2.7 選擇辦公地址的注意事項

在了解了什么樣的房產可以作為辦公地址之后，下面就是要找辦公地址了。對任何一家公司而言，找到一個合適的辦公場所既是一件令人興奮的事，也是一件極具挑戰性的事。創業新手在首次選擇公司的辦公地址時，需要考慮哪些注意事項呢？

在選擇辦公地址之前，你要先問自己幾個問題。

（1）什么時候開始準備找辦公地址

要知道，在短短的一個月內就找到一個稱心如意的辦公場所，這幾乎是不可能的，因為有很多因素會影響你選址的進度，其主要影響因素如圖2-4所示。

一般來說，選擇辦公場所的規模越大，需要的時間也會越長。你最好給自己留出4～6個月的時間來尋找合適的辦公場所。如果你尋找的辦公場所對面積和地理位置要求很高的話，那么你留出的時間至少要增加到6～12個月。

（2）選擇商鋪、寫字樓還是居民住宅

如果你的公司經營的是餐飲類、零售類業務，那么你必須選擇商鋪作為你的辦公地址，并且要嚴格挑選商鋪的位置。如果你的公司經營的是設計類、會計類、金融投資類等業務，那么你應選擇寫字樓。但是如果你的創業資金不寬裕且員工不多、客戶不用登門的話，你也可以選擇位置較偏僻的寫字樓或者居民住宅，這樣比較省錢。

（3）辦公場所需要多大的規模

在選擇辦公地址之前，你一定要確定自己需要多大的辦公場所。下面有兩個小技巧，或許對你判斷所選擇的辦公場地是否合適有所幫助。

①根據租賃期限估算空間面積

你可以根據租賃期限估算一下自己公司未來的發展規模。估算空間面積的方法是你當前要租的辦公場所，應該能夠容納未來員工數量的2/3或3/4，不過在估算空間面積時要靈活一點，不要算得太死。

②尋找一些利用率較高的辦公場所

選擇辦公場所時最好不要選擇那些參差不齊的地方，而要選擇方方正正的地方，這樣不但有利于未來的辦公室裝修，而且其空間利用率也較高。

（4）辦公場所的要求是豪華還是簡單

如果你所經營的公司需要向客戶彰顯實力，那么你可以選擇高檔一點的辦公樓，其特點包括樓盤本身要有檔次，建成年代不能太久，大堂豪華、物業管理水平較高等。如果你所經營的公司基本上沒有客戶來參觀，為了節省成本，你不需要做面子功夫，這時就可以選擇一些簡單的、經濟實惠一點的辦公樓。

（5）選擇什么樣的租賃方式

租賃方式主要有合租、聯合辦公、轉租、直租等。對那些不確定租賃期限的創業新手來說，最好選擇合租辦公場所的租賃方式，包括與其他公司聯合辦公、加盟公司孵化器、接受其他公司轉租的辦公場所等。這種租賃方式比直接租賃一個辦公場所靈活，租賃期限也可以更短。但是如果選擇合租的話，就會牽涉到很多事情，比如對辦公場地的要求、租戶改善及相關成本、選擇標準、租賃時長，以及可能涉及的法律責任。所以，你一定要權衡利弊后再做出決定。

另外，你還可以考慮轉租的方式，因為公司在創業初期會有很多不確定的因素，所以，鑒于自己的創業進度和靈活性，轉租未嘗不是一個好辦法。你可以找到一個低于市場價格的轉租辦公場所，但是其中也各有利弊。比如，你很可能會受到很多限制，無法對辦公場所進行大刀闊斧的裝修改造。再比如，如果承租人在未來1～5年內發生財務問題，那么你可能會承擔相應的損失。

如果你選擇直租方式的話，房東對租賃期限一般會有要求，雖然你的租賃期限越長，自己的選擇也會越多，但是對一些初創公司而言，它有很多不確定性。比如，你與房東簽了5年的租賃合同，但是第一年你就發現該辦公場地無法滿足自己的人員需求。所以，公司創始人應該從多方面考慮，和房東商談一個更加靈活的租賃期限。

（6）選擇什么樣的地理位置

對于辦公地址地理位置的選擇，你需要重點考慮。為了節省時間，你可以通過關鍵指標幫助自己縮小搜索范圍，并提高搜索質量，把你的搜索結果優化到一個可控范圍之內。其關鍵指標主要包括以下幾個方面，如圖2-5所示。

①價格

在選擇辦公地址時，你沒必要死死地盯著每平方米要花多少租金，而要先明確自己的辦公場所的預算成本和相關費用，主要包括下列內容：

·停車費

·公共事業費

·清潔費

·拆遷費

·承租人改善費

·保險費

·家具費

·其他費用

上述這些預算成本和相關費用都需要你在選擇辦公地址時考慮到。

②布局

辦公場所的布局很重要，你要確保自己有獨立的辦公室，而且員工的辦公位置要足夠方便，不能讓員工的辦公地點看起來擁擠不堪，或者出入不方便等。另外，如果你的辦公室經常會有客戶來拜訪，那么你還需要考慮是否要劃出一塊較為隱私的區域作為接待室。

③視野

建筑物前如果有空地，那么視野就會開闊一些，辦公環境相對來說會舒適一些。另外，左右兩側的建筑最好是對稱的，這樣有利于穩定員工情緒，促進良好溝通和團結合作，從而有利于事業的發展。

④便利設施

你選擇的辦公場所設施是否齊全？下面這些都是你需要考量的方面：

·有沒有休息室、會議室、食堂

·附近交通是否便利

·周圍道路是否安全

·網絡信號如何

·電源插座是否足夠

·停車狀況如何

對于停車狀況，很多人容易忽略這一點。要知道，停車費會占用你的預算成本，所以你要對其有所了解。有時即使房東說停車場的車位充足，你也不要聽他的一面之詞，你一定要明確停車位的數量，甚至要親自到停車場看看，確定自己可以使用的停車位數量及停車位到辦公場所的距離。因為有時候停車地點太遠，也會給你的員工和客戶帶來很多麻煩。

⑤辦公環境

你選擇的辦公場所門前不宜車流太多。如果門前有很多車道，就很容易分散員工的注意力，進而影響員工的工作效率。