第三節(jié) 城市化背景下的房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展階段

一、福利分房全面終結(jié)，住房貨幣化開始

1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，并對我國經(jīng)濟(jì)形成一定的沖擊。擴(kuò)大內(nèi)需，提振經(jīng)濟(jì)，成為當(dāng)時(shí)的政策取向。在此背景下，房地產(chǎn)再次受到社會廣泛關(guān)注。1998年上半年，很多開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問題，開始紛紛賤賣項(xiàng)目和拋售土地。但隨著政策利好的出臺，房地產(chǎn)很快又開始見底回升。7月3日，國務(wù)院下發(fā)通知，要求廢止原有的福利分房制度。這標(biāo)志著房地產(chǎn)開始徹底市場化——絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民要解決住房問題，只能通過市場化方式向開發(fā)商購買。房地產(chǎn)行業(yè)將迎來巨大的發(fā)展機(jī)遇。

二、個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度建立

1999年，為支持居民購房，擴(kuò)大內(nèi)需，銀行等金融機(jī)構(gòu)開始發(fā)放個(gè)人住房貸款。居民只需支付一定比例的首付款，便可利用銀行資金購房，這極大地提升了社會購買力，為房地產(chǎn)的發(fā)展再次創(chuàng)造巨大的發(fā)展空間。后期的發(fā)展歷程表明，利用杠桿資金買房、炒房成為常態(tài)，政府也將首付款比例作為調(diào)控市場的重要手段。

在一系列政策利好的推動下，低迷的中國房地產(chǎn)市場逐漸升溫。伴隨著市場的逐步升溫，包括佳兆業(yè)、陽光100、時(shí)代地產(chǎn)、北科建、上實(shí)城開等一批新企業(yè)跑步入場。更重要的是，這一年，搜房網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)中介企業(yè)誕生，傳統(tǒng)行業(yè)搭上了互聯(lián)網(wǎng)的快車，開始了二者融合發(fā)展的探索之旅。

三、密集調(diào)控拉開序幕

本輪房價(jià)快速上升主要受一系列利好消息的刺激。另外，投機(jī)炒作也是重要推手。由于看好房價(jià)的上升趨勢，大量資金涌入樓市進(jìn)行投機(jī)炒作。其中，“溫州炒房團(tuán)”表現(xiàn)尤其突出。它們轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國各地，進(jìn)行投資炒作，對當(dāng)?shù)胤績r(jià)產(chǎn)生推升作用。另外，開發(fā)商也熱衷于囤地、炒地，輕松掙“快錢”，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的房源供應(yīng)不足。2003年6月，中央銀行發(fā)布通知（后稱“121號文件”），從供需兩側(cè)對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。在供給側(cè)，嚴(yán)控銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款，打擊開發(fā)商囤地、炒地等行為。在需求側(cè)，首次推出了二套房提高首付、利率上浮等調(diào)控措施，打擊投機(jī)炒作。由于措施極具針對性，因此效果顯著，全國房價(jià)應(yīng)聲下跌，上漲勢頭得到遏制。隨后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。

在此之前，政策大多以“規(guī)范、鼓勵(lì)、支持、優(yōu)惠”為主。此番政策的大逆轉(zhuǎn)讓很多開發(fā)商措手不及，它們通過各種形式旗幟鮮明地表示反對。北京的開發(fā)商們甚至以建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度來“集體救市”。然而“非典”疫情突然爆發(fā)，旅游、交通、餐飲等成重災(zāi)區(qū)，全國經(jīng)濟(jì)遭受嚴(yán)重影響。出于保增長的考慮，房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向，希望通過房地產(chǎn)的發(fā)展拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，減少疫情帶來的損失。在政策促進(jìn)和支持下，房地產(chǎn)業(yè)開啟了新一輪上漲和擴(kuò)張周期。

自2003年的“121號文件”起，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入密集調(diào)控期，其中2004—2013年是調(diào)控政策出臺密度最高時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這段時(shí)間國家及相關(guān)部委出臺的調(diào)控措施就多達(dá)70余項(xiàng)，平均每年7項(xiàng)，密度大、力度強(qiáng)。調(diào)控點(diǎn)主要集中在需求端，尤其是投機(jī)性需求。措施包括金融、財(cái)稅、行政三個(gè)方面。同時(shí)，也通過土地政策、保障房建設(shè)等措施調(diào)控供給側(cè)。

四、金融危機(jī)與房地產(chǎn)政策的再次轉(zhuǎn)向

2008年，美國爆發(fā)次貸危機(jī)，并進(jìn)一步演化為全球性金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。我國發(fā)生了“5·12”汶川特大地震，受此影響，經(jīng)濟(jì)下滑趨勢明顯，房地產(chǎn)市場一度低迷。為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國政府隨即推出了4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和更為寬松的貨幣政策。在房地產(chǎn)方面，前期實(shí)施的調(diào)控措施逐步取消，甚至推出了一些鼓勵(lì)居民購房的優(yōu)惠政策。這些措施取得了明顯的效果，房價(jià)快速上漲，開發(fā)商拿地?zé)崆榭涨案邼q，“地王”頻出，地價(jià)反過來推升房價(jià)預(yù)期。在這種相互推動下，房價(jià)不斷創(chuàng)出歷史新高，甚至在北京、上海和深圳等一線城市的部分房價(jià)收入比已開始超越紐約、東京等國際大城市，泡沫問題十分突出。

為遏制房價(jià)過快上漲，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展，從2013年起，新一輪的調(diào)控政策密集出臺，全國40多個(gè)主要城市和部分三線城市均推出了差別化的調(diào)控措施，房價(jià)開始下跌。2014—2015年，房價(jià)出現(xiàn)明顯低迷狀態(tài)，各地銷量下降，庫存明顯增加。

五、去庫存與房價(jià)的大幅反彈

如上所述，前期形成了巨大的商品房庫存。另外，由于新舊動能轉(zhuǎn)換的需要，房地產(chǎn)去庫存勢在必行。2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議做出推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要決策。一方面，認(rèn)識、適應(yīng)并引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；另一方面，將去庫存、去杠桿作為化解風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，其中房地產(chǎn)去庫存為工作的重點(diǎn)。為此，前期堅(jiān)決執(zhí)行的調(diào)控政策再次被停止，政策風(fēng)向由抑制轉(zhuǎn)向刺激。在此情況下，房價(jià)開始回升，速度逐步加快，最后形成驚人的漲幅，大部分城市年內(nèi)漲幅超過40%，少數(shù)城市甚至接近或達(dá)到價(jià)格翻番。

1998—2015年是我國房地產(chǎn)發(fā)展的重要時(shí)期，一方面，調(diào)控政策密集出臺；另一方面，房價(jià)總體大幅上漲。究其原因，推動房地產(chǎn)發(fā)展的根本動力在于城市化，城市化進(jìn)程不結(jié)束，房價(jià)上升動力不減。因此盡管調(diào)控政策密集出臺，房價(jià)總體仍然大幅上漲，調(diào)控措施僅僅延緩了房價(jià)的上升勢頭。

此階段，中國房地產(chǎn)市場的特征是發(fā)展不平衡。這種不平衡主要表現(xiàn)在：①區(qū)域發(fā)展不平衡。市場主要集中在沿海地區(qū)，包括環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶、長三角經(jīng)濟(jì)帶和珠三角經(jīng)濟(jì)帶。中部地區(qū)次之，西部地區(qū)市場占比最小。②購房群體不平衡。購房群體主要是首先富裕起來的城市少數(shù)人群，他們利用自己的資金優(yōu)勢，大肆炒房，獲取了豐厚的利潤。絕大多數(shù)的城市中低收入者擁有的房產(chǎn)極少且大部分人為擁有一套自己的住房而背負(fù)了沉重的債務(wù)。③房價(jià)差距大。從城市類別看，一、二線城市房價(jià)高企，三、四線城市房價(jià)低迷。從區(qū)域看，東部沿海房價(jià)高企，中西部房價(jià)相對平穩(wěn)，東北房價(jià)則長期低迷。

伴隨著市場規(guī)模的增大，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也在急劇增加，但國家調(diào)控措施的出臺，迫使行業(yè)兼并整合加快，由此也提高了我國房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度。2010年，我國房地產(chǎn)企業(yè)前100強(qiáng)僅占25.2%的市場份額，但到2018年底，前100強(qiáng)企業(yè)的市場份額已經(jīng)達(dá)到58.1%（見圖4.1），調(diào)控措施再加上市場競爭所導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象十分明顯。

市場集中度的提高，誕生了像萬科、恒大等超大型房地產(chǎn)企業(yè)。其優(yōu)缺點(diǎn)是：一方面，有利于土地的規(guī)?；?、集約化經(jīng)營；另一方面，當(dāng)購房者需要向這些企業(yè)維權(quán)時(shí)，卻常常面臨“店大欺客”的問題。在市場集中度進(jìn)一步提高的情況下，如何切實(shí)保護(hù)購房者權(quán)益仍然需要深入研究。

六、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型及長效機(jī)制探索階段（2016年至今）

在2016年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，習(xí)近平總書記明確指出：“房子是用來住的，不是用來炒的。”這在中央層面明確了住房的居住屬性和定位，為未來房地產(chǎn)的發(fā)展指明了方向。在具體措施上，既要防止房地產(chǎn)泡沫，又要防止房價(jià)大起大落。金融政策要支持居民滿足普通住房要求，嚴(yán)禁投機(jī)性炒房。同時(shí)提出，需要結(jié)合我國的具體情況，綜合運(yùn)用各種手段，研究房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制。

2018年，黨的十九大報(bào)告再次就房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控方面提出了“加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的新時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展思路。這也表明中央政府在調(diào)控房價(jià)問題上不再局限于抑制需求，也高度關(guān)注住房的供給。這種思路符合市場經(jīng)濟(jì)的基本要求，也是長效機(jī)制的基本要求。未來將研究、探索更多的既符合市場規(guī)律又符合中國國情和可持續(xù)發(fā)展理論的政策思路，共同構(gòu)成我國房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。