2.4　房地產開發資金來源

地產開發投資資金增長分為三個階段：第一階段是2009—2013年的低基數增長期；第二階段是2014—2015年的平臺期；第三階段是2016—2019年的高基數增長期。2019年全年房地產開發資金來源總額17.86萬億元，是2009年5.78萬億元的近三倍。

金融危機后的十年地產調控政策幾乎從未缺席，而地產三大周期內房地產開發資金來源總量和增速也存在一定的差異。第一輪地產周期，房地產開發資金低基數增長期的核心邏輯，是次貸危機后中國出臺四萬億元經濟刺激計劃對地產、基建的拉動，以及2013年增加商品房供給政策導向的影響。第二輪地產周期，2013年商業銀行同業監管加強以及調控政策再度收緊，疊加全球經濟下行、通貨緊縮壓力增大，對房地產開發資金供給產生一定影響。第三輪地產周期的特征是高基數增長，供給側結構性改革政策的出臺，增加土地供給的政策導向，以及2018—2019年由于中美貿易摩擦導致穩增長刺激政策再度出臺，房地產開發資金維持了四年高基數增長。

金融危機后十年的三輪地產周期內，房地產開發資金來源結構不斷變化（圖2-19：房地產開發資金來源占比），非銀金融機構和影子銀行占比超過商業銀行表內業務占比。信貸在房地產開發資金來源中占比逐漸下降，個人按揭貸款則呈上升趨勢，自籌資金占比通常在30%～40%左右，定金及預付款占比近五年呈逐年上升趨勢。總體看來，房地產開發資金來源中，非銀金融機構和影子銀行占比超過商業銀行表內業務占比。銀行表內信貸，主要包括商業銀行對房地產開發企業貸款和居民部門個人住房按揭貸款，在開發資金來源中占比總計30%左右。表外信貸和資本市場融資，包括房地產企業信用債、股權融資、非標融資等，主要體現在自籌資金和定金及預收款項下，在房地產開發資金來源中占比預計達到50%左右。

圖2-19　房地產開發資金來源占比

數據來源：Wind、國家統計局

國內貸款在房地產開發資金來源中占比逐步下降。根據統計局數據，2019年的房地產開發資金來源的國內貸款新增2.5萬億元，在全部房地產開發資金來源中占比14%，較2009年的20%左右明顯下降。這一趨勢是同金融危機后國內金融創新和影子銀行的發展相一致的。

居民個人按揭貸款占比總體呈上升趨勢，近年略有下滑。統計局數據顯示，2019年居民部門個人按揭貸款新增2.7萬億元，超過當年地產企業新增銀行信貸總額，在房地產開發資金來源中占比15%左右，較2011年的低谷上升5～6個百分點，較2016年17%的峰值降1～2個百分點。

自籌資金占比30%～40%，2015—2018年增速回升（圖2-20：房地產開發資金來源增速）。自籌資金主要由地產企業自有資金、股權融資、債權融資以及資產證券化等組成，非標等債權融資方式也有部分體現在自籌資金項下。自籌資金在房地產開發資金來源中占比通常為30%～40%，2014年峰值達到41.3%。2015—2018年自籌資金增速明顯回升，受益于實體經濟融資成本和無風險收益率的下降，地產企業信用債發行和資產證券化的發展，是地產企業自籌資金增速回升的主要貢獻因素。2019年，地產企業自籌資金新增總計5.8萬億元，增速略有回落，但是在房地產開發資金來源中占比仍然達到30%以上。

圖2-20　房地產開發資金來源增速

數據來源：Wind、國家統計局

定金及預收款在房地產開發資金來源中占比自2014年以來逐年上升，2019年占比達到34.4%的峰值。從定義上看，定金及預收款，指房地產開發企業預收的購買者用于買房的定金及預收款。定金是為了使簽訂合同的甲乙雙方履行經濟合同，根據有關規定由購房單位在報告期交納的押金。預收款是甲乙雙方簽訂購銷房屋合同后，由于經營活動的需要，在報告期由購房單位提前交付的購房款（包括預收購房款中的外匯）。從資金來源結構上看，非銀金融機構對房地產企業的融資，主要包括信托貸款、非標融資等，大多體現在該項目下。定金及預收款在地產資金來源中占比提升，是影子銀行表外業務擴張的結果。