第三章
REITs的分類(lèi)

根據(jù)美國(guó)NASAA聲明，REITs被限定從事房地產(chǎn)行業(yè)。REITs是金融與房地產(chǎn)相互結(jié)合的產(chǎn)物，根據(jù)不同的特性REITs又可以分為許多類(lèi)型，從REITs的眾多分類(lèi)中，也可以間接地反映出REITs的多面交叉性質(zhì)。REITs在美國(guó)最為繁榮，以之為例看看REITs有哪些類(lèi)型。

一、按收入來(lái)源分類(lèi)

從收入來(lái)源可以將REITs劃分為權(quán)益型、抵押型和混合型REITs。自2016年GICS將上市權(quán)益型REITs歸入“不動(dòng)產(chǎn)”行業(yè)，抵押型REITs歸入“金融行業(yè)”之后，兩者的區(qū)別可能越來(lái)越大了，未來(lái)有可能不只是從收入來(lái)源上區(qū)分。FN綜合指數(shù)有223只REITs在公開(kāi)交易，其中182只REITs是權(quán)益型的，市值高達(dá)8 865億美元，剩下41只REITs為抵押型REITs，市值只有524億美元。而混合型REITs兼具權(quán)益型和抵押型REITs的投資策略，NAREITs從眾多REITs調(diào)整歸類(lèi)出4只混合型REITs。

（一）權(quán)益型REITs

權(quán)益型REITs（Equity REITs）直接投資擁有房地產(chǎn)，其收入主要來(lái)源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入。權(quán)益型REITs的投資組合根據(jù)其戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購(gòu)物中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等收益型房地產(chǎn)，業(yè)務(wù)范圍涉及房地產(chǎn)投資的方方面面，包括房地產(chǎn)的管理租賃、物業(yè)開(kāi)發(fā)和客戶(hù)服務(wù)等。

1986年美國(guó)頒布了《稅收改革法案》迅速推動(dòng)了REITs的發(fā)展，《稅收改革法案》不僅使REITs的投資收益獲得免稅，而且還允許REITs操作和經(jīng)營(yíng)多種類(lèi)型的收益性商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，抵押型REITs由于杠桿過(guò)高，經(jīng)歷了大起大落，而權(quán)益型REITs經(jīng)受住了考驗(yàn)，發(fā)展非常迅猛，目前權(quán)益型REITs占據(jù)行業(yè)的主要地位。

（二）抵押型REITs

抵押型REITs（Mortgage REITs），顧名思義，REITs并不會(huì)直接擁有物業(yè)，而是通過(guò)發(fā)放抵押貸款的方式向不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主投入資金，或者收購(gòu)存量貸款或者抵押證券來(lái)獲得收益。抵押型REITs類(lèi)似于專(zhuān)門(mén)向不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款的銀行，收入主要來(lái)源于抵押貸款利息、手續(xù)費(fèi)以及協(xié)議約定的部分租金和增值收益。當(dāng)REITs有足夠的抵押貸款，那么REITs自身上市融資或者將這些抵押貸款打包并證券化在資本市場(chǎng)融資。由于抵押貸款在20世紀(jì)70年代的激進(jìn)行為受到嚴(yán)重打擊，現(xiàn)在抵押型REITs占美國(guó)REITs的比重很小，但這幾年略有上升，已從2010年的27只上升到2018年年底的40只。

（三）混合型REITs

顧名思義，混合型REITs（Hybrid REITs）是指綜合擁有權(quán)益型REITs和抵押型REITs業(yè)務(wù)的REITs。權(quán)益類(lèi)投資和抵押類(lèi)投資的比例一般是由基金經(jīng)理人依據(jù)市場(chǎng)前景等各種因素進(jìn)行調(diào)整。在美國(guó)，混合型REITs所占的比例是最低的。根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)混合型REITs調(diào)整自己的投資策略，2010年NAREITs將4只殘存的混合型REITs的分類(lèi)調(diào)整為抵押型REITs。

以上3種類(lèi)型REITs的特點(diǎn)如表3.1所示。

二、按法律性質(zhì)分類(lèi)

從法律性質(zhì)上，可以將REITs劃分為契約型、公司型和有限合伙型。

（一）契約型REITs

契約型REITs，究其本質(zhì)是一種信托行為，其基礎(chǔ)是委托人、托管人和受益人三方簽訂的信托契約。契約型REITs的設(shè)立原則是信托原則，這與公司的邏輯存在明顯的區(qū)分。在目前的實(shí)踐中，契約型REITs在很多國(guó)家和地區(qū)體現(xiàn)為類(lèi)似于美國(guó)憲法“三權(quán)分立”的形態(tài)——委托人、托管人和受益人三方相互制約，各司其職。投資者將資金委托給信托基金公司，持有基金受益憑證，投資以后轉(zhuǎn)為受益人，該資金轉(zhuǎn)為基金公司財(cái)產(chǎn)。托管人為信托基金公司，是發(fā)起人與管理者，其職責(zé)在于對(duì)基金開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)基金資本享有所有權(quán)。

契約型REITs依據(jù)資金的期限長(zhǎng)短，可將契約型REITs劃分為封閉式REITs（Closed-end REITs）和開(kāi)放式REITs（Open-end REITs）。根據(jù)開(kāi)放式基金和封閉式（Close-end Funds）基金的劃分，開(kāi)放式REITs和封閉式REITs的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是基金運(yùn)作方式的不同，即投資者能否追加投資或投資者能否隨時(shí)要求發(fā)起人贖回證券。

1. 封閉式REITs

封閉式基金是指基金的發(fā)起人在設(shè)立基金時(shí)，限定了基金單位的發(fā)行總額，籌足總額后進(jìn)行封閉，基金即宣告成立并在一定時(shí)期內(nèi)不再接受新的投資。封閉式REITs事先確定發(fā)行總額，在封閉期內(nèi)發(fā)行總額固定不變，資本總額不得隨時(shí)增減，投資人的權(quán)益不被稀釋。

封閉式REITs有兩個(gè)非常重要的特點(diǎn)：一是只能投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域；二是其估價(jià)相對(duì)容易，資產(chǎn)價(jià)值不必像開(kāi)放式產(chǎn)品那樣需要每月清算。封閉式REITs的經(jīng)營(yíng)期限一般在3年以上。如果在此期限內(nèi)投資者需要贖回，一般會(huì)承受一定的折價(jià)損失。

2. 開(kāi)放式REITs

開(kāi)放式REITs也被稱(chēng)為追加型REITs，因?yàn)槠浒l(fā)行規(guī)模可以做靈活的調(diào)整，投資人按照基金單位的凈值要求向信托投資公司贖回或向信托投資公司購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)權(quán)證。開(kāi)放式REITs對(duì)管理者的水平以及資本市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度要求比較高。投資者若想買(mǎi)賣(mài)此種投資信托證券，可以直接同契約型REITs進(jìn)行凈值交易。

（二）公司型REITs

公司型REITs依公司法成立，通過(guò)發(fā)行股份籌集資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司型REITs的實(shí)質(zhì)是股份制房地產(chǎn)投資公司，公司型REITs為投資者（股東）所最終擁有，由股東大會(huì)選舉出董事會(huì)，由董事會(huì)代表全體股東執(zhí)行REITs的相關(guān)業(yè)務(wù)。有董事會(huì)設(shè)管理機(jī)構(gòu)或委托專(zhuān)業(yè)公司運(yùn)作兩種方式，雖然經(jīng)營(yíng)管理權(quán)具有獨(dú)立性，但權(quán)利來(lái)源于董事會(huì)，董事會(huì)具備最后的決定權(quán)，監(jiān)督基金管理人的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。公司型REITs依法組成，作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具備法人資格，以盈利為目的。

在運(yùn)作中，該類(lèi)公司發(fā)行股份募集資金，購(gòu)買(mǎi)股份的投資人成為公司股東，股東的決策權(quán)體現(xiàn)在股東大會(huì)、選舉董事等，而法人財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)由董事會(huì)行使。公司型REITs的組織結(jié)構(gòu)如圖3.1所示。

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契約型REITs和公司型REITs的比較

公司型REITs的構(gòu)建主要依據(jù)公司法，這樣成立的REITs公司具有獨(dú)立的法人資格，具備一般企業(yè)的性質(zhì)，且相關(guān)當(dāng)事人之間的權(quán)責(zé)關(guān)系由公司法來(lái)約束。而契約型REITs成立的依據(jù)是國(guó)家有關(guān)信托法的規(guī)定，當(dāng)事人主要是3個(gè)主體，即委托人、托管人和受益人，且三者之間的關(guān)系以信托法為依據(jù)。

公司型REITs具有法人資格，資金可以向銀行借貸，所以公司的發(fā)展有一定的資本做保障。而契約型REITs由于不具備法人資格，其要想擴(kuò)大規(guī)模一般不通過(guò)銀行融資的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是通過(guò)投資者直接融資。

公司型REITs可以運(yùn)用非常便利的證券承銷(xiāo)商的渠道優(yōu)勢(shì)，迅速地將股票推向市場(chǎng)。而對(duì)于契約型REITs，認(rèn)購(gòu)人是通過(guò)直接向REITs管理機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)受益憑證而實(shí)現(xiàn)參與到REITs中來(lái)的。

公司型REITs的最終權(quán)利機(jī)構(gòu)是股東大會(huì)，重大事項(xiàng)的決策需要經(jīng)過(guò)管理層、董事會(huì)甚至是股東大會(huì)的同意，這對(duì)于參與經(jīng)營(yíng)的投資者的專(zhuān)業(yè)要求較高，決策機(jī)制比較呆滯；而契約型REITs實(shí)行的是托管人專(zhuān)業(yè)化管理集合資金，投資者將資金委托他人管理，自己失去了資金的所有權(quán)，只保留受益權(quán)，所以契約型REITs的管理比較簡(jiǎn)單，同時(shí)也更加要求規(guī)范化和專(zhuān)業(yè)化。

（三）有限合伙型REITs

在民商事法律中，有限合伙（Limited Partnership）作為一種治理方式和企業(yè)組織形式，通常至少由兩類(lèi)主體構(gòu)成：一類(lèi)主體對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，管理合伙事務(wù)，這類(lèi)主體稱(chēng)為普通合伙人或無(wú)限合伙人；另一類(lèi)主體對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任，但僅以投資額度為限，投資并分享收益，不參與事務(wù)管理，這類(lèi)主體稱(chēng)為有限合伙人。

REITs 3種制度的對(duì)比如表3.2所示。

三、按募集對(duì)象分類(lèi)

依據(jù)資金募集對(duì)象不同，可以將REITs分為私募REITs和公募REITs。

（一）私募REITs

私募REITs從2000年開(kāi)始興起，這類(lèi)組織依據(jù)美國(guó)REITs法律設(shè)立，但其份額不在公開(kāi)市場(chǎng)上交易。在美國(guó)，私募REITs的設(shè)立依據(jù)是《1933年證券法》。私募REITs的投資者一般包括保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者以及高凈值投資人等。總之，私募REITs的證券只可銷(xiāo)售給合格投資者（Accredited Investors）。私募REITs不必公開(kāi)登記手續(xù)，但必須符合公募REITs招股說(shuō)明書(shū)（Prospectus）的相關(guān)要求，必須涵蓋公司業(yè)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)因素、附加事宜（如反稀釋的保護(hù)條款、登記權(quán)等）、交易費(fèi)用、財(cái)務(wù)信息概述等發(fā)行事務(wù)的各項(xiàng)重要信息。

總體來(lái)說(shuō)，私募REITs的發(fā)行程序比公募REITs簡(jiǎn)單，可節(jié)約發(fā)行時(shí)間及成本，其投資更具有靈活性，可以發(fā)掘優(yōu)質(zhì)群體，增加REITs資金的穩(wěn)定性。這些由不同不動(dòng)產(chǎn)組織發(fā)起的實(shí)體，通常由財(cái)務(wù)規(guī)劃者或是投資顧問(wèn)出售給投資者。

然而，私募REITs也有一些不足之處：投資者不能快速出售手中的份額，或者要打一個(gè)比較大的折扣；私募的監(jiān)管不如公募REITs來(lái)得透明，所以私募REITs比較容易產(chǎn)生利益沖突，要求有較高的激勵(lì)措施。

（二）公募REITs

公募又稱(chēng)公開(kāi)發(fā)行募集，是指發(fā)行人向不特定的社會(huì)公眾廣泛地發(fā)售證券，通過(guò)公開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)等方式向沒(méi)有特定限制的對(duì)象募集資金的業(yè)務(wù)模式。公募REITs的發(fā)行非常復(fù)雜，需要了解相關(guān)細(xì)節(jié)可以參閱《美國(guó)房地產(chǎn)投資信托指南》［Real Estate Investment Trusts Handbook（2009）］。這本書(shū)以美國(guó)聯(lián)邦稅法、聯(lián)邦證券法律和州級(jí)藍(lán)天法為基礎(chǔ)，從證券監(jiān)管、法律地位、組織結(jié)構(gòu)、創(chuàng)立模式和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、資金募集方法、會(huì)計(jì)處理與披露規(guī)范、有利稅務(wù)機(jī)制等核心問(wèn)題，非常詳細(xì)地闡述了美國(guó)REITs的所有重大問(wèn)題，包括REITs的性質(zhì)和稅制背景，REITs證券的發(fā)行和交易，REITs向證券交易委員會(huì)提交年報(bào)、季報(bào)和臨時(shí)報(bào)告，公司高管、律師、會(huì)計(jì)和審計(jì)從業(yè)人員在新規(guī)則體系下的權(quán)力義務(wù)和執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，REITs的法律和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范體系。公募REITs的運(yùn)營(yíng)規(guī)范等細(xì)節(jié)問(wèn)題本書(shū)不再贅述，有興趣的讀者可以查閱該書(shū)。

四、按組織形式分類(lèi)

可按照REITs的組織形式，將REITs劃分為傘形合伙REITs（上型REITs）、下型REITs、打包或者捆綁的REITs、協(xié)議型REITs。

（一）傘形合伙REITs

傘形合伙REITs（Umbrella Partnership REITs，簡(jiǎn)寫(xiě)為“UPREITs”），又稱(chēng)上型REITs，在這種結(jié)構(gòu)中，既有負(fù)責(zé)融資的REITs組織，也有負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)房產(chǎn)的一個(gè)新合伙組織—— 營(yíng)運(yùn)合伙組織。營(yíng)運(yùn)合伙組織的組織形式通常是有限合伙制，由REITs組織設(shè)置子公司作為普通合伙人，由投資者出資（或者直接以房產(chǎn)進(jìn)行投資）成為有限合伙人，他們都持有合伙組織權(quán)益。

REITs本身并不直接從房地產(chǎn)項(xiàng)目中獲取收益，而是通常作為營(yíng)運(yùn)合伙組織的普通合伙人控制營(yíng)運(yùn)合伙組織，而營(yíng)運(yùn)合伙組織才真正擁有資產(chǎn)權(quán)益。REITs可以用發(fā)行股票籌集現(xiàn)金出資購(gòu)買(mǎi)其他有限合伙人的股份（即OP單位），也可以直接用REITs的股份置換OP單位。這需要雙方進(jìn)行約定，比如約定經(jīng)過(guò)特定時(shí)期（通常是1年）以后，有限合伙人可將其持有的OP單位出售以換取現(xiàn)金或REITs股票并支付稅項(xiàng)。

很多文獻(xiàn)都提到了這種結(jié)構(gòu)的重要優(yōu)點(diǎn)是能夠利用營(yíng)運(yùn)合伙組織，從資產(chǎn)所有者那里用OP單位換取資產(chǎn)，此時(shí)是不需要繳納稅款的。等待營(yíng)運(yùn)合伙組織的物業(yè)成熟后，REITs才能收購(gòu)OP單位，此時(shí)才需要繳納稅款。因此上型REITs的稅項(xiàng)可遞延。此外，REITs擁有信托性質(zhì)，如果有限合伙人持有OP單位直至死亡，則房產(chǎn)稅規(guī)則的適用會(huì)有所改變——死者的受益人有權(quán)將OP單位換成現(xiàn)金或REITs股票而不必繳納遺產(chǎn)稅。

在我國(guó)，這種模式尚不具有可行性。物業(yè)的所屬人無(wú)論是個(gè)人還是公司，只要房產(chǎn)證所有人稍有變化，就立即視為交易而需要支付稅項(xiàng)，比如物業(yè)或者土地被裝進(jìn)公司里面，公司股東的變化就被視為交易，所以在我國(guó)上型REITs所能提供的稅項(xiàng)延遲作用暫時(shí)還沒(méi)有，但是上型REITs提供了一個(gè)REITs橫向快速擴(kuò)張的組織形式，如果公司需要上市，則優(yōu)勢(shì)非常明顯。

（二）下型REITs

如果現(xiàn)有的REITs想獲得一項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合，它與持有該房地產(chǎn)的資產(chǎn)方發(fā)起成立有限合伙企業(yè)。REITs作為普通合伙人，房地產(chǎn)持有者作為有限合伙人，REITs作為普通合伙人負(fù)責(zé)管理子REITs的房地產(chǎn)資產(chǎn)，并向子REITs的有限合伙人支付紅利。對(duì)于下一單房產(chǎn)項(xiàng)目交易，則設(shè)立新的有限合伙組織管理該資產(chǎn)。如果房地產(chǎn)持有者持有子REITs滿(mǎn)足一定的時(shí)間限制（通常為1年），他有權(quán)將子REITs中的權(quán)益轉(zhuǎn)換為REITs股權(quán)，或者出售子REITs股份給REITs套取現(xiàn)金。這種結(jié)構(gòu)也同樣享有上型REITs的稅收遞延優(yōu)勢(shì)，但是在具體經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)資產(chǎn)時(shí)，下型REITs對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目都設(shè)立一個(gè)子項(xiàng)目公司，增加了靈活性也增加了管理難度。上型、下型REITs作為新型的REITs結(jié)構(gòu)具有重大的借鑒意義，在運(yùn)營(yíng)操作篇章中會(huì)重點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比介紹。

（三）打包或者捆綁的REITs

這種方式將REITs和由它設(shè)立的經(jīng)營(yíng)公司打包或者捆綁在一起，從而使其股份以單一份額的形式出現(xiàn)，這樣一個(gè)投資者就可以同時(shí)擁有REITs和經(jīng)營(yíng)公司的權(quán)益。打包或者捆綁的REITs持有人在獲得REITs稅收待遇的同時(shí)，還能分享房地產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者的雙重經(jīng)濟(jì)利益。

（四）協(xié)議型REITs

在協(xié)議型REITs中，REITs和由它設(shè)立的經(jīng)營(yíng)公司的股份不以單一份額的形式出現(xiàn)，而是通過(guò)兩個(gè)公司之間的協(xié)議連接起來(lái)。根據(jù)公司間的協(xié)議，經(jīng)營(yíng)公司有權(quán)選擇是否租賃和管理REITs未來(lái)取得的財(cái)產(chǎn)，同時(shí)REITs也有權(quán)決定是否接受經(jīng)營(yíng)公司轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。不過(guò)，由于協(xié)議雙方擁有部分相同的高層管理人員和董事會(huì)成員，因此可以確保兩個(gè)公司為它們共同股東的利益服務(wù)。

五、按行業(yè)分類(lèi)

可以按照主營(yíng)物業(yè)類(lèi)別對(duì)REITs進(jìn)行劃分。凡是能夠獲得租金收益的商業(yè)地產(chǎn)幾乎都是REITs的投資對(duì)象，全美房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)協(xié)會(huì)以REITs擁有的資產(chǎn)類(lèi)型為標(biāo)準(zhǔn)，將REITs的種類(lèi)確定為9大類(lèi)：工業(yè)辦公類(lèi)、零售類(lèi)、公寓類(lèi)、住宿/度假類(lèi)、醫(yī)療保健類(lèi)、自用倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)、抵押類(lèi)、住宅類(lèi)和多樣類(lèi)。每一種REITs都有其特定的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，代表一種投資方式。實(shí)際上只經(jīng)營(yíng)單一品種的REITs幾乎不存在，大部分REITs都有主要的行業(yè)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)較為集中的是特殊類(lèi)REITs。具體物業(yè)分類(lèi)會(huì)在第五章詳細(xì)介紹。

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美國(guó)普洛斯集團(tuán)——倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的領(lǐng)頭羊

普洛斯集團(tuán)是世界領(lǐng)先的物流配送設(shè)施投資和服務(wù)商，《財(cái)富》1000強(qiáng)及標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)公司之一。公司管理著299億美元物業(yè)資產(chǎn)，在北美、歐洲、亞洲20個(gè)國(guó)家超過(guò)100個(gè)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)、擁有和管理的配送設(shè)施多達(dá)2 523處，約為4 100萬(wàn)平方米。普洛斯物流園區(qū)的特點(diǎn)可以總結(jié)為以下3點(diǎn)：

（1）物流網(wǎng)絡(luò)。普洛斯于2003年以“物流地產(chǎn)”這個(gè)新概念登陸中國(guó)市場(chǎng)，開(kāi)始了緊鑼密鼓的布陣。其所謂的“物流地產(chǎn)”，是由普洛斯先選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶(hù)，比如制造商、零售商、物流公司等。之后，將由一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，其工作主要是提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)分開(kāi)管理，效率更高，專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)，因此解決了閑置率高、入駐率低等困擾多家物流園區(qū)的“心病”。

普洛斯在中國(guó)的物流配送網(wǎng)絡(luò)建設(shè)多集中在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)。正如其在海外市場(chǎng)的運(yùn)作一樣，普洛斯在每個(gè)樞紐城市開(kāi)發(fā)3～4個(gè)物流園區(qū)，這些園區(qū)靠近機(jī)場(chǎng)、海港和高速公路，從而形成一個(gè)物流配送網(wǎng)絡(luò)。

如此全球化的網(wǎng)絡(luò)布局，使得普洛斯得以“一呼百應(yīng)”，客戶(hù)借助普洛斯的網(wǎng)絡(luò)，可以讓貨物在全球自由流轉(zhuǎn)，而不擔(dān)心無(wú)處“落腳”。普洛斯運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)能夠提供強(qiáng)大的物流配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，涵蓋物流設(shè)施的整個(gè)流程，包括策劃、構(gòu)建與管理。

（2）標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施。全球化的網(wǎng)絡(luò)并不是每個(gè)公司都能復(fù)制的，特別是國(guó)內(nèi)很多物流園區(qū)的投資建設(shè)者還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不具備普洛斯的規(guī)模與實(shí)力。普洛斯物流園吸引客戶(hù)的原因也不僅限于此，能夠提供標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施是其成功因素之一。所謂標(biāo)準(zhǔn)物流，即在市場(chǎng)調(diào)研、設(shè)計(jì)、施工和設(shè)施管理的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)出的高質(zhì)量、通用型物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)施為不同的客戶(hù)提供便捷、高性?xún)r(jià)比的物流配送設(shè)施。

由于普洛斯所提供的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)施可以在很短的周期內(nèi)滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，成功吸引了不少跨國(guó)公司，因此確定了物流地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)品牌強(qiáng)者的地位。

（3）多層次服務(wù)客戶(hù)。物流企業(yè)在勸說(shuō)生產(chǎn)制造企業(yè)將物流外包之時(shí)，物流園區(qū)也在勸說(shuō)物流企業(yè)將其一部分業(yè)務(wù)外包。此時(shí)，物流園區(qū)就不單單是出租倉(cāng)庫(kù)了，如同物流企業(yè)要為客戶(hù)提供更多增值服務(wù)，園區(qū)經(jīng)營(yíng)者也要為物流企業(yè)提供更多的服務(wù)。

普洛斯在行業(yè)內(nèi)開(kāi)創(chuàng)了以“客戶(hù)為中心”的運(yùn)作方式，為客戶(hù)提供整合的物流配送服務(wù)和解決方案。不僅如此，作為物流設(shè)施的長(zhǎng)期業(yè)主，普洛斯還為客戶(hù)提供新穎、靈活的租賃項(xiàng)目，以幫助客戶(hù)應(yīng)對(duì)諸如周期性變化、競(jìng)爭(zhēng)性挑戰(zhàn)等瞬息變化的環(huán)境。

除了租賃倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，普洛斯集團(tuán)還通過(guò)專(zhuān)業(yè)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施發(fā)展團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)定制設(shè)施及專(zhuān)業(yè)規(guī)劃物流園區(qū)。普洛斯同時(shí)還致力于推廣可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保理念并運(yùn)用到倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)及建造中。

六、按咨詢(xún)顧問(wèn)工作內(nèi)容分類(lèi)

依據(jù)咨詢(xún)顧問(wèn)的工作內(nèi)容，可以將REITs劃分為外部咨詢(xún)型REITs和自我管理型REITs。如果REITs聘請(qǐng)外部顧問(wèn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，就成為外部咨詢(xún)型REITs。此類(lèi)顧問(wèn)提供的服務(wù)包括管理、市場(chǎng)調(diào)查、資產(chǎn)調(diào)查等。顧問(wèn)費(fèi)通常根據(jù)管理的資產(chǎn)、收益或其他標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。自我管理型REITs，即管理層由公司自身雇員構(gòu)成或者由特定主體擔(dān)任的REITs。自我管理型REITs通常能夠有效地控制內(nèi)部費(fèi)用，還能減少潛在的利益沖突，提高市場(chǎng)的透明度。

起初REITs只能是外部咨詢(xún)型REITs，但是目前REITs大部分為自我管理型，因?yàn)檫@種類(lèi)型的REITs相比于外部咨詢(xún)型REITs的運(yùn)行成本更低，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，最終自我管理型REITs占得了上風(fēng)。