第一節 房地產業概念及其主要特點

一、房地產和房地產業

房地產一般是指土地及其上的建筑物、定著物，加上由此派生出來的實體和權益的總稱，故房地產實際上包括房產和地產兩個部分，又常被稱為不動產。在我國內地，完整的房地產產權包括對房屋的所有權和房屋所對應分攤的國有土地使用權兩部分。在中國香港、新加坡等地，房地產又被稱為“物業”或“地產”，源于英文Property一詞。

在現代經濟和社會發展中，作為一個獨立的產業部門，房地產包括與房屋相關的生產環節、流通環節和服務環節。房地產市場既包括土地交易市場，也包括房地產產權交易市場，既包括新建商品房交易市場，也包括存量的二手房交易市場。據此，我們可將房地產的定義歸納為：房產和地產不可分割的不動產統一體，包含相應的土地和地面建筑物以及由此派生出的各種權利。

根據產業結構理論中關于產業劃分的標準和依據，房地產業屬于第三產業范疇。在我國改革開放和國民經濟與社會發展歷程中，它既是一個舉足輕重的比較年輕的產業，同時也是一個備受關注和爭議的產業。根據聯合國《全部經濟活動產業分類的國際標準》（1986年修正版）中的分類，房地產屬于第三產業的第八類，主要包含四個方面的內容，由從事房地產經濟活動的企業、中介機構和經紀人等產業部門組成。據此，我們可以結合房地產業的運行機制將其定義為：從事房地產投資開發、經營決策、組織管理和服務的獨立產業部門。

根據國家統計局對我國國民經濟活動三次產業的劃分標準，第一產業是產品直接取自自然的生產部門，主要包括農、林、牧、漁業。第二產業是通過人類勞動改變物質原有形態，對初級產品進行再加工以獲取滿足人們需要的產品的產業部門，包括采礦業、制造業（不含金屬制品、機械和設備修理業，電力、熱力、燃氣及水的生產和供應業，建筑業）。第三產業是指除一、二產業之外的其他服務部門，是為生產和消費提供各種服務，通過物質和勞務的交流來改善和提高人們生產能力和生活水平的部門。如果再進一步細分，第三產業總共包含四個層次：第一層次包括交通運輸和通信、貿易、餐飲、酒店服務等流通部門，第二層次主要是為生產、生活提供服務的部門，包括金融、保險、地質勘探以及為一、二產業提供輔助服務的部門，第三層次是為提高人們科學文化水平和改善人們身體素質服務的科教文衛部門，第四層次是提供社會公共服務的黨政機關及社會團體等部門。由此可以看出，房地產業屬于第三產業中的第二層次。房地產經濟活動內容見圖1.1。

二、房地產業的主要特點

房地產業作為一個獨立的產業部門，有其自身的特點和規律。特別是在我國，由于房地產業發展與改革開放以來城市化進程和產業振興密切聯系在一起，加之土地產權國有化和批租制度等緣由，使得房地產的發展呈現出比較明顯的產業關聯度高、資金需求量大，同時受政策規章影響較大等特點。認識和研究房地產業的特點和規律，是探索房地產業可持續健康發展的基礎和前提。

（1）產業關聯度高。房地產業涵蓋了生產、流通和消費各個領域。從產品生產和交易環節來看，房地產以流通領域為主，參與房地產開發、組織和管理，并具有勘察、設計、開發等生產功能；雖然與消費沒有直接關系，但與消費過程的聯系卻十分緊密，承擔了房地產產品消費過程中的維護、改造、保養、裝飾等生產任務，提供售后維修和相關物業保障管理服務。因此，房地產業這一經濟活動貫穿于前期準備、開發銷售和消費等各個階段的全過程，具有較強的綜合性。而且，從動態環節來看，房地產也涉及多行業、多部門、多學科，具有產品生產、銷售的周期都比較長，后期物業管理具有長期性、永久性等特征。

房地產業的關聯性還體現在作為其他產業部門的生產中間產品的部門，或者為其他產業部門提供初始投入部門和基本空間與場所，或者對房地產商品的需求會引發和導致對國民經濟中其他產品的進一步需求等各個方面。可以說，房地產業既關聯著涉及國民經濟生產資料生產部門如建材、冶金、設備、化工、森工、機械、電子、儀表、通信等，也涉及國民經濟中許多生活資料和民用服務行業部門如園林、運輸、家電、紡織、家具等，其關聯的廣度和深度都是其他產業難以比擬的。

（2）資金需求量大。房地產業的經濟活動過程，是大量資金的運作過程。因為土地資源相對稀缺，加之土地批租大都采取拍賣方式，使得有限的土地使用權在公開拍賣時被眾多資金追捧和競爭，通常都會高溢價成交，再加上政府部門出于對城市規劃的整體性要求，土地批租和房地產開發往往需要一定的規模才能進行。即使是一般二、三線城市的一個普通的房地產項目，需要的土地出讓金、前期規劃設計、廣告投入和建筑成本等啟動資金都動輒上億元甚至更多，一線城市的房地產項目僅僅拿地所需的資金成本有時候就會高達幾十億元甚至上百億元，資金需求量相當大。目前，由于我國房地產信托基金還很不成熟，國家又對房地產業的資金來源進行了比較嚴格的管控和限制，一般的開發貸款幾乎難以通過正常的銀行貸款來完成，由此給整個行業的融資帶來了比較高的成本。當然，房地產項目開發一旦獲得成功，其帶來的收益和利潤也是其他行業難以企及的。同時，由于房地產業投資規模大、投資周期長、流動性差，往往會跟隨經濟整體波動和政策變化而出現較大的市場價格變化，導致其所涉及的風險類型也很復雜，比如金融風險、公司財務風險、政策風險等，這些風險通常是牽一發而動全身的。因此在我國，房地產業是一個典型的高投資、高回報、高風險行業。

（3）所涉及的政策和法規較為密集。由于我國實行的是城市土地所有權的國有化政策，使得房地產發展一開始就被打上了深深的政策烙印，加之房地產業在社會經濟活動中特別是在一個國家和地區的城市化和現代化進程中的重要地位，對社會公眾經濟和民生的影響十分巨大，故而各級政府一般都十分關注其市場走勢和變化，在房地產的開發、交易、使用過程中不斷調整與房地產業發展相關的法律關系和經濟利益，實施主動干預和調控。房地產產品具有周期長、價值高等特點，使得房地產經濟從一開始就不可避免地受到土地供給政策、住房政策、金融信貸政策、財政稅收政策等影響，而且還會根據市場的變化不斷進行調整。而且，對于像我國這樣的土地政策和批租制度來說，房地產業的發展往往會為地方政府在財政、稅收和地方生產總值增長等各個方面帶來豐厚的回報，使得許多以地方政府作為直接或間接房地產投資主體的現象廣泛存在。作為房地產本身，其涉及的國土、住建、規劃、金融、環保、工商、稅收、消防等各方面的政府相關部門眾多，在統一立法相對滯后、市場經濟并不健全的發展階段，使得不同政府部門都會從不同的角度出臺相應的規章和制度甚至一些會議紀要和批復文件，來對房地產業發展進行調控和管理。這種政出多門、無章可循的政策密集出臺看似必要，但這種不規范性在一定程度上也為房地產業行業的有序發展埋下了隱患。因此，要促進房地產業的可持續健康發展，就必須在政策和制度的連續性、完整性和持續性方面做夠功課。

三、房地產業與建筑業的區別

由于房地產業與建筑業有著許多交叉和關聯而容易引起混淆，故在此有必要做一定辨析。

無論在國內還是國外，房地產業都是作為一個獨立的產業部門而存在的。在國民經濟中的構成體系中，房地產業與建筑業既密切相關，又有較大區別。由于房地產業和建筑業的勞動對象和經營對象都可以是房地產，使得相互交叉和滲透現象十分明顯；但同時，從活動范圍、產業所有權、經營的實際內容和方式等方面來看，它們之間又有著顯而易見的區別。在國民經濟的產業部門中，建筑業是指從事各類建筑產品開發建設的物質生產部門，它包括建筑物和地面構筑的建設，以及各種設備的裝配與安裝工程。建筑業主要由土木工程建筑、線路管道設備安裝和勘察設計等細分行業共同組成。從關聯角度上講，建筑業是房屋生產和其他建筑物的改造、裝修、安裝的基礎性物質加工部門。

在我國，房地產業與建筑業有著完全不同的主營業務，房地產業主要從事的是房地產投資開發建設以及諸如資金、勞動力和技術等各種資源的整合、組織、經營和管理，并對房地產產品（物業）進行維護和管理，是介于第二產業與第三產業之間并以第三產業為主的獨立產業部門。從某種程度上講，房地產業本身并不直接參與物質資料的生產，而是通過對相關生產要素的管理及資源整合來實現其經濟目的。因此，在房地產開發和建設中，為房地產開發商提供輔助和服務的工程建筑（施工）單位、設計單位、園林綠化、環保檢測等在主體資格上和經濟利益取向上都是獨立于房地產企業的。因此，在國內外現行的國民經濟統計和核算體系中，都明確規定房地產業屬于第三產業。