公司背景

中糧地產（集團）股份有限公司簡稱中糧地產，是中糧集團有限公司的主要業務單元之一。依托中糧集團的強力支持，中糧地產單元集中于環渤海經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和沿江中西部四大區域，目前已經在十多個城市擁有數十個住宅地產項目，包括北京名都園、深圳中糧、瀾山、成都御嶺灣、南京九龍湖畔、頤和南園、蘇州本源等低密度高尚住宅，以及上海鵬利海景、廈門鷺江海景、廣州都市華庭等高檔及中高檔高層電梯公寓。

同時，中糧地產單元還攜手萬科集團共同開發北京“萬科中糧、假日風景”、蘇州“萬科中糧、本岸”、廣州“中糧萬科、金域藍灣”等大型住宅項目。

此外，中糧地產單元還擁有數個在建和擬建的大型城市綜合體項目，如沈陽大悅城、天津中糧大道、北京后沙峪項目等。

中糧地產單元以“建造優雅品味空間，享受舒適完美生活”的企業理念，秉承專心、專注、專業的精神和態度，積極參與中國城市化進程，為目標客戶提供品質優良的產品和細致入微的服務，致力于成為中國最具實力和最具影響力的房地產企業之一。

公司特色

領導者個人風格太過鮮明對企業是“毒藥”還是優勢？漸入佳境的中糧地產（企業專區，旗下樓盤）或許目前正遭遇責問。

近日，中糧地產（集團）股份有限公司（中糧地產）發布公告，對管理職責權限進行重新劃分和界定，其中表示授權董事長在融資方面可行權，但同時在諸如拿地等其他決策上對寧高寧采取了相應制衡。

此前幾天，深圳證監局出示對中糧地產的巡檢報告認為，該公司治理存在隱患，其中直指董事長寧高寧在拍地等方面權限過大。

一位與中糧集團關系密切的知情人士表示：“中糧集團在地產業務上的戰略布局或許真是到了重新考量的時機。”

在深圳證監局的這份報告中，構成中糧地產公司治理存在隱患的依據主要包括：董事會授權董事長競拍土地的權限過大，使董事會在重大投資的決策中無法發揮作用；對總經理運用資金未進行具體授權，以及公章管理存在風險。

“寧高寧對于公司的控制力很強，很難說這是一件好事還是壞事，而這也是大多數國企中存在的共同現象。”

他表示，像類似拿地的決策一般是經集團董事會一致決議后才可以通過，但其中董事長的意愿占據多少比重，很難按照董事會、監事會、管理層三權分立的法人治理結構去分析。

自周明臣退休、寧高寧“空降”中糧后，集團戰略結構已經發生了調整，包括對地產業務的重新打造，但公司組織架構卻沒有進行相應的調整。

“主要是以業務單元設置進行管理，所以匯報工作要通過好幾層的報批，注意力就很分散，具體操作多依賴經驗。集團下面幾級公司也都是各自為政?！敝槿耸客嘎?。

事實上，造成上述狀況的原因，除了業務多元，集團管控不甚順暢之外，也與管理風格延續不相容有關。

知情者稱，寧高寧的風格是大舉并購，業務多元；周明臣的風格卻是穩健經營。寧高寧崇尚西式管理，要求部下無條件接受西式管理思想；但周明臣的舊部早已習慣了另外一種管理風格，難免會導致內部沖突。

“業務組合的實施需要相應組織結構來支撐，組織結構對戰略有傳承作用，否則很難保持管理流程的暢通。”上述知情人士表示。

無論如何，對于中糧地產而言，的確已進入寧高寧的時代。從打造深寶恒的資本運作平臺開始，此后一系列資本運作，寧高寧的個人風格很鮮明地烙印在中糧地產運作的每一個環節。更不可否認的是，中糧地產的未來也得益于寧高寧對于地產業務的看重。

1958年11月，寧高寧出生在山東的小城濱州。雙親都是本地醫院的醫生。在濱州，寧高寧完成了從小學到高中的教育。1975年，剛讀完高中的寧高寧，響應毛主席的呼喚，到原濱州市轄區內的博興縣插隊當知青。

炮兵連新兵

插隊的日子，寧高寧以為會一直這樣在農村生活上去。1976年底，中國歷史上那段特別的時段終究結束了，寧高寧忽然發現生活還可以有另外的選擇。于是他毫不猶疑地報名去參軍了，由此他的人生呈現了第一個轉機。1976年底，經過嚴峻的挑選，寧高寧成為江蘇某炮兵連的一名新兵。

兩次鬼使神差的求學經歷

1978年，部隊里通知可以報考大學了。喜愛念書的寧高寧又毫不猶疑地報了名。

那時的寧高寧很想成為一名作家，于是就報了山東大學中文系?？荚嚱Y果出來后，他的分數還比較高，寧高寧就在猶疑要不要換學校。等他決定還是在山大讀中文系，再回到中文系時，教師報告他中文系人數已滿。無奈之下，他的檔案被調到了山大經濟系。

開學后，寧高寧還是不死心，多次找老師請求換專業。當時老師跟他講，從中文系出來的都當不了作家，只能寫寫書評。在老師的一番開導下，寧高寧雖然心里覺得有缺憾，但還是決定在經濟系先試學一年。沒想到一年之后，寧高寧竟然喜愛上了經濟學，還感觸到很大的成長空間。于是就決定留在經濟系，直到讀完四年。正是這段鬼使神差改變了寧高寧之后的事業傾向和人生軌跡。

1983年，寧高寧從山大畢業，獲得經濟學學士學位。寧高寧經過全國研究生考試公派選拔赴美留學，到匹茲堡大學攻讀工商管理學碩士（MBA），主修財務。“其實也不曉得什么叫MBA，上了半年的課之后，有點明白了，本來就是為將來做生意做準備。但是當時國內的觀念還不開放，做生意還有點被人瞧不起，所以我不太服氣，就常常跑到經濟系去聽課。聽著聽著覺得跟國內學的經濟學不一樣，美國的經濟學都是數學，公式推導型，與我同去的兩個在國內學數學的，在那兒都學得津津樂道。所以，鬼使神差，我反倒把路走對了?！?

1987年，學成歸國后的寧高寧加入華潤集團。當時華潤集團企發部人很少，寧高寧幾乎是專注的兵。在華潤集團，寧高寧一步步地鞏固著陣地，他也從剛進入華潤的小角色漸漸成長為華潤集團的靈魂人物。

執掌華潤

1990年3月，32歲的寧高寧被委以華潤創業有限公司董事兼董事總經理的職位。他身上所具備的講究紀律的軍人特質以及他具有國際視角的戰略目光，開始一點一點浸透到他對華潤的管理中。

愛念書

在寧高寧的簡歷里，他最大的愛好是逛書店、看書。他列出了一長串喜愛的作家，如張愛玲、賈平凹、林語堂等，他很贊同這些作者站在遠處對中國所做的敏感的觀察和尖銳的思考。說到張愛玲，他脫口而出：“人生就是一襲華麗的袍子，里邊長滿了虱子?！?

由于愛念書，每到一個新地方，最吸引他眼球的就是“書店”兩個字?！肮鋾瓯容^緊張，是個接收的進程，不必像對別人說話那樣，需求輸出?！睂幐邔幪寡浴?

工作之外，寧高寧最看重的還是家庭。當被問到家庭最需求什么時，他說：“真情！任何人都是有勞動壓力，家是相對舒緩的地方，會讓你更理解人性和人生?！?

接管中糧

2004年12月，寧高寧出任，中國糧油食品（集團）公司董事長。

一位分析人士認為，之所以讓寧高寧接任，是由于寧高寧有豐富的資本運作經歷，還有華潤與中糧都是原外經貿部的老外貿企業，中糧集團不至于因人事變動而影響既定戰略，且兩家公司都是紅籌大佬。

2009年12月23日，中糧集團董事長寧高寧當選中國經濟十年商業領袖。

地王故事

在地產領域，炮兵出身的寧高寧帶領華潤大軍殺入了硝煙彌漫的地王爭霸戰，并且取得了一個又一個令人驚駭的勝利。

南京江寧

2009年國慶長假之后，南京土地市場重燃硝煙。南京江寧、六合等四幅用地分別掛牌出讓，這也是長假之后南京首次土地拍賣。其中，廣受業界關注的江寧區G47地塊最終由中糧地產以2.35億元總價斬獲，折合樓面地價3151元/平方米，較起始掛牌價溢價幅度約59%。央企中糧地產也借此契機成為了江寧“地王”的新鄰居。

在南京市國土局推出的首輪供應用地中，共計有四幅用地推出市場。其中兩幅二類居住用地，分別是位于江寧開發區雙龍大道以西的G47地塊，以及位于六合葛塘的G49地塊。另外兩塊土地，是江寧橫溪街道甘村長庫的G48綜合類地塊，以及六合葛塘新城的G50商業辦公地塊。

南京市江寧區九龍湖板塊向來以盛產“地王”著稱，2007年，這一板塊的土地出讓單價紀錄曾連續4次被刷新。被稱為“江寧最牛地王”的G68地塊，被南京東方鼎成以3.18億元拿下，4446元/平方米的樓面地價至今在當地未能突破。

由于毗鄰這一“地王”，2009—G47地塊乍現市場便廣受業內外矚目。資料顯示，G47地塊總出讓面積43867.3平方米，掛牌起始總價為14800萬元，樓面地價則為1985元/平方米。在拍賣會現場，中糧地產、朗詩地產、江蘇信達和南京城開等4家開發企業逐鹿該幅土地。經歷激烈競爭之后，中糧地產最終報價2.35億元拿下了G47地塊，折合樓面地價3151元/平方米。

2009年9月，央企保利地產以15.92億元搶得河西金沙江東街2009—G34地塊，折合樓面地價7553元/平方米，從而創下今年河西土地價格新高紀錄。

其他三幅用地也相繼順利出讓成功。其中G48地塊被南京金源報價1.5億元獲得，樓面地價1326元/平方米；G49地塊經過59輪廝殺，最終以6000萬元總價被南通東鼎置業拿下，樓面地價1902元/平方米；G50地塊則以8800萬元價格成交，樓面地價1458元/平方米。

北京順義

2008年5月19日，中糧地產在順義后沙峪區域以25.94億元連奪三幅地塊，其中最為昂貴的A-10地塊最終成交價為12.8億元，高出起拍價3.5倍之多。當時，整個樓市還沐浴在“奧運春風”之中，中糧地產連獲順義三宗土地，令不少開發商為之垂涎。然而，四個月之后，伴隨著奧運會的結束、全球金融危機的爆發，樓市亦跌至歷史冰點。于是，中糧地產高價拍下順義地王，又成為不少圈內人士的談資，爭論焦點便是地價。然而，順義地塊，中糧真的拿貴了嗎？從開工儀式上寧高寧的講話來看，事情并不像一般開發商所想象的那樣。

“都說這塊地我們拿貴了。而事實上，我認為地價并不高。因為，第一，從樓市的發展規律來看，未來必然會進入一個由低到高的全新發展階段，因此，開發商無論是在進行產品設計、品牌培養還是質量管理，都將更勝從前，與此相應，土地的價值也將得到最大化的發揮，也就是說，‘未來’再也不會是‘過去’的簡單復制；第二，從區域位置來看，后沙峪是未來中國的‘第三極’，其價值不言而喻；第三，從目前中糧地產在全國的20多個住宅樓盤來看，銷售情況良好。未來，中糧的發展版圖將以一線大城市為主，在北京打造出一套高端住宅的標準、品牌。”寧高寧說。

由此可見，吉祥莊項目已被視為中糧地產2009年發展戰略的重中之重。據了解，該項目作為繼名都園之后，中糧地產在京獨立運作的里程碑項目，總建筑面積52萬平方米，其中，低密度住宅約33萬平方米，公建為19萬平方米。通過“一個商務中心、兩個特色街區、三個主題會所、四個居住組團、一個體育公園”的整體規劃，定位于集居住、工作、休閑、娛樂、購物于一體的中國首座新國際生活樣板。其對于優化順義新城的產業結構，奠定了豐厚的基礎。

“這一產品定位主要是結合‘十一五’規劃對北京的重新定義，即國家的首都、世界的城市、文化名城、宜居城市。此外，還考慮到吉祥莊所在的中央別墅區已經形成了成熟的國際居住氛圍和以全球、全國性政務及商務人士為主的高端居住人群?！敝屑Z地產有關負責人如是介紹。

中糧地產的傾力打造，使業界對該項目給予了更多的期待?！爸醒雱e墅區正面臨一個全新的升級，而中糧吉祥莊項目可視為該區域升級產品的代表。從區域來看，環境正在不斷改善，交通日益便捷，特別是軌道交通的規劃、建設，將進一步縮短順義與市中心的距離。因此，加之中糧打造精品的決心，可以判該項目未來的銷售沒有問題。如果施工進度順利，年內銷售幾個億并非沒有可能?！敝醒雱e墅區某項目銷售負責人如是表述。

而事實上，除區域、產品力和中糧的品牌外，順義區政府亦對吉祥莊項目給予了大力支持。中糧地產拿地伊始，該塊土地就已經達到了“八通一平”，這在土地交易市場實屬罕見。

光環背后

2010年3月18日，國務院國資委公開表態將78家非地產主業的央企驅逐出房地產行列。3月19日國資委緊鑼密鼓地召開會議，給出了15個工作日內拿出有序退出方案的“鐵腕”限令。

根據初步統計，截至目前，已經有中遠集團、中國航天科工集團、中國核工業集團和中國石化集團公司等四家央企在國資委“退房令”宣布前后，于北京產權交易所和上海聯合產權交易所掛牌轉讓相關房地產資產。

知情人士透露，在接盤企業中，已有保利地產、中糧地產等企業初步接洽交易機構，有意了解項目情況，并有可能出手接盤。其中保利地產已經就公開掛牌的兩個央企項目向交易所拿到了資料，準備接盤。

部分潛在買家心存疑慮

央企推介項目可能并不如市場想象般順利，其中一個原因是很多央企的項目是“地王”項目，拿地成本很高，轉讓價格也相應較高。另外，部分央企地塊有較多歷史遺留問題，比如拆遷進展較慢等。這些因素都令潛在買家心存疑慮。

一個值得關注的現象是，目前多數在談或已經掛牌轉讓項目的央企身在北京。上海方面，包括寶鋼集團、東航集團等央企的資產處理尚未有明確說法。一位央企人士解釋，上海地方央企市場化程度較高，早在國資委“限房令”發布前，上海部分央企已經通過聯合開發、舊廠房出讓、項目轉讓等方式將房地產項目送入民營軌道。但從目前來看，這些公司退出時間并不明確，僅有中遠集團一家公司宣布半年內退出地產行業。與此同時，以地產為主業的公司總量過多也遭到了質疑。近期針對這16家企業的質疑聲不斷。有人寫道：“在這個名單中，我們赫然看到中糧也榜上有名！中糧應該是搞糧食產業的吧？”因主業混亂，中糧股票3月23日直線下挫3%。

中糧的噩夢遠未結束

離約定的開工時間已經過去一年，中糧地產在順義購得的兩幅地塊卻仍然未動工。

2010年1月22日，北京市國土局曝光了19個2008年12月31日之前購買但至今仍未開工的項目，中糧地產在順義后沙峪吉祥莊的C06和C03地塊赫然在列。

對于地塊推的遲開工，有著各種各樣的猜測。除了政府規劃修改導致工期延誤的原因外，中糧集團可能還有其他的難言之隱。

兩幅地塊長滿雜草

2008年5月19日，中糧地產（北京）有限公司一舉拿下順義區后沙峪鎮吉祥莊村3宗相連的住宅、金融及公共服務設施地塊。其中，最貴的一幅A-10地塊為住宅用地，規劃總建筑面積為19.7萬平方米，成交價達到12.8億元；另外兩幅C-06和C-03地塊為商業金融和居住用地，成交價分別達到6.28億元和6.86億元。

按照規劃，這里將建成一個總建筑面積52萬平方米的大型項目。

一位吉祥莊的村民說，這個項目在2009年四五月份才開始開工，現在一期的別墅都已經蓋好。

與一期項目相隔一條馬路的另外兩幅地塊（C-03和C-06），目前還沒有動工的跡象，不少區域都長滿了雜草。

計劃竣工期推后4年

根據北京市國土局公布的信息，中糧地產C-03和C-06兩幅地塊于2008年6月24日簽訂土地出讓合同。合同約定的開工時間是2008年12月31日，竣工時間是2011年的6月30日。然而直到發布通知之日，兩幅地塊的工程進展，仍然處于“辦理規劃審批”的過程中。

作為順義區政府2009年的重點項目，相關政府部門在審批時都“綠燈高掛”。順義區發改委網站的公告顯示，中糧地產通過北京市擴大內需綠色審批通道，僅用10個工作日便取得批復。即便如此，批復日期也已經是2009年4月21日，超過約定的開工時間近5個月。

2009年10月16日，北京市住房和城鄉建設委員會又公布了《順義區后沙峪鎮吉祥莊村項目建設方案》（順義（2009）14號），稱中糧地產投資（北京）有限公司開發的項目總建設規模為720822平方米，共分三期開發建設，計劃于2015年6月前完工。

按照這個計劃，最終的竣工時間，比合同中簽訂的2011年6月30日整整推后了4年。

值得注意的是，此次公布的項目總建筑面積，由此前拍賣文件和發改委批復中公布的約52萬平方米，變成了72萬平方米；2009年10月31日公布的中糧地產《2009年第一次臨時股東大會議案》中，也表示建筑規劃總面積為72萬平方米，總投入由之前發改委批復文件中的50億元，變成約73億元。

中糧是否通過修改規劃，增加了20萬平方米的建筑面積？順義區建委開發辦的辦公人員稱，此次公布的72萬平方米的面積，包括了20萬平方米的地下建筑。

中糧地產相關負責人也澄清道，上述《建設方案》中不涉及規劃修改?？傮w規劃建筑面積為地上建筑面積52萬平方米，地下建筑面積20萬平方米，符合立項批復文件中的規定。

此外，拍賣公告中，要求搭配總建筑面積近4.9萬平方米的兩限房，分散在不同地塊中，銷售限價5500元/平方米。但上述建設方案并未提及限價房部分，是否取消了限價房的建設呢？中糧地產相關負責人稱，一期建設面積中含有限價房，只是因限價房隸屬于建設方案中的住宅開發，故沒有單獨提出?，F在已經進場做前期施工準備，并非取消限價房。

“中糧地產拿下地塊后數月之內，房地產市場就經歷了后奧運時代和金融危機的沖擊，從而一蹶不振。因而對這兩個項目的開工，中糧地產肯定會謹慎?！本┏悄撤康禺a公司市場部負責人分析道。

“此外，三幅地塊總建筑面積達到72萬平方米，業態既包括別墅、普通住宅和商業項目，又有大量的公建配套和兩限房，在規劃設計的可行性分析中，必定會反復修改，從而實現利益最大化?！鄙鲜鋈耸糠Q，“尤其重新遇上房地產發展的好光景，開發商必然不會著急推貨。”

與此同時，吉祥莊項目對于中糧集團來說，有著特殊的意義。這是中糧集團收購重組深寶恒、并且更名中糧地產以來，首次在土地公開市場招拍掛拿地；也是在中糧集團董事長寧高寧極力做大中糧地產業務的主導下，中糧地產在北京真正獨立操盤的第一個項目。