公司背景

中海地產(chǎn)全稱是中海地產(chǎn)集團有限公司，是香港中國海外集團有限公司控股的下屬企業(yè)，其前身中海地產(chǎn)股份有限公司于2002年8月8日注冊成立，注冊資本金人民幣61020萬元，企業(yè)類型為中外合資。作為中海地產(chǎn)集團有限公司的控股企業(yè)——中國海外發(fā)展有限公司1992年即在香港上市（香港聯(lián)合交易所代碼：0688），曾被國際知名的《財富》雜志評為中國上市公司（香港和中國大陸）百強中的房地產(chǎn)主要企業(yè)。

成立至今，中海地產(chǎn)歷經(jīng)近30年發(fā)展歷程。1979年在香港成立，1992年在香港上市，母公司是中國建筑工程總公司的國有建筑企業(yè)，也是最大的國際工程承包商，旗下已有兩家公司在香港上市，即中國海外發(fā)展和中國建筑國際集團有限公司（03311.HK）。中國建筑工程總公司本來醞釀2009年在A股上市，但之后沒有進一步的消息。中國海外發(fā)展在陸續(xù)出售基建公司及其他非核心資產(chǎn)后，最終成為專注于地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展商，因此，業(yè)內(nèi)將中國海外發(fā)展簡稱為中海地產(chǎn)。也正是母公司強大的建筑背景奠定了中海地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢。

公司特色

2003年之前，中海地產(chǎn)的業(yè)務還主要在港澳，2003年后，中海地產(chǎn)正式回到中國內(nèi)地市場，并集中于地產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

這個時點正好是上輪地產(chǎn)熱的起點。從2003年到2007年，經(jīng)過四年時間，中海地產(chǎn)的凈利潤翻了六倍。中海地產(chǎn)2008年的凈利潤將達到59億元，在2007年基礎上增長41%，是2003年的8.5倍，雖然銷售規(guī)模還不是中國最大，但凈利潤已然躍入國內(nèi)第一。

中海的成功，按照中海公司的話說：“最重要還是均衡的全國性戰(zhàn)略布局。中海強調(diào)在不同城市越來越均衡的發(fā)展。銷售在各區(qū)域越來越均衡，土地發(fā)展也是按均衡的策略來做。”早在中海地產(chǎn)2007年年度報告中，就已將2008年的工作基調(diào)定為：實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定高質量的均衡增長。

在環(huán)渤海和中西部地區(qū)，中海地產(chǎn)預先就買好了地、布好了局。中海地產(chǎn)2007年新增的土地，主要分布在中西部地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)。像青島、大連、沈陽和天津這些環(huán)渤海城市，都是中海地產(chǎn)在2007年新進入的城市。而且，這些新增土地的地理位置都不錯，位于城市核心和潛力區(qū)域。通過2007年的土地獲取，中海地產(chǎn)在全國四大區(qū)域的土地儲備數(shù)量，基本實現(xiàn)均衡。成都等中西部地區(qū)占29%左右，環(huán)渤海地區(qū)占26%左右，珠三角占23%左右，而長三角則占22%左右。

2008年，環(huán)渤海和中西部地區(qū)，成了中海地產(chǎn)銷售的主要增長點。在北京、上海、深圳、廣州等一線城市量價齊跌時，中海地產(chǎn)還有環(huán)渤海和中西部地區(qū)來支撐銷售增長，整體銷售也因而表現(xiàn)較好。2008年1月至11月，中海地產(chǎn)的銷售收入，基本上由珠三角、長三角、中西部地區(qū)和渤海灣“四分天下”，而港澳的銷售占比，則銳減到3%。而在2007年，中海地產(chǎn)的銷售收入，還基本是由珠三角、長三角和港澳“三分天下”。

中海地產(chǎn)是一個名不見經(jīng)傳的地產(chǎn)企業(yè)。在地產(chǎn)方面，中海地產(chǎn)有很多個第一：

中國第一個進行商品房開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個引入銀行按揭概念的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個引入樣板房營銷概念的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個引入花園洋房產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個開始應用工程樣板房展示的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個成立物業(yè)管理公司的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個設立自己產(chǎn)品研發(fā)標準的房地產(chǎn)企業(yè)

中國第一個開始進入拍賣拿地的房地產(chǎn)企業(yè)

地王故事

北京地王

中海地產(chǎn)2010年開局就熱鬧地打破了北京地王的記錄。

1月21日，央企中海地產(chǎn)以59.7億元的競拍價格擊敗萬科、保利等十多家開發(fā)商競得豐臺區(qū)六圈A居住項目用地，該地塊溢價率近200%，樓面價則高達每平方米17153元，再次刷新北京地王紀錄。

豐臺區(qū)六圈A居住項目用地，位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈村，在南四環(huán)外，規(guī)劃建筑面積34.80379萬平方米，掛牌出讓起始價為20.25億元。據(jù)了解，該地塊靠近世界公園及未來即將開通的地鐵9號線，區(qū)域在售項目200萬平方米的超級大盤萬年花城，目前銷售均價在2.3萬元/平方米左右。來自21世紀不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前區(qū)域二手房均價在1.7萬元/平方米～1.8萬元/平方米。

豐臺區(qū)六圈A居住項目用地樓面地價達到1.7153萬元/平方米。北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，按照1.7153萬元/平方米的樓面地價，該項目的最終售價可能超過3萬元/平方米，甚至會超過3.5萬元/平方米，成為新的價格坐標。

同日進行的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項目用地競拍中，北京嘉益德與杭通置業(yè)聯(lián)合以7.2億元拿下。豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項目用地規(guī)劃建筑面積4.7276萬平方米，起始價3.31億元，樓面地價約為1.523萬元/平方米。

然而，此前的1月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“國十一條”）特別提出：國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。在政府以往出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，國資委被直接“點穴”，似乎還無先例。

看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，似乎并沒撼動以國有企業(yè)為代表的“地王沖動”，一場拉鋸戰(zhàn)正在上演。

上海地王

59.7億，并不是中海地產(chǎn)的最大手筆。

2009年9月10日下午，上海普陀長風6B、7C地塊成功拍賣。據(jù)了解，長風6B、7C地塊由兩幅相鄰地組成，東至丹巴路、南至云嶺東路、西至木瀆港、北至金沙江路。總出讓面積達到14.2108萬平方米，按2.2容積率計算，總建筑面積為31.2637萬平方米。無論是地理位置，還是地塊規(guī)模，都可以說是2009年到目前上海最吸引人的一幅住宅土地。

這一地塊一經(jīng)面世，就吸引了滬上幾乎全部地產(chǎn)巨頭的關注，67家開發(fā)商購買出讓文件的同時，截至9月7日，已經(jīng)有14家公司報名參與競買。其中云集來自內(nèi)地、香港、新加坡、印尼等各地的地產(chǎn)巨頭企業(yè)。

9月7日下午，長風地塊掛牌價刷新，首輪價格就達到了驚人的56.28億元，以這一價格計算，土地樓板價已高達1.8萬元/平方米。即使正式掛牌時不再有更高的報價，這一地塊總價也將超過此前北京廣渠路15號地王，成為今年土地市場出現(xiàn)的最貴地塊。最終中海地產(chǎn)公司以70.06億元奪下了長風地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，溢價率達129%。長風地塊6B、7C地塊一舉奪下“中國地王”稱號，中國海外發(fā)展股票立刻飆升2.56%。

國企兇猛，他們已經(jīng)成為全國土地市場的絕對霸主；他們握有雄厚的資金。有市場人士認為，當前政策性住房土地供應對商品房市場的擠壓也是導致國企瘋狂拿地的緣由之一。

沈陽爛尾樓

資金實力雄厚，表現(xiàn)在投資上就是“瘋狂”。中海地產(chǎn)已經(jīng)成為描述當前瘋狂的土地市場的最佳樣本——它愿意拿出35億元來收購其他地產(chǎn)商顧慮重重的中國最大爛尾樓。

沈陽城郊，那片本應洋溢著荷蘭風情的建筑，隨著楊斌的被捕而透顯凄涼——郁金香早已枯萎，標志性的大風車不再轉動，裝點風景的野鴨不知飛去了何處，曾經(jīng)的紙板樓開始拆除。

這里是被稱為中國最大爛尾樓的荷蘭村。1998年，歐亞實業(yè)公司董事長楊斌在沈陽高調(diào)操盤這個自得之作，三年后他就以75億元人民幣的身價名列“2001年度福布斯中海內(nèi)地富豪榜”第二位。但又過了兩年，楊斌便因為涉嫌虛報注冊資本、合同詐騙、非法占用農(nóng)用地等六項罪名被判有期徒刑18年。荷蘭村從此荒蕪。

為處理這個占地3300畝的龐然大物，沈陽市政府成立了荷蘭村善后處理工作小組，并開始為這個項目尋找下家，2008年6月25日，沈陽市于洪區(qū)政府與碧桂園簽訂框架協(xié)議，擬投資25億美元重啟荷蘭村；2009年8月10日至13日，沈陽市政府代表團赴深圳招商，香港保利達國際有限公司擬投資38億美元，對荷蘭村地塊進行整體開發(fā)，建設國際高端社區(qū)；后又有傳聞稱中糧集團有意投資荷蘭村開發(fā)建設。但最終的接盤者，并不是此前炒得沸沸揚揚的碧桂園，也不是保利達、中糧，而是中海地產(chǎn)。

此次掛牌的荷蘭村01號和02號地塊位于荷蘭村的核心地區(qū)，占地面積為130萬平方米，建筑面積近340萬平方米。10月30日，此前傳言的眾多開發(fā)企業(yè)并沒有出現(xiàn)，只有中海一家出席。它以35億元摘下這兩塊地，創(chuàng)下沈陽土地交易歷史上金額最高、交易面積最大兩項紀錄。

“明年，大家會看到荷蘭村的全新變化，這里將浴火重生！”中海地產(chǎn)（沈陽）有限公司董事劉文東說。

從此次掛牌的價格來看，01號土地的均價為2657元/平方米，02號土地的均價為2819元/平方米，這并不高。目前，荷蘭村區(qū)域已經(jīng)有萬科、華潤、保利、綠地等品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，平均房價已經(jīng)達到5000元/平方米。但這一片爛尾樓規(guī)模巨大，其遺留的土地問題、銀行貸款問題目前還沒有完全理清頭緒，其它地產(chǎn)商最終選擇觀望，最大的顧慮也在于此。本次中海最終出手，是撿了便宜還是火中取栗現(xiàn)在還未可知。

光環(huán)背后

2009年9月21日，CCTV《經(jīng)濟半小時》以《中海地產(chǎn)變臉藏玄機，地王遭遇“房斑斑”》為題，報道了剛拿下上海“地王”的中海地產(chǎn)在重慶市江北區(qū)濱江路開發(fā)的“北濱1號”，幾十套售價高達13000元/平方米左右的房屋（重慶市當時商品房成交均價低于4000元）出現(xiàn)大面積透水的現(xiàn)象，部分房屋在挖開地板后，竟然是一坑水。

花410萬元購買了“北濱1號”一套300多平方米別墅（樓號：9-1）的向女士稱，她不久前在裝修房子時，因地下室層高只有2.4米，想向下挖十幾厘米擴展層高，但工人在挖開地下室的地板后發(fā)現(xiàn)，支撐房屋的磚竟然不是砌在地圈梁上的，兩者之間有大致40厘米的泥土層。

花了446.8萬元購買別墅8-1的周女士則稱，她買房之前看中的是別墅附帶的93平方米以上的私家花園，但是接房的時候只有50多平方米，經(jīng)交涉，開發(fā)商同意在已經(jīng)改作通道的花園上搭一個木架，湊足之前承諾的，且寫進購房合同的花園面積，但開發(fā)商不承諾木架能管多久。

20日，十幾位購買“北濱1號”小高層的業(yè)主稱，他們在購房時，購房廣告及沙盤上曾提及該項目與市政公路之間有“6層隔音屏障”，分別是高大喬木、隔音墻等，但現(xiàn)在實際只有一堵隔音板。

其他業(yè)主還反映了墻體未做防水處理，導致墻壁滲水；樓層之間未做防水處理，導致“北濱1號”1樓到4樓均大面積漏水；部分房屋的出水管由之前設計的150毫米更改為75毫米，導致包括別墅在內(nèi)的陽臺積水需3小時左右才能排完；部分別墅樓的墻體出現(xiàn)半個手指寬的裂縫，別墅的花園與樓體之間也出現(xiàn)近1厘米的裂縫。購買了中海地產(chǎn)重慶有限公司開發(fā)的重慶“北濱1號”商品房的一位殷姓業(yè)主說，《退房協(xié)議》中寫道是“個人原因退房”，開發(fā)商還在退房協(xié)議中“要求我們不再追究開發(fā)商的責任”。

一方面是耀眼的光環(huán)，一方面是業(yè)主無聲的哀嘆，中國的房地產(chǎn)業(yè)，無可挑剔的永恒話題！