本章提要：本章主要了解業主、業主大會和業主委員會的基本概念。本書將業主大會和業主委員會統稱為業主組織，進而介紹它們的職權和職責。

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場景

北京市某小區業主委員會組織召開2021年業主大會臨時會議。其后，業主委員會公告業主大會臨時會議決議，經50%以上業主人數及面積通過如下事項：（1）授權業主委員會處理與物業公司之間的糾紛；（2）授權業主委員會處理有關單位或個人侵犯小區業主利益的事宜。

開發商對上述決議內容不滿，以業主身份向法院起訴業主委員會，請求撤銷上述業主大會臨時會議決議。經查，該開發商是小區的開發主體，該小區6號樓1單元102號房屋仍登記在其名下，規劃行政主管部門備案圖紙顯示，該房屋用途為物業管理用房。業主委員會認為，開發商不是小區業主，不能提起業主撤銷權訴訟。法院最終判決駁回了開發商的訴訟請求。

問題

開發商以其名下仍登記著一處物業管理用房而認為自己是該小區業主，該主張成立嗎？

解析

開發商的該主張不成立。

一、房屋的所有權人是業主。當然，如果基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，在房屋買受人已經合法占有、使用專有部分但尚未依法辦理所有權登記的情況下，該房屋買受人也可以認定為業主。也就是說，房屋所有權證上記載的權利人是業主，商品房買賣合同中的房屋買受人也是業主。

二、該小區6號樓1單元102號房屋的用途是物業管理用房，性質上屬于共有部分建筑物，不屬于專有部分。開發商對該房屋不享有所有權。

三、物業管理用房的所有權屬于業主，開發商將來也不可能對6號樓1單元102號房屋辦理轉移登記。

法條鏈接

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第一條 依法登記取得或者依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業主。

《物業管理條例》

第六條第一款 房屋的所有權人為業主。

第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十七條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

經驗分享

一些地方對業主的范圍進行了相對明確的規定，如《北京市物業管理條例》第二十五條規定，房屋的所有權人為業主。

公房尚未出售的，產權單位是業主；已出售的，購房人是業主。

本條例所稱業主還包括：

（一）尚未登記取得所有權，但是基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（三）因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（五）其他符合法律法規規定的單位或者個人。