第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展

一、住房改革全面試點

1988年2月，國務(wù)院批準了房改領(lǐng)導小組的改革實施方案。該方案的基本精神是：實行住房商品化，將住房實物分配逐步改變?yōu)樨泿欧峙洌鞘芯用竦淖》繂栴}應通過市場化渠道解決；全國城鎮(zhèn)普遍實行收取土地使用費（稅）并試行土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓（包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押）制度；使住房這個大宗商品進入消費市場。

該實施方案的出臺，標志著我國實施多年的住房分配制度將逐步終結(jié)，城市居民的住房不再由國家分配，將依靠居民自己從市場購買。由于中國人口眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓使開發(fā)商可以通過市場渠道獲得需要的建房用地，解決了重要生產(chǎn)要素的供給問題。自此，掀起了國內(nèi)第一輪的房改熱潮。

值得一提的是，如果全體居民的住房需求都只能通過市場這種單一的渠道來滿足，勢必造成龐大的市場需求，推動房價快速上漲，同時也會導致相當一部分個人和家庭沒有能力承擔高額的購房經(jīng)濟負擔。房地產(chǎn)后期的發(fā)展也證明了這點。只有建立多渠道、多主體、多層次的住房體系，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這是我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程的經(jīng)驗總結(jié)。

二、住房公積金制度、住房債券等具體措施相繼出臺

1991年，我國在上海試行住房公積金制度，該制度主要參照新加坡的經(jīng)驗并結(jié)合我國的具體情況制定，采用國家支持、單位資助、個人積累的方式。當時主要用于住房建設(shè)項目貸款，個人住房貸款占比極小。隨著住房公積金制度的全面推開和規(guī)模的擴大，住房公積金深深地影響了每個中國人，并對中國的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要影響。

1994年，在上海試點的基礎(chǔ)上，全國范圍普遍建立了“個人存儲、單位資助、統(tǒng)一管理、專項使用”的住房公積金制度。到1996年底，全國公積金累計繳存金額達600多億元，起步較早的城市繳存率高達85%。

住房公積金制度是為保障城鎮(zhèn)職工租房需求而建立起來的一項福利制度，它的出現(xiàn)對推動我國住房市場化水平和房地產(chǎn)發(fā)展起到了積極的作用。但隨著我國城鎮(zhèn)職工數(shù)量和群體的增加以及公積金數(shù)額比例的變化，也顯露出這項制度在覆蓋范圍、繳存比例和使用監(jiān)管等方面存在的諸多問題。如何提高住房公積金制度的公平性，使其惠及中低收入家庭，成為行政機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)以及其他所有制企業(yè)員工的共同福祉，是未來改革必須面對的問題。

隨著一系列政策利好的推動，人們對房地產(chǎn)的發(fā)展前景充滿想象，尤其是對特區(qū)的發(fā)展前景更是充滿信心，這直接催生了持續(xù)兩年的第一輪房地產(chǎn)投資泡沫。由于對特區(qū)的發(fā)展前景充滿幻想，大量資金涌入海南、北海、廣州、深圳等地的房地產(chǎn)業(yè)，而且其中大部分為銀行貸款。這是當時金融體系不完善導致的。由于商品房的供給迅速增長，而購房需求嚴重不足，從而形成巨大的泡沫。隨后在國家強制停止銀行貸款、清理土地等行政干預下，該泡沫才被刺破！泡沫破滅后，以上地方到處是爛尾樓，曾經(jīng)好幾千的房價跌去一半甚至多半仍無人問津，直到2003年政府主導下開始處置積壓房產(chǎn)，曾經(jīng)遭遇重創(chuàng)的房地產(chǎn)市場才逐步復蘇。

三、房地產(chǎn)業(yè)被確定為新的經(jīng)濟增長點

1996年，國家提出把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點和消費點，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開啟了重大突破和轉(zhuǎn)折。與之相匹配的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也開始漸入正軌，從過去那種一個項目一個公司的階段逐步向正規(guī)化、集團化方向規(guī)范和發(fā)展。這一年，開發(fā)商加強管理，開始注重產(chǎn)品品質(zhì)和品牌形象，積極謀求上市融資，拓展發(fā)展空間。同時，新的企業(yè)不斷涌入，為行業(yè)帶來新風氣、新希望。

1988—1997年，中國誕生了第一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，數(shù)量在2萬家左右，其中大部分為民營企業(yè)。由于民營企業(yè)規(guī)模小且易受政策限制，較長時間內(nèi)房地產(chǎn)市場還是基本由國資企業(yè)比如北京華遠、上海城開等唱主角。隨著政策環(huán)境的改善以及企業(yè)自身經(jīng)營能力的提升，民營開發(fā)企業(yè)獲得了巨大的發(fā)展，并對市場產(chǎn)生了重要影響。如深圳萬科、廣州恒大、復星集團等，開始逐步成為全國性房地產(chǎn)企業(yè)，許多中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)也在一些區(qū)域項目開發(fā)上獲得了較大的發(fā)展機會。