場景

2020年12月18日，江蘇省蘇州市某小區(qū)籌備組經(jīng)公告通知召開了首次業(yè)主代表大會，會議通過了管理規(guī)約及議事規(guī)則；選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員。同年12月26日，第三人向相城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提交備案申請表，并提供了相關(guān)備案申請材料，包含小區(qū)業(yè)主委員會名單、委員與候補(bǔ)委員居民身份證及不動產(chǎn)權(quán)證書、小區(qū)業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則（修改版）、小區(qū)管理規(guī)約（修改版）、小區(qū)首次業(yè)主代表大會會議記錄、關(guān)于召開小區(qū)首屆業(yè)主代表大會的通知及公告、關(guān)于小區(qū)業(yè)主（代表）大會會議決定、業(yè)主委員會組成人員選舉結(jié)果等事項的公告。相城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局經(jīng)審核后于2020年12月30日對小區(qū)業(yè)主委員會予以備案，業(yè)主委員會任期三年。

經(jīng)查證議事規(guī)則、業(yè)主代表簽到表、業(yè)主代表名單公告，小區(qū)業(yè)主代表大會應(yīng)到代表31人（高層住宅產(chǎn)生16人，多層住宅產(chǎn)生8人，商業(yè)用房產(chǎn)生7人），實到代表25人。

業(yè)主王某認(rèn)為，業(yè)主委員會成員由業(yè)主代表大會而非業(yè)主大會選舉產(chǎn)生不合法。法院認(rèn)為，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)，且業(yè)主代表大會到會人數(shù)符合《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定。因此，法院認(rèn)定業(yè)主委員會成員由業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生合法。

問題

什么是業(yè)主代表大會？它能夠行使選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的職責(zé)嗎？

解析

業(yè)主代表大會可見于江蘇省等地的立法規(guī)定中，從全國的立法情況來看，屬于比較少見的情況。多數(shù)地方僅規(guī)定和承認(rèn)業(yè)主大會，而未規(guī)定或承認(rèn)業(yè)主代表大會。

一、本案中，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》和《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主代表大會實際上也具有小區(qū)權(quán)力機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，可以行使選舉業(yè)主委員會的職責(zé)。

二、筆者認(rèn)為，業(yè)主代表大會未規(guī)定在《物業(yè)管理條例》中，在2021年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》中也沒有規(guī)定。關(guān)于業(yè)主大會的職權(quán)有明確界定，《中華人民共和國民法典》中規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主利益的事項由業(yè)主共同決定。因此，將本應(yīng)由業(yè)主大會行使的權(quán)利賦予業(yè)主代表大會行使確實有待商榷。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《江蘇省物業(yè)管理條例》

第十二條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》

第十一條 業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，業(yè)主代表可以按幢或者結(jié)合實際情況推選。

業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需全體業(yè)主共同決定的事項，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

經(jīng)驗分享

業(yè)主代表大會的形式固然能夠提高開會的效率，但是在事關(guān)全體業(yè)主重大利益的問題上絕不可忽視對業(yè)主實體權(quán)利的保障。