第二章 長租公寓產品形態及合規性認定

第一節 長租公寓的定義

長租公寓普遍的解讀是，以房屋為產品原型，業主轉讓定期使用權給委托管理方，委托方將房屋設計裝修后整體或分割出租并且獲得管理收益，業主方獲得定期租金回報收益的租賃經營方式。

這種定義的基礎依據來源于《物權法》。《物權法》第三十九條規定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。第七十二條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

所以，上面長租公寓的定義基本是圍繞商業經營行為站在運營方的角度提的。在中國的《合同法》《物權法》《商鋪房屋租賃管理辦法》里并沒有長、短租公寓的說明和界定，更沒有長租公寓的提法。

長租公寓的提法，對標的是短租公寓即“日租房”，側重點是從租客租房時間和政府監管的角度出發的?！逗贤ā返诙僖皇臈l規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。這只是籠統地規定了物業產權方或使用權方與承租方的租賃期限，但并沒有約定具體對象。

從經營模式的本質上看，長租公寓、短租公寓都是租賃產權方或使用權方的房屋改造后再轉租，提供居住服務，賺取房屋租金差和管理服務費。區別是政府對兩種業態經營過程中因為租客的租住時長不一樣而采取的監管方式不一樣。按照相關規定，“日租房”歸類于旅館業，項目籌備開業前，需要經過工商、消防、房管、衛生等多個政府部門的審批，最后報公安機關通過核準頒發《特種行業許可證》才能經營。而長租公寓目前不需要《特種行業許可證》。

但到底租客租賃多長時間會被界定為長租也是沒有明確界定的?！逗贤ā返诙僖皇鍡l規定：租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！逗贤ā返诙偃l規定：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

酒店和民宿的經營狀態就是這樣，沒有紙質簽約，可隨時約定租賃關系，也可以隨時解除。沒有付費的訂單（合同），可以立即解除預定租賃關系，預定了的租賃訂單酒店方一般保留至當天18∶00左右，18∶00后的訂單可保留1～2小時，付費了的保留整晚。

照此理解，6個月以內都屬于短租行為？都可以隨時解約？

《商品房屋租賃管理辦法》第四條第二款規定：縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門負責本行政區域內房屋租賃的監督管理。“日租房”本應當由房產主管部門依法履行監管責任，但事實是“日租房”被公安機關納入流動人口監管范圍，以特殊的形式嚴格監管。而且各地執行的標準不一樣，2012年我們在三亞做“旅家”度假公寓短租平臺的時候，當地工商所告知租客租賃15天以內的算“日租房”，租賃15天以上的算“長租房”。比較普遍被默認的是1個月，即1個月以內的算日租，1個月以上的算長租。

所以，針對長租公寓、短租公寓，目前相對通用的理解是，以租客租住1個月以內為主要經營業態的，屬于短租公寓（含酒店、民宿），需要按照旅館業要求獲得《特種行業許可證》才能經營；以租客租住1個月以上為主要經營業態的，屬于長租公寓，不需要《特種行業許可證》就可以經營。