第二節 長租公寓的產品形態

一、綜合概述

長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓兩種形態。這兩種形態都是已經相對成熟的業態，只是它們相對應的產品形式及產品風格，在不同的時期、不同的需求環境以及不同的客戶對象的需求情況下，呈現不同的產品類型。

群租房時期，從業者少，行業沒有被充分競爭，市場沒有被攪動，供需處于失衡狀態。整體租房產品的邏輯都聚焦在追求空間最大化利用上，像北京勁松首城國際這種案例，雖然樓盤是高檔小區，但80平方米住25人，除了盡量能滿足基本的睡覺、洗刷及上廁所的需求，沒有任何產品風格和產品體驗。為什么沒有產品體驗依然如此搶手呢？因為便宜，旁邊租一間房要2500元/月，這里800元/月就能搞定。在供需失衡的情況下，需求決定了市場及產品走向，不需要產品風格和體驗就供不應求，產品改造就成了多余。

當資本進入長租公寓行業后，推動運營企業進行差異化競爭策略，商業模式的構建邏輯和傳統二房東一開始就不一樣。傳統“群租房”二房東想的是如何將一間房間分割得只要人能進出就可以了，新進入的公寓運營商在資本的推動下更多考慮的是如何快速規模化和品牌化，通過占領市場進行降維打擊。因此，長租公寓的房間產品從資本起步的那一刻，競爭邏輯、產品定位和服務思維出發點就完全不一樣。另外，從2010年起，90后、00后進入社會逐漸成為租房需求的主流群體，他們“不辜負自己，不將就生活”的生活哲理更注重居住生活體驗，對于居住需求的產品要求也有新的變化，因此，像社區生活、智能化居住、附加值服務、用戶體驗等思路和服務，被成功運用在長租公寓設計和服務的每一個地方，成為長租公寓產品變化的新起點。

本書所描述的長租公寓產品形態及產品類型，以2012年及以后資本進入長租公寓引起的公寓行業大規模改造和采用的產品形式為主。介紹產品類型以符合國家要求的產品為主，部分區域因監管和需求特性的特殊化產品不列舉說明。

二、集中式公寓產品形態

1.集中式公寓的定義

集中式公寓一般采用廠房、公寓樓、住宅樓、員工宿舍、辦公樓、某些商場的一棟或整個層面的物業，通過自主設計或設計師精心設計改造，平層結構一般設計成單房10～18平方米，部分層高3.5米及以上的物業可以設計成loft結構，單房面積一般為10～12平方米。

對于集中式公寓，產品改造的基礎基本是整棟物業，容易有改造和設計空間，也更容易塑造成一個獨立的風格體系和服務體系。房間根據不同的地理位置、不同的客群，進行不同風格和檔次的裝修改造，房屋內配置家具家電、獨立衛生間，部分品牌公寓有公共活動空間，提供書吧、電影、健身房、辦公區、休閑區等輕社區空間。裝修改造完經過消防審批驗收后開始運營，提供統一的維修保潔服務。

從2010年起的集中式公寓，基本都設計成比較清新亮麗的風格，如北歐風格、地中海風格、新中式風格、工業風等；中低端產品房間內使用智能門鎖、智能電表、智能水表等部分智能化產品，高端品牌除了這些基礎智能化，還逐漸開啟智能窗簾、空調、燈具、電視等智能化應用。例如，張江國際社區人才公寓，采用海爾的全屋智能家居。租客用指紋或密碼開門回家，點一下墻壁上的面板，就可以啟動和自定義回家模式：燈光、窗簾、優雅的音樂就自動開啟，并且可以進行隨意更換和調整。空氣凈化器能根據室內空氣環境自動匹配程序。看電視時能通過遙控器語音點播相應的劇集，電視能記住你愛看的劇名，電視還會主動提醒你何時該清洗洗衣機內筒。水浸傳感器、燃氣報警器會實時偵測室內環境，發現問題會第一時間報警提醒（如廚房出現漏水情況時，水管能自動關閉或發出聲光報警信號）。睡覺時可以通過智能觸控面板選擇就寢模式：燈光、窗簾、背景音樂即可關閉，安防系統則對應布防和撤防。夜間起夜時，在床頭的智能觸控面板點擊起夜場景，臥室夜燈點亮，衛生間燈點亮，客廳入侵探測探頭暫時關閉。如果租客外出，還可通過手機控制各種家電并查看顯示信息，實現下雨時遠程操控關窗等智慧體驗，真正實現全屋智能化生活。

在服務配套方面，高端產品或部分品牌公寓運營商，會以自主經營或聯合經營的方式，提供如辦公、娛樂、健身、餐飲、購物等附加值服務，將多種生活服務引入社區內，形成公寓+餐飲、公寓+購物、公寓+保潔、公寓+娛樂、公寓+創業等服務模式，完善社區功能。

2.集中式公寓的優勢

（1）公寓房間集中在一起，產品相對標準化，配套設施相對齊全。便于統一的管理和服務，居住相對更安全，產品規模化可復制性強。

（2）物業租期相對較長，一般為8～15年（個別特殊情況可到20年）。經營相對穩定，投資回報相對穩定。

3.集中式公寓的劣勢

（1）產品風格相對單一，租客可選擇的房型和產品風格有限。

（2）符合做集中式公寓的物業一般位于城市中環、外環等商業配套相對欠缺的區域，物業選擇受交通及周邊配套、使用性質、改造難度、消防審批、租金回報等綜合因素的影響，選擇到合適的物業相對不容易。

三、分散式公寓產品形態

1.分散式公寓的定義

分散式公寓，是指利用分散的房源對其進行原樣轉租或裝修后轉租的公寓。主要產品分兩種類型，即分散式整租和分散式合租。

（1）分散式整租，將業主房屋承租過來后，不經過任何分割改造，直接加一定的差價轉租給租客。（注：2000年“房屋銀行”時期的產品就是整租產品。）

（2）分散式合租，將業主房屋承租過來后，經過部分改造設計或全部改造設計成“N+1”或“N+n”模式，將房間分割成4～15平方米大小不等的房間，以分割后的房間為單元單獨出租，衛生間以獨用和共用方式相結合，廚房和客廳預留一定的公共區域。（注：2004年“房屋銀行”被停止宣傳，后期租房市場幾乎處于無主導狀態，產品均以分散式群租為主，產品形態及風格類型相對更加混亂和無標準化。）

對于分散式“N+1”的產品，品牌公寓或監管嚴格的區域一般將廚房和部分餐廳作為公共區域，將客廳隔成房間，部分主臥比較大的房間，會被一分為二隔成兩個房間，這樣就在原來的基礎上變成了“N+1”或“N+2”產品模式。體量比較小的，或者不講究品牌的公寓，一般以拿業主的毛坯房為主，在政策監管不嚴的區域，會將房間的客廳、廚房甚至陽臺都充分利用起來，隔成“N+n”的產品形式。

在配套服務方面，由于每套房屋都分散在不同的區域和樓層，每個房間都是非標準的，在統一的配套服務方面提供條件比集中式公寓差很多，一般都止步于每月一次固定的公共區域衛生打掃服務、不定時的上門維修服務，部分公寓會提供搬家服務。

2.分散式公寓的優勢

（1）物業選擇依托于業主住宅，大多分布于交通便利、商業設施配套齊全、人流量大的核心區域及地鐵沿線區域，分散租賃需求的業主多，物業選擇難度小。房間改造相對簡單，也不用擔心使用性質不符、消防審批不合規等問題。

（2）房間面積和房型多樣化，房間產品風格多樣化，租客可選擇的房型和產品風格多。

3.分散式公寓的劣勢

（1）每套房源都散落于不同樓宇之中，無法進行統一的集中式管理服務，服務半徑增大，服務響應有一定的時間間隔，管理成本相對高。整體居住氛圍、安全保障等都依托于小區硬件配套，對租客的自我要求相對高一些。

（2）物業租期一般為3～5年（個別特殊區域可以簽到10年），物業狀態因業主個人需求差異而變化，穩定性不強。簽約房源每年約有5%～10%的退出。