2.5　地產(chǎn)調(diào)控政策

中國式地產(chǎn)調(diào)控有兩大特點。第一個特點是，從時間來看，在經(jīng)濟下行階段出臺刺激政策，房價短期飆升后，隨即出臺地產(chǎn)調(diào)控政策，政策力度伴隨房價進一步上行而不斷加碼。從2003年以來，尤其是2008年金融危機后的三輪地產(chǎn)周期中，這一規(guī)律無一例外。第二個特點是，調(diào)控政策不僅緊縮需求，同時收縮供給，事實上的效果就是供給向需求的傳導阻滯，推動價格上行。

2.5.1　2003—2007年確立房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位

2003年確立房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，政策目標以控房價為主，政策工具包括首付、稅收、土地等，全國房價大漲。2003年SARS來襲，經(jīng)濟下行壓力加大，同年8月12日，國務院發(fā)布《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡稱18號文），房地產(chǎn)被確立為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房價由此連續(xù)大漲。一年后，地產(chǎn)調(diào)控政策開始陸續(xù)出臺。

2004年土地招、拍、掛的71號文。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)國土資發(fā)〔2004〕71號《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施后，除按國家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題等外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應必須嚴格按規(guī)定采用招標拍賣掛牌方式，2004年8月31日前應完成關(guān)于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施前的高度重視穩(wěn)定住房價格工作歷史遺留問題的界定和處理。

2005年“國八條”和“新八條”。2005年3月26日國務院發(fā)文指出，高度重視穩(wěn)定住房價格工作；保持住房價格特別是普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的相對穩(wěn)定，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設項目用地、暫停提高公用事業(yè)價格和收費標準等措施；大力調(diào)整和改善住房供應結(jié)構(gòu)，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給；嚴格控制被動性住房需求，合理確定年度拆遷規(guī)模；正確引導居民合理消費預期；全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行，建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預警預報體系；積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。5月11日建設部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，從規(guī)劃、土地供應、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等方面對“國八條”進行細化。

2006年全額征收營業(yè)稅、7090政策、首付上調(diào)等調(diào)控政策。2006年5月30日國務院《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，明確規(guī)定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上；個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

2007年房企土地增值稅實行清算式繳納。2007年1月17日稅務總局《關(guān)于房企土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》指出，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

2.5.2　2009—2011年五輪調(diào)控政策

金融危機后中國推出四萬億元穩(wěn)增長政策，2009年房價暴漲，一年之后就出現(xiàn)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。此輪地產(chǎn)調(diào)控堪稱史上最嚴，調(diào)控政策經(jīng)歷五輪升級，分別是2009年“國四條”、2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”以及2011年初的“新國八條”。

2009年“國四條”。2009年12月14日國務院常務會議就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措，會議同時明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”。

2009年住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅規(guī)定修訂。自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

2010年史上最嚴“國十條”，首次推出影響多年的限購限貸政策。2010年4月17日，國務院發(fā)布“國十條”，不僅重申了建立考核問責機制、增加住房有效供給、加快安居工程建設等問題，更進一步緊縮政策，提出二套房貸首付不低于50%、限制外地人購房、推進房產(chǎn)稅試點等從未有過的嚴厲措施。具體而言有如下幾輪政策調(diào)控：

限貸政策。暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。2010年6月4日住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確各地商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實際擁有成套住房數(shù)量進行認定。同年9月29日，多部委出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，央行、銀監(jiān)會決定，將原針對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張地區(qū)的停貸政策擴大至全國，并不再給予各商業(yè)銀行選擇權(quán)；將貸款購買商品住房首付款比例全面調(diào)整到30%及以上，并要求嚴格執(zhí)行二套房貸政策，禁止消費性貸款用于購買住房。首次提出對沒有1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停貸款；首次提出公積金貸款利率差別化，限定第二套住房公積金個人住房貸款發(fā)放對象。

限購政策。2010年11月12日住建部、外匯局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》，明確境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房，在境內(nèi)設立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。同年11月22日商務部出臺《商務部辦公廳關(guān)于加強外商投資房地產(chǎn)業(yè)審批備案管理的通知》，對規(guī)范和限制外資投資和開發(fā)房地產(chǎn)作出要求。

房企再融資政策。2010年9月央行、銀監(jiān)會規(guī)定，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求，對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行則要停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

預售制度。2010年4月13日，住建部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》，要求各地切實強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，完善商品住房預售制度，加強預售商品住房交付和質(zhì)量管理，健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制，并明確提出，全面開展預售商品住房項目清理，未獲預售許可項目，開發(fā)商不得收取或變相定金、預收款等具體措施。

增加居住用地供應。“國十條”明確規(guī)定，房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應總量；要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設；在堅持和完善土地招、拍、掛制度的同時，探索“綜合評標”“一次競價”“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。此外，再次強調(diào)“三類用地”占比不得低于70%，并明確要求優(yōu)先供應。2010年6月26日，國土部發(fā)布《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》，要求通過多種措施來推進征地補償新標準實施，確保補償費落實到位，進一步改進和完善征地管理工作。通知，對安置補償費落實工作做了創(chuàng)新規(guī)定，如在用地預審時將征地補償費足額列入項目概算、鼓勵推行征地補償款預存制度、征地補償費直接給到農(nóng)民個人等。

對閑置土地和溢價率的規(guī)定。2010年9月8日，國土部、住建部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》，通知明確提出因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動；住宅用地的容積率指標必須大于1；土地交付之日起一年內(nèi)開工建設，自開工之日起三年內(nèi)竣工等措施。同年12月19日國土部下發(fā)《關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，對招、拍、掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊要實行上報制，國土資源主管部門還須將因政府原因閑置土地尚未完成整改處置的市縣和具體地塊信息、閑置原因向社會公告。

契稅政策調(diào)整。2010年3月9日，財政部、國稅總局，進一步明確首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策，提出對兩個或兩個以上個人共同購買普通住房，其中有人有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。同年9月29日，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，明確對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅；對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

土地增值稅清算。2010年5月19日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確了土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。同年6月3日，《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》出臺，通知明確預征稅率調(diào)整，并加強土地增值稅的清算管理工作，除保障性住房外，東部地區(qū)預征稅率不得低于2%，中部和東北地區(qū)不得低于1.5%，西部地區(qū)不得低于1%。核定征收率原則上不得低于5%。同年9月29日，多部委新政再次提及土地增值稅，明確重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。

經(jīng)濟適用房和廉租房政策。2010年1月10，國務院辦公廳“國十一條”提出，要適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設的補助標準，改進和完善中央補助資金的下達方式。同年4月22日、5月4日，住建部分別下發(fā)《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知》，要求各相關(guān)部門加強對經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設與管理。同年6月18日，住建部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》，對2010—2012年保障性住房建設規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作的指導思想、基本原則、規(guī)劃重點、基本目標等均予以了明確規(guī)定，到2015年末，我國需力爭人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障，基本建立全國住房保障基礎信息管理平臺。2010年11月16日，財政部、發(fā)改委、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》，明確從2010年起，各地可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金和住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。

2010年首提房產(chǎn)稅。2010年5月31日，《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》，提出要深化財稅體制改革，逐步推進房產(chǎn)稅改革。2010年9月29日，多部委新政再次提及房產(chǎn)稅，明確要加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

2011年初“新國八條”繼續(xù)加碼調(diào)控，并首推限價。2011年1月26日國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議確定的相關(guān)政策措施，簡稱“新國八條”。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。當年，全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1，000萬套。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。各地要增加土地有效供應，認真落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。制定和執(zhí)行住房限購措施，對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。對于新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、監(jiān)察部要會同有關(guān)部門，約談省級及有關(guān)城市人民政府負責人。堅持和強化輿論引導。

2011年房產(chǎn)稅政策試點。2011年1月27日，上海市、重慶市宣布開始試點房產(chǎn)稅。上海市征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%。重慶市征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%～1.2%。

2.5.3　2012—2013年“新國五條”：增加供給、房產(chǎn)稅改革試點

2012年受歐債危機影響，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力再次加大，政府隨即推出3，600萬套保障房計劃，央行先后兩次降準降息。4月武漢、南昌、鄭州、沈陽等多個城市上調(diào)公積金貸款額度，調(diào)整額度多在15%～25%之間，住建部也就各地公積金條例修改進行全面調(diào)研。同期發(fā)改委批準868個大型基建項目，超過上年同期一倍有余，下半年繼續(xù)加快基建投資審批進程。

增加保障房供給和閑置土地處置等政策陸續(xù)出臺，增加房地產(chǎn)市場供給。2012年2月2日北京市發(fā)布《貫徹〈國務院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設和管理的指導意見〉的實施意見》，首次明文規(guī)定新購經(jīng)濟適用房不得在市場上出售，如果銷售需由政府回購。2012年7月1日國土資源部新修訂的《閑置土地處置辦法》正式實施，《辦法》中明確了閑置土地定義：超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)、已動工但開發(fā)建設用地面積占應動工總面積不足1/3，或已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設滿一年的國有建設用地，都被認定為閑置土地。新辦法對閑置土地的定義更為寬泛，從而敦促開發(fā)商盡快開發(fā)，以避免囤地、捂地現(xiàn)象，從而增加市場供應量，協(xié)調(diào)市場供需平衡。

地產(chǎn)周期隨風而起，地產(chǎn)市場過熱跡象又開始顯現(xiàn)，金融機構(gòu)同業(yè)業(yè)務擴張表外資產(chǎn)引起央行和監(jiān)管機構(gòu)重視，同時美聯(lián)儲貨幣政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向預期。2013年初，伴隨著金融監(jiān)管力度加大，新一輪地產(chǎn)監(jiān)管政策周期啟動。2013年2月20日“新國五條”頒布，推出地方政府房價工作責任制、二手房交易個稅、差別化住房信貸政策、房產(chǎn)稅試點、增加住房和用地供應等政策。

完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。

堅決抑制投機投資性購房，嚴格執(zhí)行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他房價上漲過快的城市，省級政府應要求其及時采取限購等措施。

嚴格實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

二手房交易個稅。明確二手房交易中的個人所得稅將會按照個人所得的20%征收，堪稱政府使用稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的最嚴厲之舉。

增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配，2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

加強商品房預售管理。嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為，推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。

實際政策結(jié)果是，購房者擔憂稅負轉(zhuǎn)嫁而紛紛集中買房。2013年地產(chǎn)銷量增長，土地出讓金突破4萬億元，部分城市出讓土地是當年地產(chǎn)銷售額的3～4倍，全國45個城市共出現(xiàn)總價及單價地王67個，堪稱“地王年”。

2.5.4　2014—2015年從政策松綁到去庫存

房地產(chǎn)市場在2014年初迅速冷卻。為了防止房地產(chǎn)崩盤或者風險釋放，政府推出去庫存政策，包括調(diào)控導致限購限貸松綁、央行“9·30新政”信貸支持購房、降息降準。

2014年6月開始分類調(diào)控導致限購限貸松綁。呼和浩特市是第一個正式發(fā)文全面放開限購的城市，截至9月底僅有北上廣深和三亞五個城市未取消。除放開限購外，各地還出臺了房貸優(yōu)惠、公積金異地使用、落戶放寬等其他優(yōu)惠政策，非一線城市的緊急救市全面展開。

2014年央行“9·30新政”，重啟寬松周期。市場對限購取消反應平淡，房地產(chǎn)銷售和庫存累積有進一步惡化的風險，2014年9月30日央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》（簡稱“9·30新政”），提出二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”；商貸首套房最低首付比例30%，利率下限為基準利率0.7倍；支持房企在銀行間市場進行債務融資，開展REITs試點等。9·30新政是重要的調(diào)控轉(zhuǎn)折點，標志著在穩(wěn)增長和去庫存的壓力下，強有力的全國性刺激重回歷史舞臺。

2015年3月，全國兩會召開，提出要“加快培育消費增長點，穩(wěn)定住房消費。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。4月底中央政治局會議提出“完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”。

房貸標準持續(xù)放寬。繼2014年央行“9·30新政”之后，信貸政策持續(xù)放松，2015年“3·30”政策明確降低商貸二套房首付比例，鼓勵改善性住房需求，同時也降低了公積金購買首套房首付比例。2015年“8·31”政策明確對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的居民家庭，公積金最低首付款比例降至20%。2015年新9·30新政指出，在不實施“限購”措施的城市，商貸首套房最低首付比例降至25%。首套房商貸達到了五年內(nèi)最低點，同時根據(jù)2014年“9·30”政策，已結(jié)清首套房貸款的家庭購買二套房首付最低也有望執(zhí)行首套房貸款政策而下調(diào)。

營業(yè)稅免征期限調(diào)整，房屋轉(zhuǎn)讓、租賃手續(xù)費減免。中央財稅政策積極調(diào)整，2015年3月財政部、國家稅務總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期已由5年調(diào)整為2年。7月國家稅務局總局發(fā)布《關(guān)于簡化個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征營業(yè)稅手續(xù)的公告》，個人在辦理無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征營業(yè)稅手續(xù)時，可以不用再向稅務部門提交有關(guān)贈與公證材料。個人以離婚財產(chǎn)分割、贈與特定親屬、贈與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人三種方式無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)時，可直接申請免營業(yè)稅。9月國家發(fā)展改革委、財政部印發(fā)《關(guān)于降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費受理商標注冊費等部分行政事業(yè)性收費標準的通知》，明確提出，新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，由現(xiàn)行每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。同時明確，中小城市住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費標準可進一步適當降低。10月10日，財政部、國家發(fā)展改革委下發(fā)《關(guān)于取消和暫停征收一批行政事業(yè)性收費有關(guān)問題的通知》，房屋租賃手續(xù)費被取消。

2015年末中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)化解房地產(chǎn)庫存。11月10日，習近平主持召開中央財經(jīng)領導小組第十一次會議時強調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。2015年11月11日國務院常務會議提出以加快戶籍制度改革帶動住房消費。同年12月中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)化解房地產(chǎn)庫存。

2015年房企融資國土部不再事先審查，標志房企再融資放松。證監(jiān)會于2015年1月16日發(fā)布消息稱，上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務的，國土資源部不再進行事前審查，對于是否存在土地閑置等問題認定，以國土資源部門公布的行政處罰信息為準。

2016年初央行房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整，政策全面放松，按揭首套房首付降至2成、降契稅、全面推行營改增。2016年2月2日，央行銀監(jiān)會發(fā)布通知，對房地產(chǎn)貸款政策作出調(diào)整：居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。2月19日，財政部等三部門發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。3月24日，財政部公布營改增細則，明確自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

2.5.5　2016年北京“9·30新政”：限購、增加土地供給、加強預售管理

2016年北京“9·30新政”，限購升級，并加強預售證、房產(chǎn)中介監(jiān)管。2016年9月30日北京住房城鄉(xiāng)建設委等部門發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，主要內(nèi)容包括：

加大住宅用地供應力度，合理調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)。結(jié)合年度土地供應計劃，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。加快自住型商品住房用地供應。2016年內(nèi)盡快安排一批自住型商品住房用地入市交易。

控地價、限房價。在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招、拍、掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。

提高首付比例。購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

通過預售證核發(fā)，加強對房企及其銷售行為的管理。對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬于期房預售的暫不核發(fā)預售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。對取得預售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。

加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀活動的管理。房產(chǎn)中介不得違規(guī)獨占房源信息、哄抬房價，實行明碼標價，不得利用虛假或容易使人誤解的標價內(nèi)容和方式等進行價格欺詐，嚴禁從事首付貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。

2.5.6　房住不炒、因城施策

2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出房住不炒，指出合理增加土地供應，加快租賃立法，加強市場監(jiān)管，推進新型城鎮(zhèn)化。中央經(jīng)濟工作會議指出，房子是用來住的，不是用來炒的，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。繼續(xù)扎實推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進農(nóng)民工市民化。

根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，2017年3月，兩會政府工作報告明確房地產(chǎn)市場的三項重點工作：加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策去庫存、堅持住房居住屬性。同時指出，繼續(xù)扎實推進新型城鎮(zhèn)化，深化戶籍制度改革，今年實現(xiàn)進城落戶1300萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。

因城施策成為2017年政策重點。2017年初，全國國土資源工作會議強調(diào)根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度，對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。2017年1月6日，央行強調(diào)要因城施策，繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策，切實防范化解金融風險。1月10日，銀監(jiān)會提出分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控。同時，各部委積極響應中央經(jīng)濟工作會議提出的“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”，發(fā)改委表示“完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化政策組合”，農(nóng)業(yè)部強調(diào)推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革。

限價。2017年10月25日住建部與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查的通知》，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)，在全國范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤和房地產(chǎn)中介機構(gòu)門店商品房銷售價格行為進行聯(lián)合檢查。

2017年末中央經(jīng)濟工作會議確定，租售并舉成為2018年房地產(chǎn)工作重點。2017年10月18日十九大報告提出，提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2017年12月中央經(jīng)濟工作會議明確2018年房地產(chǎn)工作重點“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。會議提出要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。

2.5.7　2014—2018年棚改貨幣化

棚戶區(qū)改造是中國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。通常來說，棚改區(qū)分為貨幣化安置和實物化安置兩種方式。棚改貨幣化安置指的是，居民可以直接獲得一些補償款，然后由他們自主地在市場上不受域限制地購置住房；棚改實物化安置指的是，居民在拆遷之后可以獲得一套房子作為補償，以房換房，并且會額外得到少量的補償款。

棚改在2014年之前主要是以實物化安置為主。2008年10月中央出臺“擴大內(nèi)需事項措施”明確提出加快建設保障性安居工程，棚戶區(qū)改造作為保障性安居工程的主要內(nèi)容全面啟動。但是資金問題阻礙2014年之前的棚改工程推進進度。2008—2014年間，我國每年棚戶區(qū)改造開工量一直保持250～300萬套，如果按照當時2012年末棚戶區(qū)存量4，200萬戶來估算的話，我國棚改工程需要14年才能完成。2013年7月國務院出臺《加快棚戶區(qū)改造工作意見》，2013—2017年棚改目標總量僅為1，000萬套（其中城市棚戶800萬套，國有工礦棚戶90萬套，國有林區(qū)棚戶30萬套，國有墾區(qū)危房80萬套）。

2014年后，房地產(chǎn)去庫存政策逐步推進，棚改轉(zhuǎn)而以貨幣化安置為主，包括發(fā)放購房券、政府購買存量商品房安置、一次性貨幣補償?shù)确绞健?014年3月，政府提出棚改要同新型城鎮(zhèn)化“3個1億人”規(guī)劃對接，要求在2020年末完成3，650萬戶改造，讓1億人口搬出棚戶區(qū)。2014年7月21日國務院辦公廳出臺《關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》（國辦發(fā)〔2014〕36號）。自此，棚改貨幣化拉開了大幕。

棚改貨幣化的信貸支持。抵押補充貸款（PSL）是棚改資金的重要來源。2014年初央行創(chuàng)設中期信貸工具PSL。同年4月，國開行專門成立獨立的住宅金融事業(yè)部，把現(xiàn)有的棚改等保障性安居工程建設貸款劃入事業(yè)部統(tǒng)一管理。資金流向為央行通過PSL向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，由此形成資金流的閉環(huán)。PSL可以理解為是一種基礎貨幣投放的新渠道，借助棚改貨幣化實現(xiàn)對三線、四線城市的貨幣定向投放。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2018年，央行通過PSL投放流動性存量規(guī)模3.3萬億元。

2015年要求棚改貨幣化比例不低于50%。2015年8月，住建部和國開行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步推進棚改貨幣化安置的通知》，要求貨幣化安置比例不低于50%。該政策對此輪房地產(chǎn)市場行情產(chǎn)生了巨大的推動作用，隨后房地產(chǎn)市場迎來了一輪全國性的普漲行情。

2016年再次提高貨幣化安置比例。2016年3月21日，國務院召開全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議，他指出，2016年全國實施棚戶區(qū)改造600萬套，各地各部門要早安排、早準備，確保早日開工；要落實棚改信貸支持政策；進一步提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例；嚴格資金監(jiān)管，確保工程質(zhì)量。同時，要提前謀劃2017年的棚改工作，積極開展好前期工作。2016年7月，住房城鄉(xiāng)建設部等三部門發(fā)布《關(guān)于進一步做好棚戶區(qū)改造工作有關(guān)問題的通知》，加速推進棚改，確保提高棚改貨幣化安置比例；確保落實棚改信貸支持政策；確保棚改資金安全高效利用。

從2009年到2013年全國一共完成棚戶區(qū)改造1364萬套，2009—2017年共完成棚改3650萬套，較“3個1億人”規(guī)劃提前三年完成目標。2015—2017年的改造量1，800萬套，年均600萬套，如果其中一半實行貨幣化安置，則意味著新增了300萬套的住房需求。目前完成整個棚改工程大約70%，到2020年棚改任務可基本完成。2017年5月24日國務院常務會議提出實施2018—2020年三年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1，500萬套，其中2018年的計劃是580萬套。

2017年下半年以來，棚改貨幣化政策逐步收緊。2017年8月，住建部等六部委曾發(fā)文明確，住宅消化周期在15個月以下的市（縣），應控制棚改貨幣化安置比例。2017年11月，住建部表示，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。2018年的棚戶區(qū)改造計劃，住建部明確：商品住宅消化周期在15個月以下的市（縣），應控制棚改貨幣化安置比例，采取新建安置房的方式。對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。

2018年明確盡快取消棚改貨幣化安置。2018年10月8日國務院常務會議，部署推進棚戶區(qū)改造工作中明確提出“要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市（縣），要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策……有序加大地方政府棚改專項債發(fā)行力度”。

2.5.8　2018—2019年調(diào)控政策相機抉擇

受中美貿(mào)易摩擦的影響，2018年下半年開始國內(nèi)經(jīng)濟增長壓力再度加大，地產(chǎn)調(diào)控政策邊際松動，免征印花稅、支持地產(chǎn)企業(yè)債融資、放松開發(fā)商預售融資制度、首套貸款利率個稅專項扣除等政策陸續(xù)出臺。2018年11月1日財政部、國家稅務總局就《中華人民共和國印花稅法（征求意見稿）》《印花稅法征求意見稿》，轉(zhuǎn)讓、租賃住房訂立的應稅憑證，免征個人應當繳納的印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)債，支持棚改、保障性住房和租賃住房，2018年12月5日發(fā)改委關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經(jīng)濟能力的通知，按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機制建設的精神，目前企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。各地地產(chǎn)調(diào)控松綁大幕逐步開啟，放松開發(fā)商預售融資制度。2018年12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，同時全面放松房地產(chǎn)開發(fā)商的住房預售融資制度。第十三屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議修訂的《中華人民共和國個人所得稅法》于2019年1月1日正式實施，首套住房貸款利息支出1000元／月個稅專項附加定額扣除，在實際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。

繼2017年推出土儲、收費公路、項目收益和棚改等四類地方政府專項債相關(guān)政策后，2018—2019年地方政府專項債發(fā)行加速。

2017年6月財政部在地方政府一般債的基礎上，正式推出地方政府專項債，主要包括2017年62號文土儲專項債、97號文收費公路專項債、89號文項目收益專項債和28號文棚改專項債等。存量地方專項債中，土地儲備專項債占比最大，其次是收費公路、交通運輸類專項債。2018年8月14日財政部72號文《關(guān)于做好地方政府專項債券發(fā)行工作的意見》，要求為加快地方政府專項債券發(fā)行和使用進度，更好地穩(wěn)投資、擴內(nèi)需、補短板，地方債券發(fā)行進度不受季度均衡要求限制；不再限制專項債券期限比例結(jié)構(gòu)，各地應當根據(jù)項目建設、債券市場需求等合理確定專項債券期限；不再向財政部備案需公開的信息披露文件。

房企發(fā)債政策回暖。2018年12月12日發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經(jīng)濟能力的通知》，指出要支持信用優(yōu)良、經(jīng)營穩(wěn)健、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級或區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有引領作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。對符合條件的企業(yè)申報發(fā)行優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券，實行“一次核準額度、分期自主發(fā)行”的發(fā)行管理方式。發(fā)改委可根據(jù)實際情況適時調(diào)整優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營財務指標參考標準。其中，資產(chǎn)總額大于1，500億，年收入大于300億，負債率不超過85%，3A評級的房地產(chǎn)企業(yè)，屬于支持的優(yōu)質(zhì)企業(yè)范圍。從政策面看，房企發(fā)債的約束逐步減少。

2019年地產(chǎn)調(diào)控政策階段性變化。中央定調(diào)地產(chǎn)調(diào)控三階段：3月份兩會表態(tài)“防止房市大起大落”，4月政治局會議重提“房住不炒”；7月政治局會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”；12月份新華社重申“堅持房住不炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效機制”。地方調(diào)控同樣歷經(jīng)三階段變化：1—4月份，多城調(diào)降人才落戶門檻，呼和浩特、寧波等市更是出臺人才購房補貼這類刺激性政策；5—7月份，地方調(diào)控關(guān)注房價紅線，蘇州、西安等市相繼升級調(diào)控；8月份以來，人才新政不斷發(fā)力，“四限”調(diào)控局部放松。