任務一 門店開發可行性分析的主要內容

一、門店投資開發可行性研究的概念和作用

（一）門店投資開發可行性的概念

投資是指投資主體為了獲取收益而將貨幣或其他資源投放于某項事業的經濟活動過程，主要包括投資主體、投資目的、投資手段和投資行為過程四要素。

可行性研究，從理論上講是指在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證，并試圖對其作出可行或不可行評價的一種科學方法。它是投資前期工作的重要內容，是投資建設程序的重要環節，是項目的投資決策中必不可少的一個工作程序。

所謂門店投資可行性研究就是指投資者擬投資開設一家門店，為使這一門店能夠在激烈的市場競爭中取得生存和發展，實現預期的經營目標，在投資前必須進行認真調查、研究與擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術資料；對諸如門店開設所需的資金、商業業態的選擇、建設規模、店址的確定等可能的投資方案，進行全面的分析論證；預測、評價項目建成后的經濟效益和社會效益，并在此基礎上，綜合論證項目投資建設的必要性、財務上的盈利性和經濟上的合理性，從而為投資決策提供科學依據。

（二）門店投資開發可行性研究的作用

對門店投資項目進行可行性研究的主要目的在于從市場、社會、技術、經濟多方面為投資決策提供科學依據，以提高投資決策的水平，提高項目的投資經濟效益。具體來說，門店投資項目的可行性研究具有以下作用：

（1）作為門店投資項目投資決策的依據。開設一家門店成功與否及效益如何，會受到社會的、自然的、經濟的、技術的諸多不確定因素的影響。而項目的可行性研究，有助于分析和認識這些因素，并依據分析論證的結果提出可靠的或合理的建議，從而為項目的決策提供強有力的依據。

（2）作為向銀行等金融機構或金融組織申請貸款、籌集資金的依據。一家門店，尤其是大型門店開發所需的投資數額較大，資金的籌集往往要借助于銀行等金融機構。但銀行等金融機構是否給一個項目貸款融資，其依據是這個項目是否能按期足額歸還貸款。銀行只有在對貸款項目的可行性研究進行全面細致的分析評估之后，才能確認是否給予貸款。

（3）作為編制設計和進行建設工作的依據。在可行性研究報告中，對項目的建設方案、經營方案、建設規模、場址、工藝流程、主要設備和總圖布置等作了較為詳細的說明，因此，在項目的可行性研究得到審批后，即可以作為項目編制設計和進行建設工作的依據。

（4）作為簽訂有關合同、協議的依據。項目的可行性研究是項目投資者與其他單位進行談判和簽訂承包合同、購銷訂貨合同、原材料供應合同、銷售合同的重要依據。

（5）作為項目進行后評價的依據。要對投資項目進行投資建設活動全過程的后評價，就必須有項目的可行性研究作為參照物。作為項目后評價的對照標準，尤其是項目可行性研究中有關效益分析的指標，無疑是項目后評價的重要依據。

（6）作為項目組織管理、機構設置、勞動定員的依據。

（7）作為環保部門審查項目環境影響的依據，也作為向項目所在地政府和規劃部門申請建設執照的依據。

二、門店開發可行性研究的流程與具體內容

門店開發的可行性研究要遵循一定的流程，按照一定的步驟進行逐項的分析，為門店的開發提供理論依據。

（一）門店開發可行性研究流程

門店開發可行性研究流程包括：宏觀投資環境分析→地區行業概括分析→需求調查預測→競爭狀況分析→業態規模選擇分析→商場選址分析→賣場布局策劃分析→商場經營策略分析→投資估算分析→籌資方式分析→經濟評價→結論與建議。

（二）門店開發可行性研究具體內容

門店開發的可行性研究的內容主要包括以下11個方面的內容。

1．宏觀投資環境分析

投資建一家門店首先就要對投資環境進行深入透徹的分析，通過分析找出有利與不利因素，尋求投資機會，以便決定是否進行下一步工作。

門店的宏觀投資環境分析的主要內容有：

（1）國內開店相關行業發展現狀分析。如改革開放以來我國開店相關行業發展過程分析、目前開店相關行業發展狀況分析等。

（2）未來幾年影響開店相關行業發展的宏觀因素。

（3）未來幾年影響開店相關行業發展的微觀環境因素，如客群變化、消費者購物習慣和購買態度的變化。

2．地區行業概況分析

包括該地區的商業和服務業運行特點、整體發展狀況和趨勢、商業網點布局及規模、各種零售業態的優勢及劣勢比較、外商進入情況等。

3．地區市場需求情況調查與預測

需求預測包括：現有消費能力的估計；銷售預測、價格分析、產品競爭能力、市場的前景分析；擬建項目的規模、產品方案和發展方向的技術經濟比較和分析以及對投資地區人口數量、人口結構、收入水平、消費習慣、各種商品的需求量的調研與預測。

4．地區主要門店的競爭狀況調查分析

商場如戰場，這是早已被人們所接受的觀點。在一個地區開設門店，第一要研究消費者，第二要研究競爭對手。正所謂“知己知彼，百戰不殆”。開設門店應該圍繞兩個中心展開工作，一是以消費者為中心，二是以競爭者為中心，因此，對該地區的競爭情況進行深入的調查研究是可行性研究的一項重要內容，也是決定門店能否成功的關鍵因素。

5．門店業態選擇和經營規模分析

根據上述的調查分析結果，結合投資者的資金實力及經營管理能力等因素，也就是依據需要與可能來確定擬建門店的經營業態和門店經營規模。

6．門店選址分析

門店地址選擇的重要性無論怎樣形容都不過分。這是因為，門店店址選擇是一項大的、長期性的投資，關系企業的發展前途；門店的場址是影響門店經營目標和制訂經營策略的重要因素；門店的店址是門店市場形象的表現和基礎。

其內容主要有地理位置和社會經濟現狀；交通、運輸及水、電、氣的現狀和發展趨勢；地址比較和選擇意見，門店地址總體布置方案、建設條件及其他工程費用情況等。

7．門店賣場布局策劃方案的分析

門店賣場布局策劃是指對門店實體的內部和外部進行科學、合理、藝術的設計，從而造成一種巨大的商業活動藝術氛圍。門店的布局是否科學、合理、藝術會對門店日后的經營效果產生重大的影響。

門店的布局設計要有整體的布局策劃，如一個大型商廈各樓層功能的設計，每層樓面功能區域設計，也包括局部的細微設計，如柜臺的擺放、櫥窗的設計、燈光的設計等。不論整體的策劃還是局部的設計都存在多種方案，這就需要從技術上、藝術上和經濟上進行分析論證，從而選擇一個滿意的方案。

8．門店經營策略分析

門店經營策略分析包括組織機構的設計、商品組織策略、價格策略、促銷策略、服務策略等。選擇好各種策略是門店經營成功的基本保障。

9．投資估算和籌資方案分析

準確地估算投資項目所需要的投資額并選擇合適的籌資渠道，是影響門店經濟效益的重要因素。

10．經濟評價

擬建項目的效益是投資決策的主要根據。項目效益的評價因其追求的目標不同而分為財務效益評價、國民經濟效益評價與社會權益評價三部分。商業投資項目的經濟評價側重財務評價。通過財務評價，分析測算項目的效益和費用，考察項目的獲利能力、清償能力等財務狀況，據以判斷項目財務上的可行性。效益指標是衡量商業投資項目投資價值的最重要的指標。

11．門店投資開發可行性結論

門店投資開發的可行性結論是在上述綜合分析與評價的基礎上提出來的，是對項目進行綜合分析與論證后，提出綜合性的分析與評價意見。其主要內容是：

（1）門店是否有開發的必要；

（2）門店開發的物質條件、基礎條件和資金條件是否具備，可以建多大規模的店鋪；

（3）所選用的技術、設備是否先進、適用、安全、配套、可靠；

（4）項目投產后的財務效益、國民經濟效益和社會效益如何；

（5）備選方案及對項目決策的建議。

總之，可行性研究就是通過對建設方案的綜合分析評價與方案選擇，從技術、經濟、社會以及項目財務等方面論述建設項目的可行性，推薦可行性方案，提供投資決策參考，指出項目存在的問題、改進建議及結論意見。

課堂討論：門店投資可行性分析有什么意義？怎樣進行投資可行性分析？

三、門店開發環境分析與評價

（一）投資環境概念與類型

1．門店開發投資環境的概念

門店的投資環境就是指對投資在某一區域內的門店的投資項目所要達到的目標產生有利或不利影響的外部條件。它包括對投資具有影響的區域范圍內的社會政治、經濟、法律和文化、自然地理、基礎設施、服務等綜合條件。

成功的創建和經營一家門店，其中一個重要條件就要使這個門店能夠適應它周圍的環境，正所謂適者生存。因此，門店的投資者在投資前，必須對投資項目所涉及的環境因素進行全面透徹的分析研究。

2．門店開發投資環境的類型

構成投資環境系統的各種要素，可以根據其不同的功能從不同的角度進行分類。

（1）按投資環境存在的物質形態進行劃分，可以分為硬環境和軟環境。硬環境有具體的物質形態，而軟環境往往沒有具體的物質形態。

①硬環境。硬環境是指與投資活動直接相關的外部物質條件，主要包括以下方面：

城市和工業基礎設施的結構及其狀況，如交通運輸系統、郵電通信系統、能源動力系統、給水排水系統、防火設施系統、環境保護系統等，以及住宅、商業網點、文化教育、醫療衛生、娛樂旅游及其他服務性設施。

自然地理條件，如自然資源、地理位置、環境氣候以及自然風光等。

②軟環境。軟環境是指對投資活動有重大影響的政治、經濟、社會、人文諸方面的外部條件。主要包括：

政治條件。如政治是否穩定，社會是否安寧，與投資活動有關的經濟法規是否健全，有無保護國際投資的協定等。

經濟條件。如經濟增長速度及其穩定性，財政和貨幣政策的連續性，市場規模及其完善程度，外匯管制狀況和金融信息服務水平，企業自主權限，以及經濟運行機制。

管理條件。如經濟管理體制水平、政府部門的辦事效率，尤其是為投資者簡化辦事手續的情況等。

人口素質。如人口的文化水準及技術素質，特別是勞動者技術素質及其費用水平。

政策性優惠條件。如是否給投資者以稅收、費用等方面的優惠。

（2）按投資環境存在的范圍不同進行劃分，可分為宏觀、中觀和微觀投資環境。

①宏觀投資環境是從整個國家角度考察的投資環境，一般需要通過國與國之間的比較才能正確地予以評價，它所包含的各種因素通常都為國外投資者所重視。尤其是東道國的政局和政策的穩定程度、國民經濟管理體制、國民經濟增長速度、生產力發展水平、涉外法律規章制度、社會思想文化觀念等，往往是國外投資者首先要考慮的宏觀投資環境因素。

②中觀投資環境又可分為地區投資環境與行業投資環境。

地區投資環境是指一定投資區域內的自然、經濟、社會條件，如地區對外開放程度、地區經濟發展及生產力水平、地方政府的管理水平和辦事效率、地區基礎設施狀況、地區技術和勞動條件、地區自然資源條件等。

行業投資環境是指一定行業中有關投資的外部條件，如行業發展規模及水平、行業產品的市場容量及競爭狀況、行業優惠政策與限制政策、行業的發展趨勢以及本行業與其他行業的相關情況等。

③微觀投資環境又稱企業內部環境，是指進行投資活動的具體場所的自然、經濟、社會條件，如門店進行營業所需的營業場地、庫房、設備、運輸車輛，供貨商的條件、資金狀況、門店管理水平、員工素質等，都是直接影響門店投資效益的重要因素。

上述投資環境三大層次之間有密切的內在聯系。一方面，宏觀投資環境制約著中觀、微觀投資環境，宏觀投資環境中的某些因素及其所導致的問題，會相應地在中觀和微觀投資環境中得到體現；另一方面，中觀、微觀投資環境又是構成宏觀投資環境的基礎，它們會在不同程度上影響和改變宏觀投資環境。

（3）按投資環境存在的內容不同進行劃分，可分為社會經濟環境、物質技術環境、自然地理和資源環境。

①社會經濟環境又分為社會政治環境和經濟環境兩部分。社會政治環境包括社會政治制度及其穩定性、社會結構、意識形態、風俗習慣等要素；經濟環境包括經濟結構與發展水平、經濟體制生產要素供應、吸收外資的條件和情況等要素。

②物質技術環境主要包括交通運輸和通信設施，煤、電、氣、水的供應狀況，福利設施等要素。

③自然地理和資源環境包括地理位置、地質、水文、氣候、資源狀況等要素。

此外，按投資者對外部因素控制能力的不同，可將投資環境因素劃分為無法控制因素、局部可控因素、完全可控因素三大類；按投資運行階段不同可分為投資的投入環境、使用環境和回收環境；按投資的國別不同可分為國內投資環境和國際投資環境等。

（二）門店開發投資環境的特征

一個門店要獲得生存和發展，首先要能夠適應環境，而適應環境首先必須了解和認識環境。正確把握投資環境的主要特征，是系統地認識、評價和完善投資環境的前提。門店的投資環境分為不同種類、不同層次，歸納起來門店的投資環境主要具有如下特征：

1．綜合性

投資環境是個由眾多因素以一定的結構和方式相互聯系、相互制約、相互作用而構成的一個多維、多元、多變量、多層次的綜合性系統。

在這個環境的眾多因素中，有些因素對投資的流向、規模、方式的選擇和投資效益的提高起決定作用，有些則起到次要作用。在投資環境的綜合系統中，各子系統之間及每一系統內部各因素之間，有時會存在著某些對立和沖突，抵消主要因素的作用。因此，我們在分析與利用這種環境時，就必須從整體出發，根據整個環境的狀況而不是其中的某一方面進行決策；在分析一種環境因素時，必須同時考慮它同其他因素的相互影響，做到統籌兼顧，尋求最佳組合，注意實現系統的綜合最優化，從而為提高投資效益創造良好的外部條件。正所謂“牽一發而動全身”，說的是局部對整體的影響。

2．區域性

區域經濟的存在是產生投資環境區域性特點的基礎。區域經濟是社會勞動分工的空間表現，是隨著科學技術進步和社會勞動生產力的發展而發展起來的。由于各地區發展生產的有利條件不同，逐漸形成了具有不同主導產業的區域經濟。區域經濟具體表現為地區經濟間各種差異。在不同的區域內進行投資，其投資環境必然體現該區域的特點。我國疆域廣大，各個經濟特區、沿海開放城市與廣大內陸地區，其投資環境都帶有不同區域的明顯特點。

3．動態性

構成投資環境的諸多因素及其評價標準都不是一成不變的，而是隨著時間的推移會不斷發展變化。

投資環境系統本身的狀況處于不斷運動和變化之中，有些因素會逐步改善，有些因素則會逐步惡化。引起變動的原因如下：

（1）自然界本身的變化和發展，如資源、氣候條件、生態環境等的自然演變。

（2）人為的干預，如交通和通信設施的增加、社會服務的加強、產業結構的調整等。

（3）社會條件的變化，如政治體制的改革、優惠政策的實施、辦事效率的提高。

這些因素的變動會不斷排列組合出新的投資環境，從而對投資活動產生不同影響。

衡量投資環境的價值尺度也會隨著時代的發展變更而調整，有些因素會因此而變得越來越重要，有些因素的地位則相對下降。

投資環境的這種動態性，要求投資者克服僵化的思維方式，不僅要全面考慮投資環境的現狀，而且要分析和預測未來若干年投資環境的可能變化，以便作出科學的決策。

4．差異性

同一投資環境，對不同項目的投資會有不同的影響，產生不同的吸引力，也就是說投資環境是一個具有部門、行業和項目差異性的“感應場”。

一個既定地區的投資環境，對某些項目的投資可能極為有利，而對另外一些項目可能會不利。有的投資環境適合于低耗能企業投資，有的投資環境適合于勞動密集型產業投資，有的投資環境則適合于技術知識密集型產業投資。在當今世界上，要找出一個適合所有項目的投資環境實際上是不可能的。了解投資環境的這種差異性，便于投資者根據一定地域投資環境的特點，有針對性地安排投資項目，最大限度地發揮各地的優勢，以取得最大的投資效益。隨著商業經濟的發展，與過去相比，門店投資的規模和投向都發生了極大的變化。總的趨勢是：投資規模越來越大、投資區域越來越廣，跨地區、跨國投資的現象越來越多，這就更需要了解掌握投資環境的特征，盡量避免和減少“因水土不服”而造成的投資損失。

把投資環境的諸多因素劃分為不同的環境體系，絕不是無所謂的文字游戲，其意義首先就在于告訴決策者，投資環境是一個由多種因素構成的整體，所以，不應將它簡單地視為一種或幾種環境因素，不應根據某一方面或某幾方面的環境因素來判斷整體投資環境的優劣，而應將“軟環境”和“硬環境”結合起來，將國際環境與國內環境結合起來，將投資者的需求與授資者所能滿足的程度結合起來，對投資環境進行整體的考察，這樣才能在投資環境的坐標上選定自己的位置。

（三）門店開發投資環境分析的內容

作為門店投資開放項目而言，在研究分析投資環境時，需重點調查分析的主要內容如表2-1所示。

（四）門店開發投資的評價方法

投資環境評價是一個復雜的綜合系統，要作出準確評價具有相當難度。至今為止，對投資環境的評價還未形成一種規范的模式，現存的各種方法都有自己的特點與不足。國外投資環境評價方法主要有冷熱圖法、等級尺度法、道氏評估法、多因素和關鍵因素評估法、相似度法、國家風險評級法和綜合評價法。下面僅簡單介紹道氏評估法和多因素評估法。

1．道氏評估法

道氏評估法是美國道氏化學公司根據自己在海外投資的經歷提出的。該種方法將海外投資的風險分為兩類。

第一類是“正常企業風險”，或稱為“競爭風險”。例如，自己的競爭對手可能生產出一種更好的產品，或者競爭對手的生產技術更先進、生產成本更低產品價格也就越低廉等。任何一種基本穩定的企業環境中都存在這一類風險。

第二類是“環境風險”，即某些可以使企業環境本身發生變化的經濟、政治和社會事件。

因此，道氏評估法把影響投資環境的因素按其形成的原因和作用范圍分成兩部分：企業從事生產經營的業務條件；有可能引起這些條件變化的主要壓力。

道氏評估過程包括：第一，評估影響企業業務條件的諸因素；第二，評估引起變化的主要壓力因素；第三，在前兩步的基礎上，進行有利因素和假設條件匯總，從中挑出8~10個在某個國家的某個項目能獲得成功的關鍵因素；第四，在確定各關鍵及其假設條件后，可以提出四套項目預測方案。第一套是根據未來7年中各關鍵因素“最可能”的變化而提出的預測方案；第二套是假設各關鍵因素的變化比預期的好而提出“樂觀”預測方案；第三套假設各關鍵因素的變化比預期的差，而提出的“悲觀”預測方案；最后一套是各關鍵因素的變化最壞可能導致公司“遭難”的預測方案。在各預測方案提出后，請專家對某一套方案可能出現的概率進行預測。

道氏評估法是為個別投資者進行國際投資提供一個實用性很強的評價東道國投資環境的方法。這種方法同樣對于我們進行門店開發的可行性仍然具有很強的指導意義。

2．多因素評估法

多因素評估法和關鍵因素評估法是兩個前后關聯的評估方法。多因素評估法是把投資環境因素分為11類，即政治環境、經濟環境、財務環境、市場環境、基礎設施、技術條件、輔助工業、法律制度、行政機制效率、文化環境、競爭環境。每一因素又由一系列子因素構成。在評價時先對各因素的子因素作出綜合評價，然后據此對該類因素作出最優、良好、中等、可用、很差的判斷，最后按下列公式計算投資環境總分：式中，wi——第i類因素權重；

a, b, c, d, e——第i類因素被評為最優、良好、中等、可用、很差的百分比，且a+b+c+d+e=i（i=1, 2, …, 11）。對于a, b, c, d, e，不同的人會作出不同的級別判斷。

投資環境總分取值為1~5，越接近5，說明投資環境愈佳；反之，越接近1，則說明投資環境愈劣。

四、門店開發投資的資金籌集

門店開發的可行性研究中經濟評價是核心，而投資估算是經濟評價工作的基礎。投資估算是決定門店是否建設、銀行能否貸款的依據，其準確程度將直接影響門店投資的經濟效益。而投資多少，即投資規模的大小將決定門店的規模、檔次及今后的經濟效益。

（一）門店開發投資的總構成

因門店的類型、規模、經營方式不同，其所需資金數量相差很大。如建一個上萬平方米的大型門店和開一家幾十平方米的小店所需投資有天壤之別；門店自己建業還是租用他人物業所需資金也不同；連鎖門店是否建配送中心，是否獨立開店，還是加盟到他人旗下等不同情況，所需投資的結構、數量及計算方法都不同。

門店投資項目的總投資是指擬建項目全部建成、投入營運所需的費用總和。建成一個門店并正常營業，必須具備足夠的資產。把建設門店的各類資產分為4大類，即固定資產、流動資產、無形資產、遞延資產。在項目的可行性研究和經濟評價中，對投資項目總投資的估算，主要是對項目所需的固定資產投資、流動資產投資、無形資產投資和遞延資產投資的估算。

門店開業前籌資，主要是為了自身的興起和發展，因而籌集資金的規模和效率必須與門店的規模和經營目標相吻合。各類門店由于經營性質的不同和組織形式的差別，對資金的需要量也不同，但基本標準都是使資金的籌集量與需求量達到平衡，既要防止因籌資不足而影響門店的正常開業經營，又要避免因籌資過剩而降低籌資效益。為達到這一目的，首先應將門店籌備期間所需資金的種類進行細分估算，然后在此基礎上確定合理的資金需要量和籌集量。

（二）固定資產的投資

固定資產是指企業使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過兩年的，也應當作固定資產。固定資產是企業的勞動手段，也是企業賴以生產經營的主要資產。固定資產投資額是開始建設到建成為止的這段時間里面用于購置和形成固定資產的投資額。

實際工作中，門店的固定資產采用經濟用途和使用情況相結合的形式分為以下幾類：

（1）房屋及建筑物。房屋是指經營用門店、餐廳、游藝廳、康樂室、車庫、倉庫、辦公室等，以及安裝在房屋內部、同房屋不可分割的各種附屬設備，如電梯、水暖設備、衛生設備等。這里所說的建筑物是指房屋以外的其他建筑物，包括門店的天橋、回廊、蓄水池、圍墻、柵欄以及美化門店環境的亭臺樓閣、小橋流水等環境設施。

（2）機器設備。機器設備是指用于門店經營服務的廚房設備、通信傳真和復印設備，用于生產或傳送電力、熱力、風力的各種機器設備，以及具有獨立用途的各種工作用具（如工程部的裝修設備）、檢測儀器（如測空調出風口用的風速計等）。

（3）交通運輸工具。交通運輸工具是指用于經營服務和門店內部運輸的各類載人和運貨的交通運輸工具，如客車、卡車、轎車等。一切作為運輸交通設備組成部分的附屬裝置，例如其中的桌椅、音響設備等。

（4）辦公設備。辦公設備是指用于經營管理方面所使用的辦公設備。

（5）電器及影視設備。電器及影視設備是指用于門店經營服務或管理用的計算機及其網絡設備、電冰箱、空調、電視機、攝影機、放映機等。

（6）文體娛樂設備。文體娛樂設備包括卡拉OK機等。

（7）其他設備。其他設備是指不屬于以上各類的其他經營管理用的固定資產。

（三）固定資產投資的構成

門店的固定資產投資是購建門店所需各類固定資產所花費的投資，固定資產投資的費用構成見圖2-1。

從圖2-1可以看出，固定資產投資主要包括工程費用、工程建設其他費用、預備費和固定資產投資方向調節稅四大項費用。

1．工程費用

項目的工程費用是指直接形成固定資產的工程項目費用。工程費用按照不同的用途又可分為建筑工程費、安裝工程費及設備購置費。

（1）建筑工程費主要包括各種房屋建筑工程費用，各種用途的設備基礎費用，為施工而進行的各項準備工作所發生的費用。

（2）安裝工程費主要包括各種機械設備的安裝工程費用，為測定安裝工作質量對設備進行試運行工作所發生的費用。

（3）設備購置費主要包括購置或自制達到固定資產標準的設備、工具、器具的費用。

2．工程建設其他費用

工程建設其他費用主要包括可行性研究費、土地使用稅、勘察設計費、研究試驗費、臨時設施費、投資借款利息、工程質量監測費、征地安置與補償費以及單設建設管理單位的管理費等。

3．預備費用

項目的預備費包括基本預備費和漲價預備費。

4．固定資產投資方向調節稅

固定資產投資方向調節稅是指應繳納投資方向調節稅的投資項目，按規定稅率和固定資產投資額來計算的稅。其計稅依據為固定資產投資項目實際完成的投資額，其中，更新改造項目為建筑工程實際完成的投資額，它是按單項工程分別確定適用的稅率并繳納（外商投資企業的固定資產投資，不征收投資方向調節稅）。征收固定資產投資方向調節稅主要是為了貫徹國家產業政策，控制投資規模，引導投資方向而征收的一種調節稅。需要說明的是，對一些用投資借款建設的項目，應同時計算包括建設期借款利息和不包括建設期借款利息；而在計算項目的現金流量時，則不予計算。

固定資產投資一般是在項目投資決策之前的項目建議書階段和可行性研究階段對項目建設費用的預測和估計。為了合理確定并有效地控制項目的建設工程造價，提高投資效益，必須保證投資估算的準確性和精準度。

（四）流動資產投資

流動資產是指可以在1年或長于1年的一個營業周期內變更或加以運用的資產，包括現金、銀行存款，短期投資、應收及預付款和存貨等。流動資產投資是指為形成投資項目所需流動資產而墊付的流動資金。流動資產是門店擁有的各項資產中最具流動性，或稱變現能力最強的資產，其投資前對流動資產投資的估量準確與否及在營業中運用是否合理和恰當，直接影響到門店的經濟效益和經營成敗。

1．流動資產投資分類

流動資產可分為現金、門店的短期投資，應收及應付款項、存貨。

（1）現金。

這里所講的現金（包括銀行存款）實質上就是我們熟悉的貨幣資金。由于現金是唯一能夠轉化為其他任何類型資產的資產，門店里各項經濟業務大都須經過現金收支這一過程。在一個門店所擁有的各項資產中，現金是最具有流動性（即變現能力）的一項資產。作為標準的支付手段，門店需要用現金去支付經營過程中發生的各項費用開支，如購置資產、償還債務等。要求門店必須維持充足的現金量，以保證門店資產的順利周轉，維持正常的經營活動。

（2）門店的短期投資。

門店的短期投資是指門店購入各種能隨時變現或轉讓的債券或股票等有價證券，獲取一定的利息或股利收益的行為。在經營過程中，門店利用閑置資金進行短期投資，主要根據有價證券的以下三種形式而有所區分。

①債權性證券，如國庫券，企業債券等。它表明投資者對被投資者擁有的債權，即到期收回本金及定期收取利息的權利。

②權益性證券，如股票等。它表明投資者對被投資者權益所擁有的所有權，即投資者可實現資本增值的權利。

③混合性證券，如可調換公司債和優先股股票等，既具有債權性質又具有權益性質。

（3）應收及預付款項。

應收及預付款是指門店所擁有的將來收取貨幣資金或得到商品和勞務的各種權利。根據《企業會計準則》，應收及預付款項一般包括以下方面：

①應收賬款。應收賬款是指門店在其正常經營過程中，因賒銷商品或勞務而形成的應收款項，如客戶賒銷商品，便形成門店的應收賬款。一般來說，應收賬款的回收期限不應超過1年或長于1年的一個營業周期。應當注意的是，應收賬款不包括各種非銷售活動形成的應收款，如應收認股款等。

②應收票據。應收賬款所反映的債權關系如果以指定的票據形式如匯票等出現，則稱為應收票據。所以，應收票據實際上是應收賬款的另外一種形式。

③其他應收款。其他應收款是剔除應收賬款和應收票據以外的其他各種應收款項，如備用金、存入保證金、應收利息及應收認股款等。

④預付款項。主要是指按照購貨合同規定預付給供應商的貨款。

⑤待攤費用。待攤費用是指門店已經支出，但應由本期和以后各期分擔的，且分攤期限在1年以內的各項費用，如預付保險金、預付報刊訂閱費、固定資產修理費等。

（4）存貨。

存貨是指門店在經營過程中為銷售、生產或耗用而儲存的商品、成品、半成品以及各類原材料、燃料、包裝物和低值易耗品等。根據門店業的特性，門店存貨的內容與生產性企業會有所不同。根據新制度規定，門店存貨主要包括各種原材料、燃料、物料用品、低值易耗品、商品等。

①原材料。原材料是指經過加工制作后能成為一種食品或其他用途物品的主要實體的各種原料、材料，以及用于維修門店機電設備、運輸設備及房屋建筑物等專用的各種維修材料，如雞、鴨、魚、肉等食品原料，茅臺酒、威士忌、可口可樂等飲料，油、鹽、醬、醋等調料，汽車零配件和水暖、電器照明、電機維修器材等。

②燃料。燃料是指在門店經營過程中用于燃燒發熱，或為各種交通運輸工具消耗用的各種燃料，如汽油、柴油、煤等。

③物料用品。物料用品是指除原材料、燃料、商品以外的門店經營服務用品，如各種宣傳材料、清潔用品、包裝用品和辦公用品等。

④低值易耗品。低值易耗品是指單位價值未達到規定限額，或者使用年限不到1年的不能作為固定資產的各種物品，如工具及管理用品等。在門店中使用的一些高價值易損壞的玻璃器皿，亦可包括在低值易耗品的范圍內，以有利于其價值的盡快收回。

⑤商品。商品是指門店購入的用以在門店出售的各種物品。

2．流動資產管理的原則

包括總部和門店分級負責、合理設置庫存、分類指導的原則。

（1）總部和門店分級負責的原則。

①總部配送到各門店的商品由總部設置總賬控制管理，在進入門店以前，一切損失由總部負責；門店自行釆購的商品，由門店自行管理，商品在店內被盜或短缺由門店負責。

②對低值易耗品的管理，總部可規定在一定價值內的單件商品由門店經理批準購買，超過此價值的商品由總部統一購買或總部批準后由門店購買。

（2）合理設置庫存管理的原則。

①對進入連鎖企業配送中心的商品加強管理，加快對各門店的配送，減少裝卸損失，減低商品損耗率。

②對進入各門店的商品加強管理，統一管理店堂和后場的商品。原則上講，門店不設庫房，后場只設一定面積用于臨時擺放上架銷售前的商品，但目前由于配送功能發揮不到位，大多數門店仍有小型倉庫，而要按照“二八”比例原則對商品結構進行調整，對骨干商品的經營要形成系列化，保證不脫銷斷檔。

（3）分類指導的原則。

①總部對各門店的流動資產進行分類指導，總部要對各門店的訂貨數量、品種進行檢查審核，總部要定期督促各門店及時根據銷售情況調整商品結構。

②總部有責任督促各門店對超過保質期的商品進行清理，并在規定的商品范圍和期限內由總部負責處理。

3．無形資產投資

無形資產是指門店長期使用而沒有實物形態，能夠在門店經營中長期發揮作用的權利、技術等特殊資產，一般包括專利權、商標權、著作權、非專利技術、土地使用權、商譽等。無形資產投資是指為取得投資項目所需的無形資產而發生的投資支出。無形資產作為一種資產形式，具有其自身的價值。而門店獲得無形資產的途徑大體有三個：

（1）購入無形資產，如從其他單位購入專利權等，包括投資轉入的無形資產。

（2）自創無形資產，如企業自身摸索出的配方和制作經驗等非專利技術。

（3）外單位投資轉入。

4．遞延資產投資

門店除了固定資產流動資產無形資產以外，還有一種遞延性質的資產。它是指不能計入當年損益，應當在以后年度分期攤銷的各種費用，其中包括開辦費，經營租賃方式租入的固定資產改良支出，以及對原有固定資產進行裝修、裝潢等的凈支出等。

（1）開辦費是指企業在籌建期間所發生的費用，包括籌建期間人員工資、培訓費、辦公費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不應計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌凈損益、利潤及其他支出。開辦費自投產營業之日起分期攤入管理費用，攤銷期不短于5年。

（2）以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，按照有效租賃期限和耐用年限短的原則分期攤銷。

（3）固定資產的裝修、裝潢凈支出，按裝修、裝潢后固定資產的使用年限分期攤銷。

五、門店開發項目經濟評價

（一）經濟評價的含義與原則

1．經濟評價的含義

投資項目的經濟評價是采用一定的方法和經濟參數，對項目投入的產出各種的因素進行研究，分析計算對比論證工作。項目經濟評價是通過建立科學、實用的經濟評價方法和評價參數，對擬建項目從技術上、經濟上進行全面的、綜合的分析、論證、比較，以評價項目建設方案技術上、經濟上的可行性。

一般的投資項目經濟評價分為財務評價和國民經濟評價兩個層次，包括財務經濟、國民經濟評價、不確定性分析、方案比較四個方面的工作。

財務評價是指在國家現行財務制度和價格體系的條件下從項目財務角度分析、計算項目的財務盈利能力和清償能力，以判斷項目的經濟可行性。國民經濟評價是從國家整體角度分析、計算項目對國民經濟的凈貢獻，以判斷項目的經濟合理性。而門店的經濟評價則側重于財務評價和不確定性評價。

2．經濟評價的原則

經濟評價應遵循以下原則：

（1）動態分析和靜態分析相結合，以動態分析為主。

（2）定量分析和定向分析相結合，以定向分析為主。

（3）宏觀效益分析和微觀效益分析相結合。

（4）價值量分析和實物量分析相結合，以價值量分析為主。

（5）預測分析和統計分析相結合，以預測分析為主。

（6）全過程經濟效益分析和階段性效益分析相結合，以全過程分析為主。

（二）門店開發財務評價的含義和程序

1．門店開發財務評價的含義

門店開發財務評價是投資項目經濟評價的重要組成部分，是指在國家現行財務制度和價格體系制度的條件下，計算項目內的效益和范圍，編制財務報表，計算評價指標，分析項目的盈利能力，清償能力等財務狀況，以考察項目為主在財務上的可行性。門店開發財務評價內容主要包括門店財務盈利能力分析、門店清償能力分析兩個方面。

（1）財務能力盈利分析是計算項目財務項目財務效益、考察項目的盈利水平。投資項目建立后，作為一個相對獨立的經濟實體，其盈利情況是投資者非常關注的，項目的盈利水平能否達到設立目標值或國家規定的基準收益率，是項目成立的最基本的條件。

（2）清償能力分析主要是考察計算期內各項項目的財務狀況和償債能力。除項目資本金外，建立項目一般都要借入相當數量的資金。項目對這部分的負債清償能力，不僅投資者關心，債權人更為關心，項目的清償能力是債權人提供貸款的重要決策依據。因此，清償能力分析是財務評價中的主要內容之一。

2．門店開發財務評價程序

（1）分析和估計財務的基礎數據，主要包括對項目的總投資、資金籌措方案、總成本費用、銷售（營業）收入、銷售稅金和銷售利潤以及其他與項目有關的財務數據進行鑒定分析和測算。

（2）編制財務基本報表。財務基本報表是根據財務基礎數據填列的，同時又是計算反映項目盈利能力、清償能力的技術經濟指標的依據。在財務評價中，核心工作是編制財務評價報表，或者說整個財務評價工作是圍繞財務評價報表進行的。項目評價報表分為兩類，一類是基本報表，另一類是輔助報表。基本報表有現金流量表、損益表資金來源與運用表、資產負債表等四種；輔助報表包括固定資產投資估算表、流動資金估計表、投資計劃與資金籌措表、主要產出物和投入物使用價格依據表、固定資產折舊估算表、無形及遞延資產攤銷估算表、總成本費用估算表、銷售收入和稅金估算表、還本付息計算表等。

（3）計算分析財務效益指標，即依據指標基本報表計算各項評價指標及財務比率，進行各項財務分析。如根據現金流量表計算投資回收期、財務凈現值、財務內部收益率指標。

（4）進行不確定性分析，通常包括敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析等。

（三）項目盈利能力分析

財務盈利能力分析主要是計算財務內容收益率、財務凈現值、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率等評價指標。

1．投資利潤率

投資利潤率是指項目達到正常生產能力后的一個正常年份的年利率總額與項目總投資的比率，是考察項目盈利能力的靜態指標。如果項目生產期內各年的利潤總額相差較大時。應計算生產期年平均利潤總額與項目總投資的比值。其計算公式為：

項目總投資=固定資產投資+投資方向調節稅+建設期利息+流動資金

財務評估時，要將投資利潤率與行業平均投資利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力能否達到本行業的平均水平。

2．投資利稅率

投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常份的年利稅總額或項目生產期內的年平均利稅總額與項目總投資的比率。其計算公式為：

年利稅總額=年銷售收入-年總成本費用

年利稅總額=年利潤總額+年銷售稅金及附加（息稅前利潤）

在財務評價時，將投資利稅與行業平均利稅率對比，以判別項目單位的貢獻水平是否達到本行業的平均水平。

3．資本金利潤率

資本金利潤率是指項目達到正常生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或項目生產期內年平均利潤總額與資本金的比率，它是反映投資項目的資本金的贏利能力。其計算公式為：

4．銷售利潤率

銷售利潤率是指項目建成營業后年平均利潤總額與年平均銷售額的比率。其計算公式為：

5．投資收益率

正常年份的凈收益與總投資之比稱為投資收益率，它是反映項目或方案獲利能力的一個指標，以此來評價項目或方案的優劣和是否可取。這里的凈收益包括利潤和固定資產折舊兩部分。因為雖然折舊是固定資產磨損的補償，但其真正的投入并不是在日后被計入成本之時，而是在項目投資前固定資金投資時。因此，當折舊在各年計入成本時，國家和企業得到的卻是現金收入，它和利潤一起，都是國家和企業當年的真正利益。

投資收益率計算公式為：

6．投資回收期

投資回收期是指一個建設項目從開始投入生產年算起，到用每年的凈收益將初始投資全部回收時所需要的時間，其單位通常用“年”表示。計算投資回收期時，根據是否考慮資金的時間因素，可分為靜態投資回收期（不考慮時間因素）和動態投資回收期（考慮時間因素）。所求得的投資回收期，應與部門或行業規定的標準投資回收期進行比較。若設實際投資回收期為T，標準投資回收期為T0，則：

當T<T0時，則可在規定的投資回收期限之前回收投資，項目可行；

當T>T0時，項目不可行。

（四）項目清償能力

門店項目清償能力分析，主要是考察項目計算期內財務成財務狀況和償還能力。常用的主要指標有固定資產投資國內借款償還期、資產負債率、流動比率和速動比率等。

固定資產投資國內借款償還期是指在國家財政規定及門店項目具體條件下，以項目投產后可用于還款的資金償還固定資產投資國內借款本金和建設期利息（不包括用自有資金支付的建設期利息）所需要的時間。其計算公式為：

式中，Id——固定資產投資國內借款本金和建設期利息之和；

Pd——固定資產投資國內借款償還期（從借款開始年算起，當從投產年算起時，應予注明。）

Rt——第t年可用于還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。

國內借款償還期可由資金來源與運用表及國內借款還本付息計算表直接推算1年表示，其計算公式為：

如果項目涉及外資，則其國外借款部分的還本付息，應按已經明確的和預計可能的借款償還條件（包括償還方式及其償還期限）來計算。

當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目有清償能力。

（五）項目不確定性分析

項目不確定性分析需要對影響項目經濟評價結論較大的因素（即不確定性因素）進行分析，并判斷這些因素的變化對項目經濟評價結論的影響程度，判斷項目決策所面臨的風險大小，從而使項目經濟評價的結論更科學。

項目不確定性分析的作用，首先在于使我們了解不確定因素在一定范圍內變化時，對項目經濟效益指標的影響程度，從而了解項目經濟評價結論的可靠程度以及項目風險的大小。其次，項目不確定性分析可以使我們了解哪些因素的變化對項目的評價結論影響最大，從而使我們可以有目的地采取有效的對策，限制這些因素對項目經濟效益的不利影響。最后，項目不確定性分析是進行項目多方案評選、確定項目建設方案的重要依據。

項目不確定性分析通常包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。下面主要介紹盈虧平衡分析。

1．盈虧平衡分析

盈虧平衡分析，通常又稱為量本利分析或損益平衡分析，它是根據投資項目在正常年份的產銷量、成本費用、產品銷售單價和銷售稅金等數據，計算和分析產銷量、成本和利潤三者之間的關系，從中找出三者之間聯系的規律，并確定項目成本和收益相等時的盈虧平衡點的一種分析方法。在盈虧平衡點上，投資項目既無盈利，也不虧損。通過盈虧平衡分析可以看出投資項目對市場需求變化的適應能力。

應用盈虧平衡分析法進行盈虧分析的關鍵問題是找出門店開發項目的盈虧平衡點，即利潤為零時的業務量。

盈虧均衡點又稱為保本點，是待建連鎖門店必須實現的最低銷售額（業務量）。如果達不到該指標，表明該連鎖門店沒有建立的必要，必須放棄或另擇他點，否則必須使銷售額增加或使費用率下降。

盈虧平衡點分析的公式為：

銷售收入=總成本

其中，總成本=變動成本+固定成本

若利用函數圖像來表示，如圖2-2所示。

圖2-2中點O為盈虧平衡點，達到O點利潤為零，超過O點盈利，沒有達到為虧損，圖2-2形象地表示了企業的贏利目標。

2．經營安全率計算法

計算公式為：

這一比例是衡量連鎖店個門店經營狀況的重要指標，一般測定的標準為：安全率30%以上為優秀店；20%~30%為優良店；10%~20%為一般店；10%以下為不良店。

由于盈虧平衡分析法反映上述關系，因此它在投資決策中的主要用途是：

（1）在給定產品售價和變動成本的條件下，可以確定生產或銷售多少產品（業務量）可以達到保本，即確定利潤為零的企業銷售水平，由此，也確定企業在實現目標利潤時的銷售水平。

（2）在預計銷售量、售價、變動成本和固定成本已定的條件下，可以確定盈虧平衡點和預期利潤，從而確定企業經營的安全程度。

（3）在銷售量、成本和目標利潤已定的條件下，確定企業產品的售價。

（4）在銷售量、售價和目標利潤已定的條件下，確定產品的變動成本和固定成本。

（5）當市場需求量、原材料價格、產品售價等各種要素發生變化時，可用此法進行不確定分析。