原序一：
REITs是大國崛起的金融之道

孟曉蘇

改革開放近40年來，我國國民經濟和人民生活水平發生了巨大變化。特別是自1998年實行住房制度改革以來，包括保障房建設在內的房地產業迅猛發展，不僅使國民居住得更加寬敞舒適，生活得更有尊嚴，而且使房地產業成為國民經濟的重要主導產業，成為拉動經濟發展的“火車頭”。與此相關聯的部分房地產金融產品，包括住房公積金、住房抵押貸款、住房貸款保險等也得到較好發展。最近我提倡多年的住房反向抵押養老保險也已啟動，讓有意愿的老人及其家庭多了一種以房養老的選擇。但是與保障房相關聯的金融機構與金融產品，包括我提倡多年的國家住房銀行、持有保障房和政府其他公共資產的不動產證券化產品——不動產投資信托基金多年來卻推進遲緩，未能以金融服務模式更好地支持保障房建設、銷售、持有與租賃，面對日益增長的地方債也缺乏證券化的辦法與途徑。中國經濟的改革發展亟須推進金融創新。

《REITs：顛覆傳統地產的金融模式》是一本探索房地產業金融創新的力作。作者從自己長期參與房地產投融資實務出發，積極探尋不動產投資信托基金的運營之道，寫出了這樣一本時代急需的著作。這本書從REITs的發展歷史、基本理論、前沿課題、實務運營和風險管理等方面進行了系統、全面的研究，對于我國扭轉經濟下滑趨勢、化解地方債難題，保持經濟持續健康發展，有一定的現實意義。

半個多世紀以來，REITs產品在世界多數國家和地區得到很好發展，已相當成熟。2015年全球已經有REITs 600多只，資產規模超過1萬億美元。在全球市值規模最大的50只REITs中，投資美國不動產的占72%。以REITs發源地美國為例，2013年在紐約證券交易所掛牌交易的REITs約為172只，市值超6 800億美元。自2000年以來，REITs被廣泛引進亞洲的國家和地區，成為資產證券化的重要金融工具。

這本書作者說REITs是顛覆傳統地產的金融模式，我完全贊同。記得在2000年前后我曾邀請國外專家來中國講房地產金融創新，他們異口同聲地說：“除了REITs，沒有更好的可講?！绷私釸EITs的人都知道這毫不夸張。REITs把凝固在不動產中的租金收益提取出來，組織社會資金實現收購與持有，有定期分紅和嚴格管理，并將其送入資本市場流通，變成了有特殊投資價值的金融產品。這真是一個偉大的創新。金融是現代經濟的核心，REITs在許多國家和地區已是一種相當成熟的金融工具。2005年我在國內最早建議引進REITs，2007年我又提出用它來持有租賃型保障房和化解地方債。2008年國務院辦公廳發布了《國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見》，同意開展不動產信托投資基金試點。國家住建部于2015年1月發文，要求各城市積極開展REITs試點，促進住房租賃市場發展。如果這種金融產品真地能與我國實際結合，為我所用，就能為我國經濟騰飛插上新的金融“翅膀”。

通過REITs化解地方債，把不動產租賃權益變成資本品，這是我國目前急需的金融創新。近年來，很多地方政府通過發債等多種方式拓寬城市建設融資渠道。全社會對地方政府債務堆積過高，擔憂者有之，遑論者有之，但真正需要的是拿出化解地方債的好辦法。根據國家審計署2013年全國政府性債務審計結果，截至2013年6月末，全國政府性債務為30.27萬億元，其中全口徑中央政府性債務為12.38萬億元，全口徑地方政府性債務為17.89萬億元。而在其中的地方政府性債務中，有1/4能還本付息，有1/2只能還息不能還本，另外1/4則是本息全不能還。但這些地方政府性債務很多都形成了道路、橋梁、水務、土地等不動產，大部分是已成倍增值的優質資產，當然可以把其中的優質資產通過REITs實現證券化。由此可見，償還地方債并不是只能走“借新債還舊債”和“賣地還債”這兩條路。只要及時把REITs引入中國，相信地方債問題很快可以得到化解。當然，REITs不僅能夠化解地方債，還能以穩定收益率吸引穩健型投資人，是這類投資機構的首選投資品；REITs回報穩定，物業升值使投資者權益升值，是資本市場的優質產品，可以促進我國資本市場的穩健發展。

我所建議的以地方政府持有的公租房、廉租房和其他公共資產發行REITs，是有我國香港以及其他地區的經驗可循的。我國香港發行的第一只REITs就是特區政府用所持有的居住公屋中的商業物業與停車場發行基金，把它們轉為社會資金持有。而在美國還可以拿監獄做REITs產品，政府把監獄賣給基金后由政府租回使用，被稱為售后回租（Sale and Lease Back），今后還可以由政府回購。我們可以用地方政府公共資產，包括由政府補貼租金的公租房和廉租房做REITs，讓保險資金、社保資金和機構投資者等社會資金來購買。它能實現可觀的穩定收益，并允許進行上市交易，給投資人提供增值性與流動性的便利。這是我國化解地方債的最好途徑之一。

我提倡首先以地方政府持有的公共資產發行REITs，并不表明我不贊成把更多的商業物業通過REITs由社會資金持有。了解REITs的人都知道，免除公司稅是REITs設立的必要條件。境外主要入市資金來自養老金與其他公共型社會資金，當然給REITs免除公司稅沒有障礙，而我國入市資金主要來自散戶即富人，而給富人免稅會加劇貧富分化，不利于社會平等以及和諧發展。所以我國只有先從租賃型保障房與政府公共資產起步，實行REITs才有現實可能。但我堅持認為，在有遠大理想、有宏偉目標的中國，還可能尋找到其他適合國情、民情的法理依據：當大量不動產資產從私人或私人企業手中，越來越多地轉為由社會資金持有即公眾持有之后，當馬克思主義者所設想的“重建勞動者個人所有制”更多地成為事實的時候，我們才可以有把握地說，我們向著執政黨為之奮斗的偉大社會目標與政治理想，又大大邁進了一步！

所以我要說，REITs在中國將不僅是一種金融產品，也不僅是一般性的金融創新。它將是中國實現經濟騰飛與大國崛起的金融之道，是中國走向未來理想社會的重要途徑。