任務(wù)二 門店可行性分析報(bào)告的撰寫和設(shè)計(jì)

一、可能性分析報(bào)告的規(guī)范格式

（一）封面

一般要反映可行性分析報(bào)告的名稱、專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及撰寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

（二）摘要

摘要是用簡潔明了的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場情況可行性分析研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能全面了解報(bào)告的精要。有的專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀人員應(yīng)理性仔細(xì)全面閱讀。

（三）目錄

由于一份可行性分析報(bào)告少則10余頁，多則數(shù)10頁，為了便于寫作和閱讀，必須將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫成目錄。

（四）正文

正文是可行性分析報(bào)告的主體，一般來說，應(yīng)包括以下內(nèi)容。

1．項(xiàng)目概括

主要包括：項(xiàng)目名稱及背景，項(xiàng)目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，委托方、被委托方，可行性研究的目的，可行性研究的編寫人員，編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明。

2．市場調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目的市場需求及市場供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、商圈分析、顧客群分析、選址分析、內(nèi)外部裝飾裝修分析、資金利潤分析等。

3．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4．開發(fā)進(jìn)度安排

對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的安排，可以按照前期調(diào)研、方案設(shè)計(jì)、方案實(shí)施、正式開店等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。作為大型開發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長，投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，同時(shí)需要對(duì)各期的開發(fā)內(nèi)容作出統(tǒng)籌安排。

5．項(xiàng)目投資估算

對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。門店開發(fā)主要涉及房屋租金、員工費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用等。估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。

6．項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬定籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。投資巨大的，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

7．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

依據(jù)國家現(xiàn)行的財(cái)稅規(guī)定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等進(jìn)行分析，也是考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。具體包括在項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測，在成本預(yù)測基礎(chǔ)上編制預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，以考察投資的效果。

8．不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容，通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素進(jìn)行分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來源提供參考。

9．可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行性與否作出明確的結(jié)論。

10．研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議

對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題提出建議，對(duì)建議的效果作出估計(jì)。

（五）附圖

一份完整的可行性報(bào)告包括的附圖有項(xiàng)目位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案平面圖，有時(shí)也包括項(xiàng)目所在地區(qū)的城市規(guī)劃總圖。

二、可行性分析報(bào)告范例

英派斯健身俱樂部門店開發(fā)可行性分析報(bào)告

一、封面

二、摘要

本報(bào)告是對(duì)英派斯健身俱樂部開店的可行性分析的成果。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們對(duì)健康的需求越來越強(qiáng)烈，這是健身俱樂部生存發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，文化的傳播、健身技術(shù)的進(jìn)步是健身俱樂部發(fā)展的技術(shù)條件。柳州市的健身活動(dòng)不斷增多，政府強(qiáng)調(diào)全民健身運(yùn)動(dòng)，各種健身機(jī)構(gòu)不斷涌現(xiàn)，健身需求不斷豐富，這是健身俱樂部建設(shè)的社會(huì)基礎(chǔ)。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查得知，柳州市2/3以上的居民經(jīng)常參與健身活動(dòng)。

健身俱樂部選擇了25~45歲，中等收入以上，都市白領(lǐng)、商務(wù)人士及高校學(xué)生為特征的細(xì)分市場為目標(biāo)市場，又以單身白領(lǐng)和高校大學(xué)生為主。

柳州市有10多家休閑娛樂中心，但比較專業(yè)的健身機(jī)構(gòu)只有6家，這些健身機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足民眾需求。經(jīng)過SWOT分析，英派斯健身俱樂部門擬建在柳州市魚峰區(qū)人民醫(yī)院附近。

門店布局策略：英派斯健身俱樂部門店面積大約5000m2，采用“套餐式”課堂營銷策略、“進(jìn)駐寫字樓”營銷策略、英派斯特制餐飲營銷策略、身心俱佳營銷策略、VIP會(huì)員營銷策略、人性化關(guān)懷服務(wù)營銷策略，廣告、會(huì)員制等推廣策略，以及買一送一的課程推廣、創(chuàng)新非價(jià)格競爭策略。

門店的財(cái)務(wù)分析顯示1年內(nèi)保本，2年盈利，3年上升到新臺(tái)階。

三、目錄

略。

四、報(bào)告正文

（一）企業(yè)概況

英派斯健身俱樂部是實(shí)行會(huì)員制的“全國連鎖、一卡通”的健身會(huì)所，秉承“健康里、生命力”的經(jīng)營理念。本俱樂部擁有專業(yè)的健身器械，包括電腦跑臺(tái)、有氧健身自行車、登山機(jī)等一流的專業(yè)力量器械。

本俱樂部為會(huì)員開設(shè)了最全面、時(shí)尚的課程，包括健身操、專業(yè)器械訓(xùn)練，大型有氧跑臺(tái)、動(dòng)感單車健身訓(xùn)練，肚皮舞、瑜伽、拉丁操、爵士舞、踏板操、街舞培訓(xùn)，省級(jí)私人教育服務(wù)，瑜伽8人小團(tuán)體課，居家教師培訓(xùn)，戶外瑜伽訓(xùn)練，大眾化的球類訓(xùn)練等。

豐富的課程讓顧客能更自由地選擇和靈活地安排。會(huì)員可根據(jù)自身的需求選擇適當(dāng)?shù)恼n程，可以在擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)健身教練的指導(dǎo)下進(jìn)行有氧和無氧訓(xùn)練。教練會(huì)根據(jù)每個(gè)人的不同的身體條件及要求，打造一份科學(xué)、系統(tǒng)的健身計(jì)劃，進(jìn)行系統(tǒng)的跟蹤指導(dǎo)。燃燒的運(yùn)動(dòng)音樂，將震撼每一個(gè)充滿活力的運(yùn)動(dòng)細(xì)胞和熱愛健康的生命。

英派斯健身俱樂部在硬件上追求舒適和完善，在服務(wù)上追求溫馨和完美，在銷售上面向工薪階層。力量與柔美的結(jié)合，健康與品位的象征，一切為顧客的健康服務(wù)，讓顧客體驗(yàn)難以抗拒的魅力。俱樂部定期組織會(huì)員開展各種聯(lián)誼活動(dòng)，讓顧客在健身過程中相互交流、結(jié)識(shí)朋友，使顧客的鍛煉不再枯燥和煩惱，努力為顧客創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)雅、舒適、溫馨、愉快的健身環(huán)境。

（二）市場環(huán)境分析

1．宏觀環(huán)境

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。當(dāng)前我國已經(jīng)從溫飽型社會(huì)轉(zhuǎn)向小康型社會(huì)，恩格爾系數(shù)也越來越小，人們的消費(fèi)支出從購買食物轉(zhuǎn)變?yōu)橛糜诜b、娛樂、保健和教育的支出增加。健身俱樂部的發(fā)展在此基礎(chǔ)上會(huì)有一個(gè)更美好的前景，未來的市場潛力無窮。

（2）文化環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活習(xí)慣在不斷地變化，健身文化迅猛地滲透到中國人的生活里。人們有了“花錢買健康”的意識(shí)，健康生活理念已經(jīng)越來越深入人心。健身俱樂部已成為人們實(shí)現(xiàn)健康生活的最佳途徑。

（3）技術(shù)環(huán)境。科技的發(fā)展為人們塑造較好體型成為現(xiàn)實(shí)。健身測試儀器可以很好地測試出一個(gè)人的各項(xiàng)身體數(shù)據(jù)。通過制訂合理的健身計(jì)劃，科學(xué)、有效地幫助健身者在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到較為顯著的效果。科技方便了人類，可以想象，以后會(huì)有更多種類的健身器械投入使用。健身俱樂部的發(fā)展依托于科技的發(fā)展。

2．微觀環(huán)境

企業(yè)的營銷活動(dòng)的微觀環(huán)境要素主要是對(duì)企業(yè)活動(dòng)過程和結(jié)果有直接影響的各種要素，這些要素主要包括：

（1）企業(yè)。目前整個(gè)市場有著各種各樣的健身機(jī)構(gòu)，各個(gè)不同的健身機(jī)構(gòu)都有自己不同的人員配置，并擁有多家分店。但是總體來說，各個(gè)分店之間的聯(lián)系卻不是特別緊密。然而要想讓整個(gè)企業(yè)有組織地發(fā)展下去，必須充分利用好各分店、各部門的人力資源，做好優(yōu)質(zhì)資源的調(diào)配，讓各分店、各部門形成一個(gè)整體，通力合作，為顧客提供高效的服務(wù)。

（2）市場營銷渠道機(jī)構(gòu)。目前市場上的健身企業(yè)多是采用客戶上門咨詢、實(shí)行會(huì)員制的方式。不同于一般的物質(zhì)性產(chǎn)品，健身企業(yè)營銷過程中省略掉了中間商這一環(huán)節(jié)，這樣有利于企業(yè)的集中管理。但也有不利的一面，即營銷相對(duì)消極，只能靠宣傳吸引消費(fèi)者上門。所以對(duì)于健身行業(yè)來說，宣傳是至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

（3）競爭者。競爭對(duì)手主要是本土的健身俱樂部，其規(guī)模不大，設(shè)備、設(shè)施都一般，管理和營銷力度不強(qiáng)，并且差異化不大。

（4）社會(huì)公眾。越來越多的消費(fèi)者意識(shí)到健身的重要性。進(jìn)健身俱樂部健身作為新的休閑方式正為人們所接受，電視、報(bào)紙、雜志對(duì)健身房的報(bào)道日漸增多，人們對(duì)健身房器材和健身項(xiàng)目不再陌生。到健身房的人群以20~45歲為主，其中以女士為多，明顯呈現(xiàn)中青年化的特點(diǎn)。

3．地區(qū)行業(yè)概括分析

隨著近年來國民生活水平的提高，柳州市的白領(lǐng)階層大量涌現(xiàn)，人們紛紛加入健身俱樂部，感受著新鮮時(shí)尚的健身方式。簡單、直觀、分散的室外健身已經(jīng)不能滿足他們的要求，他們需要有專業(yè)的場地、器械和行之有效的鍛煉效果以及有專業(yè)教練指導(dǎo)的健身，渴望得到更多的健身知識(shí)。

柳州市的健身俱樂部都有自己獨(dú)特之處，精美的課程、專業(yè)的教練、獨(dú)特的指導(dǎo)都吸引了更多的消費(fèi)者。柳州市的健身俱樂部大量涌現(xiàn)將會(huì)帶動(dòng)柳州市的健身市場，這個(gè)日益龐大的市場將會(huì)產(chǎn)生巨大的效益。

社區(qū)健身俱樂部成了發(fā)展趨勢(shì)之一，社區(qū)健身俱樂部與社區(qū)有著密不可分的關(guān)系。從中國的城市發(fā)展軌跡來看，大部分市民越來越集中在社區(qū)生活。同時(shí)隨著生活水平的提高以及健身觀念的普及，住在社區(qū)的市民越來越關(guān)注自己的生存狀態(tài)和健康狀況。在許多社區(qū)，是否擁有健身俱樂部已經(jīng)成為社區(qū)品質(zhì)高低的新標(biāo)尺。除了市場需求外，健身俱樂部開在社區(qū)，業(yè)主、俱樂部、物業(yè)和地產(chǎn)商都是贏家，這是健身俱樂部進(jìn)入社區(qū)的社會(huì)基礎(chǔ)。

在柳州市的健身行業(yè)中，既有獨(dú)立的健身中心也有連鎖加盟的形式，但是總的發(fā)展趨勢(shì)是后者。前者的服務(wù)、器材和環(huán)境質(zhì)量都不如后者，連鎖加盟形式的品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)深入人心。本地健身俱樂部分散化且規(guī)模不大，外商進(jìn)入柳州少。

4．地區(qū)市場需求情況調(diào)查和預(yù)測

中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：67.9%的城市居民喜歡體育運(yùn)動(dòng)，71.4%的城市居民通過電視關(guān)注體育運(yùn)動(dòng)，32.9%的城市居民在體育服裝上有支出，30.2%的城市居民在體育書、報(bào)、刊上有支出；7.2%的城市居民購買過體育賽事門票。網(wǎng)上調(diào)查得知柳州市居民的情況基本上和調(diào)查數(shù)據(jù)一致，說明柳州市的市場需求與別的城市差異不大。

（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

公司通過招投標(biāo)活動(dòng)，在5份競標(biāo)企業(yè)中，選擇南方智慧盈名顧問公司的標(biāo)書（策劃方案）。方案包括目標(biāo)市場確定、競爭者研究、門店選址分析、門店布局與功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目，以及主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

1．消費(fèi)者分析

健身俱樂部選擇了25~45歲，中等收入以上，都市白領(lǐng)、商務(wù)人士及高校學(xué)生為特征的細(xì)分市場為目標(biāo)市場，又以單身女白領(lǐng)和高校大學(xué)生為目標(biāo)客戶。

（1）單身女白領(lǐng)。

單身女白領(lǐng)一般都具有高等教育學(xué)歷和高收入，條件優(yōu)越，有穩(wěn)定的收入、體面的工作，生活環(huán)境舒適優(yōu)雅。這一目標(biāo)市場中的顧客被認(rèn)為是國民中最自由、最富有的階層，她們有錢有閑，沒有家庭羈絆，購買力強(qiáng)，被稱為“青年貴族”。她們有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)收入，沒有過多的負(fù)擔(dān)，加上年輕好動(dòng)、思想開放，她們的消費(fèi)最能表現(xiàn)時(shí)尚潮流。她們追求健康的生活，需要健康健美的體魄，注重休閑的生活方式，注重朋友之間的交往。但平時(shí)繁忙的工作使她們的壓力大，煩躁易怒，而下班以后重復(fù)無趣的生活讓她們變得孤單，健身俱樂部可以成為她們鍛煉、健身、休閑減壓、社交的場所。

（2）高校大學(xué)生。

高校大學(xué)生的消費(fèi)能力越來越強(qiáng)，主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

①實(shí)用：當(dāng)代大學(xué)生消費(fèi)的基本特點(diǎn)。從大學(xué)生的消費(fèi)狀況分析，不論大學(xué)生的基本生活消費(fèi)如衣食住行消費(fèi)，還是大學(xué)生學(xué)習(xí)消費(fèi)中的學(xué)費(fèi)、書雜費(fèi)、電腦費(fèi)，都有濃厚的實(shí)用色彩。

②多樣：當(dāng)代大學(xué)生消費(fèi)的重要特征。大眾文化消費(fèi)市場是影響大學(xué)生消費(fèi)文化多樣性的重要因素。青年人總是引領(lǐng)消費(fèi)市場的最新潮流。大學(xué)生在屬于自己的私人空間和時(shí)間內(nèi)不大喜歡參加集體性的活動(dòng)，大學(xué)生消費(fèi)個(gè)性化的表現(xiàn)是最新型青年文化運(yùn)動(dòng)的顯著特點(diǎn)。

③前衛(wèi)：時(shí)尚的選擇。大學(xué)生消費(fèi)前衛(wèi)的特征主要表現(xiàn)為追求品牌、崇尚權(quán)威、追求新穎，體現(xiàn)個(gè)性及理性。

總之，我們選擇單身女白領(lǐng)和大學(xué)生作為目標(biāo)市場。

2．門店的競爭狀況調(diào)查分析

柳州市有10多家休閑娛樂中心，比較專業(yè)的健身機(jī)構(gòu)只有6家，但這些健身機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人民的需求。

（1）柳州首家大型專業(yè)健身俱樂部——?jiǎng)訊菇∩砭銟凡浚赫嫉孛娣e2000多m2，坐落在柳州市東環(huán)路口屏山大道環(huán)東商場。動(dòng)嵐健身俱樂部以其專業(yè)的健身規(guī)劃和經(jīng)營管理著稱，率先將歐美風(fēng)格器材引入柳州市場，給柳州市的健身業(yè)以強(qiáng)勁的沖擊。

（2）海格力斯健身會(huì)所：作為柳州市健身項(xiàng)目最齊全、場地最大的健身會(huì)所，海格力斯健身會(huì)所一直致力于倡導(dǎo)全民健身，力求通過完善的服務(wù)使每一位會(huì)員都達(dá)到健身目標(biāo)。

（3）海倫健身俱樂部：作為柳州市最早的健身俱樂部，發(fā)展至今，在健美和健身方面取得了顯著的成績和專業(yè)榮譽(yù)，奠定了柳州市健身行業(yè)排頭兵的地位。海倫健身俱樂部以“科學(xué)，健康，專業(yè)”及個(gè)人優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，讓會(huì)員享有專業(yè)服務(wù)和優(yōu)越品質(zhì)。

根據(jù)調(diào)查，除了以上的健身俱樂部外，還有很多同質(zhì)化的小型健身娛樂中心，其共同點(diǎn)是項(xiàng)目不全、服務(wù)不周到、環(huán)境不太好，營銷戰(zhàn)略比較傳統(tǒng)，服務(wù)不夠人性化。

3．門店選址分析

英派斯健身俱樂部門店擬建在柳州市魚峰區(qū)人民醫(yī)院附近。

（1）優(yōu)勢(shì)分析。

①地段優(yōu)越。該地段處于柳州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是柳州市的核心區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)高。

②交通發(fā)達(dá)。道路狀況優(yōu)良，交通便利，公交線路四通八達(dá)。

③商業(yè)設(shè)施配套完善。餐飲、娛樂、購物場所眾多，金融、醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)環(huán)境圍繞，商業(yè)設(shè)施配套完善。

④人氣旺。

⑤潛力巨大。本區(qū)域內(nèi)存在較大的健身需求。

⑥區(qū)域內(nèi)市場較為活躍，具有巨大的投資價(jià)值。

（2）劣勢(shì)分析。

①競爭將異常激烈，周邊有多個(gè)在建、待建健身項(xiàng)目，應(yīng)密切關(guān)注。

②附近健身房對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶造成了一定的分流。

③人們對(duì)本區(qū)域內(nèi)的五星商廈和工貿(mào)商場附近認(rèn)知度較大。本俱樂部如何吸引人氣，做到商業(yè)價(jià)值的最大化有一定難度。

（3）機(jī)會(huì)分析。

①本區(qū)域?qū)儆谡闹攸c(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，政府關(guān)注度高，規(guī)劃起點(diǎn)高，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的升溫，從而這里的人流量會(huì)增多。

②高新區(qū)的發(fā)展帶來巨大的機(jī)遇。應(yīng)抓住有利時(shí)機(jī)介入市場，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給—需求”，搶占先機(jī)。

（4）風(fēng)險(xiǎn)。

①市場因素。柳州市健身房逐年增加，健身業(yè)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，大量的相似產(chǎn)品同時(shí)出現(xiàn)在市場上，使消費(fèi)者很難看到差異性，影響了消費(fèi)者購買決策。

②競爭壓力。項(xiàng)目周邊有多個(gè)在建、待建健身項(xiàng)目。市場供求量巨大，檔次較高，將給本項(xiàng)目帶來較大的市場壓力。

（5）綜合分析。

從市場調(diào)研結(jié)果分析，本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)明顯，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存，唯一的辦法就是尊重市場，適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心理，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性和適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最佳的市場價(jià)值。

4．門店布局與功能區(qū)分

柳州英派斯健身俱樂部門店面積大約5000m2，分為室內(nèi)和室外兩個(gè)區(qū)域，室內(nèi)面積3000m2左右，室外面積2000m2。

（1）健身器械區(qū)。特點(diǎn)是面積要大，視覺效果要好，高度有4m以上，通風(fēng)效果要好，能在不開排風(fēng)扇的情況下空氣能夠自動(dòng)流通為最佳，面積為800~1000m2。

（2）操房。面積300~350m2，高度要求在280cm以上，通光環(huán)境好，光線好。

（3）瑜伽房。特點(diǎn)是要安靜，光線相對(duì)較暗，不受其他音樂的干擾，能保持絕對(duì)安靜，面積為250~300m2。

（4）武道館。對(duì)位置沒有很大的要求，通風(fēng)即可，面積200~250m2。

（5）動(dòng)感單車房。靠窗，面積100m2左右。

（6）洗浴間以及洗手間。面積300~400m2。

（7）休閑區(qū)。顧客在運(yùn)動(dòng)完的時(shí)候需要一個(gè)可以休息的地方。能夠選在靠窗位置為佳。內(nèi)部擺設(shè)要簡單，但要有品位，高雅、舒適，面積350~400m2。休閑區(qū)內(nèi)部可以供應(yīng)各種飲料、各種健康的水果。這一部分運(yùn)營較好的話，利潤可以高達(dá)200%~300%。休閑區(qū)可設(shè)一個(gè)運(yùn)動(dòng)服飾專賣店，銷售各種運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)鞋、健身手套、運(yùn)動(dòng)毛巾等。

（8）辦公室等。

（9）室外球類球場。

（10）停車場。要有足夠停車位。

該門店布局的優(yōu)勢(shì)是既有室內(nèi)活動(dòng)場地也有室外活動(dòng)場地和服務(wù)區(qū)，讓顧客根據(jù)喜好進(jìn)行選擇，達(dá)到身心鍛煉的最佳水平。

5．建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)

門店建筑是一棟16層的商住兩用樓房，其中地下兩層是俱樂部健身用房。在一層的西部有一個(gè)15m寬的門面房作為門店的接待大廳。可以在門面房上面安置門店的招牌，招牌長15m、高3m，黃底黑字，藝術(shù)動(dòng)感字體。另外包括電源、排風(fēng)、水壓、下水、衛(wèi)生間、電梯等技術(shù)參數(shù)。

6．技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

門店具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表2-2。

7．規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)

由于英派斯健身俱樂部是租賃物業(yè)，規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)略。

（四）開發(fā)進(jìn)度安排

項(xiàng)目總開發(fā)時(shí)間為6個(gè)月，具體進(jìn)度見表2-3。

表2-3 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

（五）項(xiàng)目投資估算

（1）租金：50萬元。

（2）裝修：100萬元。

（3）加盟費(fèi)、保證金、品牌費(fèi)：50萬元。

（4）設(shè)備：110萬元。

（5）人員前期工資10萬元。

（6）辦公用品：10萬元。

（7）日化洗滌產(chǎn)品：1萬元。

（8）品牌推廣宣傳：50萬元。

總計(jì)381萬元。

（六）項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

（1）股東出資：500萬元。

（2）銀行貸款300萬元。年利息20萬元左右。

（七）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)即盈虧平衡分析，具體見表2-4。

（八）不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

這里的不確定性分析主要包括：經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致收入水平下降，柳州市行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整失業(yè)人數(shù)增多，恐怖活動(dòng)、打架、災(zāi)害等。

風(fēng)險(xiǎn)分析包括：健身方式轉(zhuǎn)變，競爭對(duì)手打擊，經(jīng)營思路落后，管理不善等。

（九）門店開發(fā)可行性結(jié)論

柳州市休閑養(yǎng)身體育業(yè)發(fā)展前景是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，而柳州市的休閑養(yǎng)身體育業(yè)發(fā)展具備一定的市場基礎(chǔ)，在廣西地區(qū)有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因此，要拓展柳州市的休閑養(yǎng)身健身業(yè)市場，就要及時(shí)抓住機(jī)遇，善于迎接挑戰(zhàn)。

通過綜合整體分析，結(jié)合當(dāng)前柳州市情況看，健身行業(yè)具有良好的發(fā)展前景，得到良好的投資回報(bào)是毋庸置疑的。總之，項(xiàng)目可行。

（十）附錄

略。

項(xiàng)目小結(jié)

可行性研究是任何投資都要進(jìn)行一項(xiàng)工作。作為連鎖企業(yè)的開發(fā)，雖然有標(biāo)準(zhǔn)店鋪可以借鑒，但鑒于不同的影響因素，這項(xiàng)工作同樣是必要的環(huán)節(jié)。可行性研究對(duì)門店開發(fā)所需的資金、商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇、店址選擇、商圈、建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的預(yù)測，可以提供投資決策的科學(xué)依據(jù)。門店經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是核心環(huán)節(jié)，包括開店項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵是對(duì)門店開發(fā)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)的評(píng)價(jià)，而不確定性分析則包括盈虧分析、敏感分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。門店開發(fā)報(bào)告的主要因素就是影響開店的指標(biāo)，要針對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，認(rèn)真論證，并給出兩個(gè)以上的備選方案，以便作出最好的選擇，能夠獲得最大的利潤。

強(qiáng)化練習(xí)

一、單項(xiàng)選擇題

1．下面不屬于連鎖門店可行性分析的是（ ）。

A．商業(yè)業(yè)態(tài)選擇和評(píng)價(jià)

B．消費(fèi)者購買行為和購買方式

C．企業(yè)CIS的設(shè)計(jì)方式

D．評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益

2．調(diào)查研究主要從業(yè)內(nèi)和現(xiàn)場兩個(gè)方面展開，以下屬于業(yè)內(nèi)調(diào)研范疇的是（ ）。

A．城市年鑒

B．商圈調(diào)研

C．消費(fèi)者調(diào)研

D．問卷調(diào)研

3．下面屬于宏觀環(huán)境分析的是（ ）。

A．企業(yè)所在的行業(yè)情況

B．供應(yīng)商的情況

C．消費(fèi)者情況

D．自然人文情況

4．投資環(huán)境系統(tǒng)本身的狀況處于不斷運(yùn)動(dòng)和變化之中，有些因素會(huì)逐步改善，有些因素則會(huì)逐步惡化。不是引起變動(dòng)的因素是（ ）。

A．人為改變環(huán)境

B．政治體制改革

C．交通狀況的改善

D．消費(fèi)者工資收入的變化

5．道氏評(píng)估法把海外投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為（ ）。

A．競爭風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

B．競爭風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)

C．資金風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

D．環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

6．以下不屬于固定資產(chǎn)的是（ ）。

A．機(jī)器設(shè)備

B．辦公設(shè)備

C．專利技術(shù)

D．文娛設(shè)備

7．流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在1年或長于1年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變更或加以運(yùn)用的資產(chǎn)，以下不屬于流動(dòng)資產(chǎn)的是（ ）。

A．現(xiàn)金

B．銀行存款

C．存貨

D．人員工資

8．一般資產(chǎn)負(fù)債率大于（ ）時(shí)，說明資不抵債，視為已達(dá)到破產(chǎn)的臨界值。

A．50%

B．100%

C．150%

D．200%

9．清償能力分析指標(biāo)是指（ ）。

A．投資回收期

B．投資回報(bào)率

C．流動(dòng)比率

D．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

10．以下是影響盈虧平衡分析的因素是（ ）。

A．價(jià)格

B．投資

C．銷售政策

D．供應(yīng)商供貨

二、多項(xiàng)選擇題

1．以下屬于投資環(huán)境中的軟環(huán)境是（ ）。

A．政治

B．社會(huì)

C．經(jīng)濟(jì)

D．供應(yīng)商

E．管理素質(zhì)

2．門店的投資環(huán)境主要具有（ ）特征。

A．綜合性

B．區(qū)域性

C．動(dòng)態(tài)性

D．差異性

E．多樣性

3．建設(shè)門店的各類資產(chǎn)分為（ ）。

A．固定資產(chǎn)

B．有形資產(chǎn)

C．流動(dòng)資產(chǎn)

D．無形資產(chǎn)

E．遞延資產(chǎn)

4．流動(dòng)資產(chǎn)可分為（

）。

A．現(xiàn)金

B．門店的短期投資

C．應(yīng)收賬款

D．存貨

E．應(yīng)付款項(xiàng)

5．無形資產(chǎn)是指門店長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)，能夠在門店經(jīng)營中長期發(fā)揮作用的權(quán)利、技術(shù)等特殊資產(chǎn)，具體包括（ ）。

A．專利權(quán)

B．商標(biāo)權(quán)

C．著作權(quán)

D．非專利技術(shù)

E．土地使用權(quán)

三、思考題

1．簡述連鎖門店開發(fā)的決定因素。

2．連鎖門店開發(fā)的投資構(gòu)成有哪些？

3．如何有效進(jìn)行新開門店的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)？

4．連鎖門店開發(fā)的可行性分析包括哪些內(nèi)容？

5．什么是新開門店的經(jīng)營安全率？如何計(jì)算？

實(shí)訓(xùn)任務(wù)

請(qǐng)結(jié)合項(xiàng)目一中的實(shí)訓(xùn)任務(wù)，針對(duì)你開設(shè)的連鎖企業(yè)撰寫門店開發(fā)可行性分析報(bào)告。

（一）實(shí)訓(xùn)內(nèi)容

1．門店開發(fā)的環(huán)境分析

從宏觀和微觀兩個(gè)方面分析，并描述該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和市場機(jī)會(huì)，根據(jù)環(huán)境分析預(yù)測市場發(fā)展前景。

2．門店開發(fā)的技術(shù)可行性分析

說明成員技術(shù)經(jīng)歷和技術(shù)水平，描述成員擁有的技術(shù)資源和目前能夠?qū)崿F(xiàn)的途徑。

3．市場可行性分析

說明實(shí)際經(jīng)營過程中能夠采用的營銷策略，如何通過產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷進(jìn)行營銷整合。

4．經(jīng)濟(jì)可行性分析

說明項(xiàng)目的盈利能力，并說明項(xiàng)目的主要盈利方式和項(xiàng)目盈利手段。說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資金使用情況，能夠利用資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表說明項(xiàng)目目前的經(jīng)營狀況，并說明項(xiàng)目投資回收情況。

要求：

（1）字?jǐn)?shù)要求：5000字。

（2）行文要求：按照基本論文格式。

（3）內(nèi)容要求：按照實(shí)訓(xùn)內(nèi)容撰寫。

（二）實(shí)訓(xùn)引導(dǎo)

結(jié)合本項(xiàng)目任務(wù)二進(jìn)行說明和分析。

案例分析

關(guān)于A住宅區(qū)開設(shè)日用食品超市可行性研究報(bào)告概要

一、市場前景分析

（1）日用百貨、食品生鮮是老百姓日常基本消費(fèi)品、必需品，市場前景廣闊。基本消費(fèi)的增長要符合恩格爾系數(shù)規(guī)律。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近幾年人們的基本消費(fèi)額的增長速度平均保持在5%以上。日用消費(fèi)品屬于需求價(jià)格彈性和收入價(jià)格彈性小的一類商品，故在競爭格局基本確定的情況下，市場需求風(fēng)險(xiǎn)不大，更不存在政治風(fēng)險(xiǎn)。

（2）A住宅區(qū)是不斷發(fā)展中的中高檔住宅區(qū)，住戶收入水平在深圳居民中屬于中上階層，人均月收入在3000元以上。以A住宅區(qū)為中心，半徑1.5km的商圈內(nèi)常住人口和流動(dòng)人口達(dá)5萬人，每人每月以購買500元日常消費(fèi)品為基準(zhǔn)，若有40%的消費(fèi)者在本超市消費(fèi)，則月銷售額可達(dá)到50000×500×0.4=10000000（元）。

（3）地理位置優(yōu)越，公路交通便利，環(huán)境布局合理。

（4）競爭環(huán)境寬松，目前A住宅區(qū)僅有一家小型超市，消費(fèi)潛力遠(yuǎn)未開發(fā)，不足以形成威脅，商圈內(nèi)居民區(qū)稠密。如做得成功可吸引外圍人口來超市消費(fèi)。

二、經(jīng)營面積

以1500m2為宜。

三、投入產(chǎn)出分析

（一）固定成本

1．年租金

單位面積月租金設(shè)為60元/m2，年租金為：

單位面積月租金×12×經(jīng)營面積=60×12×1500=108（萬元）

2．基本裝修年攤銷額

以5年折舊的期限計(jì)：100/5=20（萬元）

3．收銀系統(tǒng)年攤銷額

以5年折舊的期限計(jì)：10/5=2（萬元）

4．貨架年攤銷額

以5年折舊的期限計(jì)：15/5=3（萬元）

5．冷柜年折舊

以5年折舊的期限計(jì)：6萬元

6．空調(diào)系統(tǒng)年折舊

以5年折舊的期限計(jì)：3萬元

7．水電費(fèi)

設(shè)月水電費(fèi)為8萬元，年水電費(fèi)為96萬元

8．人員工資

業(yè)務(wù)人員及管理人員工資：4000×12×15=72（萬元）

營業(yè)人員工資：1200×12×20=28.8（萬元）

9．辦公設(shè)備及用品

辦公設(shè)備及用品按五五攤銷法計(jì)入當(dāng)年成本：5/2=2.5（萬元）

10．不可預(yù)見費(fèi)

20萬元

合計(jì)：361.3萬元

（二）變動(dòng)成本

變動(dòng)成本主要是產(chǎn)品進(jìn)貨成本，包括經(jīng)銷成本、代銷成本、租賃方式的成本。

總的變動(dòng)成本按銷售額的85%計(jì)算。

（三）年平均利潤

年平均利率為15%。

（四）保本銷售額

年固定成本（F）+年總變動(dòng)成本（V）=保本銷售額（Q）

即F+V=Q

F+Q×85%=Q

Q=F/0.15=361.3/0.15=2408.7（萬元）

每日保本銷售額：2408.7/365=6.6（萬元）

四、利潤概算

（一）年銷售額

10×365=3650（萬元）

1．年利潤額

年毛利-固定成本=3650/1.17×15%-361=107（萬元）

2．稅后利潤

年利潤總額×85%=91（萬元）

應(yīng)交稅金：銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅+所得稅=530-450+16=96（萬元）

（二）經(jīng)營方式

（1）可考慮租房經(jīng)營，亦可以考慮與房產(chǎn)商合作經(jīng)營，這樣更能減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（2）銷售方式以現(xiàn)代超市的自選方式為主，結(jié)合送貨、電話購物、網(wǎng)上購物方式。

（3）商品采購方式采用在代銷、聯(lián)營基礎(chǔ)上的代銷、經(jīng)銷、聯(lián)營、租賃等多種方式相結(jié)合，以備供貨商選擇。

（4）貨款支付方式可采用月結(jié)和定額結(jié)算方式，輔之以購銷和專柜方式。

（5）積極開展促銷活動(dòng)，包括媒體宣傳、中獎(jiǎng)、買×送×、部分商品季節(jié)性活動(dòng)打折、加強(qiáng)購物的服務(wù)功能等促銷方式。

（三）結(jié)束語

超市經(jīng)營的成功取決于店址、固定成本的大小、商品的組合、價(jià)格分類定位、促銷手段、服務(wù)體系、商品成本等多種因素。

另外，上述計(jì)算利潤的方式是一種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算法。實(shí)質(zhì)上，大多數(shù)商家相當(dāng)部分收益還來自促銷、水電費(fèi)、條碼費(fèi)、租賃費(fèi)等。

如與房地產(chǎn)商合作經(jīng)營則風(fēng)險(xiǎn)更小。

問題：

1．你認(rèn)為該可行性研究報(bào)告分析論證是否充分？所得結(jié)論是否正確？

2．請(qǐng)對(duì)本案例提出修改意見。