第三節 長租公寓產品合規性認定

長租公寓產品的合規性，一直困擾著整個租房行業，也一直被廣大業主、租房從業者、租客，甚至法律界人士熱議。熱議合規性，是因為它出的問題比較多，如果經營狀態好，問題少，大家就不討論了。我們在百度上輸入“群租房投訴”字眼，搜索結果數據顯示為387萬條。

在上海群租第一案中，付蓉的代理律師在庭審堅稱“房屋產權人已經將房屋租賃給原告付蓉使用，那就賦予了她合法占有、使用、收益的權利。付蓉完全是合法承租，物業公司無權對原告的搬床和出入行為進行非法干涉和阻止。”上海綠宇物業管理有限公司代理律師在法庭上表示：“我們阻止的不是付蓉的搬床行為，而是她的群租行為。”且付蓉的行為嚴重違反了《上海綠城業主臨時公約》第八條、第十三條關于不能改變房屋原有設計功能及住宅用途的約定及《上海綠城室內裝飾裝修管理服務協議》。幾番激烈的法庭辯論之后，合議庭經過對案件的評議認為，因原告付蓉未按照原房屋的設計功能使用物業，擅自改變住宅實際功能和布局進行分割轉租，故被告物業公司作為物業管理企業，有權采取措施予以制止。被告限制原告搬入家具的行為，實質上是對原告違反設計使用功能而進行的使用收益的限制，且出租人對此也予以認可，故被告物業行使權利的方式并無不當，不應承擔侵權責任。該案以原告敗訴告終。值得注意的是，雖然原告敗訴，但是該案件的基礎是二房東付蓉違反了物業管理條例，而不是一開始就認定群租房違法經營行為。

北京群租第一案中，法院最終以王女士、張先生應當依據之前約定的協議對許女士的損失承擔賠償責任，并酌情考慮了一定期限的租房損失，判決王女士、張先生賠償許女士經濟損失5萬元。對于王女士的房屋被非法改建行為，許女士應向相關部門反映，不屬于法院受理范圍。對許女士要求王女士、張先生停止侵害、恢復原狀、排除妨害的訴訟請求，法院不予支持。末了，北京群租第一案以雙方賠償協議履行的角度審理結案，而對群租房的事實不予追究。

原因是什么呢？

在北京群租第一案中，《北京青年報》有這樣的庭審現場報道：陪同被告王女士一起到庭應訴的一位自稱是其表弟的男子氣哼哼地對記者說：“我們憑什么不能群租啊？國家哪條法律規定不能群租呢？哪條法律寫著一套房里不能住20個租戶呢？”的確，哪條法律都沒有這樣的明確要求。

集中式公寓由于受土地使用性質、消防審核、流動人口等監管的約束，經營場所相對公開，經營中違規改造隔房的問題相對少一些。

而分散式公寓，在由原始房屋出租轉租過程中，并沒有明確的要求細則。例如：到底可以將一套原始住宅房分割成多少間或者分割成多少床位？臥室、客廳和廚房能不能隔斷出租？室內居住人數上限是多少？居住人數是按什么要求約定的？什么樣的設計格局符合消防安全檢查等？加上它具有分散性和隱秘性的特點，不容易被發現，不容易被監管。

出租房最早的法律依據是1995年5月9日建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》，其中第十三條規定：房屋租賃實行登記備案制度；第十六條規定：房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》；第二十三條規定：承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添，確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。

需要注意的是“確需變動的，必須征得出租人的同意”，事實上這個規定幾乎是默許了群租房的存在，因為在落地過程中承租人只需要在和業主簽約時約定對方同意分割轉租即可，至于怎么分割，分割多少都不會具體約定。分割后也不用承擔任何責任。

從市場需求和利益驅使的角度，二房東當然會把房間隔得越小越好，能塞進去的人越多越好。

從租客的角度而言，在安全舒適或在工作和收入之間不得不選擇的情況下，房租越便宜越好。《蝸居》里海萍對蘇淳說：“租房子，我又不傻。租房子當然是越便宜越好了，省下的錢不就是我們的嗎？”畢竟租房支出是一項相對長期構成比例較大的固定生活成本，而且屬于不可逆成本。對于參加工作不久的年輕人，有的幾乎一半收入都用于支付房租了，而對那些進城務工的農民工來說，租金支付能力更低。

從監管的角度，法律條文只約定了要到租賃房屋所在地省、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。對于日常居住合規性監督和檢查，是一件耗費大、成效小的事情，并沒有具體明確部門和監管責任。物業部門在《物業管理條例》中沒有規定物業可以處理業主自己租房的事（除非個別高檔小區物業公約里有要求）；居委會也沒有相關法律依據來治理群租房，它只能起協調作用；消防部門沒有規定業主裝修隔斷必須辦理消防手續；工商局只管有無營業執照經營，業主個人房屋出租打隔斷也管不了；整個一系列的租房管理問題，從法律到制度都沒有明確的規定。各地的規定及監管措施及監管力度都不一樣，很多地方處于無管理的狀態，即使有管理，也是“無事不登三寶殿”的被動性管理。

1995年建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》一直使用了16年，直到2011年2月1日才被《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱：《管理辦法》）替代。這16年，基本是中國城鎮化發展，人口高速從農村流入城市、從中西部城市流入東部城市的時期，也是房價高速增長、居住矛盾日益突出的時期，很多租房產品和租房業態已經形成并且大規模存在。新的《管理辦法》第八條規定：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。第十條規定：承租人應當按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施，不得損害其他業主和使用人的合法權益。由于辦法細則未明確，主管部門監管松懈，加上分散式公寓具備隱蔽性，二房東群體又多數是老鄉帶老鄉，親戚帶親戚互相串通，有的甚至和基層執法人員有各種錯綜復雜的利益糾葛，很難在短時間內改變長期以來二房東形成的行業經營習慣及既得利益，新的《管理辦法》對租房產品的改變也收效甚微。

因此，就算是新的《管理辦法》出臺以后，也有大量被稱為“鴿子窩”“蜂巢”“人肉蒸籠”等產品爆出公眾視野。

隨著越來越多的資本進入公寓行業，長租公寓被媒體報道得也非常頻繁。以品牌公寓為主的“N+1”模式覆蓋了以前合租或群租房的產品形態認知，成為分散式公寓模式的主流認知，“N+1”的含義是在業主原有房型基礎上+1。現實中有多少公寓是真實的只加了1間呢？誰也無法準確用數字和統計說明清楚。從做生意的逆向原則思考，“N+1”模式對二房東而言是不經濟的，既不能達到很好的空間利用效果，也不能實現良性的商業模式運轉，所以，“N+1”可能只是部分產品，是個代名詞，“N+n”才是普遍真實的存在。

2016年5月6日，住房和城鄉建設部副部長陸克華在國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會上表示：“支持租賃住房建設。鼓勵新建租賃住房，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按安全、舒適、便利等要求改造后按間出租。”但是不得改變原有的防火分區、安全疏散和防火分隔等設施，必須確保消防設施完好有效。

2017年8月29日，杭州市人民政府辦公廳印發《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》，允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租。住房租賃企業可將符合條件的客廳（起居室）按規定改造成一間房間單獨出租。出租的每個房間人均租住使用面積不得低于4平方米，餐廳、廚房、衛生間、陽臺、過廳、過道、儲藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造對外出租。

2018年11月23日，深圳市規劃和國土資源委員會聯合市法制辦制定《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案征求意見稿）》，出租住房的，應當以原始設計的臥室或者起居室為最小出租單位，且人均租住建筑面積不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租賃企業將原始設計的臥室或者起居室再次分割搭建后出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

2019年5月1日起蘇州正式實施《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》，規定出租人應當以一間設有外墻窗戶的臥室、起居室（廳）（以下統稱居室）為最小出租單位。臥室和使用面積不滿12平方米的起居室（廳）不得隔斷出租。使用面積12平方米以上的起居室（廳），可以隔斷出一間居室出租。起居室（廳）允許隔斷出租的，應當采用輕質不燃材料固定圍護，隔斷后應當具備直接天然采光和自然通風條件，保障房屋整體結構安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。廚房、衛生間、陽臺、車庫和地下儲藏室不得出租用于居住。出租的每間居室人均使用面積不得低于4平方米。出租的每間居室居住的人數不得超過2人（但是，有法定贍養、撫養義務關系的除外）。

蘇州成為首個以地方立法形式認定“N+1”模式合法化的城市，并且明確了分散式房源分割的部位、人均最小租住面積、隔斷材料、消防要求等，為分散式“N+1”租房合法化開了法律和制度保障的先河，迎來革命性春天。