第二節 房地產業的興起和發展

一、住房改革全面試點

1988年2月，國務院批準了房改領導小組的改革實施方案。該方案的基本精神是：實行住房商品化，將住房實物分配逐步改變為貨幣分配，城市居民的住房問題應通過市場化渠道解決；全國城鎮普遍實行收取土地使用費（稅）并試行土地使用權依法轉讓（包括出讓、轉讓、出租和抵押）制度；使住房這個大宗商品進入消費市場。

該實施方案的出臺，標志著我國實施多年的住房分配制度將逐步終結，城市居民的住房不再由國家分配，將依靠居民自己從市場購買。由于中國人口眾多，房地產行業的發展前景廣闊。土地使用權轉讓使開發商可以通過市場渠道獲得需要的建房用地，解決了重要生產要素的供給問題。自此，掀起了國內第一輪的房改熱潮。

值得一提的是，如果全體居民的住房需求都只能通過市場這種單一的渠道來滿足，勢必造成龐大的市場需求，推動房價快速上漲，同時也會導致相當一部分個人和家庭沒有能力承擔高額的購房經濟負擔。房地產后期的發展也證明了這點。只有建立多渠道、多主體、多層次的住房體系，才能實現房地產行業的可持續發展。這是我國房地產發展歷程的經驗總結。

二、住房公積金制度、住房債券等具體措施相繼出臺

1991年，我國在上海試行住房公積金制度，該制度主要參照新加坡的經驗并結合我國的具體情況制定，采用國家支持、單位資助、個人積累的方式。當時主要用于住房建設項目貸款，個人住房貸款占比極小。隨著住房公積金制度的全面推開和規模的擴大，住房公積金深深地影響了每個中國人，并對中國的房地產業產生了重要影響。

1994年，在上海試點的基礎上，全國范圍普遍建立了“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的住房公積金制度。到1996年底，全國公積金累計繳存金額達600多億元，起步較早的城市繳存率高達85%。

住房公積金制度是為保障城鎮職工租房需求而建立起來的一項福利制度，它的出現對推動我國住房市場化水平和房地產發展起到了積極的作用。但隨著我國城鎮職工數量和群體的增加以及公積金數額比例的變化，也顯露出這項制度在覆蓋范圍、繳存比例和使用監管等方面存在的諸多問題。如何提高住房公積金制度的公平性，使其惠及中低收入家庭，成為行政機關、事業單位、國有企業以及其他所有制企業員工的共同福祉，是未來改革必須面對的問題。

隨著一系列政策利好的推動，人們對房地產的發展前景充滿想象，尤其是對特區的發展前景更是充滿信心，這直接催生了持續兩年的第一輪房地產投資泡沫。由于對特區的發展前景充滿幻想，大量資金涌入海南、北海、廣州、深圳等地的房地產業，而且其中大部分為銀行貸款。這是當時金融體系不完善導致的。由于商品房的供給迅速增長，而購房需求嚴重不足，從而形成巨大的泡沫。隨后在國家強制停止銀行貸款、清理土地等行政干預下，該泡沫才被刺破！泡沫破滅后，以上地方到處是爛尾樓，曾經好幾千的房價跌去一半甚至多半仍無人問津，直到2003年政府主導下開始處置積壓房產，曾經遭遇重創的房地產市場才逐步復蘇。

三、房地產業被確定為新的經濟增長點

1996年，國家提出把住宅建設培育成新的經濟增長點和消費點，房地產業的發展開啟了重大突破和轉折。與之相匹配的房地產企業的發展也開始漸入正軌，從過去那種一個項目一個公司的階段逐步向正規化、集團化方向規范和發展。這一年，開發商加強管理，開始注重產品品質和品牌形象，積極謀求上市融資，拓展發展空間。同時，新的企業不斷涌入，為行業帶來新風氣、新希望。

1988—1997年，中國誕生了第一批房地產開發企業，數量在2萬家左右，其中大部分為民營企業。由于民營企業規模小且易受政策限制，較長時間內房地產市場還是基本由國資企業比如北京華遠、上海城開等唱主角。隨著政策環境的改善以及企業自身經營能力的提升，民營開發企業獲得了巨大的發展，并對市場產生了重要影響。如深圳萬科、廣州恒大、復星集團等，開始逐步成為全國性房地產企業，許多中小型民營房地產企業也在一些區域項目開發上獲得了較大的發展機會。