1.5　土地銀行

正如我們將看到的，經(jīng)濟學(xué)家的角色就像魔法師的隨從或助手，通過誤導(dǎo)，比如指責(zé)觀眾不該分心，趁機來分散他們的注意力，使之忽視真正在上演的事情。回到我所在街道上那棟空房子的問題上來，哈特利伯派的煉金術(shù)的一個更具體的典范——以及它的“四處飛舞的滑稽紙片”——就是加拿大的房地產(chǎn)-金融綜合體。我將重點關(guān)注這一點，因為我住在多倫多，但當(dāng)然其他國家也有自己的版本。事實上，世界上最大的資產(chǎn)類別不是股票，也不是債券，而是房地產(chǎn)，其估值約為2000000億美元，大約是證券交易市場規(guī)模的三倍。16

以下是加拿大五大經(jīng)濟支柱行業(yè)的名單，以及它們在2020年對國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的貢獻(xiàn)：17

房地產(chǎn)及租賃　13.7%

制造業(yè)　9.5%

金融保險　7.6%

采礦采石業(yè)和石油天然氣開采　7.5%

建筑業(yè)　7.3%

由于建筑和金融行業(yè)的很大一部分都涉及房地產(chǎn)，加拿大經(jīng)濟的1/5左右似乎都與居民（或非居民）建造房屋并彼此出售密切相關(guān)，這使得它成為國家經(jīng)濟的最重要的組成部分。這些公司就是勞的密西西比公司的現(xiàn)代版，以房地產(chǎn)的形式承諾黃金。在多倫多和溫哥華等繁榮地區(qū)，它們對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的貢獻(xiàn)可能更大。也許正因如此，安大略政府在疫情期間才會將房地產(chǎn)列為一項必要服務(wù)吧。

那么，這種瘋狂的活動是靠什么維系的呢？在某種程度上，這一過程得到了第四大經(jīng)濟板塊——采礦采石業(yè)和石油天然氣開采——的資助，這代表著最終的免費午餐，因為大部分價值來自自然資源，而不是人類勞動力。令人吃驚的是，以GDP作為衡量指標(biāo)，房地產(chǎn)-金融綜合體的能量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實實在在的能源部門。與勞的移民大軍一樣，源源不斷的新移民是這場演出的重要組成部分，盡管在疫情期間這些新移民資源已經(jīng)枯竭，但最重要的是新資金的流動，每次有房屋抵押時就會產(chǎn)生這樣的新資金。

貨幣的創(chuàng)造過程和哈特利伯派描述的一樣。貨幣以貸款的形式存在，以房產(chǎn)作為抵押。這種貸款由國家強制執(zhí)行，但國家不收取利息。相反，這些資金將流向銀行，理論上是為了抵消銀行的風(fēng)險。通過抵押貸款創(chuàng)造的新資金流向了賣房者，其中大部分通常會再投資于房地產(chǎn)，從而推高了房地產(chǎn)的價格。哪怕實體經(jīng)濟的通脹水平依然溫和，但當(dāng)房價呈指數(shù)增長時，貨幣供應(yīng)往往會隨房價增長。

如圖1.1所示，該圖比較了自1999年以來廣義貨幣供應(yīng)量M3的增長和房價的增長。這兩條曲線被歸一化了，在2000年年初時都等于1，房價指數(shù)一直以指數(shù)級的方式增長，直到2008年前后，金融危機造成了短暫的停頓，但很快增長就恢復(fù)了，現(xiàn)在房價略微落后于貨幣供應(yīng)量。在新冠疫情封鎖期間，加拿大政府拼命向金融體系注入大量資金，試圖阻止這個脆弱的哈特利伯計劃崩盤，因此在2020年出現(xiàn)了近乎垂直的貨幣供應(yīng)量增長。

當(dāng)然，除了房價，貨幣供應(yīng)還取決于其他因素。該指數(shù)也只顯示了典型的房價，而不是所有的住房存量的總價值，這些住房存量應(yīng)該會因為新的房屋建設(shè)而增長得更快一些。然而，任何看過這幅圖的哈特利伯派都會立即意識到，貨幣增多的主要原因是通過房地產(chǎn)交易創(chuàng)造的資金；房地產(chǎn)價格上漲的主要原因在于有了更多的資金。正如市場策略師克里斯·沃特林（Chris Watling）所言，全世界大多數(shù)經(jīng)濟體中都出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象，“人們通常以為住房供應(yīng)短缺是高房價的關(guān)鍵原因，但事實并非如此，大量且增長迅速的抵押貸款債務(wù)才是近幾十年來高房價的關(guān)鍵驅(qū)動因素。”18

這些貨幣大部分流向了哪里？加拿大營收最好的四家公司給出了提示：

加拿大皇家銀行（Royal Bank of Canada）

多倫多道明銀行（Toronto-Dominion Bank）

加拿大豐業(yè)銀行（Bank of Nova Scotia）

蒙特利爾銀行（Bank of Montreal）

它們的共同點是名字中都有“銀行”這個詞，正在通脹的不僅僅是房價——還有銀行家的獎金，以及這些銀行的股價，就跟房屋本身一樣，主要為富人所有，從而加劇了不平等。

●飄浮術(shù)

飄浮術(shù)是最著名的魔術(shù)戲法之一，在魔術(shù)師的手下，物體或人可以飄浮在空中，不受地心引力的影響。這種飄浮實際上是一種幻覺，并且需要借助一些機械的東西才能做到，我覺得對此我也無須透露太多。但同樣重要的是魔術(shù)師的花言巧語，他能夠通過創(chuàng)造一個完全不同的敘事來分散觀眾的注意力。19世紀(jì)偉大的法國魔術(shù)師讓·歐仁·羅貝爾-烏丹（Jean-Eugène Robert-Houdin）表演的“空靈懸浮”就是一例，他聲稱新流行的物質(zhì)以太具有令人難以置信的特性，可以使他的兒子飄浮在空中。

一種被煉金術(shù)士稱為“甜硫酸”（Sweet Vitriol）的化合物，在18世紀(jì)德國科學(xué)家弗羅貝尼烏斯（W.G.Frobenius）發(fā)現(xiàn)了制造方法后，被重新命名為縹緲之靈（Ether[8]）。當(dāng)然，他選擇這個名字，不是因為他真的相信他發(fā)現(xiàn)了精華（Quintessence[9]），而是因為它對人類心靈所產(chǎn)生的懸浮作用。推廣者包括“醫(yī)生”詹姆斯·格雷厄姆（James Graham），一個“倡導(dǎo)性療法和泥漿浴有益健康的人”，他會帶著“顯而易見的平靜和快樂”吸一到兩盎司[10]，每天重復(fù)幾次。除了用于消遣，縹緲之靈還被用作醫(yī)療、手術(shù)或分娩的麻醉劑，以及魔術(shù)表演的道具。羅貝爾-烏丹在表演魔術(shù)時，助手會在劇院周圍撒上一點縹緲之靈，這樣觀眾就能聞到這種神秘的新物質(zhì)的味道。

如今，銀行對房價采用了類似的飄浮術(shù)，而它們的經(jīng)濟學(xué)家助手們則用措辭嚴(yán)謹(jǐn)?shù)腻e誤信息，以及“看不見的手”（the Invisible Hand）或“供求關(guān)系”（Supply and Demand）等概念來制造神秘氛圍。例如，加拿大一家領(lǐng)先的學(xué)術(shù)型經(jīng)濟學(xué)博客在2017年報道稱，“對我們大多數(shù)人來說，安大略省房價的驅(qū)動因素似乎相當(dāng)直接。自1990年以來，安大略省的人口增長了近36%，這應(yīng)該有助于提振住房需求。更重要的是，利率已經(jīng)下降并保持在歷史低位，這使得即使在房價上漲的情況下，也很容易為住房融資。如果在經(jīng)濟因素的推動下，需求的增長速度大于供應(yīng)，那預(yù)計價格就會上漲。”時任加拿大央行行長的史蒂芬·波洛茲（Stephen Poloz）也認(rèn)為，房價上漲是由于“基本面因素”，特別是“在住房供應(yīng)緊張的時候，人口增長會自動產(chǎn)生更多的住房需求”這一事實。19

經(jīng)濟學(xué)家基本上是根據(jù)他們的供求定律得出這個結(jié)論的，這意味著價格上漲通常會導(dǎo)致需求下降。但事實上，即使房屋價格飆升，需求仍然很高，這表明人口增長必然會帶來經(jīng)濟動力。可以肯定的是，像多倫多這樣的城市對技術(shù)移民來說像磁石一樣極具吸引力，而分區(qū)規(guī)則[11]（Zoning Restrictions）等限制則會抑制供應(yīng)；然而，從1990年至2017年，人口增長率為36%，相當(dāng)于年增長率約為1.1%，這并不是非常高的水平，尤其是考慮到2017年多倫多房價的漲幅約為這一速度的25倍。雖然抵押貸款利率非常低，但總消費者債務(wù)還是一直處于歷史高點，并未因低利率有所減少。

顯然還有別的事情也在同時上演，但是受供求定律的經(jīng)典邏輯和沒有免費的午餐等教育熏陶的經(jīng)濟學(xué)家卻看不到這一點。他們表現(xiàn)得就像維多利亞時代的科學(xué)家，試圖通過計算原子彈中含有多少新發(fā)明的炸藥來推算原子彈的爆炸當(dāng)量。正如后面討論的那樣，價格上漲并不一定會抑制需求——反倒會讓買房者擔(dān)心錯過良機，而拉動了需求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人助長了這種情緒，比如一位經(jīng)紀(jì)人在推特上寫道：“很多人不理解房地產(chǎn)中的杠桿因素。買一套50萬美元的公寓，首付10%。3年后，公寓已經(jīng)升值到55萬美元，很多人把這看作是10%的回報，而實際上它是100%的回報。杠桿是真正的財富積累之道，你得讓手中的錢運轉(zhuǎn)起來。”

近一年來，即使因為新冠疫情出現(xiàn)經(jīng)濟衰退，加拿大失業(yè)率達(dá)歷史最高，出人意料的高杠桿房地產(chǎn)市場卻仍然還在“對抗地心引力”，正如《環(huán)球郵報》（Globe and Mail）的標(biāo)題所寫的那樣，大多數(shù)加拿大經(jīng)濟學(xué)家仍然對風(fēng)險非常樂觀。20例如，在2021年的投資者報告中，蒙特利爾銀行首席經(jīng)濟學(xué)家道格拉斯·波特（Douglas Porter）表達(dá)了自己的困惑：為什么在經(jīng)過購買力和匯率調(diào)整后，加拿大的房價會比美國高出46%？21鑒于移民這一經(jīng)濟支柱已經(jīng)被剔除——人口增長速度降至1916年以來的最低水平——波特認(rèn)為：“更深層的答案可能就在于，總的來說，相比其他國家，加拿大人集體選擇分配更多的資源（因此‘消費’更多）給住房。這并不一定是件壞事，只是一種消費選擇。如果這真的代表了加拿大人的偏好，那么相對于其他領(lǐng)域而言，在住房方面的大量投資是一種資源失調(diào)，這一點是有爭議的。畢竟……誰來判斷這種類型的消費比其他形式的消費好還是壞呢？”

換句話說，房價高是因為加拿大人認(rèn)為房地產(chǎn)非常值錢。這一解釋再次與主流經(jīng)濟學(xué)契合，主流經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為，價格是主觀效用的衡量標(biāo)準(zhǔn)，這是不言而喻的；然而，奇怪的是，這種對房子的喜愛不僅很濃厚，而且還以驚人的速度增長（2020年，其增速是通貨膨脹率的10倍）。另一位銀行家在2021年4月呼吁對房價問題進(jìn)行更多研究，但他表示，沒有什么“魔法棒一般的政策可以應(yīng)對這種情況”，而且無論如何，加拿大“仍不至于出現(xiàn)過度房地產(chǎn)泡沫，更不要說房地產(chǎn)泡沫破裂了”。22

因此，總的來說：加拿大的房地產(chǎn)泡沫極有可能是這個國家最重要的經(jīng)濟現(xiàn)象，但在銀行和學(xué)術(shù)界的經(jīng)濟學(xué)家看來，卻是相當(dāng)可控和正常的。23政府和央行（理論上是獨立的）24也參與其中，后者以接近于零的利率幫助維系了這一現(xiàn)象。波洛茲的繼任者，加拿大央行行長蒂夫·麥克萊姆（Tiff Macklem）表示，“我們需要增長”，他的意思是不平等——加劇了債務(wù)——引發(fā)了價格通脹，但對收益發(fā)出了警告，“如果人們開始認(rèn)為收益是會一直無限持續(xù)下去的，這就有問題了”（銀行在這種情況下肯定會做點什么！）。25隨著房價以30年來最快的速度上漲，波洛茲補充說道，“我們降息是為了提振經(jīng)濟……如果副作用是炙手可熱的房地產(chǎn)市場，那這是我每天都要品嘗的苦果。”

政府有時會抱怨房價上漲，并將其歸咎于別人——我們當(dāng)?shù)氐氖∽h會議員（MPP）在2021年發(fā)出了一份傳單，宣布“我們將打擊億萬富翁、外國投機者和不守信用的開發(fā)商，是他們讓安大略省的普通居民買不起房”。哪怕實際上是普通的安大略省人，因為得到了銀行、經(jīng)濟學(xué)家、政客們以及媒體支持者所行的方便，也一直在買房并因此抬高了房價。但事實是，人們之所以身行力踐地支持買房，是因為他們將資本收益看作了停滯的工資漲幅的替代品。這位省議會議員所在的政黨提出的主要的住房政策議案，就是將擔(dān)保貸款和抵押貸款的最大攤銷期從25年提高到30年，這將使人們有可能借到更多的錢，從而抬高住房價格。在英國，自瑪格麗特·撒切爾時代以來，保守黨最可靠的政策理念和選舉策略同樣是通過“購房援助計劃”（Help to Buy）等項目來抬高房價，這比幫助創(chuàng)造真正的繁榮要容易得多。或許更諷刺的是，債務(wù)往往也是讓人們安分的好方法。正如諾姆·喬姆斯基（Noam Chomsky）對學(xué)生債務(wù)的觀察，“當(dāng)你把人們困在債務(wù)體系中，他們就沒有時間思考了。”26最重要的是，政府害怕在自己的任期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂。2021年，加拿大住房部長甚至表示他需要保護(hù)“加拿大人對于住房所進(jìn)行的投資”——正如他所說的那樣，“如果有誰想看到你的房屋資產(chǎn)凈值突然在一夜之間蒸發(fā)10%，舉起手來讓我看看”——顯然是在混淆投資擔(dān)保與住房政策（當(dāng)時，這一降幅相當(dāng)于近四個月的增長）。但是，就像其他試圖將土地和住宅的“鉛”轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟增長的“黃金”的計劃一樣，加拿大的哈特利伯煉金術(shù)實驗看起來很可能會以慘敗收場，因為它注定會在最后觸碰到真正的極限。隨便一個指標(biāo)看過去——房價與租金之比、房價與收入之比、通脹后的房價增長率、家庭債務(wù)與GDP之比，等等——加拿大在與其他國家對比時，一直都在或者接近榜首，將美國和英國等傳統(tǒng)競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后（澳大利亞和新西蘭是主要的競爭者）。正如經(jīng)濟學(xué)家赫伯特·斯坦（Herbert Stein）曾經(jīng)指出的那樣，如果某件事不能永遠(yuǎn)持續(xù)下去，它就會停止（盡管必然的結(jié)果是，所需的時間可能比你想象的要長）。然而，主要問題不在于該計劃是否或何時會崩潰，而在于它已經(jīng)造成了多大的破壞。