公司背景

靜安置業(yè)集團成立于1996年，是一家綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團。集團由下屬22家全資公司和78家各類企業(yè)組合而成。集團總資產(chǎn)達70余億元人民幣，從業(yè)員工3000余人。集團以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、建筑裝飾、旅游度假作為企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。集團以房地產(chǎn)開發(fā)為依托，以物業(yè)管理為主要特色，通過各種優(yōu)勢的組合，實現(xiàn)資源的最佳最優(yōu)配置。通過發(fā)揮集團規(guī)模效應(yīng)，已逐步發(fā)展成為具有綜合競爭力的集約化、現(xiàn)代化、國際化的一流企業(yè)集團，名列上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力五十強前茅。

公司特色

從危棚簡屋改造起步，舊區(qū)成套改造打下基礎(chǔ)，直至新一輪舊區(qū)改造，靜安置業(yè)集團的房地產(chǎn)開發(fā)始終以開發(fā)精品樓盤為目標，精心設(shè)計、精心施工。所開發(fā)的20多處樓盤多次獲得上海市白玉蘭獎、上海市“四高”優(yōu)秀小區(qū)、上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計獎等榮譽稱號。

在新一輪舊區(qū)改造工作進程中，集團以開發(fā)現(xiàn)代化、智能化、生態(tài)化住宅為目標，讓濃縮了老上海文化與風(fēng)情的舊城區(qū)在新時代綻放出蓬勃生機。

地王故事

上海威海路

信貸緊縮，眾多房企資金鏈全面告急，國資房企能否獨善其身？

“10年投入約200億元～300億元，納入綜合開發(fā)區(qū)域面積25公頃，輻射面積超過60公頃。”4月15日，上海國資房企上海市靜安置業(yè)集團有限公司（以下簡稱“靜安置業(yè)”）毫無懸念地獲得了這個上海市今年市中心最大的綜合開發(fā)項目。

“規(guī)劃已經(jīng)明確，整個項目將由政府部門主導(dǎo)。”在正式啟動儀式上，靜安置業(yè)高層人士透露，該項目將成為今后很長一段時間內(nèi)公司的核心項目。這家國資房企對今后的生計顯得“從容不迫”。

市中心最大綜合開發(fā)項目

一個項目可以成就一個房企，也可以毀掉一個房企。對靜安置業(yè)而言，手頭這個25公頃土地范圍的上海市中心黃金區(qū)域的改造項目，是個大機遇。

作為靜安區(qū)“十一五”規(guī)劃的重點內(nèi)容，靜安南京路地區(qū)將以“一街五區(qū)”的方式進行開發(fā)，其中威海路開發(fā)定位于文化傳媒街。在這個實際納入土地面積達到25公頃、輻射面積超過60公頃（主要為南京路一帶）的綜合開發(fā)項目中，靜安置業(yè)將在保護改造的基本前提下，進行較大規(guī)模的新增物業(yè)開發(fā)，完善區(qū)域各項功能。

“打造威海路文化傳媒街是帶動區(qū)域經(jīng)濟文化發(fā)展，建設(shè)國際靜安的重要組成部分，必將為靜安提供可持續(xù)的發(fā)展后勁。”上海市靜安區(qū)政府有關(guān)負責(zé)人指出。威海路文化傳媒街開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、集團副總經(jīng)理時筠侖表示，威海路將改造成傳媒特色的一條街，從而實現(xiàn)整個區(qū)域內(nèi)物業(yè)升值、產(chǎn)業(yè)升級的目標。根據(jù)規(guī)劃，初步設(shè)想是以威海路為橫軸，茂名北路為豎軸，形成一街二片、多點并重格局，依托文新報業(yè)聯(lián)合集團與上海文廣集團，盡可能挖掘現(xiàn)有辦公樓作為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的平臺。開發(fā)推進上初步形成一個主體、四種開發(fā)思路、六個開發(fā)模式。

時筠侖介紹，四種開發(fā)思路是：將專業(yè)街開發(fā)與南部保留保護性改造相結(jié)合，與地鐵站口、道路等市政建設(shè)相結(jié)合，與盤活區(qū)內(nèi)存量提升現(xiàn)有物業(yè)價值相結(jié)合，與放大和做厚南京西路商業(yè)街綜合效益相結(jié)合。

而靜安置業(yè)今后的開發(fā)模式則包括：結(jié)合地鐵站口建設(shè)、地塊開發(fā)等的拆除改造；整體收購置換，局部拆除改造；業(yè)態(tài)調(diào)整，招商引資，產(chǎn)業(yè)介入；業(yè)態(tài)調(diào)整，外立面包裝、包租；整體推進門面置換；保留保護性里弄建筑片區(qū)整治改造。

在這種目標明確的區(qū)域改造開發(fā)中，土地運作是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點，對靜安置業(yè)而言，這也是最能產(chǎn)生投資收益的核心。

“在整個綜合改造過程中，不會進行大規(guī)模拆遷，主要以保護改造為主，個別必要的拆遷則是小范圍的，主要集中在區(qū)域內(nèi)兩個地鐵站所在地塊。”威海路文化傳媒街管委會常務(wù)副主任、靜安置業(yè)集團總經(jīng)理王中斌說，“涉及到土地運作、出讓的，將通過公開招拍掛的方式進行。”據(jù)了解，項目改造中，還將通過置換等途徑獲得區(qū)域內(nèi)物業(yè)或土地，交由靜安置業(yè)經(jīng)營或開發(fā)。

整個項目的開發(fā)周期將長達10年左右，改造的程度也將不斷提高和深入，總投入高達200億元～300億元。時筠侖估計，未來真正需要通過房地產(chǎn)開發(fā)新建的區(qū)內(nèi)物業(yè)將在數(shù)萬平方米，與改造保護的體量相比，規(guī)模較小。

另據(jù)知情人士透露，在威海路這個上海市中心的黃金地帶里，已經(jīng)有不少地塊及現(xiàn)成物業(yè)在國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷手中，圍繞整個改造開發(fā)規(guī)劃，相關(guān)的物業(yè)收購、置換或規(guī)劃協(xié)商也將是不可回避的核心工作之一。

光環(huán)背后

一位房企負責(zé)人日前表示，“誰的資金鏈問題最大、誰最容易率先出局，關(guān)鍵不是看企業(yè)大小，而是看企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境，這個時候，國企往往就體現(xiàn)其優(yōu)勢了。”

“國資房企自然有他的一套生存之道。”上述房企負責(zé)人坦言。公開資料顯示，靜安置業(yè)集團成立于1996年，是一家綜合性的純國資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團，總資產(chǎn)達70余億元，由下屬22家全資公司和78家各類企業(yè)組合而成。靜安置業(yè)獨立開發(fā)的樓盤有國際麗都城等30多處樓盤，累計開發(fā)總量200萬平方米。

對當前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)生存危機，上海市國資系統(tǒng)的一位人士稱，對國資房企而言，“十一五”規(guī)劃中涉及的大量城市功能改造、區(qū)域綜合開發(fā)項目，將是他們最好的避風(fēng)港。王中斌還透露，政府的投入將體現(xiàn)在總體規(guī)劃、環(huán)境營造、基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面，而不是參與具體項目的投入，涉及到具體項目的資金來源將體現(xiàn)多樣化，考慮引入多種性質(zhì)的資金。

“政府部門主導(dǎo)、各方面全力支持”背景下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，國資房企占據(jù)著明顯的先天優(yōu)勢。靜安置業(yè)此次獲得的這個10年近300億元的大型城市改造項目，正是靜安區(qū)政府以一種類似“光榮任務(wù)交給”的方式正式啟動。

靜安置業(yè)將通過物業(yè)開發(fā)銷售或出租、收購或置換區(qū)內(nèi)物業(yè)出租、投資區(qū)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)等方式獲得長期的投資回報。通過這樣的模式，靜安置業(yè)遠沒有目前出現(xiàn)資金鏈緊張的房企面臨的生存憂慮。

不僅在上海，國內(nèi)大部分城市都有一批這樣的國資房企，扮演著政策主導(dǎo)下的相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作，生存危機似乎離他們還很遠。