很多人把房產(chǎn)稅或物業(yè)稅當(dāng)成壓垮房?jī)r(jià)的最后一根稻草，千呼萬(wàn)喚它出臺(tái)。實(shí)際上這是一個(gè)極大的誤解。開(kāi)征物業(yè)稅或者為了簡(jiǎn)便程序繞道房產(chǎn)稅，根本目的不是為了抑制房?jī)r(jià)，也不可能抑制房?jī)r(jià)，不然在房?jī)r(jià)并不高的2003年，政府干嘛要試點(diǎn)物業(yè)稅？

征還是不征，一直是各方爭(zhēng)義的焦點(diǎn)。有人總結(jié)說(shuō)，僅2010年5月份短短半個(gè)月，就有5個(gè)典型觀點(diǎn)紛紛登場(chǎng)。一是國(guó)稅總局新聞處處長(zhǎng)：稅收立法權(quán)在中央，地方政府沒(méi)有權(quán)力出臺(tái)新稅種。二是財(cái)政部科學(xué)研究所副所長(zhǎng)：房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的制定權(quán)在省級(jí)政府，地方可以通過(guò)實(shí)施細(xì)則將個(gè)人第二套或者第三套住房定義為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)來(lái)操作保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，只需報(bào)財(cái)政部備案即可。三是國(guó)家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)助理：房產(chǎn)稅至少3年內(nèi)不會(huì)出臺(tái)。四是財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)：開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)在必行，在方案設(shè)計(jì)上注重漸進(jìn)。五是全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)：年內(nèi)國(guó)家可能出臺(tái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

2010年5月31日，房產(chǎn)稅話題再度成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)消息，國(guó)務(wù)院同意發(fā)展改革委員會(huì)提出的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》中明確提出，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。另?yè)?jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，上海有可能成為首個(gè)對(duì)部分家庭住宅征收房產(chǎn)稅的城市，并稱有關(guān)方案已上報(bào)國(guó)務(wù)院。

這一回，一切應(yīng)該塵埃落定了吧？事實(shí)不然。上海開(kāi)征的消息已經(jīng)反反復(fù)復(fù)多次，都是只聞樓梯響，不見(jiàn)人下樓。國(guó)務(wù)院的意見(jiàn)也是本來(lái)就在做的工作，并沒(méi)有明確出臺(tái)實(shí)施的時(shí)間。如果對(duì)民用住宅征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，目前條件并不具備，如果強(qiáng)行開(kāi)征，會(huì)造成許多新的不公平。

第一個(gè)問(wèn)題是要不要刨除土地價(jià)值？根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

但在確定稅基時(shí)，以目前的市場(chǎng)化定價(jià)原則對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，必然包含土地的價(jià)值。而土地升值才是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。在我國(guó)城市土地國(guó)有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅僅是土地使用權(quán)，法定“住宅70年產(chǎn)權(quán)”所需要繳納的“類租約費(fèi)用”已包含在土地出讓金之內(nèi)。如果征稅時(shí)沒(méi)有刨除“土地”的價(jià)值，物業(yè)稅或按評(píng)估值而不是按租金征收的房產(chǎn)稅則有重復(fù)征稅的嫌疑。

如果刨除土地的價(jià)值，那么房屋的初始價(jià)值就只有最高不超過(guò)2000元每平方米的房屋建造成本加上稅費(fèi)和房地產(chǎn)商利潤(rùn)，這部分價(jià)值是每年都有折損的。顯然，這不是物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的初衷。

第二個(gè)問(wèn)題是如何有效甄別征稅對(duì)象。現(xiàn)在房地產(chǎn)問(wèn)題的主要矛盾不是人們沒(méi)有住房或沒(méi)有房住，而是在城市或大城市沒(méi)有屬于自己產(chǎn)權(quán)的住房。不少人在小城鎮(zhèn)或農(nóng)村有房然后在大城市買房，那是征大城市房產(chǎn)的稅呢還是征農(nóng)村或小城鎮(zhèn)的？有的人在不同的大城市各有一套房，那么又是哪座城市對(duì)他征稅？稍有差池，就會(huì)造成巨大的社會(huì)不公。

第三個(gè)問(wèn)題是如何評(píng)估。根據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，目前上海注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師有1351名。根據(jù)中房信提供的數(shù)據(jù)，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評(píng)估一套住宅大約需要3個(gè)工作日，按每套100平方米計(jì)算，上海1351名評(píng)估師大約需要28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。除此之外，全國(guó)房產(chǎn)交易信息并未聯(lián)網(wǎng)，因此，在全國(guó)范圍內(nèi)同時(shí)起步，公平是個(gè)大問(wèn)題。

妥協(xié)的辦法可能是只對(duì)增量房屋征收，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”，如傳聞中的上海對(duì)超出200平方米部分才征收；建議征收稅率為0.6%。但這樣不可能逼迫手中持有物業(yè)的人在短期內(nèi)大幅拋盤，起不到平衡房?jī)r(jià)的作用。

而如果不管不顧公平評(píng)估且征收太狠，則會(huì)導(dǎo)致租金上漲消除房產(chǎn)稅威力。一方面是業(yè)主大量拋盤引發(fā)出租房源減少，另一方面則是買漲不買跌心理導(dǎo)致一些人持幣待購(gòu)轉(zhuǎn)買房為租房。這樣又使房產(chǎn)稅和租金之間達(dá)成新的市場(chǎng)平衡。

開(kāi)征房產(chǎn)稅絕不可能立竿見(jiàn)影地打壓高房?jī)r(jià)。韓國(guó)政府也曾企圖通過(guò)房產(chǎn)稅控制房?jī)r(jià)。2006年，韓國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，政府推出一系列控制購(gòu)房需求的政策，對(duì)多套房持有家庭，提高其交易稅，稅率由原來(lái)買賣差價(jià)的9%～36%提高到一律為50%；對(duì)價(jià)值在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅、財(cái)產(chǎn)稅、綜合地產(chǎn)稅。但是韓國(guó)的房?jī)r(jià)卻在每次新政策出臺(tái)時(shí)觀望一段時(shí)間，然后又繼續(xù)上行。

就連力主征稅的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康自己也承認(rèn)：從美國(guó)等市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家的推行（房產(chǎn)稅）情況來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯的下降。這是因?yàn)樵诔鞘谢l(fā)展過(guò)程中，各個(gè)國(guó)家都不能避免房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，中國(guó)更是如此。“在這個(gè)城市化的過(guò)程中，我沒(méi)有看到有任何可能，會(huì)在長(zhǎng)期趨勢(shì)上改變房?jī)r(jià)的上升。”在賈康看來(lái)，今后將有5億多人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)恐怕沒(méi)有任何力量能改變。

我的判斷是，短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅也好，物業(yè)稅也罷，基本可以肯定不會(huì)征，但是那根棍子會(huì)時(shí)不時(shí)杯弓蛇影出來(lái)舞幾下，嚇唬一下那些“不明真相的群眾”，同時(shí)表明有關(guān)部門還有調(diào)控房?jī)r(jià)的“鎩手锏”。隱而不發(fā)，對(duì)市場(chǎng)的威懾作用才能最大化。否則，一旦開(kāi)征，人們發(fā)現(xiàn)它不過(guò)是銀樣蠟槍頭，反而引發(fā)樓價(jià)反彈。真要征的話，還牽涉立法程序、技術(shù)手段、中央與地方財(cái)政分權(quán)分利等，這些問(wèn)題沒(méi)談妥，都不會(huì)貿(mào)然開(kāi)征。

而從長(zhǎng)期看，物業(yè)稅或房地產(chǎn)稅一定會(huì)提上議事日程，理由很簡(jiǎn)單，這牽涉各級(jí)政府的巨額稅收。在城市化初期，地方政府靠賣地獲得巨額收入，一旦城市化發(fā)展到一定階段，政府賣地收入必然逐漸減少甚至出現(xiàn)銳減，而此時(shí)老百姓手上開(kāi)始或已經(jīng)持有大量住宅，各級(jí)政府將必然轉(zhuǎn)向靠物業(yè)稅或類似物業(yè)稅的房產(chǎn)稅之類的稅收來(lái)維持巨額財(cái)政收入。至于征稅的理由，它可以借打壓房?jī)r(jià)的名義進(jìn)行，也可以拿國(guó)際慣例說(shuō)事（但國(guó)際慣例的前提是土地及其土地下面的礦產(chǎn)、文物皆私有，當(dāng)然，發(fā)現(xiàn)者可以分成）。

但不管是短期還是長(zhǎng)期，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅注定與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)，那些指望通過(guò)物業(yè)稅或房產(chǎn)稅來(lái)打壓房?jī)r(jià)的人們一定會(huì)失望的。