003 合同通知解除行為效力的認定需審查合同效力及解除權行使人是否享有解除權

——童某明訴甲村村民委員會、乙村村民委員會合同案

案件基本信息

1.裁判書字號

浙江省紹興市中級人民法院（2020）浙06民終4074號民事裁定書

2.案由：合同糾紛

3.當事人

原告（被上訴人）：童某明

被告（上訴人）：甲村村民委員會

被告：乙村村民委員會

基本案情

某水庫建于20世紀50年代末，原由甲村、乙村、丙村、丁村共有，建成后由各村成立水庫管委會進行管理，管委會成員由各村選出代表擔任。1999年2月1日，各村立有協議：“經討論決定對丁村享受優惠等，一次性付清1000元整。今后按比例享受負擔，不再翻復立此合同，共五本各村一份。比例：甲村63%、乙村16%、丙村14%、丁村7%?！?008年12月23日，在各村干部在場的情況下，某水庫管委會（甲方）與原告（乙方）簽訂《某水庫承包合同》，約定：“為了更好地發展農村經濟，某水庫所及的幾個村對水庫進行了公開的投標承包，乙方在投標中以承包款每年人民幣2550元的最高標中標，標的規定了如下條款：（1）承包期20年，自2008年12月30日至2028年12月30日（農歷）；（2）承包辦法：押金2萬元（分20年抵作承包款，每年1000元），押金不計息；（3）承包款為每年2550元，在每年的元月一日前交清，其中1000元在2萬元的押金中抵銷承包款，其余每年交納1550元整?！蓖眨嫦蚰乘畮旃芪瘯患{了2萬元押金，之后一直使用水庫至今。2020年4月13日，兩被告向原告發出《關于終止某水庫承包合同的通知》，載明：“茲因從前某水庫合同存在不規范，截至今日我村尚未收到任何關于該水庫的租金，經研究決定：此合同做作廢處理，應立即終止承包?！痹嬗?020年4月15日收到上述通知。

案件焦點

該通知是否具有解除《某水庫承包合同》的效力。

法院裁判要旨

浙江省嵊州市人民法院經審理認為：雙方當事人在審理過程中均未能提供某水庫的權屬登記信息或相關查詢線索，法院通過水利局等水庫管理單位亦未能查得其具體信息，故有關其權屬問題以及管委會情況只能根據現有證據判斷。某水庫自建成以來，一直由各村共同成立水庫管委會進行管理，水庫管委會刻有自己的印章并遵循自收自支的財務制度，可見，水庫管委會在其職能范圍內作出的行為可以代表各村的共同意思。本案中，某水庫管委會在各村干部在場的情況下與原告簽訂《某水庫承包合同》，原告根據該合同使用水庫已有十余年，各村從未提出異議，足以表明各村對水庫管委會行為的認可，該合同依法成立并生效，對各村具有約束力。

關于該通知是否具有解除《某水庫承包合同》的效力。從兩個方面予以評析：

第一，關于解除權的行使主體。《某水庫承包合同》系某水庫管委會代表各村與原告簽訂，根據合同相對性原則，各村如需解除合同，也應通過水庫管委會作出意思表示，或者經各村討論形成最終意見后取代水庫管委會作出意思表示。本案中，兩被告既未通過水庫管委會，也未先行與白沙地村討論即發出解除合同通知，無論是否符合《中華人民共和國物權法》規定的多數意見，都不能體現各村的共同意思，該解除通知不符合形式要件。

第二，關于解除事由。本案中，兩被告提出的解除事由為合同不規范和兩被告未收到原告交納的承包款。合同不規范不屬于合同解除事由。關于承包款問題，根據某水庫自收自支的財務原則，兩被告本非承包款的接收主體，原告沒有向其交納承包款的義務；關于原告是否向水庫管委會交納過承包款，雖然原告未能就其主張的“已交納2008年至2014年承包款”這一事實舉證證明，但甲村村委會在庭審中同樣未明確否認該事實，由于水庫管委會賬目遺失等問題，該事實目前仍處于真偽不明的狀態，而2015年后的承包款，甲村村委會雖稱曾多次向原告催討，但直至第二次庭審仍不能明確回答該款應該向誰交納的問題，可見本案遲延交款問題并不能完全歸因于原告。況且，原告在簽訂承包合同時交有2萬元押金，水庫管委會可視情況以此抵充承包款，庭審中，原告又明確表示無論之前的承包款是否已經交納，其均愿意再行交納一次，并將2015年至今的承包款一并付清，可見其遲延付款之行為并非不可補救。綜上所述，本案未達到《中華人民共和國合同法》第九十四條規定的各項合同解除條件。

浙江省嵊州市人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十六條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，作出如下判決：

甲村村民委員會和乙村村民委員會于2020年4月13日發出的《關于終止某水庫承包合同的通知》不產生解除《某水庫承包合同》的效力。

甲村村民委員會不服，提起上訴。但未在指定的期限內交納上訴費，浙江省紹興市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條第一款第十一項、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十條之規定，作出如下裁定：

按上訴人甲村村民委員會自動撤回上訴處理。

法官后語

本案涉及的《某水庫承包合同》系甲方某水庫管委會、乙方本案原告，在各村干部在場下簽訂，水庫（山塘）由各村按份共有。簽訂之時該合同已經成立。合同是否生效需要確定合同是否合法、是否受法律保護。集體所有的土地承包行為受《中華人民共和國農村土地承包法》調整，該法第二十條規定：“土地承包應當按照以下程序進行：（一）本集體經濟組織成員的村民會議選舉產生承包工作小組；（二）承包工作小組依照法律、法規的規定擬訂并公布承包方案；（三）依法召開本集體經濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案；（四）公開組織實施承包方案；（五）簽訂承包合同。”第十九條第三項規定：“承包方案應當按照本法第十三條的規定，依法經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意?！钡谑龡l第一款規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會發包；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組發包。村集體經濟組織或者村民委員會發包的，不得改變村內各集體經濟組織農民集體所有的土地的所有權?！薄吨腥A人民共和國民法典》第三百零一條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”本案涉及的水庫系分別屬于兩個以上農村集體按份共同所有，應當由各村集體經濟組織或村民委員會作為發包人。但，原告根據《某水庫承包合同》使用水庫已有十余年，各村集體經濟組織或村民委員會未對水庫的承包情況提出異議，足以表明各村對承包情況及水庫管委會的行為的認可?！吨腥A人民共和國農村土地承包法》第二十三條規定：“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。”承包合同的生效無須經過特別的批準、登記程序。故《某水庫承包合同》依法成立并生效，對各方當事人具有法律約束力。

在確定合同有效的前提下，通知解除的行為效力認定：

第一，審查通知解除行為提出人應為合同當事人。當相對方對合同解除有異議，一方當事人請求確認解除合同行為的效力時，《中華人民共和國民法典》第五百六十五條第一款規定：“當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除；通知載明債務人在一定期限內不履行債務則合同自動解除，債務人在該期限內未履行債務的，合同自通知載明的期限屆滿時解除。對方對解除合同有異議的，任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。”第五百六十二條第二款對約定解除進行規定：“當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。”第五百六十三條對法定解除進行規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方?！惫室罁陨虾贤獬嚓P法律的文義解釋，當事人應當為合同的當事人，即對合同享有解除權的當事人。

第二，解除權的行使需要符合解除合同的構成要件：（1）當事人有解除合同的明確的意思表示；（2）以明示的方式作出；（3）該通知到達合同相對方。解除權行使符合構成要件的，一經行使即發生效力。解除權行使不符合構成要件的，解除權效力不發生。

編寫人：浙江省嵊州市人民法院 王伊文

004 “一房多賣”案件中惡意串通簽訂的房屋買賣合同無效

——趙某蘭訴陸某元、吳某文確認合同無效案

案件基本信息

1.裁判書字號

北京市第三中級人民法院（2019）京03民終14982號民事判決書

2.案由：確認合同無效糾紛

3.當事人

原告（被上訴人）：趙某蘭

被告（上訴人）：吳某文

被告：陸某元

基本案情

2007年9月5日，陸某元夫婦與趙某蘭簽訂協議約定：陸某元夫婦將案涉房屋作價90萬元賣給趙某蘭。房款結清后，案涉房屋的買賣合同及收據、房屋所有權證、房屋租賃合同、物業服務合同等原件均由趙某蘭保管，案涉房屋由趙某蘭管理使用。趙某蘭就案涉房屋與物業公司、供暖公司分別簽署了《臨時管理規約》《北京市居民供熱采暖合同》，但房屋一直未辦理過戶登記手續。

2016年9月，趙某蘭起訴陸某元及其家人，要求確認陸某元夫婦與趙某蘭簽訂的房屋買賣協議有效。在案件審理過程中，陸某元與吳某文于2017年3月5日簽訂房屋買賣合同，陸某元將案涉房屋賣給吳某文，交易價款為480萬元。案涉房屋于2017年3月31日過戶至吳某文名下，后吳某文強行換鎖致使趙某蘭一家搬離案涉房屋。

趙某蘭起訴陸某元、吳某文至法院，要求確認該二人簽訂的房屋買賣合同無效，并將案涉房屋恢復登記至陸某元名下。經審理查明，2017年3月5日，陸某元、吳某文與經紀公司簽訂《居間服務合同》，與方源公司簽訂《房屋交易保障服務合同》，同日，陸某元與吳某文簽訂房屋買賣合同，案涉房屋成交周期僅為1天，且吳某文在簽訂合同前，并未實際進入案涉房屋看房。

根據吳某文、陸某元的銀行交易記錄，吳某文向陸某元支付房款前，案外人李某華向吳某文多次轉賬，數額近400萬元。2017年3月31日，陸某元向吳某文轉賬50萬元，向宋甲轉賬150萬元，宋甲又向陸某元轉賬20萬元。經核實，李某華與宋乙系夫妻關系（已于2017年年底離婚），宋乙與宋甲系姐妹關系，李某華系借用宋甲的銀行賬戶。

另查，關于陸某元與吳某文簽訂的《買賣定金協議書》、房屋買賣合同中所留聯系方式，根據電信業務專用收據及法院核實情況，該電話號碼系為李某華所有。

案件焦點

陸某元與吳某文簽訂房屋買賣合同時是否存在惡意串通的情形。

法院裁判要旨

北京市平谷區人民法院經審理認為：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。當事人對惡意串通事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。

本案中，吳某文與陸某元之間的交易過程存在多處有悖常理之處，諸如未實地看房，成交周期極短，成交價格明顯低于當時當地的市場價，交易前后吳某文、陸某元及其他案外人銀行賬戶之間存在頻繁款項往來且不能提供合理解釋等情況，綜合全案情況，能夠確認吳某文與陸某元之間存在惡意串通之事實，故陸某元與吳某文之間簽訂的房屋買賣合同應屬無效。

另外，因北京市西城區人民法院的生效判決確認趙某蘭與陸某元夫婦簽訂的房屋買賣合同有效，且陸某元如不到案涉房屋的房屋登記機關，案涉房屋就無法恢復登記至陸某元名下，故趙某蘭請求將案涉房屋恢復登記至陸某元名下的訴求，無法得到支持。

北京市平谷區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、確認被告陸某元與被告吳某文于2017年3月5日簽訂的以案涉房屋為標的物的房屋買賣合同無效；

二、駁回原告趙某蘭的其他訴訟請求。

吳某文不服一審判決，提出上訴。

北京市第三中級人民法院經審理認為：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。當事人對惡意串通事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。根據查明的事實，陸某元在其與趙某蘭等人就案涉房屋買賣合同糾紛的訴訟期間，補辦房產證后將案涉房屋售予吳某文，而吳某文在購房過程中未實際看房即與陸某元簽訂相關合同。買賣期間，陸某元、吳某文、李某華之間，陸某元與宋甲之間存在多筆大額轉賬，吳某文稱其協助陸某元轉款還債，李某華表示其與陸某元存在借貸關系，但吳某文、李某華等人與陸某元此前并無交集，相識時間很短即出現上述交易情形，而陸某元在《買賣定金協議書》和房屋買賣合同中所留聯系方式均為李某華的手機號碼，與交易習慣及日常生活經驗法則明顯不符，而上述人員未能對此情形作出充分合理的解釋。陸某元與吳某文簽署并履行了關于案涉房屋買賣的相關合同，客觀上損害了趙某蘭的利益。

綜上，北京市平谷區人民法院綜合考慮上述情況及其他相關事實，認定陸某元、吳某文存在惡意串通事實，并據此判決陸某元、吳某文簽訂的房屋買賣合同無效，并無不當，應予維持。

北京市第三中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

法官后語

本案審查的重點在于陸某元與吳某文之間是否存在惡意串通之行為，2017年3月15日，《中華人民共和國民法總則》頒布，其中第一百五十四條繼續保留了《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的相關條款，規定：“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效?！?020年5月28日，《中華人民共和國民法典》出臺，繼續保留該條款的規定。司法實踐中認定“惡意串通”存在一定困難，主要原因如下：

一、主觀評價要件無法通過直接證據予以證明

“惡意串通”的構成要件有三個：其一，惡意，即合同雙方當事人均對合同損害特定權益具有明知或應知的主觀態度；其二，串通，合同雙方當事人明確以侵犯特定利益為共謀意思（明示的惡意串通）或者一方作出意思表示，對方明知該行為會損害他人權益，而用默示的方式表示接受（默示的惡意串通）；其三，損害他人合法權益。以上三個構成要件均屬于主觀評價要件，很難通過直接證據予以證明，只能通過間接證據加以證明。

二、“惡意串通”行為隱蔽性強，當事人信息不對稱，舉證困難

“惡意串通”行為本來就是私下茍且，出賣人與后手買受人往往互相包庇、隱藏真實意圖，作出虛偽陳述或提供虛假證明。在以“惡意串通”為由提起的確認合同無效的案件中，原告對出賣人與后手買受人之間的交易細節不了解，存在信息不對稱的情況，其作為信息弱勢方很難進行充分舉證。

三、“惡意串通”之證明標準缺乏行之有效的審查規則

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零九條規定：“當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。”該規定確定了“惡意串通”的證明標準是“排除合理懷疑”，但通過何種審查規則運用“排除合理懷疑”標準呢？

本案例的典型意義即在于提供了運用“排除合理懷疑”標準認定“惡意串通”的審查規則，即“要素式審查+基本可能性+無相反證明”，具體審查過程如下：

1.通過“要素式審查”查明案件基本事實

“惡意串通”是人的行為，屬于主體行為要件，所以“惡意串通”的認定應以出賣人和后手買受人的行為過程為線索進行“要素式審查”。

首先，身份關系要素。著重審查出賣人與后手買受人之間是否存在親屬、同學、朋友、控股、出資等可能影響交易真實性的特殊身份關系。其次，合同履行要素。著重審查交易周期、成交價格、是否通過中介公司交易、房款支付情況、銀行轉賬及存取款記錄是否存在異常等情況。最后，后手買受人應盡之義務要素。房屋買賣屬生活重大事項，應審查后手買受人是否實地看房、是否核實房屋權屬狀況、裝修及居住使用狀況等。

2.結合日常經驗法則判斷是否存在“基本可能性”

經驗法則是人類以經驗歸納抽象后所獲得的關于事物屬性及事物之間常態聯系的一般性知識。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十條規定，根據法律規定推定的事實，或者根據已知的事實和日常生活經驗法則推定出的另一事實，當事人無須舉證證明。這一規定明確了日常經驗法則在事實認定中的作用。在“一房多賣”案件中，應根據審查確認的事實，結合日常經驗法則判斷出賣人與后手買受人之間的交易行為是否嚴重違背生活常理及交易慣例，進而確定是否存在“惡意串通”的“基本可能性”。

3.以出賣人、后手買受人是否提供相反證明作為認定“惡意串通”之事實的最后“關卡”

日常經驗法則具有相對性、地域性等特點，如果僅依靠日常經驗法則判斷是否存在“惡意串通”，很有可能誤傷善意行為人。故利益受損方證明存在“惡意串通”的可能性之后，證明責任發生轉移，給予出賣人和后手買受人辯解、提供相反證明的權利，以達到“排除合理懷疑”的效果。如出賣人和后手買受人針對有違生活常理、交易慣例之行為不能提供有效辯解及充分反證，則可認定存在“惡意串通”之事實。

編寫人：北京市平谷區人民法院 蘇建瑩 朱政

005 無權處分后共有人追回房屋之救濟路徑選擇

——張某珍訴楊某忠、楊某確認合同無效案

案件基本信息

1.裁判書字號

北京市第二中級人民法院（2018）京02民終10552號民事判決書

2.案由：確認合同無效糾紛

3.當事人

原告（上訴人）：張某珍

被告（被上訴人）：楊某忠、楊某

第三人：楊某敏

基本案情

楊某忠與張某珍系夫妻關系，于1979年3月20日登記結婚。楊某敏與杜某生系夫妻關系，育有楊某。楊某敏與楊某忠系兄弟關系。案涉房屋建筑面積76.51平方米，原系楊某忠向北京鐵路分局購買的公有住房。案涉房屋在2001年已經交付楊某敏、杜某生一家并居住至今。2014年5月6日，楊某忠與楊某進行網簽過戶，簽訂案涉合同，約定出賣人楊某忠出售案涉房屋。該房屋成交價格為100萬元。案涉合同就房屋交付、定金支付、違約責任等約定均為空白，楊某于2014年5月7日取得產權證。

張某珍主張楊某忠與楊某存在惡意串通，其對售房情況并不知情。關于購房主體，張某珍主張案涉合同的簽約主體為楊某忠和楊某。楊某忠予以認可。楊某及楊某敏、杜某生均主張簽訂2014年案涉合同只是為了完成2001年口頭買賣合同的過戶，楊某只是代楊某敏、杜某生持有房屋。

案件焦點

1.楊某忠與楊某敏、杜某生之間就案涉房屋是否成立有效的房屋買賣合同；2.案涉房屋價款的認定問題；3.如果楊某忠與楊某敏、杜某生之間成立有效的房屋買賣合同，該合同對張某珍是否具有約束力；4.案涉合同的性質；5.張某珍的訴訟請求應否得到支持。

法院裁判要旨

北京市東城區人民法院經審理認為：張某珍雖主張不知情交易，但其家庭在密云區購買房屋前將家庭唯一住房長期無償由楊某一家借住，由后者裝修并持有相關房屋資料的原件，不符常理。有鑒于此，結合雙方之間親屬關系、經濟往來情況及楊某忠在繼承糾紛中陳述，張某珍關于案涉合同存在惡意串通應無效的訴訟請求，證據不足，法院不予支持。綜上，一審法院作出如下判決：

駁回張某珍的全部訴訟請求。

判決后，張某珍不服一審判決，上訴至北京市第二中級人民法院。

北京市第二中級人民法院經審理認為：結合楊某、楊某忠以及楊某敏、杜某生的答辯意見，本案的爭議焦點為：（1）楊某忠與楊某敏、杜某生之間就案涉房屋是否成立有效的房屋買賣合同；（2）案涉房屋價款的認定問題；（3）如果楊某忠與楊某敏、杜某生之間成立有效的房屋買賣合同，該合同對張某珍是否具有約束力；（4）案涉合同的性質；（5）張某珍的訴訟請求應否得到支持。

關于爭議焦點一，楊某忠與楊某敏、杜某生之間就案涉房屋是否成立有效的房屋買賣合同一節，楊某敏、杜某生稱2001年楊某忠將案涉房屋出賣給楊某敏、杜某生，并且案涉房屋已交付占有，房價款20萬元金額已經支付。從各方陳述的情況看，2001年楊某敏一家入住案涉房屋并進行了裝修當無異議。張某珍與楊某忠夫婦反駁意見為案涉房屋系借住給楊某敏一家居住，該陳述雖為證據之一種，但其未提供其他證據支持，張某珍與楊某忠為糾紛實際一方，具有共同利益，其僅為陳述，對此認定較難。從案涉房屋來源及各方當事人除案涉房屋各自具有居住條件看，從楊某敏、杜某生夫婦曾代楊某忠、張某珍炒股，爭議各方具有正常經濟往來并具有親屬關系看，未顯示2001年時各方當事人之間發生矛盾抑或糾紛。在前述基礎上，楊某敏、杜某生對房屋裝修做了較大投入且楊某忠、張某珍未予反對，各方系對案涉房屋于2001年僅爭議為借住抑或買賣，而沒有其他法律關系存在，楊某忠與楊某敏兄弟于該時存在買賣關系雖不能認定，但也不能排除。

關于爭議焦點二，證人楊某華、楊某蘭所作證言，雖然包括證人在內的楊某忠、楊某敏等曾發生繼承糾紛，但楊某忠、張某珍沒有證實證人與楊某忠、張某珍之相對方有相關利益關系，從證人證言角度、細節等分析，具有相應證明力。因此，從案涉房屋爭議各方具有親屬關系且家庭成員關系和睦，購房事項已向家庭成員周知，案涉房屋已交付并入住裝修，除案涉房屋購房各方各有住處等情節考慮外，楊某敏、杜某生于2001年從楊某忠、張某珍處購買案涉房屋，應認為達到蓋然程度。從相關法律規定來看，楊某敏、杜某生與楊某忠、張某珍之間已交付案涉房屋且支付了20萬元購房款，履行了主要權利義務內容，不違背相關合同成立要件，可以初步認定各方就案涉房屋成立了有效合同。

關于爭議焦點三，根據當事人陳述及證人證言，楊某忠與張某珍系夫妻，二人共同居住生活。楊某忠稱，2001年借房給楊某敏、杜某生住時，張某珍不同意，是勸說后張某珍才勉強同意，如果對張某珍說賣房，事情就辦不成了，借此說明賣房給楊某敏、杜某生的事項，張某珍并未參與且不知情。從生活習慣來看，楊某忠、張某珍夫婦在處理家庭重大事項時并非相互隱瞞，如其夫婦均主張將案涉房屋借給楊某敏、杜某生，夫婦之間即做過協商；如楊某忠主張60萬元為相對方支付的房款，而張某珍主張將60萬元房款退還給楊某，其夫婦二人對60萬元性質陳述一致，即使為訴訟而溝通，也說明其夫婦關于夫妻生活重大事項溝通協商為正常。并且張某珍明知案涉房屋存在，在其子女長大后可能需要使用案涉房屋。其主張案涉房屋長期借給他人而未能由自己居住使用不聞不問亦非常理所在。由此看來，其述稱對案涉房屋買賣不知情難以置信。況且，相應證人證言等已證明2001年案涉房屋達成房屋買賣合同時，張某珍知情且表示認可，所以，應認定張某珍是案涉房屋在2001年買賣合同中與楊某忠同為一方的當事人，該房屋2001年買賣合同對張某珍具有約束力。

關于爭議焦點四，案涉合同即楊某忠與楊某之間的網簽合同的性質。本案各方當事人均承認該合同系辦理房屋所有權過戶之用，該合同屬于現階段辦理產權登記所必需手續。對于本案各方當事人而言，案涉房屋在2001年買賣合同成就并履行主要義務后，一直未辦理過戶手續，2014年，楊某忠和楊某敏、杜某生同意將房屋所有權過戶至楊某名下，案涉合同具有補充合同約定向第三人履行性質。應當看到，2001年案涉房屋買賣合同約定有主要權利義務，因為案涉房屋政策等因素長期未能辦理過戶登記，案涉合同雖然導致由向楊某敏、杜某生過戶而轉為向楊某過戶，但該案涉合同不屬于具有獨立性的負擔合同，僅系表明雙方同意2001年案涉房屋買賣合同向第三人履行。楊某忠、張某珍均陳述2014年楊某忠與楊某簽訂了以市場價為房價款的案涉合同，但該陳述被楊某一方否認，楊某忠、張某珍一方未有充分證據，法院對楊某忠、張某珍的此項陳述不予采信。

關于爭議焦點五，通過對爭議焦點三分析可知，2001年關于案涉房屋的買賣合同成立并有效，該合同對張某珍亦具有約束力，即該合同主體為賣房人楊某忠、張某珍，買房人為楊某敏、杜某生。雙方在2001年合同成就后，賣房人交付房屋，買房人支付了20萬元房價款，雙方履行了主要權利義務，依據《中華人民共和國合同法》相關規定，該合同應當繼續履行。

對于案涉合同，如前述爭議焦點四之分析，該合同性質一為辦理案涉房屋過戶所必需手續，二為2001年合同的補充合同。過戶手續系依賴于補充合同而辦理，張某珍單獨主張過戶手續無效，沒有道理。從案涉合同為2001年買賣合同之補充合同的角度看，楊某一方陳述2014年案涉房屋過戶至其名下時，張某珍知道并同意，因其未提交充足證據，不應予以采信。但是案涉合同不屬于具有獨立性的負擔合同，其為2001年案涉房屋買賣合同的補充，內容僅為將案涉房屋過戶給楊某即向2001年案涉房屋買賣合同之第三人履行，作為2001年案涉房屋買賣合同一方，張某珍在合同目的能夠實現的情況下，也不能拒絕履行。事實上，楊某忠已將案涉房屋過戶給楊某，2001年案涉房屋買賣合同與2014年補充合同性質的案涉合同已完全履行。從效力上講，因為2001年案涉房屋買賣合同系有效合同并對張某珍具有約束力，故張某珍無權主張案涉合同無效。

如果張某珍依據《中華人民共和國物權法》第一百零六條主張楊某非善意取得而主張追回權，判斷張某珍是否具有追回權的前提是楊某忠對案涉房屋是否進行了無權處分。從前述事實和分析來看，以2001年案涉房屋買賣合同為基礎，以案涉合同為補充的案涉房屋買賣行為，張某珍是案涉房屋的2001年買賣合同一方當事人，案涉房屋系其與楊某忠共同處分，因此張某珍受合同約束沒有追回權利，其訴訟請求仍不能得到支持。其主張退還60萬元房款在權利屬性上屬于楊某敏、杜某生的請求權，張某珍要求退還沒有道理，也不應予以支持。

綜上所述，張某珍的全部訴訟請求沒有事實和法律依據，北京市第二中級人民法院作出如下判決：

駁回上訴，維持原判。

法官后語

本案是典型的家庭成員之間因房屋買賣而產生的確認合同無效糾紛案件，司法實踐中，該類案件的特點在于買賣雙方存在親屬關系、交易環節缺乏書面證據而雙方各執一詞、時間跨度久遠案件事實難以還原。

本案是案涉房屋的原共有權人要求確認網簽合同無效的糾紛，二審判決總結了本案的五大爭議焦點，實則著力于三個方面：一是當事人行使請求權的權利基礎的分析，即依《中華人民共和國民法典》第三百一十一條主張買受人非善意取得，抑或依原《中華人民共和國合同法》第五十二條主張買賣雙方存在惡意串通、損害第三人利益從而導致合同無效；二是在缺乏書面證據的情況下，綜合雙方家庭情況、日常往來、關聯案件的先后陳述等證據，對房屋買賣合同成立與否、效力問題及房價款等事實認定的分析；三是案涉網簽合同性質的分析。

一、請求權基礎的分析

本案原告作為案涉房屋的原隱名共有權人，其主張案涉合同無效的理由主要有二：一是現產權人并非善意取得；二是買賣雙方存在惡意串通，損害了第三人即原隱名共有權人的利益。此二理由也是司法實踐中大量此類案件的原告主張合同無效之理由。從法律適用上分析，上述兩個理由的請求權基礎并不相同，實則是兩種權利路徑的選擇。理由一之請求權基礎系原共有權人行使物上追及權，其法律依據是《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規定的善意取得制度，而理由二之請求權基礎系《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項規定的導致合同無效之情形。當事人同時提出上述兩項意見時，法院應依據其不同的請求權基礎分別予以判斷。

我國善意取得制度的適用條件主要有四：一是無權處分人將動產或不動產轉讓給受讓人；二是受讓人受讓該財產時是善意的；三是受讓人支付了合理的對價；四是轉讓的動產或不動產依照法律規定應當登記的已登記，不需要登記的已交付。由此可見，轉讓人無權處分是善意取得制度的前提，而原因行為是否有效并非善意取得之法定要件。善意取得制度是在保護靜態的財產安全和動態的交易安全中，在真正的權利人的利益和善意第三人的利益間作出博弈和權衡的結果，只要轉讓人實施了無權處分行為，受讓人基于交易行為取得了物權，在符合法定要件的情形下，則可構成善意取得，不應再追問合同效力，即轉讓合同本身有效或無效不影響善意取得的構成。回到本案中，其一，原審原告即上訴人的訴訟請求是要求確認案涉合同無效，從上文的分析中可以看出，是否構成善意取得與合同是否無效之間并無直接的因果關系；其二，結合本案證據可以認定二被上訴人之間的買賣合同成立并生效，該合同對上訴人亦具有約束力，故出賣人并不構成無權處分，上訴人亦不享有追回的權利。

而關于上訴人依《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項主張的合同無效之理由，因認定上訴人受雙方合同約束，即上訴人也是合同一方當事人，故其無權依據該條款主張合同無效。

此系本案二審最終判令維持一審駁回其訴訟請求之判決的思維路徑。

二、證據認定的分析

從上文分析可以看出，無論上訴人依照何種請求權基礎尋求權利救濟，本案的關鍵事實都在于雙方是否成立了合法有效的房屋買賣合同，若成立，其對上訴人是否具有法律拘束力，即出賣人是否構成無權處分。本案糾紛所涉事實較為久遠，又發生在親屬之間，在缺乏書面證據的情況下，需要綜合分析才能認定。二審判決對此進行了充分的論述，在此不再贅述。

三、案涉合同性質的分析

關于案涉網簽合同的性質問題，因上訴人堅持主張其對案涉網簽合同并不知情，并要求確認該合同無效，故對該合同性質的認定直接關系到該網簽合同對上訴人是否亦具有法律拘束力。二審判決從兩個維度對此進行了分析。從形式上看，網簽合同是辦理案涉房屋轉移登記的必要手續，從內容上看，案涉網簽合同是雙方2001年房屋買賣合同的補充合同，其不屬于具有獨立性的負擔合同。因此，根據上文的分析，上訴人系2001年房屋買賣合同的一方當事人，則案涉網簽合同亦應對其具有法律拘束力。

綜上所述，二審法院最終認定上訴人要求確認案涉網簽合同無效缺乏依據，應予駁回。綜合來看，本案的難點有二：一是法律適用，即不同請求權基礎的救濟途徑交叉下的規則適用；二是證據的綜合認定，即在沒有書面合同的情況下，運用其他證據綜合分析后對關鍵事實做出認定，從而對法律適用做出判斷。同時，本案又是實踐中此類案件的典型，本案雖是二審維持原判的案件，但在一審的基礎上，二審判決無論是案件事實的查明還是論理都更為翔實，尤其對證據認定的分析以及法律適用的闡述都更加透徹明晰，對此類案件的審理具有參考意義。

本案判決于《中華人民共和國民法典》出臺之前，《中華人民共和國民法典》第三百一十一條對于善意取得制度的規定及第一百五十四條對于無效法律行為的規定與原《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》之規定保持了一致。

編寫人：北京市第二中級人民法院 陳雨菡

006 房屋買賣合同中受讓人“善意取得”的認定標準

——盧甲訴盧乙、崔某云確認合同無效案

案件基本信息

1.裁判書字號

北京市第二中級人民法院（2018）京02民終6593號民事判決書

2.案由：確認合同無效糾紛

3.當事人

原告（上訴人）：盧甲

被告（被上訴人）：盧乙

被告（被上訴人）：崔某云

基本案情

盧甲、盧乙系艾某蘭之子。案外人婁某會、婁某永系崔某云之子。位于北京市房山區甲小區2-××號房屋（以下簡稱涉案房屋）原登記在案外人艾某蘭名下。2010年12月7日，艾某蘭與盧甲簽訂了涉案房屋的過戶協議，約定將該房產過戶于盧乙名下，作為盧乙買賣其妻子李某位于海淀區乙小區房產（以下簡稱乙房屋）證明所用，不得出售、不得他用；在盧乙與李某將乙房屋過戶后，再將涉案房屋過戶回艾某蘭名下。2010年12月23日，李某、盧乙（出賣人）與婁某永（買受人）簽訂了關于乙房屋的買賣合同。2012年6月1日、2014年1月12日，李某、盧乙（甲方、賣房人）與婁某會（乙方、買房人）就乙房屋簽訂《優先購房協議書》《協議書》，約定甲方同意將乙房屋轉讓給乙方，并以涉案房屋作為抵押保證協議的履行。在此期間，婁某永、婁某會陸續就乙房屋向盧乙、李某支付房屋款共計30萬元。2016年4月1日，盧乙與崔某云簽訂了關于涉案房屋的買賣合同，約定盧乙將該房屋出售給崔某云，同年4月26日完成過戶登記。艾某蘭于2011年5月24日去世，涉案房屋現由盧甲居住，盧甲曾將盧乙訴至法院要求繼承涉案房屋，后撤回起訴?，F盧甲訴至法院，認為盧乙與崔某云惡意串通買賣涉案房屋的行為嚴重損害了自己的合法權利，要求確認盧乙與崔某云就涉案房屋簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。婁某會、婁某永均表示不參加訴訟，認可崔某云系涉案房屋的買受人。對于盧甲的訴訟請求，盧乙、崔某云均不認可。

案件焦點

1.盧乙對涉案房屋的“無權處分”行為是否影響房屋買賣合同的效力；2.崔某云是否“善意取得”了涉案房屋的所有權。

法院裁判要旨

北京市房山區人民法院經審理認為：根據庭審中查明的事實，本案涉案房屋原登記在艾某蘭名下，該房屋于2010年12月7日過戶至盧乙名下時，盧乙系涉案房屋的登記所有權人，艾某蘭系涉案房屋的實際所有權人。艾某蘭于2011年5月24日去世后，該房屋作為艾某蘭的遺產，在繼承完成前，應當由艾某蘭的各繼承人共同共有。盧乙作為艾某蘭的繼承人之一，在未取得其他繼承人同意的情況下，與崔某云簽訂房屋買賣合同處分涉案房屋，其行為構成無權處分。但根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。因此，盧甲以涉案房屋系艾某蘭的遺產，盧乙在與崔某云簽訂房屋買賣合同時系無權處分主張合同無效，缺乏法律依據，法院不予采信。

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條之規定，有下列情形之一的，合同無效：其一，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；其二，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；其三，以合法形式掩蓋非法目的；其四，損害社會公共利益；其五，違反法律、行政法規的強制性規定。就本案而言，盧乙、崔某云自愿簽署了房屋買賣合同，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的情形；盧乙作為涉案房屋的登記所有權人，崔某云有理由信賴盧乙有權處分涉案房屋，庭審中雙方亦無證據顯示崔某云等對盧乙并非涉案房屋的實際所有權人知情，且結合婁某永、婁某會已經陸續向盧乙支付了購房款30萬元，在前述合同遲遲不能履行的情況下，崔某云與盧乙簽訂了房屋買賣合同，以婁某永、婁某會已支付的30萬元作為對價購買本案涉案房屋，符合情理，故盧乙、崔某云亦不存在惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情形；現有證據亦不能證明盧乙和崔某云之間存在以合法形式掩蓋非法目的、損害社會公共利益等其他法定合同無效情形。因此，盧甲主張盧乙、崔某云簽訂的《存量房屋買賣合同》無效的訴訟請求，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條之規定，作出如下判決：

駁回盧甲的訴訟請求。

盧甲不服一審判決，向北京市第二中級人民法院提起上訴。

北京市第二中級人民法院經審理認為：《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款之規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。涉案房屋原登記在艾某蘭名下，該房雖于2010年12月7日過戶至盧乙名下，但雙方協議艾某蘭仍為該房屋的實際產權人。故在艾某蘭去世后，該房應作為其遺產，由艾某蘭的各繼承人共同共有。在此前提下，盧乙作為艾某蘭的繼承人之一與崔某云簽訂房屋買賣合同，在未取得盧甲同意的前提下，屬于無權處分行為，但該行為依據上述司法解釋之規定，已非導致合同無效之情形。

關于盧甲上訴主張的盧乙與崔某云系惡意締約，損害其利益一節，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，盧乙與崔某云在前述涉案房屋買賣合同時盧乙作為買賣標的的房屋的登記所有權人，且盧甲并未提供證據證明崔某云對該房的實際所有權人并非盧乙一事知情；崔某云信賴登記購買房屋，應屬善意。至于房屋的交易價格問題，考慮到婁某永、婁某會曾就乙小區回遷房與盧乙簽訂一系列房屋買賣合同，且已經陸續向盧乙支付了購房款30萬元，在購買乙小區回遷房之合同遲遲不能履行及合同目的無法實現的前提下，崔某云與盧乙簽訂涉案房屋買賣合同，以婁某永、婁某會支付的30萬元作為對價購買涉案房屋，具備其合理性，僅憑此不足以認定盧乙與崔某云存在惡意串通之情形，故盧甲據此主張合同無效，缺乏事實依據，法院亦不予支持。綜上所述，盧甲的上訴請求及理由，缺乏法律依據，法院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，作出如下判決：

駁回上訴，維持原判。

法官后語

作為現代民法體系中的一項重要制度，善意取得制度在保護交易秩序安全、促進交易發展方面具有重要意義。原《中華人民共和國物權法》第一百零六條和《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規定都對善意取得制度進行了明確規定，且法律條文完全一致。即對不動產的善意取得，需要滿足：受讓人受讓該不動產時是善意的；以合理的價格受讓；轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已登記，不需要登記的已交付給受讓人三個要件。一般而言，后兩個要件在理論和實踐中都能夠很好把握，如何判斷受讓人善意則成為決定善意取得成立的關鍵。

善意，作為一個民法學概念，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》相關規定，是指非明知或因重大過失而不知。一般而言，司法裁判者在受讓人善意信賴標的物權利外觀的情況下，推定受讓人為善意，由原權利人對其非善意負擔舉證責任。然而，也有觀點認為鑒于不動產的高價值性，在不動產交易中，應通過不動產的占有狀態認定買受人的“知情或善意”更為合理，即“崔某云對于涉案房屋的占有狀態沒有盡到注意義務”是否屬于重大過失？筆者認為，對于善意的判斷，不僅涉及如何用客觀化的外在行為去判斷當事人內心的主觀狀態，還涉及善意判斷中如何解釋法律以及當事人之間舉證責任如何承擔的問題。因為善意取得制度并非僅僅旨在維護交易安全，保障受讓人對登記或占有等權利外觀的信賴，還有平衡原權利人與受讓人之間利益的功能。為此，應該嚴格遵循法律法規的明確規定，增強對受讓人群體的同情式理解，避免將法律職業群體的認識程度與普通當事人的認識程度相混同，無形中提高善意的認定標準，使司法裁判中認定的一般人之注意義務與實際情況存在較大偏差。本案中，涉案房屋登記所有人為盧乙，且盧甲并未提供證據證明崔某云對該房的實際所有權人并非盧乙一事知情，崔某云信賴登記購買房屋，應屬善意。

編寫人：北京市房山區人民法院 陳自喜