公司背景

靜安置業(yè)集團(tuán)成立于1996年，是一家綜合性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)由下屬22家全資公司和78家各類(lèi)企業(yè)組合而成。集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)70余億元人民幣，從業(yè)員工3000余人。集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、建筑裝飾、旅游度假作為企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為依托，以物業(yè)管理為主要特色，通過(guò)各種優(yōu)勢(shì)的組合，實(shí)現(xiàn)資源的最佳最優(yōu)配置。通過(guò)發(fā)揮集團(tuán)規(guī)模效應(yīng)，已逐步發(fā)展成為具有綜合競(jìng)爭(zhēng)力的集約化、現(xiàn)代化、國(guó)際化的一流企業(yè)集團(tuán)，名列上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力五十強(qiáng)前茅。

公司特色

從危棚簡(jiǎn)屋改造起步，舊區(qū)成套改造打下基礎(chǔ)，直至新一輪舊區(qū)改造，靜安置業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始終以開(kāi)發(fā)精品樓盤(pán)為目標(biāo)，精心設(shè)計(jì)、精心施工。所開(kāi)發(fā)的20多處樓盤(pán)多次獲得上海市白玉蘭獎(jiǎng)、上海市“四高”優(yōu)秀小區(qū)、上海市優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。

在新一輪舊區(qū)改造工作進(jìn)程中，集團(tuán)以開(kāi)發(fā)現(xiàn)代化、智能化、生態(tài)化住宅為目標(biāo)，讓濃縮了老上海文化與風(fēng)情的舊城區(qū)在新時(shí)代綻放出蓬勃生機(jī)。

地王故事

上海威海路

信貸緊縮，眾多房企資金鏈全面告急，國(guó)資房企能否獨(dú)善其身？

“10年投入約200億元～300億元，納入綜合開(kāi)發(fā)區(qū)域面積25公頃，輻射面積超過(guò)60公頃。”4月15日，上海國(guó)資房企上海市靜安置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“靜安置業(yè)”）毫無(wú)懸念地獲得了這個(gè)上海市今年市中心最大的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

“規(guī)劃已經(jīng)明確，整個(gè)項(xiàng)目將由政府部門(mén)主導(dǎo)。”在正式啟動(dòng)儀式上，靜安置業(yè)高層人士透露，該項(xiàng)目將成為今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)公司的核心項(xiàng)目。這家國(guó)資房企對(duì)今后的生計(jì)顯得“從容不迫”。

市中心最大綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

一個(gè)項(xiàng)目可以成就一個(gè)房企，也可以毀掉一個(gè)房企。對(duì)靜安置業(yè)而言，手頭這個(gè)25公頃土地范圍的上海市中心黃金區(qū)域的改造項(xiàng)目，是個(gè)大機(jī)遇。

作為靜安區(qū)“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)內(nèi)容，靜安南京路地區(qū)將以“一街五區(qū)”的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其中威海路開(kāi)發(fā)定位于文化傳媒街。在這個(gè)實(shí)際納入土地面積達(dá)到25公頃、輻射面積超過(guò)60公頃（主要為南京路一帶）的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，靜安置業(yè)將在保護(hù)改造的基本前提下，進(jìn)行較大規(guī)模的新增物業(yè)開(kāi)發(fā)，完善區(qū)域各項(xiàng)功能。

“打造威海路文化傳媒街是帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展，建設(shè)國(guó)際靜安的重要組成部分，必將為靜安提供可持續(xù)的發(fā)展后勁。”上海市靜安區(qū)政府有關(guān)負(fù)責(zé)人指出。威海路文化傳媒街開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、集團(tuán)副總經(jīng)理時(shí)筠侖表示，威海路將改造成傳媒特色的一條街，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)升值、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的目標(biāo)。根據(jù)規(guī)劃，初步設(shè)想是以威海路為橫軸，茂名北路為豎軸，形成一街二片、多點(diǎn)并重格局，依托文新報(bào)業(yè)聯(lián)合集團(tuán)與上海文廣集團(tuán)，盡可能挖掘現(xiàn)有辦公樓作為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的平臺(tái)。開(kāi)發(fā)推進(jìn)上初步形成一個(gè)主體、四種開(kāi)發(fā)思路、六個(gè)開(kāi)發(fā)模式。

時(shí)筠侖介紹，四種開(kāi)發(fā)思路是：將專(zhuān)業(yè)街開(kāi)發(fā)與南部保留保護(hù)性改造相結(jié)合，與地鐵站口、道路等市政建設(shè)相結(jié)合，與盤(pán)活區(qū)內(nèi)存量提升現(xiàn)有物業(yè)價(jià)值相結(jié)合，與放大和做厚南京西路商業(yè)街綜合效益相結(jié)合。

而靜安置業(yè)今后的開(kāi)發(fā)模式則包括：結(jié)合地鐵站口建設(shè)、地塊開(kāi)發(fā)等的拆除改造；整體收購(gòu)置換，局部拆除改造；業(yè)態(tài)調(diào)整，招商引資，產(chǎn)業(yè)介入；業(yè)態(tài)調(diào)整，外立面包裝、包租；整體推進(jìn)門(mén)面置換；保留保護(hù)性里弄建筑片區(qū)整治改造。

在這種目標(biāo)明確的區(qū)域改造開(kāi)發(fā)中，土地運(yùn)作是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)靜安置業(yè)而言，這也是最能產(chǎn)生投資收益的核心。

“在整個(gè)綜合改造過(guò)程中，不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模拆遷，主要以保護(hù)改造為主，個(gè)別必要的拆遷則是小范圍的，主要集中在區(qū)域內(nèi)兩個(gè)地鐵站所在地塊。”威海路文化傳媒街管委會(huì)常務(wù)副主任、靜安置業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理王中斌說(shuō)，“涉及到土地運(yùn)作、出讓的，將通過(guò)公開(kāi)招拍掛的方式進(jìn)行。”據(jù)了解，項(xiàng)目改造中，還將通過(guò)置換等途徑獲得區(qū)域內(nèi)物業(yè)或土地，交由靜安置業(yè)經(jīng)營(yíng)或開(kāi)發(fā)。

整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期將長(zhǎng)達(dá)10年左右，改造的程度也將不斷提高和深入，總投入高達(dá)200億元～300億元。時(shí)筠侖估計(jì)，未來(lái)真正需要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新建的區(qū)內(nèi)物業(yè)將在數(shù)萬(wàn)平方米，與改造保護(hù)的體量相比，規(guī)模較小。

另?yè)?jù)知情人士透露，在威海路這個(gè)上海市中心的黃金地帶里，已經(jīng)有不少地塊及現(xiàn)成物業(yè)在國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷手中，圍繞整個(gè)改造開(kāi)發(fā)規(guī)劃，相關(guān)的物業(yè)收購(gòu)、置換或規(guī)劃協(xié)商也將是不可回避的核心工作之一。

光環(huán)背后

一位房企負(fù)責(zé)人日前表示，“誰(shuí)的資金鏈問(wèn)題最大、誰(shuí)最容易率先出局，關(guān)鍵不是看企業(yè)大小，而是看企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境，這個(gè)時(shí)候，國(guó)企往往就體現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)了。”

“國(guó)資房企自然有他的一套生存之道。”上述房企負(fù)責(zé)人坦言。公開(kāi)資料顯示，靜安置業(yè)集團(tuán)成立于1996年，是一家綜合性的純國(guó)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá)70余億元，由下屬22家全資公司和78家各類(lèi)企業(yè)組合而成。靜安置業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)有國(guó)際麗都城等30多處樓盤(pán)，累計(jì)開(kāi)發(fā)總量200萬(wàn)平方米。

對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)生存危機(jī)，上海市國(guó)資系統(tǒng)的一位人士稱(chēng)，對(duì)國(guó)資房企而言，“十一五”規(guī)劃中涉及的大量城市功能改造、區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將是他們最好的避風(fēng)港。王中斌還透露，政府的投入將體現(xiàn)在總體規(guī)劃、環(huán)境營(yíng)造、基礎(chǔ)設(shè)施配套等方面，而不是參與具體項(xiàng)目的投入，涉及到具體項(xiàng)目的資金來(lái)源將體現(xiàn)多樣化，考慮引入多種性質(zhì)的資金。

“政府部門(mén)主導(dǎo)、各方面全力支持”背景下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，國(guó)資房企占據(jù)著明顯的先天優(yōu)勢(shì)。靜安置業(yè)此次獲得的這個(gè)10年近300億元的大型城市改造項(xiàng)目，正是靜安區(qū)政府以一種類(lèi)似“光榮任務(wù)交給”的方式正式啟動(dòng)。

靜安置業(yè)將通過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售或出租、收購(gòu)或置換區(qū)內(nèi)物業(yè)出租、投資區(qū)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)等方式獲得長(zhǎng)期的投資回報(bào)。通過(guò)這樣的模式，靜安置業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有目前出現(xiàn)資金鏈緊張的房企面臨的生存憂(yōu)慮。

不僅在上海，國(guó)內(nèi)大部分城市都有一批這樣的國(guó)資房企，扮演著政策主導(dǎo)下的相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作，生存危機(jī)似乎離他們還很遠(yuǎn)。