2007年10月8日。一副黑鏡框的“中國潘”和一頭挑染黃發的“美國張”，歷經12年時間激烈的磨合與碰撞，最終在香港聯合交易所里綻放出璀璨的財富之花。

當天上午9時30分，SOHO中國（香港交易所代碼：410）在香港聯合交易所主板正式掛牌交易。上市首日以10.10港元開盤，收盤報9.55港元，較8.30港元的發行價上漲了15.06%。以當日收盤價計算，SOHO中國總市值已經達到了477億港元。潘石屹和張欣夫婦是SOHO中國的實際控制人，兩人（以張欣名義持有）通過Capevale（Cayman）間接持有SOHO中國33.241億股，占總股本的66.48%。以此計算，潘石屹、張欣夫婦的身價一飛沖天至350億港元，成為中國最富有的夫妻。

也就是在那一天，《2007年福布斯中國富豪榜》如影隨形而來。根據這家全球權威的財經雜志發布的數據顯示：2006年，潘石屹、張欣夫婦在排行榜上列第235位，擁有個人財富12.50億元人民幣，而短短的一年后，他們已經躍升至第7位，擁有個人財富高達30.8億美元。股市以其魔術般的手段，讓這對夫婦從眾多富豪中脫穎而出，搖身一變成為數百億身價的巨富。

12年艱辛創業

一個男人和一個女人，用12年的時間來做夫妻，是件很難的事情；這12年當中，兩人不但晚上要搭伙過日子，白天更要合伙去做生意，這真是件難上加難的事情；而用短短的12年時間，夫妻倆搖身變為百億富豪，那簡直是難于上青天的事情。但現齡43歲的潘石屹和42歲的張欣卻把這些難事一一踩在了腳下。

1994年4月，剛從海南的房地產泡沫中“勝利大逃亡”來到北京發展的潘石屹，經過馮侖的介紹認識了在華爾街高盛銀行工作的張欣。“土鱉”與“海龜”的愛情在半年時間內迅速開花結果，兩人于當年10月舉行了婚禮。新人需要新面貌。1995年9月，潘石屹在妻子鼓舞下離開萬通，一起創辦了紅石實業。

在一位當年的創業伙伴眼里，這對夫妻倆的一幕給他留下了深刻的印記：“開始時張欣還沒有從她任職的單位辭職，仍在國貿中心三十幾層的辦公樓內上班。有時我和潘石屹去找張欣，三個人常常站在臨窗的辦公室里，潘石屹興奮地指著遠處建外SOHO和現代城的兩塊地說，這就是我們的地盤啊！我們聽了熱血沸騰，有干一番大事業的強烈沖動。”

婚后一段時期，兩人的創業生活并不是那么默契，而是充滿了分歧與爭執，甚至一度非常激烈。比如在開始推廣“SOHO”概念時，國內對這一概念并不接受，甚至頭幾年都伴隨著很激烈的批判聲。其實當時老潘對這一概念也并不完全接受，他堅持認為，房地產就是要蓋好房子，把它賣出去，概念再好，房子賣不出去，變不了現，都白搭；而張欣堅持的觀點是，國內房地產的開發太濫，沒有章法，亂造房子，遲早會成為泡沫，要在未來立于不敗，必須了解國際最新潮流，并且領先一步。

雖然爭吵一度非常激烈，但經過幾年的磨合，這對“夫妻檔”合作得日益默契，就連張欣的名字后來都改成了潘張欣。兩人逐漸形成了“張欣造房子，潘石屹賣房子”的合作模式，公司所有與國外的關系、商業決定以外的事情，像建筑設計工程管理等由張欣來做；而談判、銷售、政府關系和所有與錢有關的事情都是潘石屹來負責。潘石屹曾打過一個非常形象的比喻：“就像以前耍猴賣藝的，我是先出來敲鑼的，然后張欣出來耍猴，最后再出來拿帽子收錢的又是我。”正因為這番旗鼓相當的合作，隨后開創出了SOHO中國的大局面。

趕上一個好時機

在上市之前的9天時間內，潘石屹、張欣夫婦走完了香港、新加坡、倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山8個城市，進行了繁忙的路演。

辛苦換來了回報。在香港，SOHO中國上市得到了諸多大財團的支持，機構投資者共認購了此次SOHO中國全球發售股份數的18.2%，占全部已發行股本的5.6%。其中，嘉里集團主席郭鶴年認購6億港元，九龍倉主席吳光正認購6億港元，渣打集團、中銀投資、新加坡政府投資機構GIC、中信泰富、華人置業主席劉鑾雄各認購2.28億港元。嘉里建設和九龍倉均為香港商業地產巨頭級企業。潘石屹稱，一些香港發展商希望將來與SOHO中國合作。

在定價方面，潘石屹并未“利欲熏心”，主動放棄了中途“加價至8.8港元”的機會，最終定價為8.3港元，位于指導價格區間（6.30～8.30港元）的高端。

作為2007年在港上市的明星地產股，SOHO中國此次集資128.6億港元，與當年上半年締造了內地新首富的碧桂園旗鼓相當。SOHO中國開盤報10.1港元，較招股價8.3港元漲21.69%，午后雖隨大市走低有所回落，但仍收報于9.55港元，較招股價高出15.06%，是當天香港市場成交金額第三大的股份。該公司目前總股本為50億股（不包括超額配售權行使所發股份），以當天收盤價9.55港元計算，公司總市值為477.5億港元。

SOHO中國此次在全球發售約15.49億股，占發行后總股本的30.99%。扣除發行費用和其他應付開支，共募集資金98.63億港元，如果全面行使超額配股權，還可以再額外發售原發售股份的15%。

潘石屹稱，股市所籌集的資金將主要用于SOHO未來收購北京前門地區11塊地塊，還將為開發長城腳下的公社項目、建設光華路SOHO、三里屯SOHO項目提供資金及償還債務。

據業內人士稱，SOHO中國土地儲備重質量不重數量，以名牌地產主攻商業，從而獲得投資者青睞。據當時的SOHO中國招股書披露，該公司2007年盈利將超過16億元。

但也有分析人士認為，從基本面看，SOHO中國的估值過高。以首次公開募股價8.30港元計算，其資產凈值約為171億港元，合每股3.33港元，估值較資產凈值存在大幅溢價，因此建議投資者等待觀察更多記錄數據。

據稱，SOHO中國的土地儲備不足200萬平方米，而碧桂園（2007.HK）的市值為2156億港元，土地儲備有5740萬平方米。即使假設SOHO中國土地儲備的價值是碧桂園的4倍（因為前者的土地儲備主要用于商業地產項目，而后者主要用于住宅項目），該股估值仍然非常高。

從1992年萬科上市，一直到2003年前，只有合生等極少數房地產企業掛牌上市。從2003年前后開始，尤其是近幾年，情況發生了翻天覆地的變化。廣州富力地產、世茂地產紛紛上市。2007年4月，繼碧桂園、SOHO中國成功上市后，中遠地產、華遠地產、方恒地產等眾多開發商都傳出計劃上市的消息。

國泰君安（香港）地產行業分析師DENNISYAO分析，“當年富力赴港IPO（首次公開募股），融資不過區區20多億元，富力的土地儲備顯然在SOHO中國之上，但那只能說IPO生不逢時。SOHO中國的上市剛剛趕上了一個好時機，潘石屹趕上內地地產的牛市，還趕上了各路資本云集港股的好時機。撤離A股的QFII、QDII，還有港股直通車，等等。”據悉，2007年以來內地地產股赴港上市備受追捧，已形成了一個示范效應。

再次上演“雞蛋換糧票”

錢多壯膽。手里攥著還冒熱氣的148億港元，潘石屹開始四處出擊，尋找自己的“獵物”。

2007年11月6日，潘石屹和任志強兩個房地產大腕的手又緊緊握在了一起——剛剛上市的SOHO中國以約24億元的總代價購入原北京民源大廈項目和“燕莎圈”高檔住宅項目，這兩個北京CBD核心區物業將搖身變為光華路SOHO2和SOHO北京公館。這兩個項目的原東家便是北京華遠地產股份有限公司及其附屬公司。SOHO中國董事長潘石屹用手里的“進口雞蛋”（資金）換來了華遠董事長任志強手里的“糧票”（即項目）。早在2004年3月，兩人就曾上演過“雞蛋換糧票”的商業游戲——華遠將尚都項目的二、三期轉讓給SOHO中國，華遠利用回籠的資金策劃其他重大收購；而潘石屹則避開招拍會環節拿到更多的項目資源。

據SOHO中國公告，光華路SOHO2坐落在SOHO中國現開發物業光華路SOHO對面，總建筑面積18萬平方米。光華路SOHO2項目原名民源大廈，曾一度是北京著名的“半拉子”工程。目前，項目持有方為野力房地產開發有限公司（野力公司），出資人為華遠持股99%，華遠附屬公司尚城持股1%。此次，SOHO中國將收購100%的野力公司股權，總代價約10.29億元，先由北京國際信托以受托人身份買入55%股權，計6.95億元。等SOHO中國成立新投資公司后，再將55%股權轉給投資公司。2009年1月10日前，買方向華遠支付剩余45%股權轉讓款約3.34億元。

另一個收購項目SOHO北京公館的開發商為北京千禧房地產開發有限公司，目前股權比例為華遠占48.96%，華遠附屬公司首旅公司持股51.04%。項目為建筑面積6.63萬平方米的豪華住宅建筑，建成后包括220個高檔公寓單元，預售時間為2008年初。SOHO中國收購該項目的總代價約14.17億元。付款方式類似光華路SOHO2，以信托方式先行收購部分股權，再由新成立的投資公司受讓并繼續收購剩余股份。

而對于SOHO中國此次精心布置的分批次收購流程，分析人士指出，SOHO中國此舉有助于將收購資金分批次劃出，以解一次性支付的壓力。另外也給原項目公司理順股權關系提供了時間。

潘石屹的軟肋

潘石屹最大的軟肋是什么？自然是公司稀少的土地儲備量。

與其他房地產上市公司的土地儲備量相比較，SOHO中國堪稱“囊中羞澀”。根據這些上市公司中期業績報告顯示，截至2007年7月31日，保利地產的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米，而另一地產巨頭碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產公司。

但潘石屹最大的優點，就是善于把短小變成精悍。與碧桂園主要集中于住宅房地產開發不同，SOHO中國定位于成為行業領先的商用物業發展商，與香港大型物業發展商太古（0019.HK）有些類似。上市前后，SOHO中國已在北京CBD核心地帶共計開發面積超過155萬平米的項目，已經完成和正在建設的項目包括：“SOHO現代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”以及“光華路SOHO”；同時，SOHO中國在北京長城腳下和海南博鰲分別開發建設了全球知名前衛的建筑項目“長城腳下的公社”和“博鰲凱賓斯基”等。正在開發的三里屯SOHO位居北京市中心著名的三里屯酒吧街南側，建筑面積47萬平方米，是其在當時開發金額最大的綜合項目。

潘石屹有一種“咬定青山不放松”的韌勁。SOHO中國的業務極為倚重北京市場，該公司目前除博鰲凱賓斯基外，所有其他現有項目及已完工和接近完工的項目，均位于北京及周邊地區。SOHO此次上市所集資金也均投資于北京的項目。據招股書披露，募集資金中的21.63億港元用于收購北京天街（天安門南（前門）項目的項目公司）的權益，并為項目提供資金；7.72億港元用于三里屯SOHO項目；44.76億港元用于未來項目及收購，預計將為天安門南（前門）項目內11塊地塊提供資金。

潘石屹宣稱，過去3年政府集中調控影響民生的住宅物業，并非針對商業物業，公司因此不會受到宏調政策的影響。公司未來仍以商業項目為主，大部分項目均會出售套現，相信不會受房產宏調以及樓市調整的打擊。潘石屹指出，內地樓市的風險不外乎兩種：一是市場需求風險，二是政策風險。對于SOHO中國這種商業物業發展商來說，市場風險不大，因北京商業房產市場是內地風險最低的，未來幾年商業樓市仍會上升，未來2～3年將繼續集中在北京發展；至于政策風險同樣不大，過去3年政府集中調控影響民生的住宅物業，并非針對商業物業，預期未來2～3年也不會有太多調控。潘石屹的信心來自于公司持續增長的利潤。據透露，SOHO中國2007年預測綜合利潤不少于16.24億元人民幣，比2006年3.4億元增長超過337%。

股市多風浪，富豪排行榜上也充滿著跌宕起伏。在房地產泡沫論盛行的今天，潘石屹是一直獨領風騷，還是曇花一現？現在還是一個未知數。有人說，多元化投資的成功率僅為5%左右，而傅軍不過是其中的僥幸者罷了。但他本人顯然不認同此種說法。傅軍的心中擱著一個“算盤”，在上面他運指如飛，撥出了關于多元化的“加、減、乘、除”的精妙算法……