2.2 新加坡的公寓介紹
2.2.1 土地獲取
執行共管公寓（Executive Condominium，EC），類似保障性住房，其市場售價較普通住宅低，并限制購買人群。新加坡EC項目的土地獲取途徑只有一種，即通過新加坡政府公開招標購買。
新加坡大部分供開發的土地均通過政府公開招標方式銷售，政府公開招標相對透明。政府公開項目土地信息，所有競標者在同等條件下提交投標文件，并以價高者得的方式中標土地。[3]
2.2.2 土地招標
新加坡政府會根據城市發展規劃，定期通過政府官方網站推出住宅開發用地信息，包括：土地位置、土地面積、計容建筑面積、建筑高度、開發業態等，其他如停車位、道路等建設要求，以及土地投標日期及時間。意向開發商需在約定的時間范圍內將土地投標文件投遞到指定位置，同時在投標之前提供土地投標價5%的投標保證金或銀行保函。新加坡政府將在投標日當天開標，并通知投標價格最高的投標人為中標人，同時公開所有投標人的投標價格。[4]
2.2.3 土地款支付
若開發用地為非住宅用地，在支付以上土地款的同時，需額外支付消費稅（GST(1)），消費稅為相應土地款的9%。住宅用地可免除繳納該消費稅。
2.2.4 項目開發
新加坡房地產開發主要流程如下：
（1）完成土地交接手續。中標后完成土地款及相關稅費支付，90天內與政府簽訂建筑協議，正式完成土地交接手續。
（2）申請建筑方案（Building Plan）。開發商在項目動工前需向建筑控制局（Building Control Authority，BCA）申請建筑方案許可。通常開發商委托其建筑師或工程師代為申請，建筑師可通過網上申請系統（Construction and Real Estate NETwork e-Submission System）提交建筑方案。建筑方案被批復后，開發商需在2年之內動工；若未在2年之內動工，則建筑方案批復自動失效，開發商需重新申請。
（3）分層產權方案。開發商需向建筑控制局申請分層產權方案。
（4）銷售許可。新加坡的房地產開發執照分為兩種，即可預售執照（Sale Licence）和不可預售執照（No-Sale Licence）。其中，Sale Licence允許開發商在相關建筑方案獲批后即可開始銷售房產，No-Sale Licence則是在相關建筑方案獲批后不能開始銷售，需額外獲取政府部門許可后才可銷售。通常大部分開發商為盡早啟動銷售，都會申請Sale Licence。Sale Licence的申請，會根據所開發項目的規模對開發商的注冊資本金以及公司股東或公司董事的相關過往開發經驗有相應要求，詳細要求如表2-2、表2-3所示。
表2-2 對開發商注冊資本金的相應要求
注：本報告使用匯率按1新加坡元=0.73美元測算。
表2-3 開發商過往開發經驗及新項目可開發規模
開盤銷售：新加坡政府規定，EC項目需在土地中標15個月之后才能開盤銷售。根據當地房地產開發經驗，對于普通住宅項目通常在獲取土地1年后可開盤銷售。
新加坡限制EC項目購買人群，其要求：申請人需以家庭名義購買，并符合新加坡公共計劃、未婚計劃、孤兒計劃或聯合單身計劃；申請人必須是新加坡公民（且至少年滿21歲）；對于聯合單身計劃的申請人，所有申請人必須是新加坡公民，且至少年滿35歲；家庭月收入不超過16000新加坡元（約11680美元）。
EC公寓面積：由于EC項目屬于政府保障性住宅，新加坡政府規定EC項目單位面積不得超過160平方米。若開發商開發規劃設計的單位面積超過160平方米，新加坡政府則會要求開發商修改相關設計方案，直到符合要求為止；若開發商建設了超過160平方米的住宅單位，則該單位不得出售，新加坡政府會要求開發商進行整改，直到符合要求為止，且相關整改成本由開發商承擔。
樣板房：新加坡出臺了專門的樣板房法規，若開發商需要建設樣板房用于住宅單位展示，則需在樣板房對外公開至少5天前向有關部門申請，有關部門將對樣板房進行審核，審核通過后才可對外展示。
（5）建成交付。項目建成后，開發商需向BCA申請完工證明（CSC），獲取完工證明之后，才可以交付業主入住。如果項目部分細節施工尚未完成，但已達到入住標準，也可申請臨時入住準證（TOP）。獲取臨時入住準證后，也可交付業主入住，待所有施工全部完成后，需再申請完工證明。
2.2.5 房地產開發政策
（1）資格證書（Qualifying Certificate）
開發商購買受限制的住宅開發土地需向新加坡土地管理局申請開發資格證書，并需要滿足：自獲取該資格證書起5年內，完成項目開發并獲取完工證明或臨時入住準證；自獲取完工證明或臨時入住準證（以先獲取的為準）起2年內，完成所有住宅單位銷售；獲取該資格證書后，在未經政府同意前提下，不得變更開發商股權結構；在未經政府同意前提下，不得將項目空地或在建項目轉讓給他人；提供土地款10%的銀行擔保。
若開發商未能在5年內完成項目開發，或在2年內完成項目銷售，則需要向政府申請延長項目開發時間或銷售時間。且延長第一年需繳納土地款8%的延期費，延長第二年需繳納土地款16%的延期費，延長第三年及以后每年需繳納土地款24%的延期費。若通過新加坡公開招標流程（GLS）購買的開發用地，可豁免申請該資格證書，即本項目是通過政府公開招標購買，不適用該條例。[5]
（2）銷售回款
新加坡住宅銷售回款與項目工程進度掛鉤，會根據相應工程節點完成情況分批次付款。詳細購房支付進度如表2-4所示。
表2-4 購房支付進度
2.2.6 融資政策
外資企業可向新加坡本地銀行、外資銀行或中資銀行、各類金融機構申請融資業務，并由銀行或金融機構審核批準。可申請的貸款和融資類型包括短期貸款、匯款融資、應收賬款融資、出口融資、分期付款等。申請銀行貸款時，需提交申請者自身情況、申請者企業概況、營業計劃、盈利情況等必要材料。此外，新加坡政府為鼓勵外資進入，在研發、貿易、企業擴展等方面制定了系列優惠或獎勵措施，如新企業發展計劃、企業家投資獎勵計劃、全球貿易商計劃、地區總部獎等。新加坡銀行的融資成本低，因而具備競爭力。在房地產開發項目中，開發商可申請土地融資以及開發融資。[6]