再版序：
REITs是基礎(chǔ)設(shè)施證券化的必然選擇

李善民

REITs是地地道道的舶來品。2004年國內(nèi)就有專家學(xué)者介紹美國的REITs，2005年以來，中國證監(jiān)會對境外成熟REITs市場進(jìn)行了廣泛研究，對相關(guān)法律法規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)施REITs結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行了分析借鑒。此后，國內(nèi)眾多專家學(xué)者開始對REITs進(jìn)行分析研究，認(rèn)為REITs對于盤活存量資產(chǎn)、降低債務(wù)杠桿、促進(jìn)儲蓄投資轉(zhuǎn)化和完善多層次資本市場具有重大意義。由此可見，中國經(jīng)濟(jì)界和學(xué)術(shù)界對REITs并不陌生。

但是，“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”。研究歸研究，實(shí)操歸實(shí)操。公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的成功落地，標(biāo)志著我國公募REITs市場建設(shè)邁出了關(guān)鍵的一步，但推動公募REITs市場長期健康發(fā)展仍任重道遠(yuǎn)。

這是因?yàn)椋琑EITs盡管在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展，形成了豐富的產(chǎn)品形式和完善的操作機(jī)制，但對于我國的金融體系來說，仍然屬于金融創(chuàng)新的范疇，需要一系列適合我國國情的政策、法律法規(guī)、操作機(jī)制等金融深化的工作來規(guī)范和引導(dǎo)它的發(fā)展，理論和實(shí)踐深度融合才能開啟創(chuàng)新發(fā)展的大門。

眾所周知，發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要急迫解決兩個問題：一是資本短缺與經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的矛盾；二是資本配置效率低下的現(xiàn)實(shí)。發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家麥金農(nóng)和愛德華·肖于1973年提出了影響深遠(yuǎn)的金融深化論，指出發(fā)展中國家解決上述兩個問題應(yīng)從金融著手，摒棄傳統(tǒng)的以低利率為特征，主要通過政府干預(yù)和信用配給資金的金融抑制政策，而通過持續(xù)而有步驟的金融開發(fā)政策引起金融深化，即人們樂于持有的金融資產(chǎn)相對于有形資產(chǎn)較快增長，從而便利資本的籌集和流動，有效地解決資本的合理配置問題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高效發(fā)展。金融深化論對于經(jīng)歷了40年高速發(fā)展的中國經(jīng)濟(jì)和有著長足進(jìn)步的金融體系仍然適用。

為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，世界各國都強(qiáng)調(diào)將產(chǎn)業(yè)政策和金融政策結(jié)合起來，產(chǎn)業(yè)金融對產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用已經(jīng)在世界各國的實(shí)踐中得到了普遍驗(yàn)證。當(dāng)前我國處于加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及創(chuàng)新型國家建設(shè)的關(guān)鍵時期，更加需要產(chǎn)業(yè)金融的支持，而產(chǎn)業(yè)金融的發(fā)展又得力于金融創(chuàng)新、政策支持等各類金融深化工作。

我國深化金融體系改革，推進(jìn)金融創(chuàng)新，有必要借鑒發(fā)達(dá)國家產(chǎn)業(yè)金融發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)。美國建立了支持產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的金融政策體系和風(fēng)險(xiǎn)投資、資本市場，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。日本、德國兩國的金融體系是典型的銀行主導(dǎo)型，為推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不僅成立了一系列政策性金融機(jī)構(gòu)，還利用銀行等中介機(jī)構(gòu)的主導(dǎo)力量整合了直接融資市場和間接融資市場，有效地激發(fā)了中小企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Αｍn國政策性金融的代表機(jī)構(gòu)為政策性銀行，主要為企業(yè)發(fā)展提供金融支持。從世界各國的經(jīng)驗(yàn)可以看出，產(chǎn)業(yè)與金融的結(jié)合，必將在一定程度上促進(jìn)企業(yè)的快速成長，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級調(diào)整，在解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展對資本的需求和提升資本配置的效率方面起到巨大的作用。

產(chǎn)業(yè)與金融是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩個重要保障，兩者的結(jié)合對于產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整至關(guān)重要。推動產(chǎn)業(yè)與金融的有效結(jié)合，不僅是各國的政策目標(biāo)，也是我國加快經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)的一個重要方面。我國產(chǎn)業(yè)金融的發(fā)展與各地政府支持力度、支持方式、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況以及金融環(huán)境等因素有關(guān)，雖有一些較成功的案例，但國內(nèi)的金融生態(tài)不足也束縛了產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新，如風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展滯后、企業(yè)信用體系不健全等因素導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)金融的發(fā)展速度緩慢。

推動產(chǎn)業(yè)金融快速發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)金融體系是關(guān)鍵，僅有政府財(cái)政性投入和政策性金融是不夠的，還應(yīng)讓保險(xiǎn)公司、投資銀行、商業(yè)銀行、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、國際金融和創(chuàng)投公司等各類市場性的金融機(jī)構(gòu)都能成為參與主體，政府則在制度和政策上進(jìn)行引導(dǎo)、激勵和培育。相對于國外研究，國內(nèi)研究在實(shí)證方面做得比較少，研究范圍也比較窄。同時，由于產(chǎn)業(yè)金融的結(jié)合機(jī)制與區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)步、金融市場發(fā)展?fàn)顩r相聯(lián)系，國內(nèi)學(xué)者提出的各種產(chǎn)業(yè)金融結(jié)合體系結(jié)構(gòu)和內(nèi)容上各有差異，主觀性較強(qiáng)，實(shí)踐性較弱。

高旭華博士等幾位的著作《REITs：顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)的金融模式》立足于房地產(chǎn)與金融的結(jié)合研究，敏銳地抓住了中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了多年快速但粗放式的成長后亟須轉(zhuǎn)換發(fā)展方式、拓寬發(fā)展路徑、提高行業(yè)整體素質(zhì)的轉(zhuǎn)型契機(jī)，看到了行業(yè)變革背后關(guān)鍵的推動因素，厘清了一條房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展模式——不動產(chǎn)投資信托基金。該書并非純粹的理論研究，更側(cè)重于在我國發(fā)展的大環(huán)境中探索房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)與資本的深化融合，將產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新落到實(shí)處，推動產(chǎn)業(yè)與資本的融合作為中國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的突破口。

《REITs：顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)的金融模式》著眼于實(shí)務(wù)又回歸于理論，在過往REITs發(fā)展的理論基礎(chǔ)上結(jié)合國內(nèi)宏觀和微觀環(huán)境下實(shí)操的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵事件，進(jìn)而形成適合國內(nèi)發(fā)展環(huán)境的REITs理論指引，既不離于當(dāng)下又能望眼于未來，正如書中所言，相比于REITs何時到來，REITs的發(fā)展趨勢如何變化更加值得關(guān)注。

近年，我國正處于加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及創(chuàng)新型國家建設(shè)的關(guān)鍵時期，金融深化不斷推進(jìn)，金融創(chuàng)新產(chǎn)品如雨后春筍，從中央到地方都在以多種方式扶持和推動金融創(chuàng)新，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。基礎(chǔ)設(shè)施投資作為長期以來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力，經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，已進(jìn)入存量發(fā)展時代，投資增速放緩，投資資金受限，行業(yè)發(fā)展亟須金融資本推動，基礎(chǔ)設(shè)施證券化勢在必行，REITs再次面臨發(fā)展機(jī)遇。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000—2019年，中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資完成額從每年不足1萬億元增長至18.6萬億元，年化復(fù)合增長率約為17%，基礎(chǔ)固定資產(chǎn)投資總量累計(jì)大概是420萬億元，考慮折舊后尚有超過100萬億元的存量基建資產(chǎn)。目前我國“新基建”的重要性被提到前所未有的高度。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，同時，證監(jiān)會就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）公開征求意見，拉開了我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域建設(shè)公募REITs市場的帷幕。

大潮涌動，“弄潮兒向濤頭立”，有幸作為超常發(fā)展的中國金融體系中的一分子，不只要在理論研究中回顧歷史，也要踐行當(dāng)下，更要在理論與實(shí)踐的升華中觸碰未來。國家的發(fā)展、時代的推動賦予我們金融學(xué)人重?fù)?dān)，也給予我們見證未來的榮耀。

是為序！