第二節(jié) 正確看待房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位和作用

一、房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟和社會發(fā)展中的重要性

改革開放以來，伴隨著我國城市化進程的加快和發(fā)展水平的提高，我國的房地產(chǎn)業(yè)從無到有、從小到大，長足發(fā)展，并成為國民經(jīng)濟和人民生活基本的生產(chǎn)、生活條件的要素，同時又是帶動區(qū)域經(jīng)濟振興和相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟部門。特別是20世紀90年代中后期至今的近30年時間里，伴隨著我國整體經(jīng)濟增長和城市化進程的加速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位越來越重要，其基礎性、先導性和支柱性作用越來越明顯。

然而，由于房地產(chǎn)市場的波動影響著千家萬戶的生活支出和財富結(jié)構(gòu)，特別是各大城市近年來房價的大幅上漲，不僅加重了社會公眾的購房負擔，透支著整個社會積累的財富和信用體系，同時還吸引了大量資金跟風炒作、推波助瀾，導致市場一度陷入混亂，給整個產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行都造成了相當大的負面影響，致使有些人對房地產(chǎn)業(yè)在一定意義上的基礎性、先導性和支柱性的地位和作用產(chǎn)生了懷疑。

但時至今日，無論是從其在國民經(jīng)濟中的總體規(guī)模和增長速度上看，還是從其對關聯(lián)產(chǎn)業(yè)和全社會消費結(jié)構(gòu)的影響上看，房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟和社會生活中的重要地位和作用都是不言而喻的。

二、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位和作用

一個產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，與其本身的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和特點是密不可分的。從改革開放以來我國經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的需求和其實際走過的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)業(yè)作為主要從事城市房產(chǎn)和地產(chǎn)開發(fā)建設和經(jīng)營管理的經(jīng)濟行業(yè)，在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中具有基礎性、先導性等特點，并伴隨著我國城市化進程的深入，在相當長一段時期具備支柱產(chǎn)業(yè)的功能和作用。具體表現(xiàn)在：

（1）從房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來看。作為要素產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為人們的生產(chǎn)和經(jīng)濟活動提供了基礎場所和條件；同時，房地產(chǎn)業(yè)還給人們提供了生活資料，為社會提供了最基本和重要的生產(chǎn)資料以及社會活動所不可或缺的生活資料與物質(zhì)條件。在實現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)還為城市總體規(guī)劃、基礎設施支持、投資環(huán)境改善和城市現(xiàn)代化的實現(xiàn)提供了可能和保障。除此之外，房屋和土地作為生產(chǎn)要素參與國民經(jīng)濟的循環(huán)流通，促使資源得以優(yōu)化配置和合理利用，成為國民經(jīng)濟要素循環(huán)鏈中的一環(huán)。同時，土地分期限的有償使用制度和房屋住宅的商品化對調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，廣開城市建設和經(jīng)濟發(fā)展財源意義重大，成為城市經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)動力。因此，房地產(chǎn)業(yè)的有序、健康和可持續(xù)發(fā)展，對推動我國城市化進程以及國民經(jīng)濟和社會的整體發(fā)展都具有十分重要的意義。

（2）從房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性和在國民經(jīng)濟中的比例變化趨勢來看。我國經(jīng)濟和社會取得了長足的發(fā)展，甚至在許多領域已經(jīng)趕上或超越了歐美許多發(fā)達國家，但總的來看，我國仍然是一個發(fā)展中國家，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換和升級上講，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)中的比重還有較大的提升空間。同時，從城市化進程的角度來看，我國正處于城市化加速發(fā)展后期，大量農(nóng)村人口進入城市后，對房地產(chǎn)仍會有較大的需求。

隨著人們收入水平和生活水平的不斷提高，居住領域的消費升級也逐漸被提上議事日程，人們用于改善和提升居住品質(zhì)的消費支出也會有所增加，這其中，既包括對居住產(chǎn)品品質(zhì)的消費需求，還包括與之相關聯(lián)的居住配套設施設備、周邊環(huán)境、物業(yè)服務水平等各個方面的消費需求。就目前來看，我國現(xiàn)階段的城市居民的生活水平通常還局限于傳統(tǒng)的“衣食住行”階段，居住環(huán)境質(zhì)量的改善、功能的配套齊全以及社區(qū)的智能化服務措施還與城市現(xiàn)代化發(fā)展需求與發(fā)達國家和地區(qū)的水平存在較大差距。因此，如何因勢利導，豐富和促進房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品升級，從而滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化生活需要，顯得十分重要而迫切。從世界各國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變趨勢來看，隨著勞動生產(chǎn)率的提高和生產(chǎn)社會化程度的加深，在國民生產(chǎn)總值的構(gòu)成和就業(yè)人口比例中，第三產(chǎn)業(yè)的比重都是會逐漸提高和上升的。作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，其根本作用還是為人們的生產(chǎn)和生活提供服務。其在許多經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)，都已逐步成為國民經(jīng)濟中重要的先導性支柱產(chǎn)業(yè)。我國目前正處于全面建成小康社會的最后攻堅階段，也必然會有與之相適應的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，重點考慮第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在情理之中。顯然，通過加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅可以滿足經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量的需求，也能對我國建立合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展、實現(xiàn)各類資源和生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置起到積極作用。

（3）從產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度來看。如前所述，房地產(chǎn)業(yè)是一個綜合性極強的產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟中的其他行業(yè)的關聯(lián)度很高。其帶動的前向和后向相關產(chǎn)業(yè)鏈長、范圍廣，對產(chǎn)業(yè)新技術(shù)進步和新工藝推廣的敏感度也比較高。這種多層次、全方位的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)作用主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)業(yè)可以為聯(lián)系最為緊密的建筑業(yè)提供強大的市場需求，促進其產(chǎn)品銷售和資金周轉(zhuǎn)。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能直接帶動鋼鐵、機械、水泥等基礎工業(yè)的發(fā)展和相應的勞動力就業(yè)，對各種消費服務市場提供必要的空間場所，甚至會因為其對有關功能的選擇起到啟動和激活效應，包括各類娛樂場所、酒店住宿、購物廣場、餐飲旅游等行業(yè)，為整個第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供動力和平臺。另外，房地產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)展還可以通過投資導向作用，有力地促進城市基礎設施事業(yè)的發(fā)展，促進與城市發(fā)展相關的能源、交通、運輸、通信、教育、醫(yī)療等各項事業(yè)的發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)融合和第三產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，使國民經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。

（4）從房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟總量增加值的貢獻來看。在發(fā)達國家和地區(qū)，特別是在城市化比例60%以上的發(fā)達國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占的比重一般都會超過10%甚至高達20%。在我國，房地產(chǎn)業(yè)具有體量巨大、需求剛性、產(chǎn)品附加值高等特點，對拉動經(jīng)濟增長和提升城市經(jīng)濟以及區(qū)域競爭力的作用十分突出，同時還具備隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展而使資產(chǎn)保值增值的功能和特點，對國民經(jīng)濟總量和社會財富的總體增加值的貢獻是不言而喻的。

對房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位和作用的認知和理解，對產(chǎn)業(yè)政策和調(diào)控目標的確定和選擇都會產(chǎn)生十分重要的影響，同時也將有助于處理好房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的關系，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度跟國民經(jīng)濟發(fā)展整體及其他相關產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，與國家城市化和城鎮(zhèn)化進程與人口的變化相適應。這種協(xié)調(diào)與否、是否相適應，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)投資的增長和分配上。過去相當長時期內(nèi)，我們忽視了房地產(chǎn)的發(fā)展，投資沒有足夠的保證，使我國房地產(chǎn)業(yè)趨于萎縮狀態(tài)，影響國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的合理化與高級化發(fā)展，人們對住房的需要得不到應有的滿足，這是一種不協(xié)調(diào)；與此相反的是，近些年來，由于房地產(chǎn)的投資膨脹過快，造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)，嚴重擠兌和占據(jù)了國民社會財富分配，使許多家庭承受著很大的經(jīng)濟負擔和壓力，造成另一種不協(xié)調(diào)。因此，必須擺正各產(chǎn)業(yè)的位置，合理分配投資。這是國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要保證，也是房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的必要條件。

隨著我國經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，在新時代決勝全面建成小康社會和全面建成社會主義現(xiàn)代化強國的國家戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用并不是一成不變的，同時房地產(chǎn)不會也不該一直是我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟增長的“靈丹妙藥”，更不能綁架我國經(jīng)濟而成為經(jīng)濟發(fā)展的累贅和風險積累點。其在國民經(jīng)濟中所處的地位和作用的發(fā)揮，取決于如何因勢利導，通過不斷探索和創(chuàng)新，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康和可持續(xù)發(fā)展，同時促進經(jīng)濟的增長和人民生活水平的不斷提高。