第一項(xiàng)、第二項(xiàng)資金，在教科書上都沒有談過的。我們教科書上談的都是第三項(xiàng)、第四項(xiàng)資金，原因是什么？流動(dòng)性過剩。因?yàn)榈谌?xiàng)、第四項(xiàng)資金基本上是流動(dòng)性過剩造成的。老百姓花錢特別多，流動(dòng)性過剩。

這些是在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)里面已經(jīng)定案的說法。在今天，我告訴各位，不要讀死書。今天中國房價(jià)的問題不是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)里面所預(yù)測(cè)的。我前面講的第一項(xiàng)、第二項(xiàng)資金是全國的教科書從來沒有談過的，這是我自己研究出來的成果。各位重新想一想，如果我說得對(duì)，企業(yè)家將本應(yīng)該投資其他領(lǐng)域的資金用于投資樓市，那么，宏觀調(diào)控是什么結(jié)果呢？針對(duì)流動(dòng)性所做的宏觀調(diào)控，會(huì)進(jìn)一步打擊已經(jīng)惡化的投資經(jīng)商環(huán)境，因?yàn)殂y行的放款利率肯定會(huì)在6%以上。各位同學(xué)，現(xiàn)在賺錢越來越難，要賺到超過5%的利潤多難啊！

我們的銀行到了年底大量抽緊銀根。利率漲，銀根又抽緊，你叫我們企業(yè)家如何過日子？這種宏觀調(diào)控進(jìn)一步打擊了投資經(jīng)商的環(huán)境。現(xiàn)場(chǎng)的觀眾想一想，如果你是企業(yè)家你會(huì)怎么做？你把經(jīng)商的錢拿出來，形成虛擬資金，炒股、炒樓去。這就是上午宏觀調(diào)控，下午股價(jià)大漲的原因。原因是宏觀調(diào)控使得投資環(huán)境惡化，破壞了我國的投資環(huán)境。

如果我說的是對(duì)的，你就可以理解這4年來，為什么金融單位實(shí)行的宏觀調(diào)控政策不能夠貫徹中央政府的宏觀調(diào)控精神。就這么簡單，因?yàn)樗氖侄问清e(cuò)的。

按照我前面所說的，購房的資金來源有四項(xiàng)：第一項(xiàng)就是投資經(jīng)商環(huán)境的惡化所帶來的商業(yè)周轉(zhuǎn)資金，第二項(xiàng)是腐敗款，第三項(xiàng)是國際熱錢，第四項(xiàng)是老百姓的儲(chǔ)蓄款。我們所有的宏觀調(diào)控的手段，基本上都是針對(duì)第三項(xiàng)、第四項(xiàng)資金的。

只要高價(jià)樓盤價(jià)格上去，中低檔的樓盤也隨之水漲船高，但是為什么產(chǎn)生有房無市的現(xiàn)象？就是房價(jià)超過了當(dāng)?shù)乩习傩盏馁徺I能力，由于缺乏大眾的接盤，所以常常會(huì)有房無市。對(duì)于政府的“調(diào)”，所起的作用不能抑制第一項(xiàng)、第二項(xiàng)資金炒股、炒樓，但是能夠打擊到承接能力。打擊承接能力，會(huì)對(duì)中低價(jià)樓盤的交易產(chǎn)生抑制作用。你實(shí)在找不到買家，到最后總是要賣的。對(duì)于買家的抑制會(huì)讓我國的樓盤緩慢下調(diào)，這是雙方的博弈過程。

承接能力會(huì)是2008年樓市走勢(shì)的最主要因素，很多人目前的心態(tài)基本是在投石問路。人們?cè)跍y(cè)試什么呢？測(cè)試我們這個(gè)社會(huì)對(duì)于大部分樓盤的承接能力。我最擔(dān)心什么？我最擔(dān)心政府在這個(gè)時(shí)刻沒有想到造成這一波樓價(jià)上漲的主因不是因?yàn)槔习傩盏腻X，而是因?yàn)榈谝豁?xiàng)和第二項(xiàng)資金，最終忽視了治理第一項(xiàng)、第二項(xiàng)資金。如果這些事情不處理好，我想樓價(jià)下跌之后，會(huì)再度漲起來。如果到那個(gè)時(shí)候，你再通過目前的宏觀調(diào)控政策來打擊這些承接者，房價(jià)就又是一個(gè)新的高度了。

如果虛擬資金在2008年再度活躍起來，由于投資經(jīng)商環(huán)境繼續(xù)惡化，房價(jià)又會(huì)到一個(gè)新的高點(diǎn)。我認(rèn)為，政府除了推行目前的宏觀調(diào)控政策，打壓承接能力之外，對(duì)于整個(gè)虛擬資金的走向以及虛擬資金治理，包括治理投資經(jīng)商環(huán)境等需要加大力度，這樣才能防止樓價(jià)成波浪式增長。

四、反對(duì)“以GDP為綱”

水漲船高的結(jié)果，就使得真正需要買中低價(jià)房的社會(huì)大眾買不起房了。再加上政府宏觀調(diào)控，一大堆問題出現(xiàn)了：第一套房子、第二套房子都是問題。你買不起了，有房無市。很多炒房的資金是虛擬資金，他買樓的目的不是去住，也不需要家具，不需要裝修。深圳的現(xiàn)象就是虛擬資金造成的樓市泡沫，高價(jià)房漲幅極不合理，有房無市。家具業(yè)、裝潢業(yè)不如想象的紅火。深圳、北京、上海等地，因?yàn)橥瑯拥脑颍績r(jià)高漲，全國各地都被傳染到了。北京漲到3萬塊，上海4萬塊，其他地方也會(huì)漲。我們有很多地產(chǎn)公司，比如萬科，它們到底給房價(jià)上漲帶來什么影響？我前段時(shí)間去了福州，福州的一塊標(biāo)地是7000平方米，你還要建筑，你還要有利潤……福州當(dāng)?shù)胤績r(jià)是多少呢？一平方米五六千塊，因此萬科這種公司不來還好，越來越討厭，你來了反而把房價(jià)拉上去了。為什么？公開競價(jià)。我們這個(gè)土地的公開競價(jià)是非常危險(xiǎn)的，大家一起來競價(jià)，實(shí)際上里面帶來諸多危險(xiǎn)的因素。我也通過我們這個(gè)節(jié)目告訴我們政府，這種公開競價(jià)會(huì)產(chǎn)生什么問題。

第一，我們GDP是怎么算的？有交易就能進(jìn)入GDP。假如我們講一個(gè)極端的例子，就是政府光賣地就行了，賣一塊地GDP上漲一塊，地價(jià)越高GDP越高。政府官員啥事別干，天天賣地，最好賣給萬科。到最后，什么事都沒有干，GDP卻上漲了。你看賣地本身能夠創(chuàng)造GDP，這值得我們探討。我們把這個(gè)數(shù)據(jù)重新算一遍，你把這塊收入排除掉之后，我國每年還能有10%的經(jīng)濟(jì)增長嗎？

第二，你賣了地以后，你拿到的錢準(zhǔn)備做什么？當(dāng)然了，我必須得坦白講，中央政府在這方面制定了很多規(guī)范，這一點(diǎn)我是非常支持的，包括不準(zhǔn)出國考察、不能給自己建辦公大樓，中央政府也在監(jiān)管這方面的花費(fèi)。但是，除此之外，這筆錢你準(zhǔn)備做什么用？這個(gè)土地是誰的？不是政府的，是全體老百姓的，政府只是代理人。

你把土地賣了，弄了一大筆錢，很多政府把10%到20%拿來干什么呢？拿來蓋廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，其他的錢干什么呢？修橋鋪路，也就是所謂的開腸破肚。深圳是一個(gè)新興城市，到處在建設(shè)。到了沈陽，到了青島，到了杭州也差不多，到處開發(fā)建設(shè)。但是這個(gè)建設(shè)問題就出來了。你這么到處一建設(shè)，看起來這個(gè)城市更進(jìn)步了，可是房價(jià)上去了，老百姓再也買不起房了。這就是高價(jià)賣地的結(jié)果。上海也是一樣，據(jù)最近的消息，上海拍賣土地的價(jià)格是建筑面積每平方米17000塊，你說這還怎么調(diào)控？

所以，賣地本身就是一個(gè)問題。對(duì)于各地地方政府的賣地行為，我呼吁中央政府重新檢討。第一，這部分的收入該不該算到GDP里面？第二，這個(gè)資金準(zhǔn)備怎么用？我不希望這個(gè)資金再拿去修橋鋪路，我反而希望這筆資金大量用來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。對(duì)于地方政府的執(zhí)政方針，不應(yīng)該以提高GDP為綱，而應(yīng)該以十七大指出的“促進(jìn)社會(huì)公平正義”為目標(biāo)。在“促進(jìn)社會(huì)公平正義”的基礎(chǔ)上，每個(gè)老百姓都有上學(xué)的權(quán)利、看病的權(quán)利、退休的權(quán)利。在十七大之前，老百姓所應(yīng)該擁有的權(quán)利被忽略了太久。所以，順應(yīng)十七大報(bào)告，我們認(rèn)為地方政府的執(zhí)政標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該從過去以GDP為綱的理念，變成十七大倡導(dǎo)的“促進(jìn)社會(huì)公平正義”。