第二章
REITs的概念區(qū)分

上市REITs的魅力在于：通過(guò)資金的“集合”，為中小投資者提供投資利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)；通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的管理，REITs將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，為眾多厭惡風(fēng)險(xiǎn)的投資者提供保值增值的投資渠道，同時(shí)分散了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)公開(kāi)上市融資，投資者所擁有的股權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)哂休^好的變現(xiàn)能力；通過(guò)上市REITs的規(guī)則限制，REITs的分紅比例達(dá)到90%以上，并且還需要滿足一系列的壓力測(cè)試，減少了REITs運(yùn)營(yíng)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。

REITs擁有多種性質(zhì)，它既是不動(dòng)產(chǎn)證券化的融資工具和經(jīng)營(yíng)管理者的組織形式，也是大眾投資的渠道。在不動(dòng)產(chǎn)證券化的概念中，我們將REITs與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托相區(qū)別；在組織經(jīng)營(yíng)模式中，我們將REITs與房地產(chǎn)合伙企業(yè)、公司、信托等形式相區(qū)別；在投資產(chǎn)品類(lèi)型中，我們將REITs與債券、優(yōu)先股、普通股、可轉(zhuǎn)債等金融產(chǎn)品相區(qū)別，在比較中我們可以進(jìn)一步把握REITs的本質(zhì)。

一、組織運(yùn)營(yíng)形式

REITs作為房地產(chǎn)行業(yè)投資的一種營(yíng)運(yùn)方式，相比于個(gè)人直接持有、私人合伙、業(yè)主有限合伙（Master Limited Partner，簡(jiǎn)寫(xiě)為“MLP”）、房地產(chǎn)公司、商業(yè)信托等營(yíng)運(yùn)方式具有比較大的優(yōu)勢(shì)。并解決了其他不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)方式的問(wèn)題。如果有了一個(gè)位置非常好并且經(jīng)營(yíng)有序的地產(chǎn)，那么就有一系列持有不動(dòng)產(chǎn)的方法。

（一）直接持有

直接持有不動(dòng)產(chǎn)給人的印象似乎不是那么困難，有關(guān)媒體報(bào)道中國(guó)90%以上的家庭都擁有一套房子，這些投資者不了解什么是REITs，也聲稱(chēng)不需要REITs。但是那是住宅而不是商業(yè)地產(chǎn)，住房的特征與商業(yè)地產(chǎn)的特征大相徑庭，中國(guó)民眾目前對(duì)房地產(chǎn)的印象大都在于住宅。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，投資者并沒(méi)有時(shí)間去管理物業(yè)，或者不知道最佳的買(mǎi)賣(mài)時(shí)機(jī)。在好的波段，投資者廉價(jià)買(mǎi)入不動(dòng)產(chǎn)并出售它們，通常比持有且管理不動(dòng)產(chǎn)更能獲利，比如從2005年開(kāi)始流行的炒房熱。但是炒房行為更多帶有投機(jī)的傾向。現(xiàn)如今房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，由不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)家管理物業(yè)比直接介入不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)更加明智，試想你租房子的時(shí)候所遇到的種種問(wèn)題，諸如收取租金、空調(diào)維修、漏水漏電等問(wèn)題。專(zhuān)業(yè)能力和有經(jīng)驗(yàn)的管理對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性怎么高估都不為過(guò)。而且個(gè)人投資者經(jīng)常缺乏相關(guān)的資源，比如時(shí)間、金融與管理的專(zhuān)業(yè)技能去完成這些任務(wù)。雖然直接擁有物業(yè)有些時(shí)候能夠比投資REITs獲得更高利潤(rùn)，但是大多數(shù)個(gè)人投資者沒(méi)有時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)去介入不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，以后也不容易有這么好的運(yùn)氣了。

對(duì)于大多數(shù)個(gè)人投資者而言，有效的物業(yè)管理同樣非常關(guān)鍵。有足夠的財(cái)務(wù)資源去購(gòu)買(mǎi)足夠多的物業(yè)以做到較安全的分散化，無(wú)論是資產(chǎn)類(lèi)型的分散化還是地理區(qū)域的分散化都非常重要。并且大多數(shù)投資者介入房地產(chǎn)行業(yè)后，都會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性問(wèn)題，出售一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)可能既耗時(shí)又花費(fèi)不菲。當(dāng)投資者想要出售的時(shí)候，可能很難將物業(yè)及時(shí)脫手。另外，管理物業(yè)也是非常棘手的事情，投資者是否愿意在停電或是電梯故障等瑣事發(fā)生的時(shí)候接到諸多投訴電話？如果就少量物業(yè)而外聘一個(gè)管理公司，投資者的利潤(rùn)將會(huì)大幅度減少。

（二）私人合伙

如果個(gè)人持有房地產(chǎn)，投資者可能會(huì)覺(jué)得壓力太大，那么通過(guò)私募合伙企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)，不管是2人、10人還是20人合伙，都是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但是合伙企業(yè)依然會(huì)面臨專(zhuān)業(yè)化不足的危險(xiǎn)，如果合伙企業(yè)外包給管理公司去執(zhí)行物業(yè)租賃和管理工作，代價(jià)不菲。如果合伙企業(yè)只有一個(gè)或者少量的物業(yè)而不需要特別的管理，又會(huì)面臨另外一個(gè)問(wèn)題，無(wú)論是從物業(yè)類(lèi)型還是從地理位置的角度來(lái)說(shuō)，這些物業(yè)很少，不能足夠分散房產(chǎn)以抵抗非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

首先，私人合伙企業(yè)也會(huì)有流動(dòng)性不足的危險(xiǎn)，流動(dòng)性依賴(lài)于合伙人的財(cái)務(wù)能力或清償能力。其次，在私人合伙企業(yè)里，普通合伙人與有限合伙人之間經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生利益沖突，或許是由于普通合伙人的薪酬問(wèn)題，或許是出于是否出售物業(yè)或融資等問(wèn)題。最后，當(dāng)合伙企業(yè)遭遇財(cái)務(wù)困境時(shí)，還將產(chǎn)生合伙企業(yè)的個(gè)人責(zé)任問(wèn)題，在房地產(chǎn)形勢(shì)不好的情況下，無(wú)限連帶責(zé)任對(duì)普通合伙人的打擊是致命的。

有時(shí)候這些私人合伙企業(yè)是很好的投資組織形式，但是其的確也存在問(wèn)題，尤其是股權(quán)流動(dòng)性欠缺和物業(yè)分散性不足的問(wèn)題。這些問(wèn)題使得公開(kāi)交易的MLP比有限合伙企業(yè)而言更具有優(yōu)勢(shì)。

（三）業(yè)主有限合伙

MLP是一種在美國(guó)證券交易所公開(kāi)上市交易的有限合伙。它融合了有限合伙企業(yè)的有限責(zé)任制、有限合伙的稅收優(yōu)勢(shì)以及公開(kāi)交易證券的流動(dòng)性?xún)?yōu)勢(shì)。只要公司每年把收益轉(zhuǎn)移給有限合伙投資人，那么業(yè)主有限合伙公司就不必再繳納公司稅。此外，這類(lèi)公司也不必過(guò)于注重投資者參與經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，因?yàn)橥顿Y者一般是有限合伙人。

從1980年開(kāi)始，MLP非常受投資者關(guān)注。但是有限合伙的發(fā)起人從那些尋求不動(dòng)產(chǎn)收益和稅收利益的投資者處聚集了數(shù)以?xún)|計(jì)的美元時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)處境慘淡，其能夠從1美元中收回10～20美分就已經(jīng)算是非常幸運(yùn)了。其原因有多種，首先是房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)不對(duì)，普通合伙人作為管理人通常專(zhuān)業(yè)水平太弱，這些普通合伙人沒(méi)有意識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)非常需要專(zhuān)業(yè)管理的資產(chǎn)；其次就是有限合伙企業(yè)與普通合伙人之間有利益沖突等管理問(wèn)題。

MLP在沉默了十幾年后，目前又開(kāi)始流行。在2012年，MLP在美國(guó)公開(kāi)市場(chǎng)募集的資金占比達(dá)28%，相關(guān)華爾街股票交易手續(xù)費(fèi)MLP占比達(dá)1/3。目前美國(guó)新成立的公司中有2/3采用了這種公司結(jié)構(gòu)。

MLP能夠從事任何業(yè)務(wù)，但是絕大多數(shù)在美國(guó)上市的MLP都從事能源類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)而不是從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如天然氣管道、存儲(chǔ)設(shè)施及相似的業(yè)務(wù)。2011年，MLP的股息支付接近6%，由于MLP將其大部分或所有的自由現(xiàn)金流分配給其合伙人，因此，MLP如果想要增長(zhǎng)的話，需要一次一次地從外部募集資金。MLP與REITs最為相似，因此，MLP是REITs的有力競(jìng)爭(zhēng)者。

（四）房地產(chǎn)公司

REITs很容易與房地產(chǎn)公司的股票相互混淆，因?yàn)樗麄兌荚诠善笔袌?chǎng)上流通，不少REITs企業(yè)，如普洛斯集團(tuán)、金科地產(chǎn)集團(tuán)的規(guī)模非常巨大，對(duì)于不了解REITs的投資者來(lái)說(shuō)，可能以為REITs只是一些小公司的股票，對(duì)于我國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，一般都認(rèn)為REITs是大的房地產(chǎn)公司分拆出來(lái)的成熟物業(yè)的資產(chǎn)證券化工具而已，然而現(xiàn)在REITs作為后來(lái)者已經(jīng)在美國(guó)乃至全球房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了舉足輕重的地位。

對(duì)于投資者而言，組織結(jié)構(gòu)或許并不是那么重要，在后面的章節(jié)中會(huì)提到，有一些經(jīng)驗(yàn)實(shí)證研究表明：房地產(chǎn)行業(yè)的周期、項(xiàng)目的盈利性才是主要的決定因素，結(jié)構(gòu)因素沒(méi)有那么大的影響力。在實(shí)際中，投資者確實(shí)很少去了解公司具體是怎么管理的，他們只關(guān)心他們的切身利益，特別是投資回報(bào)率的問(wèn)題。但是在實(shí)際操作運(yùn)營(yíng)中，管理者選擇組織形式的重要性不言而喻。

考慮到中國(guó)REITs的普及范圍還比較小，讀者一般為金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。因此本書(shū)還是要詳細(xì)區(qū)分REITs和房地產(chǎn)公司的各自特點(diǎn)：

（1）業(yè)務(wù)資產(chǎn)不同。REITs訂立了清晰的投資政策，主要投資于可以帶來(lái)穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收入和收益的來(lái)源上有嚴(yán)格的限制，比如90%以上的總收入必須是租金或利息收入、出售資產(chǎn)或其他信托組織的股票收入，以及其他源于房地產(chǎn)渠道的收入，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的比例限制非常嚴(yán)格；而房地產(chǎn)公司則可以同時(shí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、中介買(mǎi)賣(mài)等，還有一些非主營(yíng)的房地產(chǎn)活動(dòng)以外的業(yè)務(wù)。

（2）派息比率不同。REITs的分紅比例最少須為90%，高比例分紅是REITs的最大特色，由此決定了其“投資管道”的特征，因而導(dǎo)致了REITs在公司層面的免稅；而公司組織可以保留利潤(rùn)以推動(dòng)更大的發(fā)展。REITs需要在資本市場(chǎng)上不斷地融資和派息；而房地產(chǎn)公司的股息政策則沒(méi)有什么限制，公司自身的發(fā)展、宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況、稅收政策的改變、股東的意愿等諸多因素都會(huì)影響股利分紅，但是公司層面需要繳納25%的所得稅。而且公司的股價(jià)也主要取決于公司的發(fā)展?jié)摿?，股利分紅比例的作用處于其次，讀者亦可查看我國(guó)境內(nèi)128家上市房地產(chǎn)公司的分紅派息情況，以進(jìn)一步了解REITs和公司在分紅層面上的區(qū)別。

（3）借貸比例不同。REITs的借貸比例比較低，中國(guó)香港REITs的借貸比例只可占資產(chǎn)總值的45%，新加坡REITs借貸比例可占資產(chǎn)總值的60%，以此保證了REITs高收益下的低風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)公司則可作更大幅的借貸，因?yàn)橛芯薮蟮墓潭ㄙY產(chǎn)可以進(jìn)行抵押貸款，所以借貸比例可以非常高。

（4）上市組織形式不同。上市地產(chǎn)公司只能以公司形式組成，具體是股份有限公司的形式，而REITs則既可以是公司形式也可以是信托形式，美國(guó)大部分REITs都是公司形式，但是公司形式的REITs保留了信托的大部分特征，例如為確保REITs設(shè)有適當(dāng)?shù)闹坪猓仨毼为?dú)立的托管人來(lái)監(jiān)察管理人的運(yùn)作及代表基金單位持有人持有資產(chǎn)。

（五）商業(yè)信托

商業(yè)信托也稱(chēng)為普通法信托或者麻州信托，因起源于美國(guó)麻州而得名。商業(yè)信托被定義為：就信托財(cái)產(chǎn)享有受益權(quán)的憑證持有人的利益，以契約成立的非公司的企業(yè)經(jīng)營(yíng)組織，其財(cái)產(chǎn)由托管人持有并管理。商業(yè)機(jī)構(gòu)可用“信托”、而非“公司”的形式成立，而“商業(yè)信托”一詞一般泛指經(jīng)營(yíng)活躍業(yè)務(wù)的信托。廣義而言，信托是一種法律關(guān)系，商業(yè)信托主要具備商業(yè)投資目的、信托經(jīng)營(yíng)形式和企業(yè)組織化運(yùn)作這三大法律特征。即商業(yè)信托是以信托方式經(jīng)營(yíng)商業(yè)或獲取利益分配所成立的一種非公司形式的企業(yè)經(jīng)營(yíng)組織。REITs與BT比較，有以下幾點(diǎn)不同：

（1）托管人或經(jīng)理的管理權(quán)限不同。BT只可投資信托委托人控股的證券及其他權(quán)益。托管人、經(jīng)理?yè)?dān)任特定且受限的角色，不主動(dòng)管理；而REITs的托管人、經(jīng)理?yè)碛懈鼜V泛的權(quán)力，可投資各種允許資產(chǎn)，也可以管理不同實(shí)體發(fā)行的證券組合或資產(chǎn)。

（2）房地產(chǎn)投資內(nèi)容不同。BT可投資尚未形成租金收入的商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓開(kāi)發(fā)類(lèi)項(xiàng)目且比例沒(méi)有限制；而REITs投資的方向一般均嚴(yán)格限制為具有穩(wěn)定、持續(xù)收入來(lái)源的不動(dòng)產(chǎn)。例如我國(guó)香港地區(qū)法律規(guī)定REITs持有的不能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)資產(chǎn)不能超過(guò)REITs凈資產(chǎn)總額的10%，并明確禁止從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；新加坡法律規(guī)定REITs對(duì)于房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的投資不少于總資產(chǎn)的70%，且不得投資于空閑土地。REITs在2014年被允許進(jìn)入印度，該國(guó)規(guī)定REITs 80%以上的投資必須為可產(chǎn)生租金的成熟物業(yè)，對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，投資開(kāi)發(fā)的金額限制在REITs總資產(chǎn)的10%以?xún)?nèi)，其他10%的資金可以投資于股票、債券之類(lèi)的有價(jià)證券。

（3）分派比例不同。BT等信托可以依照信托合同的約定分派比例，而REITs規(guī)定必須向單位持有人分配不少于稅后收入凈額的90%。同時(shí)，BT向單位持有人做出的分派可超越其純利，公司法對(duì)派息金額的限制不適用于BT。

（4）舉債能力不同。商業(yè)信托的設(shè)立根據(jù)信托契約，并無(wú)對(duì)商業(yè)信托舉債能力的任何限制或債項(xiàng)水平的任何限制，可以通過(guò)借貸等方式融資而實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作，從而完成收購(gòu)、合并等活動(dòng)，從而不斷擴(kuò)大規(guī)模；而REITs對(duì)于負(fù)債比率均有不同程度的限制，我國(guó)香港地區(qū)REITs僅可借入最多為其總資產(chǎn)值45%的債務(wù)；新加坡的負(fù)債限額限于總資產(chǎn)的35%，目前可提高至60%，但需相應(yīng)的資信評(píng)級(jí)。從綜合負(fù)債能力來(lái)看，REITs將滿足于穩(wěn)定的收益，而在擴(kuò)大規(guī)模、追求增長(zhǎng)方面有所限制。

（5）上市主體控制權(quán)不同。商業(yè)信托上市主體的所有權(quán)及控制水平一般沒(méi)有限制；而根據(jù)我國(guó)香港地區(qū)REITs守則，香港REITs在任何時(shí)候應(yīng)就每項(xiàng)物業(yè)擁有超過(guò)50%的所有權(quán)及控制權(quán)。

二、投資工具

REITs在美國(guó)已經(jīng)非常成熟，REITs多作為一種投資理財(cái)工具進(jìn)行介紹，定位為資產(chǎn)配置中比較穩(wěn)妥低風(fēng)險(xiǎn)的投資選擇?；谠摱ㄎ唬琑EITs不可避免地需要與諸如債券、股票等投資工具進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。REITs的特性使人們?nèi)菀子涀∷?，但是也很容易使人們將其和其他投資工具混淆。讓廣大投資者盡快了解REITs，并接受REITs，直至在投資者心智模式中占有一席之地，是REITs今后向投資者營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重大挑戰(zhàn)。

REITs作為一種投資工具出現(xiàn)時(shí)，公眾很容易將其與股票混淆，因?yàn)镽EITs能像股票一樣在證券市場(chǎng)上交易。但是阿里巴巴、萬(wàn)科或者平安銀行等公司的股票多少與REITs有些不同，因?yàn)镽EITs具備非常高的股息分紅比例以及更加溫和平穩(wěn)的資產(chǎn)升值前景。由于REITs的上述特性，REITs又會(huì)被一些投資者認(rèn)為類(lèi)似于高收益的證券投資，如債券、可轉(zhuǎn)換債券、優(yōu)先股及高股利普通股甚至MLP等。但是REITs的波動(dòng)性又大于債券之類(lèi)的高收益證券，讀者可以從中再細(xì)細(xì)品味REITs的獨(dú)特魅力。

（一）債券

如果投資者買(mǎi)入債券，那么投資者的本金沒(méi)有增長(zhǎng)能力，只能獲取利息收入到期時(shí)償還本金的承諾。通貨膨脹會(huì)抵消債券收益，因此債券投資者的購(gòu)買(mǎi)力也可能是下降的，債券的價(jià)值隨著利率波動(dòng)而變化。但是REITs和債券不同，REITs沒(méi)有確定的到期時(shí)間，而且出售REITs股票時(shí)沒(méi)有任何價(jià)格上的保證，它只是在歷史上表現(xiàn)出比股票更平穩(wěn)的資本升值前景。債券類(lèi)似于REITs，但不是REITs。

（二）可轉(zhuǎn)換債券

可轉(zhuǎn)換債券是債券的一種，它是發(fā)行公司可以轉(zhuǎn)換為股票的債券，通常具有較低的票面利率。從本質(zhì)上講，可轉(zhuǎn)換債券是在發(fā)行公司債券的基礎(chǔ)上，附加了一份期權(quán)，允許購(gòu)買(mǎi)人在規(guī)定的時(shí)間范圍內(nèi)將其購(gòu)買(mǎi)的債券轉(zhuǎn)換成指定公司的股票。可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)勢(shì)很多，具有增長(zhǎng)的潛力，又有債券的保底性質(zhì)，在其標(biāo)的普通股的價(jià)值沒(méi)有增加的情況下，提供了固定到期時(shí)間和利息的保證。但是大多數(shù)公司不會(huì)發(fā)行這種對(duì)本公司不利的證券，只是偶爾會(huì)出現(xiàn)這種情況，如公司準(zhǔn)備上市而引入風(fēng)投的時(shí)候。

（三）優(yōu)先股

優(yōu)先股（Preference Share或Preferred Stock）是相對(duì)于普通股（Common Share）而言的，主要是在利潤(rùn)分紅及剩余財(cái)產(chǎn)分配的權(quán)利方面優(yōu)先于普通股。優(yōu)先股股東沒(méi)有選舉及被選舉權(quán)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有參與權(quán)，優(yōu)先股股東不能退股，只能通過(guò)優(yōu)先股的贖回條款被公司贖回，但是能獲得穩(wěn)定分紅。在破產(chǎn)清算的時(shí)候，優(yōu)先股的持有人的求償權(quán)利在公司的債權(quán)人之后，在普通股之前。優(yōu)先股的持有人相比普通股的持有人有優(yōu)先權(quán)，而且許多優(yōu)先股明確普通股股息在優(yōu)先股股息發(fā)放之前不得發(fā)放。

由此可以看出，優(yōu)先股有嚴(yán)重的流動(dòng)性問(wèn)題，而且缺少升值潛力和股息增長(zhǎng)前景，它更像債券的代替品，但優(yōu)先股也有穩(wěn)定的股息和優(yōu)先于股票的受償權(quán)。

（四）公共事業(yè)類(lèi)股票

公共事業(yè)類(lèi)股票具有較高的股息和較低的投資風(fēng)險(xiǎn)。公共事業(yè)類(lèi)行業(yè)的市值很大，它們提供社會(huì)基礎(chǔ)類(lèi)服務(wù)，諸如電力、天然氣、水力及通信等。這些行業(yè)不會(huì)有太多的競(jìng)爭(zhēng)，在指定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)被政府授予壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)。這種壟斷經(jīng)營(yíng)使得該類(lèi)股票風(fēng)險(xiǎn)較低，股息較高。但是由于監(jiān)管當(dāng)局的限制，這類(lèi)股票的升值空間不大。由于公共事業(yè)類(lèi)股票提供的服務(wù)需求平穩(wěn)，收益和股息也是平穩(wěn)的，通常每年波動(dòng)2%～4%。因此，公共事業(yè)類(lèi)股票對(duì)于資本升值前景和總回報(bào)要求不高的投資者是一種不錯(cuò)的選擇。如果REITs開(kāi)展與這類(lèi)股票的競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)有不小的壓力。

但是REITs也可以投資公共事業(yè)類(lèi)的項(xiàng)目，這類(lèi)產(chǎn)品收益偏低但是穩(wěn)定，增長(zhǎng)緩慢但是持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，符合REITs的投資需求。在我國(guó)，政府債務(wù)高企，保障性住房的資金缺口巨大，保障房有可能成為非常好的REITs產(chǎn)品，通過(guò)公開(kāi)募集發(fā)行，可以完善該類(lèi)項(xiàng)目的融資問(wèn)題。

延伸閱讀

不動(dòng)產(chǎn)證券化

REITs屬于房地產(chǎn)證券化的概念，房地產(chǎn)證券化包括兩個(gè)內(nèi)容：一是房地產(chǎn)投資信托基金；二是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托（Real Estate Asset Trust，簡(jiǎn)寫(xiě)為“REATs”）。前者是依據(jù)專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)設(shè)立REITs，發(fā)行公司股份或者信托受益憑證，募集資金投資于房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、房地產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的項(xiàng)目；而不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托則是信托機(jī)構(gòu)委托其不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)給托管人管理，發(fā)行信托受益憑證，以保障受益人對(duì)該信托的收益權(quán)利。

臺(tái)灣地區(qū)對(duì)REITs的定義是：由受托機(jī)構(gòu)尋找具有穩(wěn)定收益之標(biāo)的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)核準(zhǔn)或申報(bào)生效后，透過(guò)公開(kāi)招募或向特定人私募之方式，將募集資金轉(zhuǎn)換成受益證券的形式，交付給投資人（委托人）；而且投資人不但可以分配到信托財(cái)產(chǎn)之收益、亦可以獲得基金孳息或其他利益。

臺(tái)灣地區(qū)對(duì)REATs定義是：向不特定人募集發(fā)行或向特定人私募不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，并交付給投資者不動(dòng)產(chǎn)信托受益憑證，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資標(biāo)的而成立的信托。REITs與REATs的區(qū)別主要表現(xiàn)在信托資產(chǎn)不同上。REITs的信托資產(chǎn)是資金；REATs的信托資產(chǎn)則是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，如房地產(chǎn)抵押權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)等。

REITs和REATs的對(duì)比如表2.1所示。